Mais l’immobilier locatif n’est pas uniquement cantonné à l'acquisition et la mise en location d’un bien acquis, il peut également venir servir d’autres causes qui ont un impact bien plus important sur votre situation financière : l’immobilier peut aussi vous permettre de traiter et optimiser votre fiscalité (ponctuellement ou sur le long terme). Est-il possible d’associer la création de patrimoine avec une opération de défiscalisation ? La réponse est bien évidemment positive, et nous allons en parler ensemble et détailler tout ceci dans ce guide.
1. La défiscalisation, qu’est-ce que c’est ?
Bien que ce soit un sujet dont tout le monde ait entendu parler au moins une fois dans sa vie, l’immobilier de défiscalisation reste un sujet assez peu connu auprès des épargnants français.
L’idée générale réside dans le fait que l’immobilier fiscal vous donne accès à un chèque gracieusement envoyé par l’administration fiscale, mais en pratique l’idée même de la défiscalisation est plus tournée vers le réemploi de votre fiscalité pour mettre cette dernière au service de votre patrimoine.
Dans un premier temps, il est important de bien comprendre et connaître les différences entre chaque dispositif fiscal : Pinel, Malraux, Monument Historique, etc. Ces derniers sont les plus représentatifs du marché actuel et sont également les plus efficaces. Leur principe de fonctionnement ? En devenant propriétaire immobilier (généralement dans le neuf ou en utilisant des biens ayant bénéficié d’une refonte profonde) et en acceptant de respecter un engagement de location et un certain plafond de loyer dans certains cas, l’état vous fait bénéficier d’un crédit d’impôt d’un montant variable en fonction du dispositif employé.
Vous pouvez également investir dans l’immobilier au travers de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Celles-ci vous permettent d’investir dans de l’immobilier de façon indirecte tout en recevant des revenus réguliers (trimestriel ou semestriel le plus souvent). Nombre d’entre elles offrent d’ailleurs des avantages fiscaux, à savoir des revenus versés étant issus de pays étrangers et étant donc le plus souvent exonérés d’une imposition supplémentaire en France.
2. Oui, mais comment utiliser la défiscalisation pour créer du patrimoine ?
Reprenons les bases de la question “comment créer du patrimoine” !
Dans un premier temps, il est primordial de bien avoir en tête que, lorsque vous investissez dans l'immobilier, vous commencez votre phase de création de patrimoine. Qu’il s’agisse d’un investissement réalisé à crédit ou comptant l’enrichissement que vous allez créer via cette opération peut se distinguer principalement en deux phases : l’amortissement du capital (que les loyers produits par votre bien immobilier viendront adoucir, ne restera à votre charge que le “delta” entre charges et recettes locatives), et la revalorisation foncière.
Exemple :
Vous investissez dans un bien immobilier d’une valeur de 200 000€ (hors frais de notaire) en contractant un prêt bancaire qui vous coûtera 2 000€ par mois. Ce bien immobilier génère un loyer de 1 500€ mensuel. Avec ces chiffres plutôt simples (nous ne prenons pas en compte la taxe foncière, ni les probables frais de copropriété, etc.) il est aisé de comprendre l’intérêt économique de cet investissement : vous donnez 2 000€ à la banque pour ce bien, mais ce dernier génère 1 500€ de revenus. Votre contribution mensuelle pour ce bien immobilier est de 500€. Si on reformule : vous achetez un bien immobilier d’une valeur de 200 000€ pour 500€/mois.
Imaginez maintenant que ce même bien immobilier puisse intégrer le dispositif Pinel.
Pour rappel : ce dernier vous permet de bénéficier d’un crédit d’impôt de la part de l’administration fiscale à hauteur de 2% du montant de votre investissement pendant les 9 premières années de cet investissement puis 1% du montant de votre investissement pendant 3 années supplémentaires), votre contribution personnelle sera alors réduite par ce fameux crédit d’impôt.
Si nous reprenons les mathématiques, sur la base de notre investissement de 200 000€, le crédit d’impôt Pinel sera de 4 000€ par année pendant 9 ans, soit 330€ de crédit d’impôt tous les mois environ.
Sans défiscalisation, votre investissement vous coûte 500€/mois, si on y intègre désormais le crédit Pinel et que l’on applique une nouvelle fois notre calcul très simple, votre investissement dans cet appartement de 200 000€ vous coûtera en réalité 330€/mois.
3. La théorie c’est bien, mais en pratique ?
Comme nous le répétons très régulièrement dans nos guides et actualités, il est important (voire indispensable) de bien saisir les tenants et aboutissants théoriques de ce type d’opération, avant de pouvoir comprendre comment tout ceci peut se mettre en œuvre pour vous.
En effet, le fait de comprendre comment fonctionne le dispositif fiscal (gardons le PINEL comme exemple pour l’instant) vous permettra également de bien comprendre comment ce dernier peut vous permettre de vous constituer un patrimoine solide dont les bases vous serviront à atteindre vos objectifs divers et variés.
Parce que oui ! L’immobilier ne sert pas qu’une seule et unique cause de revenus réguliers sur le très long terme, il peut aussi être utilisé comme outil de capitalisation sur un horizon de placement bien plus court.
