1. Se poser les bonnes questions
Tout d’abord, si il y a des règles élémentaires à suivre en matière d'investissement - comme diversifier ou raisonner à long terme - soyez convaincu qu’il n’y a pas de dogme pour faire un bon placement. Néanmoins, il est toujours important de vous poser certaines questions avant de vous lancer !
Quels sont vos objectifs ?
Vous pouvez avoir plusieurs projets, comme créer ou optimiser vos placements, construire votre patrimoine immobilier, générer des revenus complémentaires, immédiats ou à venir, protéger votre famille, anticiper votre transmission, ou même préparer votre retraite.
Ce ou ces objectifs doivent être définis clairement pour faire un bon usage de votre capital.
Quelles sont les solutions avec lesquelles vous êtes le plus à l’aise ?
D’une part, sur le type d’investissement que vous souhaitez réaliser : êtes-vous plutôt orienté produits financiers ? Produits immobiliers ? Les deux ? Il est important d’être à l’aise avec le secteur dans lequel s’inscrit votre stratégie.
D’autre part, un placement qui est en lien logique avec votre situation, c’est-à-dire, votre âge, votre situation professionnelle, votre situation patrimoniale et fiscale ou encore le contexte politico-économique. Selon votre profil, tous les investissements ne s’envisagent pas de la même manière.
Quel est votre profil de risque ?
Il est primordial de choisir un placement ayant un niveau de risque avec lequel vous ne vous mettez pas en stress . il faut bien vivre votre investissement.
- Profil prudent : vous ne souhaitez pas exposer votre épargne à des risques quelconques quitte à en retirer un rendement minimum.
- Profil équilibré : vous souhaitez bénéficier d'un bon rendement et pour cela vous êtes prêt à exposer votre épargne à un risque maîtrisé.
- Profil offensif : vous souhaitez retirer un rendement maximum de votre placement et pour cela vous êtes prêt à exposer votre capital sur des marchés volatiles.
Investir dans une solution présentant un trop fort niveau de risque alors que vous êtes de nature prudente serait une aberration. Au même titre, investir dans une solution trop prudente alors que les notions de risque ne vous effraient pas et que vous cherchez les rendements les meilleurs serait également contre-productif.
Votre chef de projet patrimonial Netinvestissement, professionnel qualifié, expérimenté et indépendant, est là pour vous aider à vous poser toutes ces questions. Cet exercice conjoint d'analyse de votre situation et de vos objectifs lui permettra d’établir un diagnostic pertinent afin que vous puissiez mettre en place des solutions performantes.
Trois exemples de solutions envisageables
Les bonnes questions étant posées, nous allons maintenant nous intéresser aux différentes solutions qui s’offrent à vous pour placer au mieux cet héritage de 100 000 € qui rentre dans votre patrimoine.
Il existe un nombre important de solutions possibles. Je vais vous en présenter trois qui ont des optiques et des modes de fonctionnement totalement différents :
- Une solution purement immobilière : la LMNP
- Une solution purement financière : l’assurance-vie
- Et enfin, une solution mixte : les SCPI
Cette liste est un panel non exhaustif de solutions de placements que vous pouvez envisager. Votre chef de projet patrimonial peut en avoir d'autres à vous proposer, toujours en fonction de vos objectifs, de votre situation et de votre sensibilité au risque.
Netinvestissement vous recommande :
2. La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)
Devenir propriétaire d'un bien meublé sous le statut LMNP est un moyen extrêmement intéressant pour constituer un patrimoine immobilier. Votre héritage de 100 000 € permet d'envisager l'achat d'un logement sous ce statut.
Le principe est de se porter acquéreur d’un logement situé dans une résidence de services. Vous louez ensuite ce bien à l’exploitant de cette résidence, ce qui fait que votre location est encadrée par un bail commercial.
Pour rappel, il existe cinq grandes familles de biens immobiliers dans lesquelles investir en LMNP:
- Les résidences d'affaires
- Les résidences de tourisme
- Les résidences étudiantes
- Les résidences seniors
- Les EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes)
Pourquoi investir en LMNP ?
