1. Le crowdfunding immobilier
Vous en avez sans doute déjà entendu parler à travers nos précédents guides ou des articles de presse.
Et à juste titre, cette solution de placement ayant le vent en poupe et pouvant être une véritable alternative à l’investissement en SCPI, bien que la notion de risque soit différente. Ainsi plus de 40 % de la collecte en financement participatif a été investi en financement participatif immobilier.
Arrivée en France en 2011, le crowdfunding ou financement participatif immobilier est encadré par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Le principe consiste à un prêt auprès d’un promoteur pour l’aider à financer un projet ou un programme immobilier, ce qui a un intérêt à la fois pour vous en tant qu’épargnant mais également pour le professionnel de l’immobilier concerné.
Si autrefois, ce type d’investissement était réservé à des mécènes ou des investisseurs fortunés, le crowdfunding est aujourd’hui une solution de placement très démocratisée. Ainsi, l’investissement en crowdfunding est possible moyennant un ticket d’entrée minimum assez réduit puisqu’il est de 1 000 €.
En contrepartie, l’investisseur va percevoir un rendement généralement compris entre 8 et 10% par an sur une durée le plus souvent comprises entre 12 et 36 mois. Pour le promoteur, cela lui permet de ne pas immobiliser trop de fonds propres dans l’opération et ainsi de pouvoir développer d’autres projets en parallèle.
Ainsi, le promoteur accepte de rogner une partie de sa marge en proposant un taux de rémunération élevé pour une solution de placement à court terme.
Le crowdfunding, un placement très développée
L’offre en matière de crowdfunding est aujourd’hui très développée puisque vous avez accès à différents projets qui comportent également des rendements, des durées et des échelles de risque différents et également dans des secteurs différenciants. Certains projets concernent un programme immobilier neuf de logements résidentiels, d’autres de l’immobilier de commerce et/ou de bureaux.
Pour avoir accès au crowdfunding immobilier, c’est également très simple puisqu’il suffit de s’inscrire sur une plateforme en ligne afin d’avoir accès aux différents projets. Vigilance toutefois car il convient de s’assurer que la plateforme est bien inscrite en tant que Conseiller en Investissement Participatif (CIP) ou Prestataire de Services d’Investissement (PSI).
Enfin, il convient d’avoir en tête que le rendement indiqué ne tient pas compte de la fiscalité car les intérêts générés par l’investissement en crowdfunding sont taxés au titre du Prélèvement Forfaitaire Unique ou «FlatTax» à hauteur de 30%. Ainsi à titre d’exemple, pour un rendement contractuel indiqué de 10%, le taux de rendement net de fiscalité sera de 7%.
Chez Netinvestissement, nous avons plus particulièrement choisi l’acteur du crowdfunding immobilier FundImmo.
Cette plateforme a plus particulièrement été sélectionnée par nos soins car il s’agit de la première plateforme de financement participatif immobilier donc avec une connaissance profonde du marché, et qu’elle a un cahier des charges particulièrement drastique de sélection des projets proposés, ce qui se traduit dans les faits par un taux de défaut de 0%, ce qui veut dire que tous les projets proposés par Fundimmo ont été remboursés!
2. L’investissement dans l’économie réelle via le Private Equity et les FPS
Une autre alternative tout à fait intéressante aux SCPI est d’investir dans des solutions de Private Equity et FPS (Fonds Professionnels Spécialisés).
Le Private Equity, ou Capital Investissement, correspond à un mécanisme d’investissement au capital de sociétés non-cotées.
Les fonds de Private Equity trouvent leur genèse dans les années 90 et consistent en la collecte de fonds d’investisseurs afin d’acquérir des entreprises profitables qui créent de la croissance. Initialement utilisé aux Etats-Unis, le Private Equity connait une croissance toujours plus soutenue, aux Etats Unis bien entendu, mais également en Europe et maintenant en Afrique.
L’investissement en Private Equity peut revêtir plusieurs formes :
- le capital innovation pour financer le démarrage de nouvelles entreprises
- le capital-développement pour financer le développement de l'entreprise
- le capital-transmission destiné à accompagner la transmission ou la cession de l'entreprise
- le capital-retournement pour aider au redressement d'une entreprise en difficulté
Private Equity, une dimension sociale et économique
En effet, l’investisseur particulier ou professionnel va pouvoir participer directement au financement de l’économie réelle.
