1. Rappel : qu’est-ce que le dispositif pinel ?
Le dispositif Pinel a vu le jour le 1er septembre 2014. Il s’agit d’une loi de finance qui s’inscrit dans le prolongement de nombreuses lois de défiscalisation telles que la loi De Robien, la loi Scellier ou encore la loi Duflot.
Toutes ces lois de défiscalisation ont été mises en place dans le but de lutter contre le phénomène de carence de logements en zones tendues en France et également pour soutenir le secteur de la construction qui emploie de nombreuses Françaises et Français.
La loi Pinel permet aux investisseurs (vous) d’obtenir une réduction d’impôts en contrepartie de l’acquisition d’un bien immobilier neuf bénéficiant du label BBC et d’un engagement de louer ce bien nu en tant que résidence principale de votre futur locataire. Si vous hésitez entre investir dans le neuf et investir dans l'ancien, cet article est donc fait pour vous !
Les propriétaires doivent respecter des conditions s’ils souhaitent avoir accès aux avantages fiscaux du dispositif Pinel.
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2. Quand revendre son bien acquis en loi pinel ?
La revente en cas dits de « force majeure »
Nous venons de le voir à l’instant, la loi Pinel repose sur un engagement du propriétaire à destiner son bien immobilier à la location durant 6, 9 ou 12 ans en échange d’un avantage fiscal correspondant à 12 %, 18 % ou 21% du montant de l’acquisition.
En cas de non-respect de cet engagement de location, l’investisseur risque de devoir rembourser l’intégralité des réductions d’impôts obtenues à l’administration fiscale.
Toutefois, plusieurs situations particulières que l’on pourrait qualifier de « cas de force majeure » permettent la revente du bien immobilier avant la fin de l’engagement de location sans entrainer le remboursement des avantages fiscaux perçus.
Nous vous les avons listés ci-dessous :
- Le décès du propriétaire.
- Un accident ou une maladie entraînant une invalidité du propriétaire.
- Le licenciement ou la faillite effective du propriétaire.
À SAVOIR : le divorce n’est pas intégré dans la liste ci-dessus permettant une revente anticipée. En revanche, en cas de séparation, les ex-époux peuvent conserver le bien immobilier et se partager l’avantage fiscal. Il est également possible que l’un d’entre eux rachète les parts du logement à l’autre et perçoive ainsi l’intégralité de l’avantage fiscal.
La revente après l’engagement de location
C’est sans doute la revente qui sera la plus courante car de nombreux investisseurs préfèreront revendre leur bien immobilier à l’issue de l’avantage fiscal et dans de nombreux cas racheter un nouveau bien immobilier soumis à un nouveau dispositif de défiscalisation afin de poursuivre la maîtrise de la pression fiscale.
3. Revendre un bien Pinel à l'issue de l'engagement de location
À l'issue de l'engagement initial de location de 6 ans :
Au terme des 6 premières années, l’investisseur aura perçu 12 % du montant de son acquisition (en appliquant une majoration des frais de notaire) en réduction d’impôt. Cette période peut être intéressante pour des individus qui anticipent une baisse de revenus, notamment dans le cadre d’un départ à la retraite.
À l'issue de l'engagement initial de location de 9 ans :
Au terme des 9 premières années, l’investisseur aura perçu 18 % du montant de son acquisition (majoré des frais de notaire) en réduction d’impôt. D’un point de vue purement financier, choisir cette durée se révèle être un excellent choix. C’est ce que l’on appelle dans le jargon « l’optimum financier ». C’est en effet sur cette durée que le taux de rentabilité interne (TRI) de votre investissement sera le meilleur.
A l'issue de l'engagement initial de location de 12 ans :
Il s’agit là de l’engagement de location le plus long, dans ce cadre, l’investisseur aura perçu 21 % du montant de son acquisition (majoré des frais de notaire) en réduction d’impôt. Il aura non seulement optimisé la partie fiscale de son investissement mais aura également laissé un peu plus de temps à son immobilier pour se valoriser.
Trois possibilités sont proposées aux investisseurs jusqu’au 31 décembre 2022:
- Un engagement de location de 6 ans octroyant une réduction d’impôt de 12 % du montant investi .
- Un engagement de location de 9 ans octroyant une réduction d’impôt de 18 % du montant investi.
- Un engagement de location de 12 ans octroyant une réduction d’impôt de 21 % du montant investi.
À SAVOIR : : Les taux de réduction d’impôt ci-dessus vont en effet diminuer à compter du 1er janvier 2023. Si vous souhaitez réaliser ce type d’investissement, il est donc conseillé de ne pas trop tarder pour profiter au mieux du mécanisme. N’hésitez pas à vous faire accompagner par l’un de nos chefs de projet patrimonial pour bénéficier de nos conseils et vous faire accompagner dans la mise en place de votre projet.