Le meilleur exemple comme nous en parlions plus haut reste le dispositif Pinel : ce dernier vous permet de vous exposer à la classe d’actif qu’est l’immobilier défiscalisant, il vous permet d’opérer un réemploi de votre fiscalité et de vous en servir à des fins toutes personnelles. Ainsi l’argent que vous ne mettez pas dans vos impôts viendra en apport pour une capitalisation sur un sous-jacent immobilier. Bigrement intéressant ? Oui, nous sommes au courant !
Une fois le dispositif fiscal arrivé à son terme, et si votre objectif se situe sur un horizon de temps d’une dizaine d’années, alors vous pourrez anticiper une vente de ce bien immobilier. Une fois la vente réalisée, et le crédit restant remboursé à la banque par anticipation, vous aurez alors sur votre compte bancaire le solde de cette opération, soit le gain réalisé (plus le montant d’argent que vous aurez injecté personnellement dans cet investissement).
Ainsi, un crédit de 100 000€ pour cette opération sera amorti à hauteur de 40 000€ par exemple sur 10 ans. Lors de la cession et de la clôture de cette opération, vous aurez alors généré un gain de l’ordre de 60.000€ en partie via le crédit d’impôt obtenu et ensuite via l’épargne régulière de 40€ environ que vous aurez injectée dans cette acquisition.
4. L’importance du travail de sélection
Comme vous l’aurez compris, intégrer au sein de votre projet immobilier un dispositif fiscal peut s’avérer extrêmement intéressant vis-à-vis de la finalité économique de votre opération et de son effet de levier.
Vous l’aurez compris, intégrer un dispositif fiscal dans votre projet d’investissement immobilier peut s’avérer très intéressant dans la finalité économique de votre opération, mais également sur l’efficacité du fameux levier que vous allez utiliser pour créer et consolider votre patrimoine sur le moyen et long terme.
Ainsi, notre exemple mathématique ne sera valable qu’en tenant compte de certains points à ne pas négliger lors de votre travail de recherche de solution et dans la sélection de ces dernières. Il est en effet primordial de toujours appliquer la bonne vieille méthode qui vous permettra de ne pas faire une opération défiscalisante uniquement pour la réduction d’impôt qu’elle vous apporte, au détriment parfois de la qualité finale de l’opération.
Vous le savez si vous suivez nos guides depuis un certain temps (si ce n’est pas le cas alors nous allons faire une piqûre de rappel) : le choix du bien immobilier dont vous allez vous servir pour votre opération va être déterminant dans la finalité et la pérennité de votre investissement.
C’est la raison pour laquelle il va être important de bien prendre le temps de choisir un promoteur de qualité, reconnu pour ses réalisations, qui pourra vous accompagner dans la livraison de votre bien immobilier. De plus, il est parfois plus intéressant finalement d’opter pour des biens moins chers, attention toutefois à ne pas tomber dans le piège de l’attractivité des prix bas. Lorsqu’un bien immobilier est vendu moins cher que ce que vaut vraiment le marché, il est alors quasi certain que la sortie de l’opération ne sera pas chose aisée, ou en tout cas pas dans les conditions que vous aurez prédéterminées plus tôt comme étant les conditions de réussite de votre projet.
Nous vous invitons vivement à consulter et vous abreuver de nos guides sur la sélection de votre bien immobilier dans le cadre de votre investissement (PINEL, Censi Bouvard, Malraux, etc.).
Bien qu’évident, il est toujours bon de le rappeler : un investissement immobilier ne se réalise pas au hasard entre deux coups de téléphone, il s’agit d’un engagement important qui peut avoir (s’il est mal réalisé) des impacts importants sur la réussite économique de vos projets, tout comme sur le budget global de votre foyer. Notre meilleur conseil serait de bien vous faire accompagner et conseiller par l’un de nos chefs de projets patrimoniaux Netinvestissement.
Dans l’idée où vous souhaiteriez créer et/ou consolider votre patrimoine, l’immobilier fiscal représente une des solutions à envisager. Solide et résistante, cette classe d’actif saura vous apporter une certaine pérennité et une stabilité des revenus sur le long terme. Par ailleurs, vous aurez la possibilité de choisir entre capitalisation immobilière et revenus générés à postériori.
Attention toutefois à ne pas aller trop vite dans le cadre de la mise en place de vos projets, il est primordial de valider en amont les tenants et aboutissants de votre opération. Que recherchez-vous vraiment ? Dans quelle mesure souhaitez-vous y accéder ? Comment souhaitez-vous mettre en place ces initiatives ? Autant de questions qui méritent une réponse claire et posée afin de ne pas venir interférer dans la réussite de vos objectifs.
En étant bien accompagné dans cette démarche, vous utiliserez alors à pleine puissance, et à bon escient, la force d’impact de l’immobilier dans la création de votre patrimoine. Les revenus et crédits d’impôts générés par ce dernier vous seront utiles et efficaces pour atteindre votre but, tout en minimisant au maximum votre contribution dans ce projet (et concentrer votre épargne sur d’autres sujets pour valoriser au mieux cette dernière).
Toujours est-il que nos chefs de projets patrimoniaux n’attendent plus que vous pour commencer à travailler sur votre projet et vous apporter l’accompagnement et le meilleur conseil possible pour mettre en place vos projets et vous aider à atteindre votre but de la manière la plus efficace qu’il soit. Alors n’hésitez pas à prendre contact avec nous, et à très bientôt sur Netinvestissement.
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