Solutions fiscales immobilières
L’investissement meublé
Dès lors que l’on évoque la question de la réduction d’impôts, bon nombre de personnes vous parleront du dispositif PINEL, mais attention ce dispositif (nous le rappelons vous offre une réduction d’impôt jusqu’à 21% du prix d’acquisition du bien immobilier, sur une durée pouvant aller jusqu’à 12 ans) n’est pas forcément adapté à tous.
Par exemple si vous payez 2 000€ d’impôt, il vous faudrait investir dans un bien immobilier de 100 000€ pour bénéficier de façon optimisée d’une réduction totale de votre imposition. Cela nous amène à nous demander si un bien locatif neuf, bien situé en zone B1 et d’une valeur de 100 000€ existe réellement, et s’il s’avère un investissement durable dans le temps. Il est ici question de trouver un juste équilibre entre réduction d’impôt et cohérence du bien choisi.
Si votre sensibilité se tourne davantage vers l’immobilier, vous pouvez envisager un investissement dans un bien en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP).
Ce statut permet, au régime réel, de déduire de vos revenus locatifs l'ensemble des charges liées à votre bien immobilier. Au régime micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes locatives. Au passage, vous récupérez la TVA (20%) sur votre investissement.
De plus, ce type de placement immobilier se trouve généralement dans des résidences de services gérées, ce qui vous donne la possibilité d'investir sans contrainte de gestion (pas d’assurance à payer, pas de gestion des locataires et pas de stress quant à la gestion de la vacance locative), grâce notamment à l’encadrement de l’investissement par un bail commercial.
Cette solution est donc bien adaptée fiscalement si vous êtes un contribuable dont le montant d’impôts se trouve entre 1 000€ et 2 000€. De plus, ce placement ne sert pas uniquement un intérêt fiscal : il peut également soutenir des secteurs aujourd’hui sous tension, comme l’hébergement étudiant ou l’accueil des personnes âgées dépendantes.
En plus de réduire votre fiscalité, vous investissez dans des marchés immobiliers profonds et portés sur l’avenir. C’est un choix fiscal et patrimonial.
Exemple
Petit exemple d’une opération portée sur la fiscalité LMNP : vous investissez dans un bien immobilier en résidence étudiante gérée, et devenez propriétaire d’un actif mis en location.
Imaginons que votre investissement total se porte à la somme de 80 000€. Vous mettez votre bien en location pour 900€ par mois. Vous percevez ainsi 10 800€ de revenus locatifs annuels. Votre Tranche Marginale d'Imposition est à 11%.
Au régime réel, si vous déduisez vos charges à hauteur de 9 000€, votre impôt sera calculé sur une base de 1 800€ (10 800€ - 9 000€ = 1 800€). Cela revient à 198€ d'impôt sur vos revenus locatifs, soit une réduction de 990€ (10 800€ x 11% = 1 188€. 1 800€ x 11% = 198€. 1 188€ - 198€ = 990€).
AU régime micro-BIC, l'imposition sera de 594€ (10 800€ / 2 = 5 400€. 5 400€ x 11% = 594€). Soit une réduction d'impôt de... 594€ bien sûr.
Attention toutefois à ne pas laisser obscurcir votre jugement dans la sélection de votre investissement uniquement par le fait de bénéficier d’une réduction d’impôt. Pensez toujours aux options de sorties qui s’offrent à vous, et la revente d’un bien mal situé, mal positionné sur son secteur, mal géré, etc. peut réellement poser problèmes et vous faire perdre tout l’intérêt fiscal acquis lors des 9 années passées.
A SAVOIR : si votre objectif premier est d’abord de réduire vos impôts, profitez au maximum de l’effet de levier du crédit et des taux d’emprunt historiquement bas pour emprunter et ainsi financer cet investissement grâce à la banque avec les loyers perçus et l’économie d’impôt générée.
Autres supports d’intéressements fiscaux
Outre le statut LMNP, il existe d’autres solutions accessibles pour vous aider à réduire votre problématique fiscale : les SCPI fiscales. Elles permettent d’intégrer différents dispositifs (PINEL, Malraux, etc.) avec des tickets d’entrées moins élevés que lors d’une opération directe.
Exemple
Pour un investissement dans une SCPI de type PINEL, vous bénéficierez par exemple d’une réduction d’impôt à hauteur de 2% du montant de votre investissement, et ce tous les ans. Afin d'éponger votre imposition de 2 000€, il vous faudra investir une somme de 100 000€.
Attention ! Encore une fois, il est très important de savoir que ce type d’investissement, bien que très avantageux et attrayant d’un point de vue fiscal, peut potentiellement mettre le capital investi à risque lors de la sortie. Vous diminuerez votre fiscalité pendant quelques années, mais récupérerez peut-être moins que vos 100 000€ investis initialement.
En résumé, comme dans tout placement, il n’existe pas de martingale permettant de réduire ses impôts sans contreparties (nous ne serions pas là pour vous accompagner si tel était le cas). Il faut être très consciencieux dans vos choix et ne pas hésiter à vous faire aider en cas de besoin.
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Solutions fiscales financières
Si les procédés immobiliers ne génèrent pas d’intérêt chez vous, sachez qu’il existe encore une multitude de solutions accessibles pour limiter le montant de votre contribution à la collecte annuelle de Bercy.
Soutenir l’économie réelle
Dans leur giron se trouve l'investissement dans des solutions de type FIP (classiques ou corses). Un FIP est un Fonds d’Investissement de Proximité qui vous permet d’investir dans des PME et de bénéficier, en contrepartie, d’une réduction d'impôt.
