Définition de la propriété
Juridiquement la propriété est la réunion de :
- L’usus : il s’agit là de l’utilisation du bien, c'est-à-dire le fait d’habiter le bien.
- Le fructus : il s’agit de pouvoir profiter du fruit provenant du bien, autrement dit il s’agit du fait d’encaisser les loyers.
A savoir que la réunion de l’usus et du fructus correspond à l’usufruit.
- La nue-propriété : il s’agit là du fait de pouvoir par exemple vendre le bien autrement dit le fait de disposer du bien.
La réunion de l’usufruit et de la nue propriété constitue donc la propriété.
L’achat d’un bien immobilier peut se faire en démembrant le droit de propriété de manière temporaire. Nous allons donc en étudier les caractéristiques. Ce type de montage s’adresse plus particulièrement à des investisseurs fortement imposés qui ne cherchent pas à avoir de revenu immédiat.
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Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
Le tuto placement Net Academy (EPISODE 1)Le démembrement
L’achat en démembrement permet à l’investisseur d’acquérir une partie d’un bien l’usufruit où la nue-propriété. Nous nous centrerons ici sur l’achat de la nue-propriété.
Dans cette logique un investisseur institutionnel fera l’acquisition de l’usufruit (50% à 60% de la valeur du bien). C’est donc lui qui percevra l’intégralité des loyers et prendra également en charge les travaux d’entretien, les taxes et les travaux pendant toutes la durée du démembrement. Dans le même temps l’investisseur devient propriétaire de la nue-propriété. Au terme d’un délai de 15 à 20 ans, l’investisseur récupère gratuitement la totalité de la propriété.
Avantage et inconvénient pour l’investisseur
Ce type d’investissement ne s’adresse pas à tous les investisseurs. Il ne faut pas en effet avoir un besoin de revenus immédiats. Ce dispositif demande d’être sur un projet à long terme sur lequel des liquidités peuvent être investie pendant une période de 15 à 20 ans.
Par ailleurs, il peut également s’adresser à des investisseurs cherchant à consacrer une partie de leur trésorerie mensuelle pour par exemple le paiement des mensualités de prêt destinée à l’achat de la nue-propriété.
Optimisation de l’achat du bien
L’un des principaux avantages de l’investissement en démembrement temporaire est la forte décote appliqué au prix d’achat du bien. Ce mécanisme permet en effet de ne payer que la nue-propriété du bien (50% à 60% de la valeur bien) et de pouvoir récupérer la totalité du bien en fin de démembrement. Cette décote permet en fait de récupérer l’ensemble des loyers perçus sur la période de démembrement net de fiscalité.
Disparition des contraintes de gestion
Autre point important, l’investisseur est détaché de toutes responsabilités au niveau des contraintes de gestion. C’est en effet le bailleur qui a l’entière charge de la gestion locative et de l’entretien du bien.
Avantage fiscal
L’un des principaux avantages fiscal d’un investissement en démembrement temporaire est la sortie du bien de l’assiette taxable à l’ISF. Mais également la reconstitution de la propriété ce fait automatiquement et sans incidence fiscale au terme du démembrement.
Ce type d’investissement s’adresse plutôt à des investisseur fortement imposés n’ayant pas de besoin immédiat de trésorerie. Il est une bonne solution pour continuer à ce constituer un patrimoine sans accroitre ça pression fiscale notamment au niveau de l’ISF.
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