Les risques pour un investissement immobilier
► Les risques locatifs
L’un des premiers risques auquel les investisseurs pensent, quand il s’agit d’un investissement immobilier est le risque locatif. Il s’agit de l’ensemble des risques liés aux locataires. Ainsi ils regroupent :
- Les loyers impayés
- La dégradation du bien
- La vacance locative
Pour vous prémunir contre l’ensemble de ces risques, il existe des contrats d’assurance qui peuvent vous couvrir de manière plus ou moins large. Il faut cependant garder en tête que la plupart des contrats laisseront à votre charge une période de franchise allant de 30 jours à 90 jours. Certains leviers d'investissement tels que les SCPI peuvent également vous permettre de mutualiser et d'ainsi diminuer ce risque.
A SAVOIR : ces assurances locatives coutent en général 3 à 5% du montant du loyer qui rentrent dans les charges d’exploitation. A ce titre elles sont donc déductibles de vos revenus fonciers.
Notre analyse
Ce risque ne peut être donc annulé mais il peut être fortement réduit.
Netinvestissement vous recommande :
Qu’est-ce que le LMNP ?
Net Academy |
Suivez le cursus : LMNP
► Le risque de valorisation de l’immobilier
C’est ici bien souvent l’un des risques auxquels vous pensez quand vous réalisez votre investissement. Nous le répétons souvent mais un investissement immobilier doit se faire de manière pragmatique. Il faut donc se baser sur des critères objectifs et ne pas se projeter personnellement dans votre investissement.
Pour vous prémunir contre ce risque, vous pourrez vous rapprocher de votre conseiller indépendant qui pourra vous aider à définir des critères de sélection en vue de réaliser un bon investissement. Mais il s’agit bien d’un des risques sur lequel il est difficile de se prémunir. Cependant, certains promoteurs proposent des contrats d’assurance vous garantissant contre le risque de moins-value en cas de revente du bien immobilier dans les cas de force majeure.
Mais il faut bien garder en tête que même si vous n’êtes pas à l’abri d’une baisse du marché de l’immobilier, si vous regardez l’évolution du prix de la pierre sur de grandes périodes de 10 à 20 ans, ils sont toujours à la hausse.
Notre analyse
La valorisation d’un bien dans le temps est certainement la principale incertitude, mais elle peut être réduite si votre investissement est réalisé de manière pragmatique.
► Le risque fiscal
On ne pense pas souvent à ce risque mais il peut amener de mauvaises surprises aux investisseurs. Il existe des cas de requalification fiscale sur certains investissements immobiliers défiscalisants. Les plus courants sont les opérations Malraux, cependant, d'autres opérations défiscalisantes tels que l'investissement en SCPI Pinel proposent des avantages fiscaux conséquents.
En effet, une opération Malraux est d’une grande complexité en termes de réglementation fiscale. Pour éviter ce risque, il faut faire confiance à un opérateur d’expérience qui a l’habitude de concevoir ce type d’opération et dont l’historique démontre que ses précédentes opérations n’ont pas subi de requalification fiscale. Votre conseiller indépendant pourra par son expérience vous accompagner dans le choix du bon partenaire.
Notre analyse
Là aussi, l’expertise et l’expérience de votre conseiller pourra vous aider à réduire au maximum ce risque.
► Le risque lié au promoteur
Certains d’entre vous ont peut être déjà subi les désagréments liés directement au manque de sérieux ou de professionnalisme d’un promoteur. Que ce soit des incertitudes de retards de livraison ou de malfaçons liées au bien, le risque encouru peut être important.
Pour vous protéger de ce risque, nous vous conseillons de vous faire accompagner par un cabinet spécialisé. Au vu du nombre d’opérations qu’il réalise, il pourra vous orienter vers un prestataire dont la qualité et le sérieux ne sont plus à démontrer.
En effet, personne n’est à l’abri d’une erreur ou d’un retard de livraison, mais l’important est surtout de savoir comment le problème sera géré par le promoteur si il venait à survenir. Il ne faut pas non plus oublier que votre promoteur est tenu par un cahier des charges précis : la notice descriptive. Un moyen simple d'éviter les risques liées aux promoteurs est d'investir dans une SCPI, découvrez comment choisir entre une SCPI à capital fixe ou à capital variable dans ce guide.
Par ailleurs, vous ne le savez peut-être pas mais quand vous investissez dans un bien immobilier neuf, vous profitez d’un certain nombre de garanties. Vous avez par exemple une garantie biennale sur les « finitions » (prises électriques, volets etc.) et une garantie décennale qui vous couvre sur tout ce qui est malfaçons ou travaux de structure qui apparaîtraient dans les 10 premières années de votre investissement.