La loi pinel impose également certaines conditions aux propriétaires :
- Le bien acheté doit se situer dans
- L’investissement est plafonné à 300 000 euros par an.
- Le prix du bien immobilier ne doit pas dépasser 5 500 € par mètre carré.
- Un plafonnement des loyers s’applique selon la zone du bien immobilier (A, Abis, B1).
- Un plafonnement des ressources des locataires s’applique selon la zone et la composition du foyer fiscal.
4. Peut-on revendre un bien Pinel avant la durée obligatoire de location ?
Les conséquences de la revente d'un bien Pinel avant la fin de la période d'engagement
La revente d’un bien immobilier locatif Pinel avant la fin de la durée minimale d’engagement de 6 ans est tout à fait possible, mais aura pour lourde conséquence d’entrainer la nullité des avantages fiscaux obtenus.
Pour plus d'informations sur ce sujet, vous pouvez retrouver notre article comment vendre un bien pinel avec un locataire en place ?
Autrement dit, et en dehors des cas particuliers prévus par la loi (voir ci-dessous), l’Etat exigera la restitution des réductions d’impôts.
Les conditions de la revente d'un bien Pinel avant la fin de la période d'engagement
Certains évènements, affectant de façon grave la vie du propriétaire bailleur, peuvent permettre d’envisager la revente de son bien PINEL avant la fin de la durée minimale d’engagement.
Le décès du propriétaire
Dans le cas du décès du propriétaire bailleur, l’actif immobilier transmis aux héritiers n’est plus soumis aux mêmes contraintes liées à la loi PINEL. les héritiers peuvent vendre cet actif sans risquer un rattrapage fiscal.
Un accident ou une maladie entraînant une invalidité du propriétaire
Si à la suite d’un accident ou d’une maladie votre état de santé se dégrade. Il faut toutefois pouvoir justifier d’un certain taux d’invalidité pour justifier du dossier d’exonération auprès de l’administration fiscale.
Le licenciement ou la faillite effective du propriétaire
Attention, il faut toutefois que ce soit votre employeur qui décide de mettre fin à votre contrat de travail.
5. Les points de vigilance :
Attention au déficit foncier
Le déficit foncier quèsaco ?
Lorsqu’un investisseur achète et met un logement en location, chaque année il doit déclarer les loyers perçus ainsi que les charges déductibles.
En loi Pinel, ces charges comprennent les charges liées à l'exploitation courante du logement (frais d'agences immobilières, garanties loyers impayés, assurance propriétaire non occupant, charges de copropriété, taxe foncière), les charges financières (intérêts d'emprunt pour l'acquisition, l’assurance emprunteur, les frais de cautionnement) et les charges liées aux travaux d’entretien ou de réparation (peinture, changement de chaudière).
Si au cours d'une année fiscale les charges déductibles sont supérieures aux revenus bruts fonciers, on parle alors de déficit foncier.
Si le propriétaire du logement se retrouve dans une situation de déficit foncier au cours des trois années précédant sa volonté de revendre son bien alors il se verra dans l’obligation de reporter la vente de son logement.
Cette règle ne concerne pas uniquement les logements Pinel, tous les investissements locatifs soumis aux revenus fonciers sont concernés. C’est l’article 156.3 du code général des impôts (CGI) qui en fixe les termes : « un contribuable, propriétaire d’un bien immobilier, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, le bien immobilier doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant l’imputation ».
Attention à la fiscalité sur la plus-value :
En cas de vente, l’investisseur devra prendre en considération l’impact de la plus-value. En effet lorsque le prix de cession du logement est supérieur au prix d’achat majoré des frais de notaire, des travaux effectués (ou forfait de 15% pour les logements détenus depuis plus de 5 ans) et également des frais d’agence éventuels, le vendeur devra s’acquitter de l’impôt sur les plus-values sur le gain net généré par la vente.
Cette plus-value nette est doublement imposée avec 19% au titre de l’impôt sur le revenu (IR) et 17,2% au titre des prélèvements sociaux (PS).
À partir de la 6ème année de détention, les propriétaires d’immobilier cumulent des abattements progressifs. Pour être totalement exonéré de fiscalité sur la plus-value de cession, il faudra patienter 22 ans sur l’IR et 30 ans sur les PS.
6. Comment revendre son logement acquis en loi Pinel ?
Comme tout bien immobilier, la vente d’un logement acquis en loi Pinel peut être gérée seule directement par le propriétaire mais elle peut également être déléguée à une agence immobilière.