Acheter un logement en LMNP permet de se constituer un patrimoine immobilier dans des secteurs sur lesquels il y a de véritables besoins, en d'autres termes, une grande profondeur de marché. En effet, il y a en France un manque de logements, notamment en résidences seniors et étudiantes . La demande locative sera donc durable.
De plus, ce dispositif vous ouvre des possibilités qu’aucun autre ne peut vous offrir, comme la possibilité d’amortir le bien sur une période pouvant aller jusqu'à 30 ans, défiscaliser les revenus locatifs, déduire les charges et les intérêts d'emprunt, ou récupérer la TVA du bien acheté s’il est neuf.
Autre intérêt majeur : lorsque vous vous portez acquéreur d’une location meublée dans une résidence de services, vous n'en n’assurez pas la gestion. En effet, c'est la société exploitant la résidence qui se charge de cela.
Performances, liquidité, fiscalité
Performances : les rendements moyens enregistrés sont de l'ordre de 4 à 5 %. Mais comme tout achat immobilier, il est important de bien étudier le périmètre du bien lui-même, que ce soit l'emplacement, la solidité et la solvabilité du gestionnaire de la résidence (puisque ce sera le locataire), ainsi que le bail commercial.
Liquidités/immobilisation : l'achat d'un bien en statut LMNP est une acquisition immobilière classique, il n'y a donc aucune liquidité. L'investissement se doit donc d’être envisagé sur le long terme. Cependant, il existe un second marché qui permet de revendre son bien si besoin.
Fiscalité : les revenus de la LMNP sont fiscalisés au titre des Bénéfices industriels et Commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers. Un mécanisme d'amortissement (amortissement réputé différé) du bien vous permet de percevoir des loyers mensuels sans que ceux-ci ne soient fiscalisés le temps de cet amortissement comptable (jusqu’à 30 ans).
Points à retenir
L'achat d'un bien locatif sous le statut LMNP est un excellent moyen de placer des liquidités provenant d’un héritage. Avec 100 000 euros, vous pouvez envisager d'acheter un logement de qualité. En plus de générer des revenus locatifs défiscalisés, c'est un très bon moyen de préparer votre retraite et d'obtenir des rendements qui restent très appréciables. Cela tout en vous dédouanant des contraintes de gestion ! Voilà autant de bénéfices qu'un investisseur avisé saura prendre en compte.
En fonction de votre budget et de vos objectifs,, votre chef de projet patrimonial Netinvestissement peut vous accompagner dans le choix du type de biens et de son emplacement.
Enfin, notre expertise dans le domaine de la LMNP nous permet de vous orienter vers un gestionnaire locatif performant.
3. L'assurance-vie
Si beaucoup de choses ont été dites sur l'assurance-vie - qui demeure le placement préféré des Français - elle n'en reste pas moins un outil indispensable dans votre arsenal patrimonial. Il est donc plus qu'envisageable de vous équiper d'un contrat d'assurance-vie performant si vous disposez de liquidités conséquentes sur votre compte en banque.
Pour rappel, l'assurance-vie est un produit d'épargne par lequel un assureur s'engage à vous verser à la fin du contrat votre capital d'origine, ainsi que les intérêts produits par vos versements, que ce soit en cas de vie ou en cas de décès.
- En cas de vie de l’assuré, le capital lui est versé ainsi que les intérêts par un rachat total ou des rachats partiels, voire des rachats programmés.
- En cas de décès de ce dernier avant la fin de son contrat, le capital et les intérêts produits sont transmis aux personnes désignées comme bénéficiaires.
L'assurance-vie est donc un moyen de vous accompagner dans vos projets d'épargne tout au long de votre vie, mais également au-delà. C'est un outil de pilotage extrêmement souple puisqu'il vous permet d’optimiser votre épargne, d’anticiper votre transmission, de préparer votre retraite ou de financer vos projets. Le tout dans un cadre fiscal avantageux.
Pourquoi investir dans une assurance-vie ?
