Loi Pinel

Les objectifs de la loi Pinel

Défiscaliser

L'investissement Pinel ou loi Pinel est une mécanique de défiscalisation immobilière. Dans ce contexte, investir dans de nouveaux biens locatifs vous permettra enfin de réduire vos impôts plusieurs années durant. Plus le projet est long, plus la réduction d'impôt est élevée.

Investir dans un actif respectueux de l'environnement

Face à des marchés financiers fragilisés et de nombreuses incertitudes, le Pinel, investissement immobilier, permet d'investir dans un actif tangible, respectueux de l'environnement (RE2020) et aux dernières normes énergétiques et environnementales tout en vous permettant d'obtenir un rendement pérenne dans le temps.

Investir dans un actif stable

En outre, jamais l'immobilier n'avait autant attiré les investisseurs en quête de stabilité. Cette appétence continue de tirer les prix vers le haut, notamment et en particulier dans les nouvelles zones géographiques où la demande locative est en forte croissance. Je pense notamment aux villes moyennes de Province qui ont vu un afflux massif et soutenu de nouveaux arrivants, désireux de « quitter la ville pour la campagne ».

Le fonctionnement de la loi Pinel

Les conditions à respecter pour bénéficier de la loi Pinel

Pour bénéficier et être éligible à ce dispositif et ses avantages fiscaux, il existe certaines conditions à respecter.

La durée d'engagement

Les propriétaires d'un bien locatif en loi Pinel doivent, au choix, conserver et louer le bien 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

Les plafonds Pinel

L'investissement immobilier dans un dispositif Pinel est conditionné au respect d'un double plafond :

Un plafond à 5 500€ du m² d'une part et une enveloppe d'investissement défiscalisable maximale de 300 000€ par an. Cela signifie que si vous investissez dans un bien dont le prix d'achat est supérieur à 300 000€, seule la « tranche » jusqu'à 300 000€ serait comprise dans le calcul de la réduction.

Le locataire du bien peut être un enfant (descendant) ou un parent (ascendant) dans la mesure où il ne fait plus partie du foyer fiscal.

Que se passe-t-il après 12 ans ?

Après les 12 ans d'engagement de location (rappel : vous n'êtes pas obligé de louer 12 ans, vous pouvez choisir selon plusieurs durées), vous aurez alors plusieurs choix :

• Continuer à louer votre bien immobilier en direct,
• Le vendre et encaisser la quote-part de capital déjà remboursé à la banque (sans compter l'éventuelle plus-value si vous avez bien appliqué les conseils et recommandations de Netinvestissement quant à l'emplacement),
• Le conserver, pourquoi pas, comme nouvelle résidence principale ou secondaire.

NOUVEAUTES : La loi Pinel en 2024

Loi Pinel 2024 : ce qui ne change pas

Un dispositif fiscal attractif

Le Pinel est avant tout un dispositif éminemment attractif qui permet dans un premier temps de vous constituer un patrimoine immobilier à crédit (donc avec l'argent de la banque), dans un second temps de percevoir des revenus locatifs et enfin d'optimiser significativement et durablement votre fiscalité.

Toute cette stratégie et ces avantages de la loi Pinel sont donc encore accessibles et disponibles en 2024.

Les durées d'engagement

Prolongé jusqu'à la fin de l'année, le Pinel propose trois durées d'engagement de location corrélées à trois pourcentages de réduction d'impôts.

Ces périodes d'engagement de location sont de 6, 9 ou 12 ans, au choix. Ces durées restent donc inchangées par rapport au « Pinel 2022 ».

La réduction d'impôts grâce au Pinel : ce qui change en 2024

Evolution du montant de la réduction d'impôts

Ce qui évolue en revanche ce sont les montants des réductions d'impôt offerts. Ils sont désormais de :

• 9% pour une période d'engagement de 6 ans.
• 12% pour une période d'engagement fixée à 9 ans.
• 14% pour une période d'engagement fixée à 12 ans.

A savoir en revanche que, dans un but d'accentuer la qualité de la construction et la maitrise énergétique des nouveaux bâtis, le gouvernement maintient les taux de réduction d'impôt de l'ancien dispositif PINEL (avant 2022) à condition de respecter la nouvelle norme en vigueur : la RE2020.

Ce dispositif Pinel actualisé pour 2024 s'est vu affublé de plusieurs surnoms : « super Pinel » ou « Pinel + ».

L'enjeu de ce nouveau Pinel + n'est en effet désormais plus uniquement de répondre à la forte demande de nouveaux logements, mais également d'en profiter pour inscrire ces nouvelles constructions dans un projet écologique et environnemental de grande ampleur en construisant des immeubles à énergie neutre, voire passive.

Le niveau de réduction d'impôt sera donc le suivant :

• 12% pour une période d'engagement de 6 ans.
• 18% pour une période d'engagement fixée à 9 ans.
• 21% pour une période d'engagement fixée à 12 ans.

