La SCI familiale ou SCI de gestion, est une société civile immobilière qui vous donne l'opportunité de gérer un même bien immobilier à plusieurs. Cette société, créée par deux personnes au minimum, généralement les membres d'une même famille, va donc permettre de détenir et de gérer un patrimoine immobilier en commun tout en simplifiant l'organisation de la transmission du patrimoine immobilier en question.

Les avantages d'une SCI familiale sont donc nombreux :

réaliser un investissement immobilier important à plusieurs personnes, surpassant ainsi la capacité financière maximale de chacune d’entre elles
gérer un bien immobilier tout en limitant les inconvénients de l'indivision
limiter le coût des droits de succession

Une SCI familiale doit être représentée par un gérant et gérée par l'ensemble des associés. Pour cela, il faudra tout d'abord que les associés désignent un gérant dont les pouvoirs seront déterminés dans les statuts. Les associés quant-à eux, possèdent un droit de vote leur permettant de participer aux décisions collectives et, sont responsables des dettes éventuelles de la SCI.s

Quelle est la fiscalité d'une SCI familiale ?

Dans la mesure où une SCI va mettre en location un bien immobilier, elle va percevoir des loyers et donc, engager des frais. De fait, ces loyers vont entrer dans le cadre de l'impôt sur le revenu ou bien, de l'impôt sur les sociétés. Voyons donc...

► Impôt sur le revenu

Automatiquement, les SCI familiales vont relever du régime fiscal appliqué aux sociétés de personnes. Ainsi, les revenus locatifs vont être imposés à l'impôt sur le revenu au nom de chacun des associés, et ce, selon leurs droits dans la société. La somme imposable entre alors dans la catégorie des revenus fonciers.

► Impôt sur les sociétés

Sur demande des associés, une SCI familiale peut être soumise à l'impôt sur les sociétés, dans ce cas de figure, elle sera alors imposée sur ses bénéfices au taux de 15 % ou 33,33 %. Ainsi, dans la mesure où la SCI redistribue ses bénéfices, les associés ne seront pas soumis à l'impôt sur le revenu.

La SCI familiale : une solution pour transmettre votre patrimoine

Le premier atout de la SCI familiale, c'est qu'elle permet aux parents de transmettre un bien immobilier à leurs enfants tout en conservant la gestion de ce bien. En effet, lors de la création de la SCI familiale, les parents vont apporter le bien immobilier en question, souvent un logement familial, puis, vont donner les parts de la société à leurs enfants. Les parents seront alors nommés « gérants » de la SCI et pourront ainsi conserver la maîtrise totale du bien.

Le principe de la SCI familiale lui permettant d'être un excellent outil de transmission est tout simple, il s'agit d'allier démembrement et donation des parts de la SCI. Ainsi, lorsque les parents créeront une SCI à laquelle ils apporteront un bien immobilier, ils confieront ensuite la nue-propriété du bien à leurs enfants tout en conservant pour eux l'usufruit. Les parents, en tant qu'usufruitiers, pourront alors user du bien ou percevoir des loyers si celui-ci est en location, et les enfants, en tant que nus-propriétaires, pourront alors récupérer la pleine propriété du bien immobilier au décès de leurs deux parents, et ce, sans aucun droit de succession.

Pour résumer, la SCI familiale permet donc aux parents de transmettre un bien :

en continuant à l'habiter, lorsqu'il s'agit de leur résidence principale
en touchant des revenus locatifs, lorsqu'il s'agit d'un bien immobilier en location

► La fiscalité de la SCI familiale lors d'une transmission de patrimoine

Outil de transmission incontestable, la SCI familiale vous permet de mettre en place une donation de parts de SCI présentant de nombreux avantages fiscaux.

Tout d'abord, la valeur des parts transmises va bénéficier, lors du calcul des droits de donation, d'une décote de 10 % par rapport à la valeur réelle du bien immobilier. De plus, au travers d'une donation successive de parts de SCI, il vous est possible de donner 159 325 euros à chacun de vos enfants tous les 10 ans, et ce, sans aucun droit de succession.

Les inconvénients de la SCI familiale

Bien que la société civile immobilière présente de nombreux avantages en terme de transmission de patrimoine, vous permettant ainsi de réaliser un investissement en « famille » et de limiter les problèmes liés à une succession, elle n'en demeure pas moins un investissement avec quelques inconvénients.

Ainsi, une SCI familiale requiert :

une somme assez onéreuse pour la création
une gestion parfois contraignante : rédaction précise des statuts, organisation des assemblées générales, mise en place d'un bilan annuel, etc.
une imposition au titre des plus-values, dans la mesure où l'apport d'un bien immobilier au sein d'une SCI constitue une vente

De plus, il est souvent assez difficile de vendre des parts de SCI.

En résumé...

La SCI familiale est l'une des solutions à privilégier si vous souhaitez transmettre votre patrimoine efficacement, toutefois, il est plus intéressant d'y avoir recours pour un patrimoine important et non pour un simple studio car cette structure nécessite un certain formalisme. Ainsi, pour la constitution de la SCI et la rédaction des statuts, nous vous conseiller de faire appel à un professionnel du secteur comme un notaire.

À propos de l'auteur

Laëtitia Kohut, Conseillère en gestion de patrimoine, rédactrice chez Netinvestissement

Titulaire d'un Master en « Gestion de Patrimoine et Marchés Immobiliers » obtenu à l'INSEEC Bordeaux, Laëtitia a dans un premier temps travaillé au sein d'un cabinet indépendant de Gestion de Patrimoine et de Protection Sociale dans le Bordelais.
Au cours de cette première expérience elle a pu mettre en pratique ses connaissances acquises au profit d'une clientèle principalement professionnelle pendant près de 3 ans.
Souhaitant par la suite se challenger et développer sa propre éthique professionnelle, elle a décidé de se lancer en tant que Mandataire au travers du groupe GAN PATRIMOINE. Cette seconde expérience lui a offert une autre vision de la Gestion de Patrimoine pendant près de 2 ans, tant par la clientèle qui était principalement des particuliers, que par l'évolution des besoins et des outils. Convaincue depuis toujours que la Gestion de Patrimoine se doit d'être dépoussiérée, que les particuliers comme les professionnels, mais aussi les jeunes actifs comme les jeunes retraités, ont droit au même niveau de préconisations et surtout que le conseil patrimonial fourni ne doit jamais être proportionnel à la somme confiée : Laëtitia a trouvé en Netinvestissement les mêmes valeurs humaines qu'elle revendique depuis ses débuts.
Raison pour laquelle elle a pris la décision de rejoindre l'équipe des Chefs de Projets Patrimoniaux de Netinvestissement en Janvier 2023.

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