Particulièrement plébiscitées par les chefs d’entreprises et les entrepreneurs, les solutions d’investissement en Private Equity permettent d’aller chercher une rentabilité potentielle élevée tout en s’affranchissant de la volatilité inhérente aux fonds plus « classiques » investis sur les marchés financiers.
L’avantage est double puisqu’il va permettre aux investisseurs de bénéficier de forts potentiels de gains et les entreprises cibles vont ainsi pouvoir bénéficier de financements.
Cependant, investir en Private Equity induit généralement une immobilisation des parts pendant une durée d’au moins 5 ans.
Les Fonds Professionnels Spécialisés ou FPS sont pour leur part des fonds déclarés à l’Autorité des Marchés Financiers et dont voici la définition:
«les fonds professionnels spécialisés qui incluent les sociétés de libre partenariat ont été créés afin de mettre à disposition des investisseurs professionnels un véhicule de droit français régulé, disposant d’une très grande flexibilité sur la nature des actifs éligibles, sur les ratios d’investissement comme sur la gestion du passif. Ces fonds d’investissement spécialisés sont réservés aux investisseurs éligibles mentionnés à l’article 423-27 du règlement général de l'AMF, ou l'article 423-27-1 du règlement de l'AMF pour les sociétés en libre partenariat.»
Dans les faits, les FPS consistent en l’investissement dans des actifs et dans le capital de sociétés non cotées, et plus particulièrement à vocation immobilière. Ainsi, les Fonds Professionnels Spécialisés apparaissent comme une véritable solution de placement diversifiée puisque les actifs les composants sont variés et nombreux.
De ce fait, et contrairement aux Sociétés Civiles de Placement Immobilier, vous allez avoir accès à travers les FPS à des stratégies d’investissement différenciantes telles que des opérations de marchands de biens ou de co-investissement en promotion immobilière.
D’autre part, le marché immobilier connait une véritable mutation et le marché immobilier classique évolue vers des nouveaux modes de consommation comme les co-working ou les Business Center et vers de nouvelles règlementations. Ainsi, vous allez pouvoir profiter à travers les FPS de cette évolution grâce à leur flexibilité car les FPS ne se limitent pas aux ratios règlementaires définis par l’Autorité des Marchés Financiers.
3. L’assurance-vie
Sur le papier, l’assurance-vie apparait effectivement comme un produit totalement différent de la SCPI en direct, mais l’assurance-vie peut en réalité être une véritable alternative.
En effet, on pense souvent lorsque l’on entend assurance-vie au fonds euro et à des rendements qui s’érodent de plus en plus avec le temps. Or, l’assurance-vie vous permet d’avoir accès à une multitude d’autres fonds que les fameux fonds euro et vous avez la possibilité en tant qu’investisseur d’orienter l’allocation de votre assurance vie vers des actifs immobiliers.
Vous pouvez loger au sein de votre contrat d’assurance-vie des SCPI, des Sociétés Civiles Immobilières (SCI) ou encore des Organismes de Placements Collectifs Immobilier (OPCI).
Ainsi, vous avez la possibilité de «doper» le rendement de votre contrat sans pour autant vous diriger vers des Fonds Communs de Placements investis sur les marchés boursiers, et de ce fait bénéficier d’un bon rendement avec une volatilité beaucoup moins élevée.
Un autre gros avantage est que c’est l’assureur qui garantit la liquidité de votre contrat d’assurance-vie. Ainsi, et ce indépendamment de la date d’ouverture de votre contrat, vous pouvez disposer des sommes investies à tout moment et votre investissement apparait ainsi plus liquide que des SCPI en direct ou de l’immobilier «classique».
L’assurance-vie présente également l’avantage d’une grande flexibilité et d’une fiscalité particulièrement avantageuse car si les SCPI ont pour principal objectif de générer du revenu complémentaire via le versement des loyers, l’assurance-vie va vous permettre également de faire des rachats partiels sans entrainer sa clôture et non fiscalisés dans une certaine limite au-delà de 8 ans. (4600 € pour une personne célibataire et 9200 pour un couple marié).
De plus, en cas de décès, le capital versé aux bénéficiaires est exonéré de droits de succession à hauteur de 152 500 € par bénéficiaire pour les versements effectués avant 70 ans et à hauteur 30 500 € tous bénéficiaires confondus pour les versements effectués au-delà de 70 ans.
4. L’OPCI
L’Organisme de Placement Collectif en Immobilier ou OPCI apparait également comme une bonne alternative au placement en SCPI puisque c’est une solution d’investissement dites «mixte». En effet, cette classe d’actifs intègre de l’immobilier mais également une poche financière offrant également plus de liquidité par rapport aux SCPI.
