Même si la loi n’impose pas d’apport personnel pour l’obtention d’un crédit, la politique commerciale de la banque vous demande généralement de verser un pourcentage avant de vous prêter de l’argent. Mais de combien parlons-nous ? Ce chiffre peut varier en fonction de facteurs tels que la nature de votre projet immobilier, le montant de votre épargne résiduelle, le revenu de votre foyer…
Dans un contexte où les taux sont élevés, il est légitime de se demander s’il faut mettre tout ou partie de son argent dans un achat immobilier. Certains clients nous demandent même s’il faut amener plus d’apport que nécessaire. Il n’y a pas une, mais des réponses à ces questions, et nous allons y répondre dans ce guide.
Qu’est-ce qu’un apport immobilier ?
Exception faite pour un achat immobilier en cash - ce qui suppose des fonds conséquents - vous allez financer votre acquisition grâce à un emprunt.
Aujourd’hui, si vous souhaitez utiliser un crédit pour financer votre achat, la politique commerciale des banques exige un apport. Notons que ce montant peut varier d’une banque à l’autre, en fonction de votre projet.
Cette somme, constituée de votre épargne personnelle, peut se présenter sur des livrets réglementés (livret A, LDDS…), des assurances-vie ou tout autre support permettant le retrait de fonds. Il est aussi possible, sous certaines conditions, de débloquer les fonds déposés sur un plan d’épargne retraite (PER) ou sur un plan d’épargne entreprise (PEE).
À quoi sert un apport pour un achat immobilier ?
Actuellement, il est tout simplement impossible d’obtenir un crédit sans apporter un pourcentage de la somme empruntée. Ce pourcentage s’élève généralement entre 10 et 20% selon la banque. Si ce montant est plus important, ou que vous détenez de l’épargne résiduelle, cela peut vous donner quelques avantages.
Augmenter votre capacité d’emprunt
Le rôle du HCSF - Haut Conseil de Stabilité Financière - créée en 2010, est de contrôler et surveiller le système financier français pour soutenir la croissance économique du pays. Il va donc, entre autres, fixer les modalités d’emprunts bancaires et les critères d’acceptation des crédits.
Concernant le crédit immobilier, il est courant de dire qu’il ne faut pas dépasser les 35% d’endettement. Plus simplement, pour calculer votre capacité d’emprunt, il faut regrouper tous vos revenus (salaire, foncier…), multiplier le résultat par 0,35 et en déduire tous vos crédits en cours.
Par exemple, un foyer génère 50 000 € de revenus avant impôts. Il a aussi contracté un crédit voiture qui représente une charge annuelle de 1 200 €. Sa capacité d’emprunt est donc de :
50 000 x 0,35 = 17 500 € 17 500 – 1 200 = 16 300 € soit divisé par 12 : 1 358 € / mois.Cela représente la mensualité maximum que la banque peut octroyer à ce foyer. En fonction de la durée du crédit, le montant total emprunté peut varier. Si ce montant n’est pas suffisant, ce couple a deux options :
-Utiliser leur épargne pour compléter et finaliser leur projet.Reprenons l’exemple : si la banque peut leur prêter 230 000 € sur 25 ans et que leur besoin total représente 270 000 €, ils devront rajouter 40 000 € d’apport au projet.
-Rembourser leur crédit voiture.Toujours sur le même exemple, le foyer solde son crédit et n’a plus sa charge de 1 200 €. Sa capacité d’emprunt sera de 17 500 €, soit 1450 €/mois.
Cette différence de 100 € par mois paraît peut-être anodine, mais pour un crédit étalé sur 25 ans, cela peut permettre de financer la totalité de leur projet.
Obtenir des taux d’intérêt d’emprunt plus avantageux
Il y a de nombreux types de taux d’intérêt : simple, nominal, fixe, variable… Pour les crédits au long terme - comme le crédit immobilier - les emprunteurs ont le choix entre taux fixe et taux variable.
Autrement dit, un prêt à taux variable signifie que le taux d’intérêt varie en fonction de l’évolution d’une donnée prise en référence. Le coût total n’est pas connu à l’avance, mais certains contrats peuvent proposer des taux d’intérêt variables « capés », et prévoir une limitation à la hausse.
Par exemple, un taux variable à 4% capé à 1 signifie que le taux d’intérêt maximum sera de 5% l’an sur toute la durée du crédit.
