1. La notion d'immobilier Premium
La notion de Premium en immobilier reste une notion subjective bien que reposant sur des critères concrets et vérifiés. Il s'agit avant tout de réaliser le meilleur "mix" entre localisation, prestations globales, adaptabilité au marché et prix.
Un bien Premium doit être localisé en centre-ville ou dans un quartier résidentiel attractif d'une ville dynamique. L'investisseur privilégiera Paris bien entendu, sa proche couronne avec des villes comme Levallois-Perret, Boulogne-Billancourt, Asnieres, Vanves, St. Maurice ou St. Maur des Fossés. De nombreuses villes de banlieue francilienne offrent également de belles perspectives comme Sucy-en-Brie, St. Germain-en-Laye, Le Chesnay, Brunoy ou Châtillon. En province, il faut privilégier les villes actuellement les plus dynamiques, tant sur le plan économique que démographique comme Bordeaux, Lyon, Lille, Nice ou Montpellier. Rennes ou Marseille restent également intéressantes mais les quartiers sont à surveiller. Il est intéressant également de jeter un œil sur des villes de plus petites tailles mais offrant une proximité avec un pôle économique incontournable comme Le Rouret (Sophia-Antipolis/Nice) ou Divonne-les-Bains (Genève).
Le choix du promoteur (donc du constructeur) est bien entendu primordial afin de s'assurer du niveau de prestations de la résidence et du bien. L'immobilier neuf est à privilégier du fait de la généralisation de réalisations respectant la norme Bâtiments Basse Consommation (BBC), offrant les meilleures garanties en terme d'isolation phonique et thermique et utilisant les matériaux modernes de bonne qualité. Cependant, une belle réhabilitation peut également s'avérer très performante. L'équipement du bien, sa décoration, son exposition et ses annexes (cave, parking) restent aussi d'importants critères de classification Premium.
Il faut également être très attentif à la finalité d'un investissement Premium. Au-delà du choix du lieu et du niveau de prestations qui peuvent relever d'un affectif personnel, il faut s'assurer que le bien répond à une demande locale d'un point de vue locatif mais aussi qu'il correspond aux critères transactionnels du marché local au cas où il devrait être revendu à court ou moyen terme. Il est important également de vérifier que l'investissement est bien calibré avec sa propre situation et qu'il ne fera pas barrage à d'autres projets de vie dans l'avenir. Investir en Premium, c'est donc aussi préparer intelligemment la sortie.
En faisant le compte de ces critères, on s'aperçoit vite que l'investissement Premium risque d'être plutôt coûteux ou en tout cas dans la fourchette haute des prix. En effet, une bonne localisation, de belles prestations, un marché locatif porteur et des perspectives de revente prometteuses se paient. Toute la question est de s'assurer pour autant que le prix proposé reste cohérent avec le marché. Pour cela, il existe de nombreux indicateurs qu'il faut étudier avant de se jeter à l'eau (Guide des Valeurs Vénales etc.).
2. Comment profiter du Premium en maîtrisant le prix?
Maintenant que l'investisseur a passé le cap et pris sa décision d'investir en immobilier Premium, il découvre le niveau de prix et s'interroge sur sa capacité à digérer un tel projet. En effet, les enveloppes peuvent rapidement être élevées, la gestion locative peut s'avérer effrayante et les contraintes administratives peuvent décourager (déclarations fiscales etc.)
Il existe, pour répondre à l'ensemble de ses hésitations, une solution simple et pleine d'avenir : l'acquisition en nue-propriété.
Il s'agit de faire reposer son investissement sur le concept légal du démembrement de propriété qui permet de séparer, sur une durée donnée et cadrée par la loi, la propriété d'un bien (nue-propriété) de sa jouissance (usufruit). Ainsi, un investisseur peut n'acquérir que la nue-propriété d'un bien et "céder" l'usufruit à un tiers. Aujourd'hui, quelques opérateurs spécialisés ont organisé le marché autour de l'immobilier Premium et prennent en main l'ensemble de la mise en place d'un tel investissement. Ainsi, une partie des biens d'une résidence de standing est "achetée" par l'un de ces opérateurs qui ensuite rédige un acte de démembrement lui permettant de vendre à un ou plusieurs investisseurs les nue-propriétés des biens et de céder à un organisme spécialisé en gestion locative l'usufruit de ces mêmes biens.