Le montant maximal de la réduction d'impôts

LE CHIFFRE DU JOUR : 63 000 €

C'est le montant maximal de la réduction d'impôts dont vous pourriez bénéficier si vous investissez dans un bien immobilier éligible au dispositif Pinel+ pour 300 000€ et que vous vous engagez à mettre le bien en location pendant 12 ans (21% de 300 000€).

Exemple concret :

Vous avez choisi d'investir avec Netinvestissement dans un bel appartement T3 à Angers pour une valeur de 283 000€ frais de notaires inclus. Pour cet investissement, vous avez décidé d'une période de location Pinel+ d'une durée de 9 ans. Sur cette période, la réduction d'impôts sera donc de 18%. Ainsi vous bénéficierez sur cette durée d'une réduction de 50 940€ de réduction d'impôt.

Les conditions d'éligibilité au dispositif Pinel en 2024

Les conditions qui permettent d'obtenir la réduction du Pinel sont les suivantes :

• Il doit évidemment s'agir d'un bien immobilier neuf, ou en l'état futur d'achèvement (VEFA).
• Le logement qui sera loué doit être loué durant une période annoncée, respectée et devra être loué nu (non meublé).
• Le logement devra être occupé par un locataire au titre de sa résidence principale. En effet l'Etat impose dans son dispositif que le logement Pinel loué serve à la location pour devenir une résidence principale. De ce fait, il convient donc de s'assurer que le bien est loué au titre d'une résidence principale.
• Le logement doit appliquer les nouvelles réglementations. Désormais, les logements éligibles doivent être construits dans le respect de la nouvelle règlementation thermique en vigueur : la RE 2020 (règlementation énergétique). Cette nouvelle règlementation, plus rigoureuse, impose aux logements les derniers matériaux et les dernières exigences en matière de maitrise de la consommation et de la réduction énergétique. Vous l'aurez compris, cela signifie que votre bien sera très peu énergivore et donc très économe pour vous, et votre locataire,
• Enfin le Pinel est limité quant aux montants de l'opération et donc par conséquence de la réduction d'impôt. Une première limite d'investissement à 300 000€ par an et une seconde limite à 5 500€ par mètre carré défiscalisable. Au-delà, la réduction ne s'applique plus.
• Le logement devra se trouver dans une des zones éligibles au dipositif Pinel +

Les nouveaux critères d'éco-responsabilité (PINEL + et RE2020)

Un investissement immobilier neuf, pour être éligible au Pinel + doit respecter les 6 critères environnementaux suivants :

Les zones éligibles au Pinel en 2024

Les villes de France sont réparties par zones.

A SAVOIR : en 2024, plus que jamais, la zone B1 est la zone d'investissement à privilégier.

Non seulement, c'est là que la demande locative est la plus forte et la plus durable, mais le ratio prix d'achat/loyer y est optimal par rapport aux autres zones.

Les zones éligibles au dispositif Pinel + sont au nombre de deux :

• La zone A et Abis qui englobe Paris et la région parisienne, la Côte d'Azur et le pourtour genevois. A quelques rares exceptions, cette zone n'est pas optimale en raison des prix du marché, trop élevés, qui ne permettent plus d'avoir un rendement cohérent,
• La Zone B1, qui concerne les grandes villes de Province et les villes limitrophes telles que Bordeaux, Nantes, Toulouse, Montpellier, etc...

La Zone B2 n'est plus éligible aux zones Pinel en 2024.

Les conditions de la location Pinel en 2024

Nous l'avons vu précédemment, vous devez vous engager à louer le bien pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans.

Les plafonds de loyers

Afin de proposer des logements accessibles et répondre à une forte demande, les loyers sont plafonnés par zone géographique :

• A Bis : 18,25 € par m²
• A : 13,56 € par m²
• B1 : 10,93 € par m²

Cette « contrainte » apparente s'avère être est en l'occurrence un atout. Si, de premier abord, on pourrait légitimement se dire qu'un loyer plafonné baisse, de fait, le rendement global de l'investissement aussi. Mais cette obligation de loyers plafonnés vous assure la mise en location quasi immédiate de votre bien (si vous avez acheté au bon endroit et que vous n'avez pas choisi votre bien en fonction de vos propres critères affectifs). En effet, un logement neuf, sans travaux, avec de très faibles charges locatives et un loyer environ 10% moins cher que le même appartement dans l'immeuble d'en face, mais qui lui est dans l'ancien, permet généralement de se donner toutes les chances de le louer en quelques jours.

« Chez netinvestissement, la grande majorité des appartements que nous conseillons ont déjà trouvé leur locataire, le jour de la remise des clés et de la livraison du bien ».

RAPPEL : la perte de rendement liée à l'encadrement des loyers est très largement compensée par la réduction d'impôts qui, contrairement aux loyers, n'est pas imposable... de fait.