L'assurance-vie est un moyen de faire fructifier votre épargne tout en la laissant disponible. Si la disponibilité n'est pas immédiate, comme sur un Livret A, les fonds se débloquent d'ici 10 à 15 jours.
La plupart des assurances-vie sont des contrats dit multi-supports. C'est-à-dire qu'elles donnent accès à des fonds euros, qui apportent une garantie en capital, mais aussi à des Unités de Compte (UC). Celles-ci n'offrent pas de garantie sur le capital et permettent d'investir dans différents supports (OPCVM, SICAV, SCI, SCPI, FCP, etc.…) qui ont comme vocation de booster la performance de votre contrat.
En conséquence, pour ne pas faire subir à votre argent l'érosion monétaire dû à l'inflation, l'assurance-vie est une solution toute indiquée. Il convient néanmoins de choisir le bon contrat, et ce dès 7 500 € de versement initial. Vous pouvez d’ailleurs souscrire à des contrats ayant des fonds euro nouvelle génération, bien plus performants que les fonds euros classiques.
En fonction de vos sensibilités et de vos objectifs, votre chef de projet patrimonial Netinvestissement sélectionne avec vous le contrat adéquat. Enfin, il se rapproche de nos experts financiers pour constituer une allocation qui vous correspond.
Performances, liquidité, fiscalité
Performances : le sujet du rendement sur un contrat d'assurance-vie est difficile à aborder. En effet, suivant votre profil d'investisseur (prudent, équilibré, dynamique), votre sensibilité au produit financier ou immobilier, les effets produits sur la performance de votre contrat seront totalement différents.
Liquidités/immobilisation : comme précisé tout au long de cet article, votre épargne reste disponible à tout moment. Toutefois, selon la compagnie auprès de laquelle votre contrat est souscrit, les délais de rachat peuvent être variables (entre 10 jours et 1 mois).
Fiscalité : le changement du cadre fiscal de l'assurance-vie a été une grande source de débats. Néanmoins, la mise en place du PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique), aussi appelé flat tax, en a simplifié la lecture.
Depuis le 27 septembre 2017, il n'y a plus que deux périodes à distinguer dans la vie de votre contrat :
- De l’ouverture du contrat jusqu’à huit ans : une fiscalité de 30 %, comprenant 12,8% de fiscalité pure et 17,2 % de prélèvements sociaux.
- Après huit ans, la taxation reste de 7,5 % plus les prélèvements sociaux et jusqu'à 150 000 € de versement. Au-delà, la flat tax s'applique également (mais vous bénéficiez d’un abattement sur la partir impôt sur le revenu).
Points à retenir
L'assurance-vie est une véritable boîte à outils, à partir de laquelle vous pouvez piloter votre épargne de façon personnalisée, en fonction de vos moments de vie, de votre sensibilité au risque, de vos objectifs à court, moyen et long terme, et également de votre sensibilité aux marchés financiers ou immobiliers.
Elle reste donc sans équivalent car elle permet un pilotage qui n'est pas figé dans le temps, affiche des performances encore très intéressantes et une fiscalité avantageuse, tout en laissant une grande disponibilité.
L’assurance-vie est donc une solution à privilégier pour placer toute ou partie des 100 000 € provenant d'un héritage. De plus, une telle somme permet d'envisager un versement initial donnant accès à un contrat haut-de-gamme.
4. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)
La constitution d'un portefeuille de SCPI peut être un excellent moyen de faire fructifier un héritage de 100 000 € et de diversifier vos placements. Cette solution séduit de plus en plus d'investisseurs car elle permet de se constituer un patrimoine dans de l’immobilier d'entreprise (bureaux) et tertiaire (locaux d'activités et commerces), marché extrêmement porteur.
En effet, en achetant des parts de SCPI, vous vous portez acquéreur d'une partie d'un parc immobilier professionnel. Celui-ci est administré par un gestionnaire qui doit en retirer le maximum de bénéfices et vous restituer une partie des performances de gestion sous forme de loyers, le plus souvent versés trimestriellement.
Pourquoi investir dans des SCPI ?