Notre analyse
Grâce aux lois qui encadrent la réalisation du promoteur, vous pouvez effectuer un investissement avec une grande sécurité.
► Le risque lié à l’assurance emprunteur
Vous n’y avez sûrement pas pensé lors de la souscription de votre assurance emprunteur mais vous êtes peut-être sous risque en cas de survenance d’un sinistre. Il y a souvent une grande complexité à décrypter les assurances de prêt.
La qualité d’un contrat d’assurance se fait bien souvent sur les exclusions qu’il comporte. Il faut notamment vérifier si votre couverture est en adéquation avec votre profession. Une invalidité n’aura pas le même impact si vous êtes chirurgien ou si vous êtes informaticien. Pour vous aider dans le choix et l’analyse de votre assurance de prêt, votre chef de projet patrimonial pourra choisir le contrat le plus adapté à votre situation.
Notre analyse
Grâce à la loi Hamon vous avez la possibilité de choisir un contrat plus adapté à votre situation.
Les risques pour un placement financier
L’investissement financier peut se réaliser sous plusieurs formes que ce soit sur des livrets (LDDS, PEL...), des assurances-vie ou en bourse par exemple, les risques ne seront pas les mêmes.
Un placement sans risque peut-il encore être rentable ?
Comme je l’indiquais en introduction, nous recevons chaque jour des sollicitations de personnes qui souhaitent placer une somme d’argent qui délivre évidemment du rendement mais qui ne soit pas risqué. La notion de garantie ou de sécurité prédomine très largement dans nos esprits. C’est naturel. Pourtant, il est absolument fondamental pour votre « culture financière » personnelle de bien avoir conscience, avec le niveau actuel des taux d’intérêt et de l’inflation, les notions de rendement et de sécurité sont devenus incompatibles.
Je ne suis pas en train de dire que nous ne savons/pouvons pas faire cohabiter les deux chez netinvestissement, j’essaye de vous faire prendre conscience de la réalité actuelle. Les seuls et uniques supports en France qui permettent de vous garantir votre capital sont les livrets, PEL et autres LDDS (qui délivrent un superbe 0.50% de rendement, soit moins que l’inflation… vous perdez donc en réalité un peu d’argent tous les mois…) et les fonds euros, exception française, qui a connu ses heures de gloire au début des années 2000. Il était en effet alors possible de placer son argent tout en bénéficiant à la fois d’une garantie en capital et d’un rendement de plus de 5% à l’époque.
Mais cette époque est révolue, et bien révolue. Après plus d'une durée de 10 ans de baisse discontinue des rendements de ces fonds euros ; ceux-ci sont venus s’écraser à une moyenne nationale aux alentours de 1.30% en 2020.
Certes, grâce à notre modèle, nous sommes encore en mesure de sélectionner pour vous les meilleurs contrats du marché (grâce à notre indépendance), nous permettant encore d’aller chercher des contrats avec un fonds euro à capital garanti délivrant plus de 4% nets, mais cela reste rare et nous devons accepter que cela ne va de toute façon pas durer.
Si vous tenez à tout prix à bénéficier d’une garantie totale de votre capital (et à quelques rares exceptions près donc), n’espérez donc pas obtenir, chez netinvestissement ou ailleurs plus de 2% de rendement. Pas de quoi rêver ...
Alors que faire ? quelles sont les alternatives ?
Dans notre subtile et délicate langue française comme en finance, la rhétorique est importante. Si nous remplacions le mot « garanti » par le mot « protégé » ou encore « sécurisé » ; certes il n’y aurait plus la notion de garantie en capital, mais comme le dit souvent Stéphane van Huffel : « prendre des risques ne signifie pas pour autant avoir un accident ». Lorsque vous descendez une piste noire au ski, la plus dangereuse, cela ne veut pas pour autant dire que vous allez forcément vous casser une jambe.
Là ou je veux en venir c’est ce que vous souhaitez malgré tout en tant qu'épargnant, donner un peu de sens à votre placement et donc lui permettre de délivrer un peu de rendement, sans justement prendre trop de risques, il existe de nombreuses solutions pertinentes, prudentes et surtout encadrées. Les produits structurés par exemple, sont l’une des nombreuses solutions dont nous disposons pour apporter à la fois un encadrement clair du risque et un rendement digne ce nom. Ce type de véhicule de placement avantageux, génère 6, 7, 8% de rendement tout en offrant, dans certaines conditions, une protection de votre capital tant que le support sur lequel le produit structuré a été investi ne perd pas plus de 50% de sa valeur… c’est tout de même une barrière de protection large.
Il existe de nombreux autres supports qui nous permettent, tout en encadrant et maitrisant le risque, de générer des rendements qui sauront vous satisfaire.
