Leur situation
M&Mme Dupont sont mariés depuis 10 ans sous le régime de la communauté réduite aux acquêts (régime légal) et ont deux enfants, Pierre 7 ans et Paul 4 ans.
M. Dupont est ingénieur aéronautique et Mme Dupont est directrice de crèche. Ils déclarent environ 72 000 euros de revenus (2015) et paient un peu plus de 5 000 euros d’impôts. Et ce depuis presque 4 ans lorsque Mme Dupont a pris la direction de la crèche avec une hausse de salaire de 25%.
Ils sont propriétaires de leur résidence principale, une jolie maisonnette de la banlieue toulousaine qu’ils ont achetée au moment de la naissance de l’ainé. Ils avaient alors emprunté 250 000 € sur 20 ans auprès de leur banque à un taux de 4% qu’ils ont renégocié depuis.
M. Dupont a un Livret A avec 15 000 € environ et un LDD plein (12 000 €). Il pense ouvrir une assurance-vie depuis plusieurs années mais n’a pas encore fait les démarches. Mme Dupont a un Livret A avec 8 000 €, un LDD avec 3 500 € et un PEL ouvert en 2011 avec 22 000 € suite à une donation familiale. Elle se pose la question également de la pertinence de l’assurance-vie pour protéger les enfants.
Tous deux s’interrogeaient depuis plusieurs années sur une solution leur permettant de payer moins d’impôts tout en protégeant leurs enfants. Ils étaient prêts à investir un peu de leurs liquidités dans un projet (20 000 €) et pensent avoir la capacité d’épargner chaque année jusqu’à 6 000 € sans que cela ne change quoi que ce soit à leur vie quotidienne.
La solution qu’ils ont sélectionnée
M&Mme Dupont ont commencé par demander à faire un audit de leur situation auprès de l’un de nos conseillers patrimoniaux. Cela leur a permis de mettre à plat leur situation actuelle, de la comprendre et de l’analyser avec un peu de recul. Ils ont ainsi pu définir des objectifs en relation avec leurs aspirations et leurs projets.
Le bilan de cette analyse patrimoniale a démontré leur profil de risque équilibré avec une appétence pour les placements offrant un ratio risque/rendement raisonnable et dans la durée. La solution immobilière s’est donc imposée, et dans un cadre de recherche de baisse d’impôt, ils ont choisi un investissement en Loi PINEL avec un financement bancaire afin de profiter également des taux historiquement bas.
Le mécanisme fiscal
La Loi PINEL offre la possibilité à un contribuable privé de bénéficier d’une incitation fiscale en contrepartie de l’acquisition et de la mise en location d’un logement neuf ou réhabilité.
Le bien doit répondre à la norme environnementale Bâtiment Basse Consommation (BBC), doit être la résidence principale d’un locataire et ne doit pas être loué meublé.
Il doit se situer dans des zones locatives tendues et le loyer proposé au locataire est plafonné selon la zone où il se trouve. Le locataire ne doit également pas avoir un revenu supérieur à un plafond là encore défini selon la zone où se trouve le bien.
Cela inscrit la Loi PINEL dans un objectif de développement du logement intermédiaire en France, entre logements sociaux et habitation individuelle privée.
L’investisseur peut donc bénéficier :
- D’une réduction d’impôt de 12% du montant de son investissement si il s’engage à louer son bien 6 ans à compter de sa mise à disposition.
- D’une réduction d’impôt de 18% du montant de son investissement si il s’engage à louer son bien 9 ans à compter de sa mise à disposition.
- D’une réduction d’impôt de 21% du montant de son investissement si il s’engage à louer son bien 12 ans à compter de sa mise à disposition.
L’investisseur est également soumis à un plafonnement du prix au mètre carré « défiscalisable » selon la zone où se trouve le bien, et à un maximum investi par an de 300 000 euros soit une réduction maximum de 63 000 euros sur 12 ans.
Le choix du bien immobilier
M&Mme Dupont ont « calibré » leur investissement à la fois sur leur capacité d’emprunt et la réduction d’impôt qu’ils visaient. Ils se sont arrêtés sur un budget de 230 000 euros maximum afin de respecter leurs critères financiers :
- 33% d’endettement autorisé
- Une réduction d’impôt de 4 025 euros par an correspondant à 1/12ème du montant investi sur 12 ans.
- Une limite autour de 4 000 euros d’impôts payés au cas où ils décideraient à court terme d’avoir un troisième enfant, ce qui aurait un impact important sur leur fiscalité
Ils ont ensuite étudié les programmes immobiliers neufs proposés en banlieue toulousaine et ont porté leur choix sur un petit ensemble de 50 logements à proximité de la zone aéronautique très porteuse d’emploi et de dynamisme économique.