Que le FIP soit « classique » ou « corse », tous les contribuables français peuvent y souscrire et obtenir l’intéressement fiscal qui en découle. La seule condition à respecter et de conserver l'investissement pendant une période de 5 ans. Mais outre le fait que vous allez pouvoir réduire votre imposition, que va vraiment vous apporter le FIP ?
Tout simplement le fait de vous positionner sur un support de type « private equity » et soutenir, via vos placements, le développement de l’économie française. Votre investissement va aussi être soumis aux variations des valorisations et des sociétés concernées par le fonds FIP. En plus de réduire vos impôts, vous jouez donc également sur la valorisation de votre placement, et optimisez ainsi vos chances de vous enrichir dans le même temps.
D’un point de vue fiscal, que vous apporte un FIP ? Tout simplement une réduction de votre imposition d’une valeur comprise entre 18% et 38% (selon que vous choisissez d’investir dans un FIP classique métropolitain ou un FIP corse). Cet investissement est plafonné et entre dans le périmètre d’action des niches fiscales, ce qui vous limite à 10 000€ de réduction d’IR par année civile.
Exemple
Vous êtes un homme célibataire sans enfant, et payez 1 500€ d’impôt. En choisissant d’investir 4 000€ dans un FIP Corse, vous bénéficierez donc d’une réduction de 4 000€ x 38% = 1 520€ de votre base d’imposition. Vous n’aurez donc pas à faire ce magnifique cadeau au fisc, et augmenterez votre épargne de 1 520€.
Où préparer votre retraite
Autre solution qui s’offre à vous : le PER. Dans le cadre d’une épargne régulière et encadrée selon le plafond du PASS (Plafond Annuel de la Sécurité Sociale), il vous est possible de déduire les sommes investies dans le Plan d’Epargne Retraite de votre base fiscale de référence. De cette façon, vous diminuez potentiellement votre tranche d’imposition d’une part, et votre imposition dans les prochaines années d’autre part.
En revanche, gardez bien en tête que, contrairement à un placement FIP, qui serait bloqué pendant 5 ans, les sommes placées au sein de votre PER sont bloquées jusqu’au départ à la retraite. A la liquidation du PER, le capital vous sera versé sous forme de rente ou en capital. Toutefois, il existe 6 cas exceptionnels de déblocage anticipé, dont l'acquisition de la résidence principale.
Exemple
Vous êtes (toujours, à votre grand désespoir) un homme célibataire et sans enfants. Vous avez une base fiscale de référence de 30 000€. Vous décidez de placer dans un PER 1 500€ en versement initial ainsi qu’une épargne régulière mensuelle de 100€. Votre investissement dans l’enveloppe fiscale au titre de l’année est de 1 500€ + 100€ x 12 mois = 2 700€. Votre base fiscale de référence passera donc de 30 000€ à 27 300€, et vous permettra de réduire le montant de votre imposition.
Autres solutions d’intéressement fiscal
Le conseil en gestion de patrimoine, ce n’est pas uniquement vous conseiller d’investir dans de multiples solutions (immobilières et / ou financières, pour rappel), mais également être à votre écoute et vous accompagner dans votre quotidien. A ce titre, il vous est possible non pas d’investir, mais d’utiliser un certain nombre de leviers pour réduire votre fiscalité.
Services à la personne
Parmi les solutions qui s’offrent à vous, les emplois à domiciles et les services d’aide à la personne. Ils donnent droit à l’ouverture d’un crédit d’impôt, mais doivent respecter certaines conditions d’éligibilité. Pour être classifié en tant qu’emploi service, vous devez bénéficier de ce service à titre privé et/ou familial, sur une durée temporaire ou à temps complet.
Dans la grande famille des services aux personnes, vous retrouvez les services de garde d’enfant et de personnel d’entretien à domicile (ménage, repassage, jardinage, etc.). Vous pouvez bénéficier donc de crédits d’impôt sur un grand nombre de services auxquels vous avez accès, et pouvez donc allier l’utile à l’agréable.
En revanche, les sommes récupérables en crédit d’impôts ne peuvent dépasser 50% des charges supportées au titre de ces dépenses. D’autre part, vous êtes soumis à une limite annuelle que vous ne pouvez dépasser.
Et autres solutions défiscalisantes
Hormis les services d’aide à la personne, vous avez également la possibilité de réaliser des dons et d’autres investissements ouvrant droit à crédit d’impôts (travaux d’aménagement de solutions énergétiques pour la maison, achat de véhicules non polluants, etc.). Le choix est vaste dans cet univers et vous avez donc largement la possibilité de réaliser vos objectifs de réduire vos impôts.
Que vous soyez novice ou fin connaisseur des solutions disponibles en réduction d’impôts, vous n'avez que l'embarras du choix ! Chose très importante à avoir en tête dès le départ : connaître vraiment votre objectif. Que souhaitez-vous réaliser avec l’opération envisagée ? La réduction d’impôt ne doit pas être uniquement la seule motivation, mais un point d’entrée dans l’action que vous allez mener dans le temps.
Si l’avenir est également quelque chose que vous souhaitez anticiper et préparer avec soin, l’immobilier peut s’avérer un support très pertinent à envisager. En revanche si vous souhaitez soutenir l’économie réelle, et investir dans le développement commercial français, alors les solutions financières seront certainement plus cohérentes. De plus, pour complémenter tout ceci, il vous sera possible d’agrémenter placements patrimoniaux et investissements « privés » ouvrant droit à des crédits d’impôts.
La liste est longue et il est facile de s’y perdre, n’hésitez pas à poser la question à votre chef de projet patrimonial Netinvestissement, il est là pour vous accompagner dans vos choix et vous apporter de bonnes idées d’investissement et d’optimisation pour vos impôts.
À propos de l'auteur
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