► Le risque de perte en capital
Il s’agit là du risque lié à la fluctuation des supports en bourse sur lesquels vous allez investir. Ainsi aujourd’hui mis à part le fonds Euro qui bénéficie d’une garantie en capital, le reste des supports financiers n’en bénéficient pas.
Mais malgré l’absence de cette garantie, il existe plusieurs manières de se prémunir contre cet aléa. Votre conseiller peut créer avec vous une allocation d’actif dont le but sera de maîtriser la volatilité sur les différents supports. Vous devez garder en tête que le rendement de votre contrat sera directement lié au niveau de risque du support.
Votre conseiller pourra convenir avec vous du risque auquel vous êtes prêt à être exposé. Il pourra par exemple utiliser des produits structurés avec une garantie en capital jusqu’à un certain seuil de baisse. Il existe également des seuils d’arbitrage sur certains contrats qui réalisent automatiquement la vente des supports quand ils ont atteint un seuil défini à la hausse comme à la baisse.
Notre analyse
En fonction du type de support sur lequel vous choisissez d’investir, le risque de perte en capital peut être plus ou moins important en fonction de votre profil d'épargnant.
► Le risque lié au détenteur des fonds
Bien plus compliqué à appréhender pour l’investisseur profane, le risque lié au détenteur de fonds peut avoir des conséquences importantes sur votre placement. Ainsi, si par exemple le détenteur des fonds de votre contrat est en difficultés financières, vous pourriez perdre tout ou partie de vos liquidités.
Il existe tout de même une garantie fournie par l’Etat qui couvre vos avoirs jusqu’à 100 000€. Vous devez également savoir que la règlementation est extrêmement stricte avec les détenteurs de fonds. Le législateur leur impose un niveau de fonds propres important qui permet de sécuriser vos investissements. Mais vous devez éviter les détenteurs « exotiques » qui pourraient ne pas être soumis aux mêmes règles de fonctionnement.
Notre analyse Si le risque est très faible, il est tout de même possible de se protéger.
Pour aller plus loin dans vos recherches sur l'investissement immobilier, découvrez les 5 risques à connaître avant d'investir en SCPI.
Les risques de l'investissement en SCPI
L’investissement en SCPI est l’occasion d’investir dans l’immobilier sans les contraintes de la gestion locative. Cependant, il y a des risques SCPI à prendre en compte.
► Le risque de la baisse du prix de la part
Le prix des parts de SCPI est calculé en fonction du parc immobilier qu’elle détient et de sa valeur. Si la valorisation du parc immobilier chute, le prix des parts suivra.
Lors d’un investissement dans des SCPI de rendement distribuant régulièrement des loyers, cela a pour effet de diminuer le risque. Sur la durée de votre investissement, la baisse du prix de la part n’aura qu’un faible impact sur vous.
► Le risque lié à la société de gestion
Sélectionner une SCPI seulement sur la base des versements locatif proposés n’est pas le plus avantageux vous concernant.
La prise en compte des performances de la société de gestion et sa manière de gérer les choses est primordial. Elle doit être en mesure de gérer sa trésorerie pour l’entretien du parc immobilier et la pérennité de la distribution des loyers.
► Le risque de la fiscalité
Notion importante, qui peut avoir un impact très fort en fonction de votre taux d’imposition. Également, la rémunération délivrée par les SCPI est concernée par les prélèvements sociaux au taux de 17,20%.
Prenons l’exemple suivant, Vous êtes un investisseur concerné par la tranche à 30% d’imposition et vous souhaitez acheter des SCPI rendement délivrant 5% de rendement avec un capital de 100.000 €.
Les versements de 5% sera donc diminué de 47,20% (TMI 30% + prélèvement sociaux 17,20%). Votre rendement net sera de 2,64%, vous ne profitez donc pas de 5% initiaux.
Il existe toutefois des SCPI de rendement européennes qui permettent d’adoucir la fiscalité de la rémunération.
Vous devez avant tout vous souvenir que le risque zéro n’existe pas. Cependant, il existe aujourd’hui des supports et des manières d’investir qui vous protègent contre les aléas liés à un investissement immobilier ou financier.
Vous lancer seul est finalement le risque le plus important auquel vous vous exposez, ainsi, pour vous prémunir au maximum contre des risques liés à ce type de placement, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseiller indépendant compétent. Celui-ci est en mesure de trouver pour vous l’investissement le plus adapté à votre appétence au risque ainsi que les partenaires les plus sérieux du marché.
Notre conseil : savoir user de diversification reste le meilleur moyen de minimiser les risques auxquels vous pouvez être exposés.
À propos de l'auteur
Guides complémentaires :
Vous avez aimé ce guide ?
On vous accompagne dans les étapes de votre projet !