1. Focus sur la société Extendam
Créée en 2012, la société Extendam fait aujourd’hui état de référence dans le milieu très fermé de l’investissement en hôtellerie d’affaires car elle affiche fièrement son statut de leader sur les marchés français et européen.
Avec aujourd’hui plus de 2 milliards d’euro de valeur d'actifs, cette société compte bien renforcer son positionnement en intégrant de manière pérenne et solide votre portefeuille d’actif.
La société s’est particulièrement spécialisée sur le segment de l’hôtellerie d’affaires, via des prises de participations majoritaires ou minoritaires dans des PME exploitant des hôtels (murs et/ou fonds de commerce).
Vous vouliez investir ? Alors que diriez-vous de devenir acteur du développement du tourisme d’affaire en France et en Europe, et ainsi devenir un peu vous aussi propriétaire de plus d’une dizaine de milliers de chambre d’hôtels ? Partant(e) ?
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2. Comment fonctionnent les fonds Extendam ?
La société participe au rayonnement du tourisme d’affaires, c’est un fait. Mais comment faire en sorte d’y retrouver un intérêt économique, et surtout d’identifier des vecteurs de croissance pour satisfaire les investisseurs ?
Pour répondre à cette question, il est important de comprendre comment fonctionne la société Extendam au quotidien. Quelle est sa stratégie ? Comme toute société de gestion d’actif, Extendam investi essentiellement en ciblant des hôtels existants (évitant ainsi les délais de construction et de jouissance des acquisitions) et disposant d’axes d’amélioration de leur chiffre d’affaires et de leurs volumes d’activités. Suite à la montée au capital de la société sur les institutions hôtelières, les travaux de repositionnement des hôtels, de rénovation et d’optimisation des revenus / réduction des coûts sont opérés.
Les hôtels détenus par les fonds et solutions Extendam sont donc principalement des établissements positionnés sur les segments économiques et milieu de gamme, géré par des exploitants indépendants présents sur le secteur depuis des années. Suite aux investissements réalisés par la société, les gérants hôteliers se retrouvent donc co-investisseurs dans ces opérations aux côtés des fonds gérés par Extendam.
3. Pourquoi choisir d’investir dans le secteur de l’immobilier d’hôtellerie aux côtés d’Extendam ?
Vous qui suivez le site et nos actualités, vous commencez à connaître netinvestissement et son appétence pour les solutions réduisant le risque pour ses clients et investisseurs. Investir dans l’immobilier hôtelier via la société Extendam apporte la possibilité de cibler des investissements sur des secteurs dynamiques mais qui peuvent faire peur à certains, bien souvent pour des raisons de méconnaissances, d’où notamment notre volonté de réaliser ce guide pour vous. Nous l’avons vu également dans ce guide, l’avantage d’investir via Extendam réside dans la possibilité de réaliser une opération « murs et fonds », c’est-à-dire que vous investissez à la fois dans le fonds de commerce, mais également directement dans les murs de l’exploitation en question.
Bien que la création de valeur se fasse essentiellement sur le Fonds de commerce (travaux de rafraîchissement, mise en place d’une enseigne internationale, montée en gamme permettant d’améliorer le taux d’occupation et le prix moyen des nuitées), l’acquisition très fréquente des murs d’hôtels permet également de bénéficier de la valeur vénale et tangible de l’immobilier.
En résumé
Un support de la gamme Extendam permettra donc à votre portefeuille de se diversifier sur un véhicule d’investissement longtemps réservé aux institutionnels et grandes familles françaises qui y trouvent un positionnement décorellé des marchés financiers et peu impacté par les risques systémiques (attentats, crise des gilets Jaunes, etc.) et l’essor des plateforme d’hébergement entre particuliers grâce à son positionnement « Business ». En effet la clientèle d’affaire continue de se déplacer pour rencontrer ses clients/fournisseurs, assister à des salons et congrès et fréquente une hôtellerie standardisée avec services que les locations entre particuliers ne peuvent pas offrir.
4. Comment s’organise une opération hôtelière accompagnée par Extendam ?
J’ai abordé rapidement cette question au début de ce guide, aussi j’y reviens plus en détail. Il est important de bien comprendre comment fonctionnent les fonds et solutions de placement chez Extendam. Ces solutions d’investissement partent du principe que les habitudes de consommation de l’hôtellerie et surtout de l’hôtellerie d’affaires sont drastiquement en train d’évoluer. Les cadres en déplacement ne veulent plus occuper des immeubles « poussiéreux » ou trop désuets lors de leurs déplacement, et souhaitent désormais avoir accès à des choses beaucoup plus fonctionnelles avec une décoration au goût du jour.
Accès au wifi, restauration à toute heure, organisation classique et normée des chambres et des locaux, il est ici question de faire en sorte que les habitudes changeantes des consommateurs soient comblées par des prises de décision et un changement conséquent dans l’organisation de chaque hôtel dans lequel Extendam va placer des participations.
Dans un premier temps...
