Première question : à quel nom faut-il investir ?
C'est décidé, vous allez, avec l'aide de votre conjoint(e), acquérir un bien immobilier que vous allez par la suite mettre en location et, les questions fusent déjà dans vos têtes : quel dispositif choisir ? Quel emplacement privilégier pour obtenir une plus-value ? Quelles sont les modalités pratiques ? neuf ou ancien ? avec ou sans avantages fiscaux ?
Néanmoins, avant d'apporter une réponse à toutes ces questions, il vous faudra répondre à la toute première, et non la moins importante : à quel nom allons-nous investir ? Même si, en apparence, cette question paraît simple, il est très important de vous pencher dessus au plus vite car, la réponse apportée pourra avoir de nombreuses répercussions en matière de fiscalité que ce soit au niveau de la défiscalisation immobilière, de l'imposition sur le revenu ou encore, de la succession.
Par exemple, il peut arriver que dans le cadre de conjoints mariés sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, l'un des époux souhaite que le bien immobilier acquis grâce à un héritage ne tombe pas dans la communauté et donc, il faut qu'il achète le logement seul.
Deuxième question : comment réaliser un investissement locatif en couple ?
► L'indivision
Que vous soyez mariés, pacsés ou concubins et donc plus généralement, quelle que soit votre situation maritale, l'acquisition d'un bien immobilier à deux est toujours réalisé en indivision. Cela signifie que chaque membre du couple devient propriétaire du bien immobilier et ce, à hauteur de son apport dans l'achat. L'apport de chacun doit être mentionné dans l'acte de vente, et, la répartition doit bien évidemment correspondre à la réalité des apports respectifs afin d'éviter les conflits ultérieurs dans votre couple.
Bon à savoir : les apports ne doivent pas être nécessairement égaux cependant, lorsque le logement est financé en grande partie par les fonds propres d'un des conjoints, le notaire doit en être informé. L'acte notarié doit en effet préciser cette caractéristique, et également contenir une clause d'emploi ou de remploi. Bien évidemment, ce contexte ne concerne que les couples qui ont un contrat de mariage. Autrement, si vous relevez du régime classique de la communauté, le bien est de fait divisé en deux parts égales.
► Le démembrement de propriété
Le démembrement de propriété est un mécanisme défiscalisant que l'on retrouve généralement lors d'une donation entre parents et enfants. Pour faire un bref rappel de ce mécanisme, sachez que juridiquement la pleine propriété d'un bien immobilier est constituée de l'usufruit ainsi que de la nue-propriété et, que le démembrement permet de séparer ces deux droits.
Utilisé le plus souvent dans le cadre d'une donation, le démembrement de propriété est également intéressant si vous souhaitez acquérir à deux en démembrant la propriété. Le principal avantage d'une telle procédure se trouve bien évidemment au niveau de votre succession, toutefois, il existe également un inconvénient : en utilisant le démembrement de propriété, vous ne pouvez prétendre à un dispositif de défiscalisation.
► La SCI familiale
Pour réaliser un investissement locatif et transmettre par la suite un patrimoine immobilier de qualité à vos enfants, la SCI familiale est une solution judicieuse. En privilégiant la SCI, ce sera la Société Civile Immobilière qui sera propriétaire du logement, et vous et votre conjoint ne serez que titulaires de parts sociales.
Pour créer une SCI, deux personnes suffisent et aucun capital minimum n'est requis. Toutefois il est important de rédiger les statuts et d'inscrire la SCI au Registre du commerce et des sociétés.
L'avantage d'une SCI c'est qu'elle va vous permettre de vous constituer progressivement un patrimoine immobilier et, de le transmettre petit à petit à vos enfants en cédant progressivement vos parts sociales. De plus, le fractionnement de votre capital en parts sociales va vous permettre de profiter pleinement des abattements concernant les donations. L'inconvénient principal de l’achat en SCI est par essence, son formalisme administratif et son coût de constitution (environ 1000 €). Mais si vous arrivez à dépasser ces contraintes, la SCI reste toujours un moyen très habile pour investir dans l'immobilier.
A noter : si vous opter pour une SCI, sachez que vous êtes tenu de louer votre bien immobilier en location vide. En effet, la location meublée étant considérée comme une activité commerciale, elle est formellement exclue dans le cadre d'une SCI familiale, il vous faudrait dans ce cas opter pour une SARL de famille.
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Troisième question : comment sont répartis les avantages fiscaux ?
► Lorsque les conjoints sont mariés
Pour réaliser un investissement dans l'immobilier, le mariage reste l'un des statuts les plus intéressants tout simplement car le régime de la communauté des biens s'applique automatiquement. Ainsi, tous les dispositifs de défiscalisation immobilière profitent au foyer fiscal commun, et, lors d'une séparation, les biens communs sont vendus ou partagés de façon équitable entre les anciens époux.
► Lorsque les conjoints sont pacsés
Dans le cadre du PACS, c'est le régime de la séparation des biens qui s'applique automatiquement lors d'un investissement immobilier à deux. Tout comme dans le cadre du mariage, les dispositifs de défiscalisation immobilière profitent au foyer fiscal commun, et, lors d'une séparation, les anciens conjoints doivent vendre le bien immobilier acquis en commun et se partager les fruits de la vente. Il est intéressant de savoir que les conjoints peuvent, s'ils le souhaitent, choisir un autre statut en incluant tout simplement une convention.
► Lorsque les conjoints sont en concubinage
Dans la mesure où deux concubins souhaitent investir dans l'immobilier, chacun possédera une part du logement correspondant à son apport personnel. Les dispositifs de défiscalisation profitent séparément aux concubins, proportionnellement à leurs apports, et, lors d'une séparation, ce sera au juge de mettre fin à la convention d'indivision. S'il n'y a pas de convention et qu'un désaccord existe, les concubins peuvent saisir le tribunal de grande instance.
► Lorsque les conjoints investissent dans une SCI
Dans le cadre d'une SCI, les avantages fiscaux inhérents à un investissement immobilier profitent séparément aux actionnaires, toujours de façon proportionnelle à leurs apports, et, lors d'une séparation les conjoints peuvent dissoudre la SCI ou vendre leurs parts. Si les associés de la SCI sont mariés, alors le bénéfice est commun au foyer.
Investir à deux est un plus complexe qu'investir tout seul pour la simple et bonne raison qu'il vous faudra déterminer le mode d'investissement le plus adapté selon vos apports, vos attentes mais aussi votre statut matrimonial. Ici, le plus important est d'envisager toutes les possibilités afin d'éviter au maximum les conflits ultérieurs pouvant résulter des apports personnels ou d'une éventuelle séparation. Réaliser un investissement locatif en couple n'est donc pas anodin et, pour vous orienter dans la bonne direction, il est important de vous faire accompagner tout au long de cette démarche par un conseiller en gestion de patrimoine.
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