1. Investir dans l'immobilier
Nous entendons régulièrement dans les médias que l’investissement dans l’immobilier est sans doute obsolète et qu’il n’est pas favorable à la conjoncture actuelle. La loi sur l’immobilier et la fiscalité a connu des changements significatifs, notamment avec la suppression de l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) au profit de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Cette réforme, entrée en vigueur en 2018, a pour objectif de recentrer la fiscalité sur les biens immobiliers, excluant ainsi les actifs financiers du champ d’application de l’impôt.
En 2024, il est essentiel de clarifier les impacts de cette transformation pour les propriétaires et investisseurs. L’IFI ne s’applique qu'aux contribuables dont la valeur nette des biens immobiliers dépasse 1,3 million d'euros, ce qui peut alléger la charge fiscale pour de nombreux contribuables, notamment ceux dont le patrimoine est majoritairement constitué d’actifs financiers. Toutefois, il convient de prendre en compte les nouvelles modalités de calcul et de déclaration, ainsi que les éventuelles stratégies de défiscalisation qui peuvent découler de cette réforme.
Prenons de la hauteur et tentons de ne pas être pollué par un climat trop anxiogène. En effet, c’est encore le bon moment pour investir dans l’immobilier. Et ce pour plusieurs raisons telles que les taux d’intérêt bas, le retour de l’inflation, les mutations du marché immobilier qui offrent de nouvelles opportunités et la forte demande de biens dans certaines régions tendues.
Chez Netinvestissement, nous pouvons vous faire profitez de bons taux de crédits Immobiliers et de l’accompagnement de nos partenaires courtiers spécialisés.
Mais nous avons également anticipé que le marché de l’investissement immobilier en 2024 n’a rien à voir avec celui des années 90 ou 2000.
Et puisque tous les projets ne se valent pas, nos équipes de spécialistes sélectionnent nos partenaires avec un cahier des charges bien précis qui nous permet d’assurer au maximum votre investissement.
L'immobilier neuf en loi Pinel
Les quinquagénaires peuvent (doivent ?) encore se pencher sur l’investissement locatif afin de bénéficier d’une réduction d’impôt et obtenir par la suite un supplément de revenu à la retraite. Le dispositif PINEL offre une réduction fiscale de 9%, 12% ou 14% du montant investi, étalée sur 6, 9 ou 12 ans, avec la déduction des charges locatives et des intérêts d’emprunt. En effet le dispositif Pinel Permet aux personnes investissant dans des logements neufs destinés à la location de bénéficier d’une réduction de leur import sur le revenu. Pour être éligible à ce dispositif il faut respecter certaines conditions :
- Le logement doit être situé dans un bâtiment d’habitation collectif
- Il doit respecter les règles de plafonnement de loyer et des revenus du locataire
- Respect des normes de performance énergétique
- Le bien doit être situé géographiquement dans une zone Pinel (A bis, A et B1)
- Le logement doit être loyer nu et constituer la résidence principale du locataire
- Le bien doit est mis en location pour une durée minimale de 6 ou 9 ans pouvant être prolongé jusqu’à 12 ans
Cette réduction passe de 12%, 18% et 21% si vous investissez en Pinel+ (c'est-à-dire en respectant des conditions plus rigoureuses relatives à l'environnement et la consommation énergétique).
En ce qui concerne le dispositif Pinel+, il est important de noter que les conditions d’éligibilité restent inchangées par rapport au Pinel classique. Cependant, le Pinel+ impose des exigences supplémentaires en termes de caractéristiques du bien immobilier. En effet, deux critères principaux sont désormais requis pour en bénéficier.
Premièrement, le logement doit répondre à des normes environnementales strictes, garantissant une meilleure performance énergétique. Deuxièmement, le bien doit offrir un certain niveau de qualité d’usage et de confort, matérialisé par :
- Une surface habitable minimale de 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4, 96 m² pour un T5 ;
- L’existence d’espaces extérieurs privatifs d’une surface minimale de 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5 ;
- Deux orientations différentes pour les logements de T3 et plus.
Le conseil de l'expert
Notre comité de sélection met en avant le Groupe EDOUARD DENIS, devenu depuis les années 80 l’un des plus grands promoteurs immobiliers de France. Son partenariat avec NEXITY lui permet d’être dans le Top 5 du marché immobilier français, tout en conservant l’expertise et le savoir-faire recherchés par les Investisseurs les plus exigeants.
Hypothèse : avec un effort d’épargne de 450€ par mois sans apport pendant 15 ans, vous pouvez acquérir, avec un bon montage financier, un appartement d’une valeur de 200 000€ .
L'investissement immobilier locatif en LMNP
Investir en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), permet d’acquérir un actif immobilier meublé au sein d’une résidence de services, dans un secteur d’activité à fort potentiel (éducation/santé par exemple), gérée et assurée par un gestionnaire professionnel spécialisé.
