Démembrement de propriété
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Le démembrement de propriété
en quelques mots
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Une alternative complète et attractive
Un investissement en démembrement est une alternative complète et attractive à l'investissement locatif classique.
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Faire le bon choix
La rentabilité d'un tel placement repose sur le sérieux du fournisseur et sur la solvabilité de l'opérateur.
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Un outil de transmission et de donation
Utilisez le démembrement comme outil de transmission et de donationpour préparer l'avenir de vos ayants-droits.
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Privilégiez un financement bancaire
En cas de revenus fonciers, privilégiez un financement bancaire afin d'utiliser les intérêts d'emprunt en déduction.
Le Démembrement de propriété consiste à diviser le droit de propriété d'un bien en deux composantes distinctes : la nue-propriété et l'usufruit.
La notion de nue-propriété est relative au droit de disposer des "murs" du bien et donc au droit d'aliénation de ce patrimoine. Le nu-propriétaire peut donc céder ou donner le bien.
L'usufruit est le droit de bénéficier de la jouissance complète du bien à savoir en l'occupant ou en l'utilisant pour en retirer des revenus. Ce bénéfice d'usufruit peut être viager mais également temporaire. L'usufruitier a une obligation de maintenir le bien en état et s'engage donc à ne pas le détériorer. Il ne peut pas changer la destination de l'immeuble sans l'accord du nu-propriétaire et s'il apporte des améliorations au bien, il ne pourra réclamer une quelconque revalorisation ou indemnité de la part du nu-propriétaire si la valeur du patrimoine concerné a augmenté.
Un démembrement de propriété peut donc être viager. L’usufruit s’éteint lorsque décède l’usufruitier et rejoint la nue-propriété.
Si l’usufruit est temporaire, il rejoint la nue-propriété au terme du délai contractuellement prévu.
Dans les deux cas, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien concerné.
- Si l'usufruitier donne le bien dont il a la jouissance en location, il sera imposable au titre des revenus fonciers. Il pourra cependant déduire de ces revenus locatifs l'ensemble des dépenses d'entretien, d'emprunt, de gestion et les taxes liés à l'immeuble concerné.
- Si le bien est donné en location par l'usufruitier, le nu-propriétaire ne percevra pour sa part aucun revenu. Il pourra cependant déduire d'éventuels revenus fonciers qu'il perçoit d'autre part l'ensemble des grosses réparations qu'il pourrait avoir à effectuer sur le bien ainsi que l'ensemble des intérêts d'emprunt qu'il paie pour son acquisition.
- En cas d'imposition à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) l'usufruitier seul est tenu de déclarer la valeur en pleine propriété du bien ayant fait l'objet d'un démembrement. Il sera donc redevable de l'IFI. Le nu-propriétaire échappe donc à cet impôt même s'il n'a cédé ou donné l'usufruit que temporairement.
Personnes physiques, contribuables fortement imposés en particulier sur revenus locatifs pour l’acquisition de la nue-propriété qui souhaitent se créer du patrimoine complémentaire sans être soumis à l’IFI.
Personnes physiques recherchant des revenus immédiats importants pour l’acquisition de l’usufruit, mais qui ne sont pas ou peu imposables.
Personne physique ou morale souhaitant acquérir du patrimoine immobilier à prix réduit (de 40 à 50%) tout en pouvant bénéficier de la déduction des intérêts et charges éventuels liés à l’acquisition.
À savoir / Risques
L’immobilier est un investissement conséquent qui doit être adapté à votre situation patrimoniale ainsi qu’à vos objectifs.
Les critères fiscaux ne doivent pas être les seuls à être pris en compte dans le cadre d’un investissement immobilier locatif et il convient d’intégrer dans votre décision la dimension patrimoniale.
Le traitement fiscal dépend de la situation de chaque investisseur et est susceptible d’évoluer.
Dans le cadre d’un investissement en immobilier impliquant un dispositif fiscal, le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Il existe plusieurs risques liés à l’investissement en immobilier notamment le risque de perte en capital, le risque de vacance locative, le risque d’impayés.
Capital et rendement non garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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