Le promoteur affiche une garantie financière d’achèvement (GFA) extrinsèque auprès d’une banque ce qui protège M&Mme Dupont contre le risque d’abandon de chantier ou de faillite du constructeur, et leur a fourni son attestation d’assurance Dommage/Ouvrage afin que les clients soient assurés de la bonne finition des travaux
Ils ont pu acquérir un beau T3 en étage de 68 m2 habitables qu’ils pourront louer entre 680 € et 700 € par mois, avec une terrasse de 11m2 et deux places de parking privatives.
Le montage financier
M&Mme Dupont envisageaient de financer leur acquisition à l’aide d’un prêt bancaire. Pour cela, ils prévoyaient de faire un apport de 20 000 € pour financer les frais d’acquisition (frais de notaire, frais de garantie et intérêts intercalaires de fin de construction).
Nous leur avons conseillé d’opter pour un montage en prêt à paliers sans apport direct.
- Le prêt à paliers permet de caler ses remboursements sur la fin d’un prêt déjà existant et de limiter donc la mensualité pendant la première période (où les deux prêts se cumulent) pour accélérer le remboursement lors de la seconde période (lorsque le premier prêt s’est arrêté). Dans le cas de M&Mme Dupont, le premier palier sera de 12 ans afin de correspondre à la fin de leur prêt résidence principale.
- L’apport de 20 000 € sera plutôt dispatché en deux versements initiaux de 10 000 € chacun sur deux contrats d’assurance-vie. L’un sera au nom de M. Dupont avec comme bénéficiaire Mme Dupont à défaut leurs enfants, l’autre sera au nom de Mme Dupont avec comme bénéficiaire M. Dupont à défaut leurs enfants. Cela leur permet de faire « travailler » leurs liquidités, qui restent disponibles si nécessaire, et d’emprunter à un taux bancaire inférieur (1,75% sur 20 ans) au taux de rémunération du contrat d’assurance-vie (2,50% en moyenne).
- Ce montage leur permet d’équilibrer les entrées (loyers, économie d’impôts) et les sorties (mensualités d’emprunt, charges, assurances) à raison d’un effort d’épargne mensuel de 215€ soit 2 580 € par an. La différence avec leurs 6 000 € de capacité d’épargne annuelle pourra être également épargnée sur les contrats d’assurance-vie afin de capitaliser au maximum.
- Au terme des 12 ans de mise en location, M&Mme Dupont pourront revendre le bien en remboursant à la banque le capital restant dû ou le garder malgré la hausse des mensualités (second palier) puisqu’ils n’auront plus de mensualité sur la résidence principale.
Leurs impôts 2016
M&Mme Dupont ont acheté leur bien en juillet 2015 avec une livraison prévue au dernier trimestre 2016. Lors de leur dernière visite, la résidence était déjà sortie de terre et la construction atteignait déjà le second étage. Ils n’y aura donc pas de retard ce qui est rassurant. M&Mme Dupont pourront donc bénéficier de la réduction d’impôts dés 2017.
Nous leur avons donc conseillé de prévenir l’administration fiscale dés janvier 2017 qu’ils bénéficieraient de cette réduction sur leur impôt 2016 afin de faire baisser leurs prélèvements mensuels dés le début de l’année. Cela leur permet de ne pas attendre septembre 2017 et la régularisation de fin d’année pour voir apparaître l’avantage fiscal.
Leur mensualité d’impôts passera donc dés févier 2017 d’un peu plus de 500€ à moins de 100€.
Utiliser les leviers d’incitation afin de défiscaliser est à la portée de tous. M&Mme Dupont vont pouvoir bénéficier d’une belle réduction d’impôts tout en capitalisant pour l’avenir ce qui répond bien aux objectifs qu’ils s’étaient fixés.
Mais payer moins d’impôt ne doit pas être pour autant la seule motivation de prise de décision en matière d’investissement car cela peut parfois tourner aux miroirs aux alouettes. En effet, sous couvert d’une réduction fiscale, certains épargnants se précipitent et font les mauvais choix.
M&Mme Dupont ont, eux, pris le temps définir leurs attentes, leurs moyens et leurs objectifs précis, ce qui a permis à notre équipe de Conseiller en Gestion de Patrimoine de les accompagner au mieux dans leur démarche en leur apportant les éléments d’ingénierie qu’il leur manquait.
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