L’atout principal de la LMNP est donc de vous constituer un patrimoine sans les contraintes locatives de l’immobilier résidentiel classique. En effet, vous conservez les avantages de tout support immobilier et bénéficiez en plus de la tranquillité et de la sérénité offertes par l’exploitation d’un professionnel et le cadre rassurant du bail commercial que vous signez avec lui.
Un autre avantage non négligeable est son statut fiscal. Vous investissez en Bénéfice Industriel et Commercial, ce qui vous permet de récupérer la TVA lors votre acquisition mais surtout d’avoir la possibilité d’amortir la valeur comptable de votre bien, ce qui créé une charge déductible des bénéfices perçus (loyers). Ainsi, pendant de nombreuses années, la rentabilité locative affichée sera nette d’impôt.
Le conseil de l'expert
Nous mettons en avant la qualité de notre partenaire CERENICIMO qui est l’un des leader de l’immobilier géré. Il est en mesure de proposer tout le spectre de l’investissement immobilier, du référencement jusqu’à l’expertise comptable. Nous apprécions son expérience et la réactivité de ses équipes. Nous collaborons avec ce partenaire pour de l’immobilier neuf et ancien sur des résidences étudiantes, seniors ou EHPAD.
Acheter des parts de SCPI de rendement
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) dites de rendement acquièrent et gèrent un parc immobilier institutionnel (entreprises/bureaux/entrepôts/centres commerciaux, murs de cliniques, murs de crèches etc.) pour le compte des investisseurs qui en détiennent les parts sociales.
Les avantages de cette formule de placement sont nombreux. Tout d’abord la diversification de votre investissement. Vous investissez dans des milliers de m2 et dans de nombreux biens, différents les uns des autres, tournés vers des secteurs d’activités divers et situés dans de multiples zones géographiques.
Ensuite, l’accessibilité de l’investissement. Vous définissez vous-même votre montant initial d’investissement, avec des tickets d’entrée très attractifs (quelques centaines d’euros). Vous pouvez également profiter d’une rentabilité élevée avec une moyenne du marché supérieure à 4,40% ainsi que d’une potentielle revalorisation du parc immobilier dans le futur.
Enfin, vous ne subissez aucun souci de gestion, ce qui en matière d’immobilier locatif est un réel avantage.
Attention : il est important d’étudier avec un expert cette solution afin de choisir la bonne SCPI qui n’aura pas de problème de revente ou dont les revenus locatifs pourraient s’amoindrir. De plus, la fiscalité des revenus fonciers peut être un bémol pour la rentabilité de votre investissement.
Nous vous conseillons, dans ce cas, d’investir en SCPI démembré. L’idée de démembrer un actif est une très ancienne technique patrimoniale qui permet de séparer la propriété d’un bien de sa jouissance.
Elle permet donc de séparer la pleine propriété de votre investissement de manière temporaire car on distingue la nue-propriété (Abusus dans le jargon notarial) soit "la possession des murs" et l’usufruit (Usus Fructus dans le jargon notarial) soit "la jouissance du bien ou de ses fruits" comme des loyers par exemple. Cela vous permet de ne pas subir de fiscalité sur les revenus locatifs puisque ceux-ci iront à l’acquéreur de l’usufruit (vous ne toucherez donc aucun loyer ce qui implique aucune fiscalité).
Le conseil de l'expert
Nous vous invitons à vous intéresser à cette jeune SCPI CRISTAL RENTE, gérée par la société Inter Gestion. Elle a comme intérêt d'investir majoritairement dans des centres commerciaux français, où les baux locatifs négociés sont longs et importants. Une stratégie qui permet d’avoir une pérennité dans le dividende versé (objectif 5%).
Hypothèse : vous avez 52 ans et vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires aujourd’hui mais seulement dans 10 ans. Vous achetez donc 160 000€ de parts de SCPI en nue-propriété qui lors de votre retraite représenteront 210 000€ en plein propriété soit 2 300€ de revenus par trimestre.
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Les SCPI : Qu’est-ce que c’est ?
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2. Investir dans le financier
Vous ne connaissez rien à la finance ? Ne vous privez pas pour autant d’un investissement sur les marchés financiers ! Il est simplement important de définir une durée, une stratégie et une appétence aux risques avant de se lancer.
Crowdfunding Immobilier : l'investissement collaboratif
Vous avez une vision d’investissement à court terme; privilégiez le crowdfunding immobilier.
Le crowdfunding immobilier permet de participer au financement de différents types de programmes immobiliers neufs, de type habitation ou immobilier commercial, déjà sélectionnés et analysés par un collège d’experts afin de réduire au maximum le risque et de vous offrir une rentabilité élevée.