Au final, 9 fois sur 10, dans une même ville, un investissement dans le neuf sera plus rentable financièrement qu'un investissement dans l'ancien, lorsqu'on intègre tous les frais et paramètres : travaux, mises aux normes, appels de charges, aléas locatifs, impôts, etc.

Les ressources des locataires

Un plafond de ressources (revenus) pour une personne seule, en couple ou avec des personnes à charge (foyer fiscal) différera de la zone géographique (Zone A bis, A, B1, etc.).

NOUVEAU : Des surfaces requises minimum

Pour que votre logement neuf soit éligible du dispositif Pinel+, sa surface habitable devra désormais être a minima de :

• 28 m2 pour un T1
• 45 m2 pour un T2
• 62 m2 pour un T3
• 79 m2 pour un T4

A NOTER : en fonction du type d'appartement, ce dernier devra également avoir une partie privative extérieure. Les rez-de-chaussée reviennent en force. Ça tombe bien, ils sont désormais très convoités.

Pourquoi la loi Pinel demeure plus que jamais un excellent investissement ?

La loi Pinel reste-t-elle avantageuse en 2024 ? Notre avis sur la loi Pinel est que malgré tous ces changements, le dispositif Pinel reste un excellent placement en 2024, qui permet de répondre à divers objectifs d'investissement.

Possibilité de louer le bien à un membre de votre famille

Le locataire du bien peut toujours être soit un enfant (descendant) soit un parent (ascendant) hors du foyer fiscal. Pour rappel, tout locataire confondu, un plafond de ressources pour une personne seule, en couple ou avec des personnes à charge (foyer fiscal) diffère selon la ville où vous investissez (zones A, A bis, B1, etc.).

Le Pinel pour se constituer un patrimoine immobilier

Investir dans l'immobilier au travers de la loi Pinel vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier, qui apporte une diversification à votre patrimoine financier. Votre investissement est, en outre, financé grâce à un prêt immobilier - ce dernier étant quant à lui payé en grande partie par les loyers perçus ainsi que par la réduction d'impôt. Dans le jargon, on appelle cela de la « capitalisation fiscale ». En d'autres termes, plutôt que d'envoyer vos impôts « à fonds perdus » à Bercy, vous les placez, les investissez et les capitalisez dans un bien immobilier neuf pour vous.

Le Pinel 2024 pour préparer votre retraite

Au terme de sa période d'engagement de location et donc de défiscalisation Pinel de 6, 9 ou 12 ans, vous serez libre. Libre de faire ce que bon vous semble avec ce bien.

L'immobilier plus que jamais reste un excellent support pour vous générer des revenus complémentaires pour votre retraite. D'ailleurs, il peut être judicieux de « calibrer » la durée du prêt pour l'acquisition du Pinel avec votre départ à la retraite. Ainsi, le jour de votre départ à la retraite, le bien sera entièrement payé et vous pourrez alors pleinement profiter des loyers et... de votre retraite !

En résumé : ce qu'il faut retenir

Quelles que soient les raisons pour lesquelles vous auriez éventuellement raté le coche en 2023, en 2024 il n'est pas absolument pas trop tard pour investir. Au contraire.

Non seulement les prix immobiliers, en raison du manque chronique d'offres sur le marché ne risquent pas de baisser sur le long terme (c'est le cas depuis 30 ans pour les mêmes raisons) mais de plus, le besoin de nouveaux logements n'a jamais été aussi fort.

De plus, ce Pinel+ met l'accent sur les économies d'énergie en vous offrant l'opportunité de vous porter acquéreur d'un bien qui respecte les normes. Cela signifie : pas de travaux de mises aux normes coûteux et contraignants si vous avez un bien immobilier dans l'ancien. Pour information : 17% du parc immobilier locatif français n'est pas aux normes. Les propriétaires bailleurs concernés vont être contraints de devoir faire de lourds et coûteux travaux de rénovation et de mises aux normes sans quoi ils n'auront plus le droit de louer leurs biens. En investissant dans un dispositif Pinel+, vous n'aurez, de fait, pas ce problème.

Le marché immobilier français a vu sa carte et ses référentiels profondément évoluer au cours des vingt-quatre derniers mois. De plus en plus de Françaises et de Français quittent les grandes villes pour s'installer à la campagne ou en périphérie, le tout ayant été propulsé grâce au télétravail. Ainsi, de nouvelles régions et villes de France où les prix sont encore très attractifs vont très certainement voir arriver un afflux massif de nouveaux habitants et avec eux, une croissance soutenue et durable des prix.

2024 est donc une excellente année pour se lancer et réaliser votre investissement immobilier dans un dispositif Pinel+ et la meilleure façon de mener à bien ce beau projet, de vous donner toutes les chances de ne pas vous tromper et de faire un bon investissement est de passer par nous. En effet, nous réalisons des sélections précises des meilleures offres immobilières du marché, sans aucun surcoût supplémentaire en plus de vos placements. Tous les prix sont directs prix promoteurs.

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