En acquérant des parts de SCPI, vous investissez dans un secteur immobilier particulier, appelé communément "pierre-papier", et ce sans avoir à subir les contraintes de gestion inhérentes à l'immobilier traditionnel.
Autre avantage non négligeable, puisque vous achetez des parts, vous pouvez vous constituer un portefeuille diversifié dès le départ, tant d'un point de vue sectoriel que géographique.
Chez Netinvestissement nous vous recommandons l’achat d’un portefeuille diversifié par une allocation construite de la manière suivante :
- Une SCPI de fond de portefeuille, c'est-à-dire ayant un gros capital et géré par un opérateur de premier plan. Exemple : Fiducial Buroboutic, SCPI de rendement, bien diversifiée, qui reste une valeur sûre.
- Une SCPI « pure », c'est-à-dire qui est décorrélée des marchés institutionnels classiques et qui évolue sur des segments différenciants, du type santé ou éducation. Exemple : Primonial Primovie, qui est la première SCPI spécialisée dans le secteur de la santé et de l'éducation.
- Une SCPI offrant une diversification géographique, par exemple une SCPI européenne. Le cas de l'Allemagne illustre cette opportunité : aujourd'hui, il y a des besoins importants Outre-Rhin concernant le bâtiment, ce qui engendre des rendements et des taux d'occupation très performants. Exemple : La Française Europimmo, SCPI d'entreprises européenne dont les actifs immobiliers se situent en France, en Allemagne, aux Pays-Bas, en Belgique et en Irlande, propose une belle diversification géographique.
Performances, liquidité, fiscalité
Performances : avec des rendements moyens compris entre 4 et 6 % net, les SCPI gardent une place de choix dans les solutions qui s'offrent à un investisseur.
Liquidités/immobilisation : comme ce sont des parts de biens immobiliers, et non des biens, ce placement reste disponible, dès lors que vous investissez dans des SCPI à capital variable.
Fiscalité : les loyers perçus au travers de votre portefeuille de SCPI sont fiscalisés au titre des revenus fonciers. Cependant si vous n'avez pas besoin de revenus complémentaires immédiats, vous pouvez démembrer vos SCPI et n'en conserver que la valeur patrimoniale (nue-propriété) et ne reconstituer l'ensemble que quand vous aurez besoin de ces revenus complémentaires. Durant cette période, vous ne serez plus bénéficiaire des loyers (usufruit), donc vous ne serez pas fiscalisé.
Points à retenir
Investir les 100 000 € issus d’un héritage dans des SCPI est opportun si vous avez une forte sensibilité pour l'immobilier et que vous souhaitez vous dégager de toutes les contraintes de gestion, si votre objectif, au-delà d'accroître votre patrimoine, est de générer des revenus complémentaires, qu’ils soient immédiats ou pour la retraite ou si vous souhaitez bénéficier d’une grande diversification.
Ces développements sont de grands principes, des exemples, n'hésitez pas à vous rapprocher d'un chef de projet patrimonial Netinvestissement pour discuter avec lui de la constitution d'un portefeuille de SCPI performant, en lien avec vos sensibilités et vos objectifs.
Voir aussi :
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Cette liste de trois solutions que je vous propose est bien évidemment non exhaustive. Vous y trouvez une solution purement financière, une autre purement immobilière et la dernière mixant les deux. Bien d'autres idées de placements peuvent s'offrir à vous : PEA, FPS, Crowdfunding immobilier, immobilier défiscalisant ou autres solutions plus confidentielles.
D'ailleurs, l'investissement d’un l'héritage de 100 000 € peut se faire sur plusieurs supports, reste à trouver ceux qui s’adaptent le mieux à votre profil et à vos objectifs.
saura vous accompagner pour trouver, avec vous, la solution la mieux adaptée. Point fondamental, en tant que groupe totalement indépendant, Netinvestissement a accès à toutes les offres du marché, que ce soit des produits financiers ou des projets immobiliers. Nos comités d'experts sélectionnent donc les meilleures opportunités pour vous en faire bénéficier.
À propos de l'auteur
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