La première chose à déterminer sera donc de savoir si vous souhaitez faire appel à un professionnel de l’immobilier, ou bien si vous envisagez de vendre votre bien seul. Pour cela, et comme pour tout bien immobilier, vous pourrez par exemple, passer une annonce sur l’un des nombreux sites d’annonces gratuits disponibles tels que leboncoin.
Avoir l’accompagnement d’un agent immobilier représente un coût pour l’acquéreur mais il est primordial de savoir que la vente d’un bien immobilier ne s’improvise pas. Cela nécessite des connaissances et surtout du temps à y consacrer.
Vendre via une agence immobilière
Si vous faites appel à une agence immobilière, vous pouvez choisir entre trois types de mandats :
- Le mandat exclusif : en optant pour un mandat exclusif, vous donnez l’exclusivité de la vente de votre bien immobilier à l’agence qui détient ce mandat. Il vous sera donc impossible de vendre votre logement vous-même ou avec un autre intermédiaire. Toutefois cette exclusivité a généralement une durée limitée dans le temps. A part pour de rares exceptions, nous ne vous recommandons pas de vous « enfermer » dans un mandat de ce type.
- Le mandat semi-exclusif : en délivrant un mandat semi-exclusif à une agence immobilière, vous vous engagez à ne pas donner d’autres mandats à d’autres professionnels de l’immobilier. En revanche, ce mandat vous permet de vendre le bien vous-même à un acquéreur sans avoir à compenser financièrement l’agence immobilière à qui vous aviez délivré le mandat.
- Le mandat simple : le mandat simple et assurément le mandat le plus flexible pour le vendeur. En effet, vous pouvez donner autant de mandats que vous le souhaitez et vous pouvez également vendre le bien par vos propres moyens.
En résumé, peu importe le mandat que vous signez, l’accompagnement d’un agent immobilier vous débarrasse de toutes les tâches inhérentes à la vente d’un bien immobilier telle que les visites, la publicité ou encore toutes les démarches administratives à réaliser. Certes, vous aurez à déduire une petite commission.
CONSEIL DE PRO : dans la mesure du possible, nous vous conseillons d’éviter de multiplier les mandats et donc de multiplier les annonces de votre maison auprès de plusieurs agences. Un bien que l’on retrouve partout (et souvent à des prix différents) a tendance à créer la confusion dans l’esprit des acquéreurs et donc, à dévaloriser votre bien.
Vendre son bien immobilier seul
Si vous vendez votre bien seul, vous devrez veiller à vous préparer au mieux en amont et notamment sur les étapes clefs suivantes :
- Déterminer le bon prix de vente : si vous souhaitez vendre votre logement au plus vite, il faudra veiller à rester réaliste sur le prix que vous pouvez demander. Très souvent, les actifs immobiliers qui restent longtemps sur le marché sans trouver preneur sont affichés à un prix trop élevé. N’hésitez pas à prendre le temps de vous renseigner sur les prix pratiqués dans votre ville et votre quartier.
- Mettre une annonce et mettre son logement en valeur : afin de séduire des acquéreurs, votre annonce devra être claire, précise et devra donner envie de venir visiter votre logement. Vous devrez ainsi préciser par exemple le prix de vente, la surface totale et la surface des pièces principales, le nombre de pièces, le type de chauffage ou l’exposition. Enfin, il est primordial d’insérer de jolies photos pour illustrer au mieux votre annonce.
- Gérer au mieux les visites avec les potentiels acquéreurs : enfin la dernière étape consiste à se préparer à répondre aux interrogations des potentiels acquéreurs lorsque ces derniers se déplaceront afin de visiter votre logement. Pour ce faire, l’idéal est de préparer un dossier complet dans lequel vous pourrez attester du montant des charges, du montant des travaux réalisés... etc.
Les premiers investisseurs en loi Pinel (septembre 2014) viennent d’achever leur sixième année de défiscalisation immobilière. Parmi eux, certains se sont engagés à mettre le logement en location durant six ans et sont donc sur le point de mettre leur bien immobilier en vente.
Nous avons étudié à travers ce guide quand revendre son logement, les cas de revente anticipés et les pièges à éviter.
Il nous semble important de rappeler que la première étape permettant de bien revendre son bien immobilier consiste à bien acheter en amont.
Chez , nous accompagnons des milliers de françaises et de français depuis 2006 et avons eu la chance de réaliser plusieurs centaines d’opérations pour nos clients.
Nous mettons ainsi toute notre expertise et notre expérience afin de vous permettre de réaliser la meilleure opération. pour vous accompagner dans votre projet d’achat comme de revente d’un bien immobilier en loi Pinel.
À propos de l'auteur
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