Le groupe emploie son énergie au sourcing des biens et à l’étude des business plan de chaque exploitant en recherche soit d’aide financière pour développer son activité, soit d’accompagnement pour solidifier cette dernière. Une fois le foncier trouvé (généralement des hôtels d’entrée de gamme ou milieu de gamme à proximité d’infrastructures faciles d’accès), il est alors question d’identifier des leviers d’amélioration de l’activité. Nous revenons donc sur des choses simples et définies plus haut dans cet article : facilité d’usage de l’endroit par les clients / consommateurs, mais également facilité d’utilisation des lieux et de réservations par l’usager.
Une fois toutes ces étapes passées...
L’exploitant hôtelier se voit donc proposer un plan d’accompagnement sur l’exploitation et l’usage de son foncier. Il est important de garder en tête que le groupe Extendam n’est pas là pour pressuriser l’exploitant hôtelier en cas d’éventuels soucis mais bel et bien pour l’accompagner dans la durée sur la mise en place de manière pérenne d’une activité autour de son entreprise.
Généralement, la société accompagne des exploitants sur des durées définies, c’est ce qu’on appelle du capital développement. Une fois l’activité lancée de manière saine, la société, par l’intermédiaire des fonds d’investissement, se retire du capital de l’exploitation et vise donc de nouvelles opérations.
Ainsi, l’investisseur peut donc viser différentes opérations et ne se cantonne pas uniquement à une seule organisation. La diversification et la rotation sont donc bien présentes dans leur investissement.
Après avoir correctement détaillé et défini le cadre d’application des stratégies d'Extendam, il est important de comprendre quelles sont les implications fiscales des solutions apportées. Abordons donc ensemble à présent la partie concernant la fiscalité applicable à vos futurs investissements sur cette classe d’actifs.
5. Quid de la fiscalité ?
La majorité des solutions d’investissement proposées par Extendam sont accessibles sous forme de FCPR (fonds commun de placement à risque) ou sous forme de FIP (fonds d’investissement de proximité).
Quel est l’avantage de ce type de structure ?
Sous condition d’une détention des parts sur une durée de 5 ans, il vous est donc possible de bénéficier d’une exonération d’imposition via le FCPR sur les plus-values générées (hors prélèvements sociaux). Cette solution est largement avantageuse pour l’investisseur qui souhaite effectuer des investissements et minimiser le frottement fiscal sur les intérêts générés par cet investissement. Le FIP permet lui aussi de bénéficier de cette exonération d’impôt sur les plus-values, mais également de bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 18% du montant investi (dans la limite des plafonds d’investissement règlementaires).
Outre la détention en direct de vos parts de FCPR, il est également possible de souscrire dans ce type de solution via votre compte-titres ou via votre PEA-PME (plan d'épargne en actions destiné au financement des PME et ETI). Vous cumulerez donc l’intéressement fiscal et le rendement de ce type d’investissement et pourrez également récupérer les bénéfices réalisés par le placement directement dans votre enveloppe compte-titres ou PEA-PME, capitalisant donc sur votre contrat et vous permettant donc de faire grossir votre patrimoine investi !
Attention toutefois, il est important de garder en tête que le FCPR et le FIP vous donne certes accès à une exonération d’imposition, mais en contre-partie vous empêche d’envisager une sortie en capital sur ce type d’investissement avant 5 ans. Il est donc largement conseillé de vous faire accompagner par votre chef de projet patrimonial netinvestissement avant d’investir une quantité de liquidité trop importante dans ce type de solution.
6. Comment investir dans ce type de fonds ?
En nous contactant tout simplement ! Après tout c’est notre métier et nous sommes là pour vous. Il vous sera alors possible de vous faire conseiller sur la solution proposée par Extendam la plus adaptée à votre situation et à votre profil d’investisseur. Sera alors étudiée la question de la durée de votre investissement et des objectifs que vous souhaitez réaliser. A ce jour et à titre d’exemple, la société propose plusieurs types de solutions :
- FIP Extendam Objectif France : qui à cherche à investir dans des PME favorisant la filière touristique française
- FCPR Hôtel Sélection Europe n°3 : qui a pour stratégie d’investir dans le secteur hôtelier en Europe à travers des PME dont l’objet principal est d’acquérir des hôtels à fort potentiel d’appréciation, situés au cœur de métropoles européennes ou en proche périphérie.
Et d’autres solutions plus fines encore peuvent venir défendre vos objectifs bien plus détaillés. Pour cela, encore une fois votre chef de projet vous guidera dans cette opération.
La gamme de fonds proposés par la société Extendam vous permet de vous positionner sur différents secteurs porteurs et souvent synonymes de performance pour votre allocation et votre portefeuille, il sera donc intéressant de bien définir les limites et bornes de cette opération.
Chercher à investir dans ce type d’immobilier et surtout viser ce genre d’activité avec un certain nombre de protection apportées par l’expertise et l’expérience de la société Extendam vous apportera la dose de diversification et de de nouveauté dont vous aviez besoin depuis tant de temps !
Nous rappelons avec insistance que toutes solutions d’investissements, bien que basées sur des stratégies sous-jacentes immobilières associées à des acteurs de renoms sur le secteur de l’hôtellerie d’affaire, demeurent des solutions d’investissement risquées où la conservation du capital n’est pas garantie.
Comme d’habitude, nos équipes sont à votre disposition pour tout complément d’information, alors n’hésitez plus, venez poser vos questions à votre chef de projet patrimonial !
À propos de l'auteur
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