Ce mécanisme permet, sur une durée contractuellement définie dés le départ (convention de démembrement), au nue-propriétaire d'acquérir le bien non pas pour sa valeur de pleine-propriété mais pour une valeur moindre, calculée en fonction de la valeur estimée de l'usufruit sur la durée déterminée. La durée moyenne de ces conventions est de 15 années avec un ratio nue-propriété/usufruit de 60/40%.
Exemple : un investisseurs se porte acquéreur d'un T2 neuf dans la centre de Bordeaux dont la valeur de la pleine propriété est de 200 000€ pour 50m2. Il lui ai proposé un contrat de démembrement sur 15ans évaluant l'usufruit du bien à 40% de la valeur de la pleine-propriété. Il achètera ce T2 pour 120 000€. Au bout des 15 ans prévus par la convention, l'usufruit est automatiquement réintégré à la pleine-propriété et l'organisme de gestion locative doit remettre le bien vide et en état d'être reloué ou occupé. Le bien retrouve alors mécaniquement au minimum la valeur de sa pleine-propriété.
3. Les avantages du démembrement
Au-delà de la possibilité d'acquérir un bien Premium offrant des perspectives dans l'avenir, démembrer un actif immobilier peut offrir également des avantages immédiats.
Tout d'abord si vous êtes déjà propriétaire foncier et que vous percevez des loyers. En effet, si votre résultat foncier est positif et que vous vous portez acquéreur d'une nue-propriété à l'aide d'un prêt bancaire, les intérêts de celui-ci seront déductibles de l'ensemble de vos revenus fonciers bien que vous n'ayez pas de nouveaux loyers à déclarer.
Cela aura donc une incidence importante sur votre impôt sur le revenu mais également sur les prélèvements sociaux que vous supportez.
Dans le cas où vous seriez assujetti à l'ISF, il vous sera dans la mesure du possible conseillé d'acquérir une nue-propriété comptant. En effet, la loi prévoit qu'un actif détenu en nue-propriété ne rentre pas dans la base imposable à l'ISF. Et aujourd'hui, il peut être cohérent d'immobiliser des liquidités qui rapportent peu dans une nue-propriété Premium qui vous offrira de surcroît une réduction sur votre ISF.
En terme de plus-value, bien que vous n'ayez supporté l'acquisition du bien que pour la valeur de sa nue-propriété, le calcul de l'imposition sur la plus-value que vous pourriez avoir à payer au terme de la convention de démembrement ne prendra pas en compte la réintégration de l'usufruit. Ainsi, vous ne subirez de fiscalité que si la valeur de la pleine-propriété a effectivement augmenté pendant la durée du démembrement.
Enfin, si un investisseur est effrayé par la gestion locative et le risque d'impayés, l'acquisition d'une nue-propriété peut être une excellente solution. En effet, l'usufruit (donc la partie locative) est cédée à un organisme spécialisé qui supportera les risques et les coûts engendrés par l'administration d'un bien locatif.
Acquérir un bien Premium reste un gage de bon investissement pour de nombreux épargnants tant sur le plan financier qu'affectif. Il ne faut pour autant pas oublier que la notion Premium doit être manipulée avec prudence. De nombreux critères sont à étudier, y compris au niveau du montage de l'acquisition et de l'évolution de la situation de l'acquéreur.
Pour autant, le mécanisme du démembrement de propriété permet encore de réaliser une belle opération immobilière avec un minimum de contraintes et surtout dans un cadre de prix très attrayant.
Une belle adresse, une ville dynamique ou un bien sur-équipé ne suffisent pas...un bon prix pour un investissement sans contraintes et adaptable à vos projets d'avenir, voilà le parfait investissement immobilier Premium!
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