Un prêt à taux fixe, quant à lui, assure à l’emprunteur une protection contre la hausse des taux d’intérêt. Cela permet de connaître le coût de votre crédit immobilier par avance ce qui offre un réel confort. En France, nous utilisons majoritairement des crédits à taux fixe. D'autant que si la conjoncture des taux d'intérêt venait à baisser, vous pourriez toujours tenter une renégociation de votre crédit, ou le faire racheter par une autre banque.
Pour améliorer vos conditions de crédit et baisser votre taux d’intérêt, il est important d’apporter des contreparties à la banque.
Afin d’aborder le fonctionnement du milieu bancaire, précisons que la banque est avant tout une entreprise. Cela veut dire qu’elle n’a aucunement l’obligation de vous proposer un crédit immobilier. Pour négocier les conditions d’octroi, il faut donc que votre profil les intéresse ! Le montant de votre apport, votre épargne résiduelle, votre revenu annuel, votre capacité à épargner… Tout ceci vous permet d’être compétitif et de mener les négociations.
Notons malgré tout qu’il n’est pas nécessaire d’amener la totalité de votre épargne en apport pour bénéficier des meilleures conditions. La banque préfère souvent un profil avec de l’épargne résiduelle, un apport et une capacité d’épargne.
Réduire la durée de votre emprunt
Il est récurrent que nos clients nous demandent sur quelle durée doit s’étaler leur crédit. A cette question, la réponse n’est pas générale, car elle dépend de vos objectifs de vie, de votre âge, etc.
Premièrement, les banques ne peuvent pas prêter à tout âge. L’emprunt est en effet conditionné par l’acceptation des assurances emprunteurs, qui dépasse rarement les 80 ans de l’assuré(e). De plus, certaines personnes ne veulent pas que leur crédit déborde leur date de départ à la retraite, ou leurs 50 ans s’ils décident de partir en retraite anticipée. Il faudra donc en tenir compte lors du montage du prêt.
Pour réduire la durée, il est possible soit d’emprunter moins en amenant plus d’apport, soit de rembourser partiellement ou totalement et de manière anticipée votre crédit. Dans un cas, vous utilisez vos économies au moment de l’achat. Dans l’autre, vous les faites fructifier afin de les utiliser à un horizon de 10, 15 ou 20 ans. Sur cette dernière option, attention aux indemnités de remboursement anticipé (IRA). Autrement appelées « pénalités de remboursement », ces frais peuvent être réclamés par la banque lorsqu’il y a remboursement partiel ou total. Il peut d’ailleurs être intéressant de négocier ces frais lors de la mise en place du crédit.
Prouver votre capacité d’épargne
Votre capacité d'épargne correspond à la différence entre vos revenus et vos dépenses. Pour la calculer, il faut faire l'inventaire de vos rentrées d’argents (salaire, pension, revenus fonciers…) et en déduire toutes les charges (crédit, eau, électricité…).
Il est important de bien dissocier « capacité d’épargne » et « capacité d’emprunt ». Les deux ne se calculent pas de la même manière.
La capacité d’épargne représente 35% du montant de vos revenus diminués de vos crédits. La capacité d’emprunt prend en compte 100% de vos rentrées d’argent desquelles vous déduisez vos charges courantes et vos loisirs.
Pour rassurer la banque, il est nécessaire de garder une capacité d’épargne, même après votre opération immobilière. Le but n’est pas de souscrire à un crédit si vous ne pouvez plus épargner ensuite.
Comment calculer le montant de votre emprunt en fonction de votre apport personnel ?
Il existe de nombreux sites vous permettant de calculer votre emprunt selon votre apport, votre taux d’endettement et la durée du crédit souhaitée.
Même si l’apport demandé est de 10% du montant emprunté, avoir 20 000 euros ne veut pas forcément dire que la banque va vous prêter 200 000 euros. Pour aller plus loin dans l’analyse, il faut regarder la composition du foyer, la typologie des revenus, les autres crédits ainsi que le patrimoine détenu. D’ailleurs, en fonction de votre projet et de votre patrimoine, la banque peut être moins regardante et alléger les conditions d’octroi.
Vous l’aurez compris, il n’y a pas de calcul général pour déterminer le montant de votre emprunt, mais bien une analyse sur mesure qui valide la faisabilité de votre projet.