Accessible dès 1 000€, il vous est possible de participer, sous la forme d’une obligation foncière, au financement d’un projet immobilier. Les rendements visés oscillent entre 6 et 9% / an selon la durée de l’engagement, souvent courte puisque comprise entre 6 et 24 mois. L'investissement en crowdfunding immobilier ne répond pas aux aléas des marchés financiers, ne subit ni frais d’entrée, ni frais de sortie et est fiscalisé au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30%.
Exemple : vous êtes à deux ans de la retraite et vous vous rendez compte que l’essentiel de votre épargne a été sous valorisé à cause des conseils de votre banquier (l’essentiel a un rendement de 0,75%). Vous avez donc 10 000€ dont vous n’avez pas besoin et qui ne vous rapporte chaque année que 75€; vous décidez de les investir dans un projet étudié avec votre chef de projet patrimonial Netinvestissement sur une solution à court terme, qui me rapportera 1 800€ sur deux ans.
Plan d’épargne en actions : investir en Bourse
Vous avez quelques années et vous souhaitez investir sur le marché français et européens ouvrez donc un PEA.
Le PEA existe sur deux formes : PEA bancaire ou PEA assurance.
Une personne physique ne peut en détenir qu’un seul quelque soit le choix de la forme ou de la société où sont investi les fonds.
La différence entre les deux est simple : le PEA bancaire, le plus répandu, est investi directement dans des titres vifs ; il donne lieu à la souscription d’un compte titre associé à un compte espèce.
Le PEA assurance est lui investi sous forme de contrat de capitalisation au travers d’OPCVM (Organismes de Placement Collectifs en Valeurs Mobilières) avec un risque plus maitrisé car plusieurs titres vifs sont intégrés dans ces fonds.
Cette solution peut être très appréciable dans une diversification patrimoniale puisqu’elle peut se convertir en rente pour votre retraite (ou quand vous le désirez après huit ans de détention). Cette rente viagère est non imposable (sauf prélèvements sociaux).
La rente est aussi revalorisée chaque année. Elle peut être transmise en partie au conjoint survivant en cas décès prématuré et certaines clauses permettent de récupérer le capital (exemple : si la rente existe depuis moins de 10 ans).
Le conseil de l'expert
Nous avons décidé de collaborer avec le Groupe Nortia que nous ne présentons plus dans l’ingénierie financière. En 24 ans, Nortia est devenu l’un des leaders sur le marché, avec plus de 3 milliards d’euros sous gestion. Ce partenaire possede un service de gestion de qualité et offre une qualité de fonds disponibles impressionnante. Sous le contrôle de notre Directeur des Allocations Financières, nous avons conçu un PEA sur mesure pour nos clients ayant accès aux meilleurs fonds du marché tout en conservant notre indépendance et objectivité dans le conseil ; sans oublier la possibilité de vous offrir le transfert de votre PEA vers notre PEA géré.
L'assurance-vie : le "couteau suisse" de l'épargne
Vous souhaitez investir dans d’autres secteurs que les marchés français et européens tout en garantissant une partie de votre capital
Ouvrez donc une assurance vie multi supports pour répartir votre épargne entre le fond euros (faible rendement en contrepartie d’une garantie en capital) et des fonds plus risqués mais potentiellement plus rémunérateurs.
Même si les fonds euros sont décriés en ce moment pour leur rendement en perte de vitesse, l’assurance vie reste, avec ses 1 700 milliards d’encours, le placement préféré des français et reste très intéressante pour votre tranche d’âge puisqu’elle cumule de nombreux avantages :
- Produit d'épargne répondant à la fois à la préparation de votre retraite ou à des projets personnels
- Produit de transmission fiscalement très intéressant qui évite des droits de mutations successoraux
- Produit qui permet de protéger votre famille et vos proches au travers de clauses bénéficiaires personnalisables
- Produit d'épargne restant totalement disponible à tout moment, bien que la fiscalité sur les plus-values générées est plus intéressante après 8 ans de détention
- Outil de rendement intéressant fiscalement depuis la mise en place du PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique)
Rappelons donc que vous pouvez retirer en totalité ou en partie le capital constitué et que vous pouvez également choisir de convertir le capital en rente afin d’avoir un complément de revenu au moment de la retraite. Pour profiter d’une fiscalité très avantageuse, vous pouvez également laisser votre contrat fructifier au-delà de 8 ans.
Le Plan Epargne Retraite (PER)
Le Plan d'Épargne Retraite (PER), depuis sa mise en place dans le cadre de la loi PACTE en 2019, est devenu un pilier incontournable dans la gestion de patrimoine, en particulier pour ceux qui souhaitent optimiser leur retraite. Ce dispositif répond aux nouvelles attentes des épargnants grâce à sa flexibilité et à ses avantages fiscaux. Il permet de se constituer une épargne à long terme tout en bénéficiant de déductions fiscales sur les versements, avantage particulièrement recherché par les contribuables fortement imposés.
