1. Le choix de la SCPI
Mathieu souhaite investir à long terme une partie des sommes héritées de ses parents et a étudié de nombreuses options en ce sens. Il a retenu la solution d’acquisition de parts de SCPI de rendement.
Une SCPI de rendement est une société de droit privé dont l’objet est l’acquisition de biens immobiliers professionnels et la mise en location de ceux-ci. Cela implique également la gestion de ce parc qui peut atteindre plusieurs centaines d’actifs pour certaines.
L’intérêt premier de la SCPI de rendement est la mutualisation des capacités d’investissement qu’elle offre et surtout sa diversification permettant une maîtrise plus importante du risque. Son secteur d’allocation, du commerce de proximité aux crèches en passant par les murs de supermarchés ou de cliniques offre également un ratio risque/rendement des plus équilibré.
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2. Le levier de la valorisation de part
En effet, lorsque vous investissez dans des parts de SCPI, le prix de souscription chargé de frais que vous avez accepté peut varier dans le temps, que la SCPI soit à capital variable ou capital fixe.
Mais en ce qui concerne spécifiquement les SCPI à capital variable, que nous conseillons pour leur transparence de gestion et de fixation de prix de parts, cette valeur de souscription dépend de l’expertise au moins une fois par an de chaque actif détenu par la SCPI. Cette expertise, imposée et validée par l’Autorité des Marchés Financiers qui règlemente des SCPI, permet donc de connaître la valeur de réalisation de chaque part, c’est-à-dire caricaturalement les liquidités que les associés (vous) pourraient retirer si la SCPI se liquidait en cédant immeuble par immeuble.
Ainsi, une fois par an au moins, en Assemblée Générale, peut être décidée une augmentation de la valeur de la part si l’expertise démontre que le parc immobilier dans ensemble s’est revalorisé. Et cette information est rendu publique ce qui permet, avant qu’elle ne soit effective de souscrire à l’ancien prix de part et de profiter de cette hausse mécanique. Toute l’astuce est là !
C’est pourquoi, en investissant 3 millions d’euros dans des parts d’une SCPI de rendement dont la valorisation annoncée en AG atteignait 1,67%, Mathieu a obtenu mécaniquement un gain de 50 000€.
Et cette mécanique n’est pas réservée qu’au gros investissement puisque des parts de SCPI peuvent être acquises dès 1 500 € d’investissement.
Le conseil de l'expert
Nous ne recommandons pas d’investir 100% d’une somme sur une seule SCPI, même si celle-ci offre une opportunité de levier. D'autre part, contrairement aux apparences, nombre de SCPI continuent de revaloriser chaque année. N'oubliez pas qu'il en existe plus de 200 sur le marché... C'est pourquoi il est essentiel de diversifier votre placement.
3. Notre astuce : le démembrement de SCPI
Il est important, une fois expliquée cette mécanique, de rappeler les conséquences d’un tel investissement.
D’un point de vu fiscalité sur le revenu, Mathieu va devoir s’acquitter d’un impôt sur les revenus de ses parts, qui entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Donc il devra bien prendre en compte que malgré un rendement facial moyen autour de 5%, il devra appliquer sa tranche d’imposition à ces revenus bruts, ce qui peut pénaliser le rendement global attendu.
De plus, il subira une fiscalité sociale puisque ces mêmes revenus sont soumis aux prélèvements sociaux de 15,5%.
Il devra bien entendu s’acquitter d’une part d’ISF puisque la valeur des parts de SCPI entre dans l’actif imposable sur la fortune.
Et enfin, s’il a bénéficié de l’effet mécanique de la revalorisation du prix de parts, et qu’il en bénéficie à nouveau dans le temps, il devra s’acquitter d’un impôt sur la plus-value. A noter que la durée de détention des parts de SCPI, comme pour l’immobilier classique, détermine le montant de cet impôt sur plus-value. Plus vous détenez longtemps vos parts, moins vous subirez de fiscalité. L’exonération totale (IR et prélèvements sociaux) se fait à 30 ans.
Pour palier à ces conséquences, il existe un montage juridique particulier concernant le démembrement des parts que vous souhaitez acquérir. Vous vous portez ainsi acquéreur uniquement de la nue-propriété des parts de la SCPI, afin de bénéficier du levier mécanique de revalorisation exposé plus haut. Puisque vous n’êtes pas propriétaire de l’usufruit de ces parts vous ne percevez aucun revenu et ne subissez donc pas d’imposition (ni IR, ni prélèvements sociaux). Et le nu-propriétaire n’étant pas assujetti à l’ISF, vous n’aurez également plus à supporter cet impôt.
Enfin, en termes de plus-value, vous profitez dans le temps des mêmes avantages qu’en pleine propriété.
A noter que le prix de la nue-propriété d’une part étant inférieur au prix en pleine propriété (entre -20 et -30% du fait de la clés de répartition), Mathieu pourra acquérir plus de parts avec ses liquidités et dont profiter encore plus du levier le jour de le revente de celles-ci…quitte à subir une fiscalité sur les plus-values plus importante mais le jeu en vaut le chandelle.
Il existe bien quelques astuces financières ou juridiques vous permettant parfois d’optimiser votre capital ou les revenus de celui-ci mais gardez bien à l’esprit que tout ceci reste hypothétique puisque soumis au droit fiscal français qui peut évoluer dans le temps.
Si l’exemple de Mathieu, caricatural bien entendu, semble plus qu’intéressant, vous ne devez pas envisager l’investissement en parts de SCPI sans vous être référé à un Conseiller en Investissement Financier habilité à traiter ce type de produits financiers dont l’actif reste de l’immobilier.
Enfin, prenez le temps de vous projeter car un investissement de ce type trouve son optimum dans le temps mais peut avoir des impacts importants tant au niveau liquidité que fiscalité.
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