Faut-il mettre plus que l’apport nécessaire dans l’achat d’un bien immobilier ?
Face à une conjoncture bancaire difficile, il est naturel de se demander s’il faut mettre plus d’apport que nécessaire dans un projet immobilier.
Pour répondre à cette question, regardons ce que vous pourriez faire de cette épargne si vous ne la mettez pas intégralement en tant qu’apport. Nous déterminerons si cela est plus intéressant pour vous, tant dans la diversification de vos actifs que dans vos objectifs patrimoniaux.
Faire fructifier votre argent
Premièrement, ne pas utiliser la totalité de votre épargne vous permet d’utiliser plus efficacement l’effet de levier du crédit.
L’effet de levier est une notion financière qui consiste à utiliser le biais du crédit pour augmenter votre capacité d’investissement, et donc votre capital à long terme.
Exemple : il vous faut 100 000 € pour votre investissement immobilier. N’ayant pas, dans l’immédiat, une telle somme sur votre compte en banque, vous contractez un crédit. Vous obtenez ainsi les fonds nécessaires et les faites travailler sur le long terme.
Outre l’augmentation de votre investissement, cela vous permet de ne pas utiliser vos liquidités et de les placer afin de les faire fructifier. Vous pouvez alors obtenir un rapport intéressant où le coût du crédit est inférieur aux rendements de vos différents placements.
Enfin, lorsque l’opération porte sur un investissement locatif, les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers. Dans ce cas, cela permet de baisser votre bénéfice foncier, et donc votre imposition. Il n’y a, de fait, aucun intérêt à injecter trop d’apport dans votre projet immobilier
Multiplier les opérations
Deuxièmement, garder de l’épargne vous donne la possibilité de faire plusieurs opérations.
La banque vous demandera de l’apport sur chaque transaction bancaire. Aussi, garder des liquidités et les dispatcher sur plusieurs achats vous permettra de vous assurer leur bonne réalisation.
Il serait dommage de vous enlever la possibilité d’acquérir un deuxième bien immobilier parce que vous auriez utilisé la totalité de votre épargne lors du premier achat.
Diversifier son patrimoine
Troisièmement, vous connaissez l’adage : pour une bonne diversification, il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier, et cela commence par votre épargne.
En France, nous avons la fâcheuse manie de détenir beaucoup de pierre et peu de financier. Cela implique que lorsqu’il y a une baisse du marché immobilier, le patrimoine est fortement impacté.
Utiliser une partie de votre capital pour votre achat immobilier et une autre sur des avoirs financiers vous permet d’équilibrer votre patrimoine. Diversifier vos investissements vous évite d’indexer toutes vos sources de revenus sur du locatif. Au passage, vous gagnez en liquidité. La pierre est effectivement un investissement peu liquide, et à long terme, vendre un bien immobilier dans l’urgence signifie généralement devoir brader son prix.
Faites vous accompagner par un conseiller Netinvestissement pour bien jauger votre part d’immobilier dans votre patrimoine et votre part financière. Un ajustement peut être nécessaire.
Garder des liquidités
Quatrièmement, parlons justement de liquidités.
Les liquidités regroupent l’ensemble d’argent que vous détenez sur vos livrets, et disponible très rapidement.
Il est essentiel de garder une part liquide dans votre patrimoine, même si elle est moins rentable que des placements immobiliers ou financiers. En règle générale, nous conseillons de garder 3 à 6 mois de revenus sur les livrets, évidement tout va dépendre du montant de votre salaire et de vos objectifs court terme, ou moyen terme. C’est ce qu’on appelle l’épargne de précaution.
Cela vous permet de faire face à des aléas, comme un ballon d’eau chaude à changer, ou encore une voiture qui tombe en panne sans avoir à faire appel au crédit.
A la question « Faut il placer l’intégralité de ses liquidités dans un achat immobilier ? », il n’y a pas de réponse type.
Certaines situations nécessitent d’apporter un peu plus d’argent. Par exemple, si votre taux d’endettement n’est pas suffisant, ou encore si vous n’avez pas la possibilité de rallonger la durée de votre crédit.
Dans une optique de diversification de patrimoine et de rendement, positionner votre épargne sur différents actifs est essentiel. Aussi, pensez à équilibrer votre patrimoine entre immobilier-financier, et gardez toujours une part d’épargne de précaution.
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