Pour les sexagénaires, intégrer un PER dans une stratégie patrimoniale permet d'actualiser leur plan de retraite avec des solutions adaptées à leur situation. En effet, à cet âge, les préoccupations principales tournent autour de la sécurisation des revenus pour la retraite, la transmission du patrimoine et l’optimisation fiscale. Le PER permet de répondre à ces enjeux par plusieurs moyens :
- Sortie flexible : Contrairement aux anciens produits d’épargne retraite, le PER permet une sortie en capital, en une seule fois ou fractionnée, ou en rente viagère. Cette flexibilité est particulièrement avantageuse pour les sexagénaires qui peuvent ainsi adapter leur épargne à leurs besoins immédiats ou à leur mode de vie.
- Déductions fiscales : Les versements effectués sur un PER sont déductibles du revenu imposable (dans les limites des plafonds), ce qui permet de réduire la pression fiscale pour les contribuables encore en activité. Cette réduction est un atout important pour les personnes proches de la retraite souhaitant alléger leur imposition tout en augmentant leur épargne.
- Transmission du patrimoine : Le PER se distingue également par ses avantages en matière de transmission. En cas de décès avant 70 ans, les sommes transmises aux bénéficiaires bénéficient d’une fiscalité allégée. Cela en fait un outil intéressant pour anticiper la succession tout en préservant l’intégrité du capital.
- Diversification et sécurité : Le PER offre un large éventail de supports d'investissement, allant des fonds sécurisés en euros aux unités de compte plus dynamiques. Pour un sexagénaire, il est possible de choisir un profil d’investissement adapté à son horizon de placement, garantissant ainsi une certaine sécurité du capital à quelques années de la retraite.
A travers ce guide, vous pouvez remarque qu’il n’est jamais trop tard pour vous constituer ou optimiser un patrimoine. Il est juste important de se poser les bonnes questions. Par-dessus tout, tâchez de vous rappeler de ceci : ne laissez jamais votre argent dormir, et imposez-vous toujours une épargne régulière. C’est dans la constance et dans la diversification que se construit un patrimoine de qualité quelque soit votre âge.
Et vous l’avez compris, il est plus que jamais nécessaire de faire du « sur mesure » afin d’adapter vos choix à votre situation personnelle, au lieu du prêt à porter bancaire afin de redonner un sens à votre épargne en étant au cœur de votre patrimoine.
A cette fin, nous vous conseillons de vous rapprocher de votre Chef de Projet Patrimonial Netinvestissement qui saura vous accompagner dans la définition de votre stratégie globale.
Questions fréquentes :
En 2024, les taux d'intérêt continuent de fluctuer en réponse aux politiques monétaires, à l'inflation et à la conjoncture économique globale. Il est donc crucial de se tenir informé des dernières tendances du marché afin d'optimiser ses possibilités d'emprunt. Les taux d'intérêt peuvent varier considérablement d'une institution à une autre, et les partenariats avec des courtiers en crédit peuvent offrir des avantages significatifs. Ces professionnels peuvent accéder à une large gamme d'offres, négocier des conditions plus favorables et guider les emprunteurs à travers le processus de financement. En résumé, surveiller les taux d'intérêt actuels et envisager l'aide de courtiers peut s'avérer déterminant pour obtenir les meilleures conditions de crédit et réaliser un investissement immobilier rentable en 2024.
La diversification des placements financiers est cruciale pour réduire les risques. Les ETF (Exchange-Traded Funds) offrent une solution pratique et en pleine croissance pour les investisseurs souhaitant diversifier facilement leur portefeuille. Ces fonds cotés en bourse permettent d’investir dans un large éventail d’actifs (actions, obligations, indices sectoriels) en une seule transaction. Les ETF se distinguent par leur simplicité, leur faible coût de gestion et leur flexibilité, puisqu'ils peuvent être achetés ou vendus à tout moment de la journée. En résumé, les ETF sont un outil accessible et efficace pour diversifier un portefeuille tout en optimisant les frais.
Les technologies financières (FinTech) révolutionnent les pratiques d'investissement, offrant de nouvelles solutions adaptées aux investisseurs, notamment ceux proches de la retraite. Parmi ces innovations, la gestion algorithmique et les services de robo-advisory se distinguent par leur accessibilité et leur efficacité. Ces plateformes automatisées utilisent des algorithmes sophistiqués pour proposer des portefeuilles diversifiés et optimisés en fonction du profil de risque de l'investisseur. Elles permettent ainsi une gestion simplifiée et à faible coût, idéale pour les épargnants souhaitant préparer leur retraite sans se soucier des détails techniques. De plus en plus populaires, ces solutions FinTech offrent une alternative moderne aux approches traditionnelles, tout en garantissant une gestion plus réactive et adaptée aux marchés financiers actuels.
À propos de l'auteur
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