Dans les faits, un OPCI se doit de respecter les ratios suivants:
- 10% du portefeuille au minimum doivent être investis dans des liquidités afin de maintenir une trésorerie pour assurer la liquidité du fonds
- 60% du portefeuille au minimum doivent être investis dans des actifs immobiliers
- Pour le reste du portefeuille, l’OPCI sera investi soit en actifs financiers soit en actifs immobiliers, à la discrétion de la société de gestion.
En matière d’OPCI, Netinvestissement vous conseille plus particulièrement l’OPCI LF Cerenicimo +, fruit de la combinaison et de la collaboration de deux acteurs majeurs dans leur domaine: la Française AM et Cerenicimo.
La Française AM est une société de gestion française connue et reconnue et qui intervient depuis plus de 40 ans sur les produits collectifs et fonds immobiliers, entre autres. Cela se traduit par une offre étoffée et une collecte de près de 20 milliards d’euros sur les solutions immobilières.
Cerenicimo, quant à elle, est la société française référente spécialisée dans l’investissement en résidences de services et qui intervient depuis près de 25 ans.
La combinaison et la collaboration de ces deux expertises a donné naissance à l’OPCI LF Cerenicimo +, qui est un OPCI dont les acquisitions sont dédiées aux résidences de services avec une notion de sécurisation de la performance à terme à travers la signature de baux commerciaux longs, et l’assurance d’actifs immobiliers de qualité, vecteurs également de performance.
Et cerise sur le gâteau, la fiscalité de cet OPCI est particulièrement avantageuse et très limité grâce au statut de Loueur Meublé Non Professionnel des actifs composant le fonds.
Vous pouvez investir en résidence de services gérée via l’OPCI LF Cerenicimo +, mais vous pouvez également y investir en direct et il s’agit encore une fois d’une véritable alternative aux SCPI pour placer son argent.
5. Les résidences de services
Comme énoncé juste avant, les résidences de services gérées sont une alternative particulièrement intéressante à l’investissement en SCPI, notamment pour les contribuables.
Vous pouvez investir dans cinq secteurs différents: les résidences d’affaire, les résidences de tourisme, les résidences étudiantes, les résidences sénior et les Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD).
Les avantages sont nombreux:
- Aucune contrainte de gestion: en investissant en résidence de service, vous vous affranchissez des contraintes de gestion de l’immobilier locatif nu puisque vous confiez la gestion de votre ou vos appartements à un gestionnaire. Ainsi, votre locataire est le gestionnaire, qui vous verse un loyer garanti à travers un bail commercial, que le bien soit occupé ou non
- Pas de TVA: si vous optez pour l’investissement en résidence de service neuf, vous allez pouvoir être exonéré de la Taxe sur Valeur Ajoutée ou TVA, ce qui présente également un avantage considérable
- Une fiscalité attractive: il existe deux fiscalités possibles pour un investissement en résidence de service gérée. La première est le dispositif Censi-Bouvard, à condition d’investir dans une résidence neuve, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôts de 11% sur le prix d’acquisition plus les frais de notaire plafonnés à 300000 euros et sur une durée de neuf ans. La seconde fiscalité possible, particulièrement avantageuse, est d’opter pour le statut fiscal du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut datant d’avril 1949 est applicable pour un investissement en résidence neuve ou sur le marché secondaire, c’est-à-dire dans l’ancien et permet au propriétaire et percepteur des loyers de s’affranchir partiellement ou totalement de la fiscalité sur les loyers générés! Cela est possible grâce à l’Amortissement Réputé Différé, amortissement comptable du bien qui a pour effet de gommer tout ou partie des revenus perçus au regard de la fiscalité.
Vous avez constaté à travers ce guide qu’il existe un certain nombre d’alternatives aux SCPI. En revanche, ces solutions, comme les SCPI, ne sont pas forcément simple à appréhender pour l’investisseur profane et il ne faut pas omettre qu’elles ne présentent pas de garantie en capital.
Comme souvent, il vous faut diversifier votre patrimoine en usant peut être de plusieurs solutions afin de diluer le risque à travers plusieurs mécanismes d’investissement.
Par conséquent, nous vous conseillons de faire appel à l’un de nos Chefs de Projet Patrimoniaux pour vous assister dans la sélection des meilleures solutions eu égard à vos objectifs et à votre profil de risque.
À propos de l'auteur
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