1. Quand revendre votre investissement locatif ?
Le marché de l’ancien est régi par la confrontation de l’offre et de la demande. Cela engendre donc une volatilité de prix (même si celle–ci est souvent faible). Le marché de l’immobilier n’étant qu’une addition de « micro » marchés (une tendance nationale n’étant pas la même partout), il faut savoir prendre du recul sur les choses et établir des bilans réguliers et donc, in fine, déterminer si possible une sortie au meilleur moment.
L’investissement dans la pierre supposant logiquement une sécurisation, il ne peut pour autant avoir un caractère immuable sur la perception d’un revenu net « figé » et même si le bien est tangible et que cet actif est par définition non mobile, le rendement varie, corrélé à des flux entrants et sortants, entre autres.
Il est déterminant de garder l’optique de la cohérence de l’investissement et de prendre du recul. Ce n’est pas parce que l’actif est tangible, et que vous le possédez depuis des années, que l’investissement doit être affectif et doit être perçu comme une fin et non un moyen.
Le solde fiscale
En immobilier, la fiscalité est calculée sur les revenus, moins un certain nombre de charges (charges de copropriété et de gestion, taxe foncière, intérêts d’emprunts...). Ces charges, mais également le montage de l’opération et la stratégie de l’investissement doivent être observées et des projections futures doivent être établies. La fiscalité est une variable qui doit avoir de l’influence sur vos choix futurs.
Les travaux à prévoir auront une influence sur celle-ci. Les travaux de réparation et d'entretien sont déductibles des loyers encaissés et in fine permettent à de potentiels nouveaux acquéreurs de se décider en se projetant dans le bien mis en vente.
Les intérêts d’emprunt également sont déductibles mais dans les opérations accompagnées d’un financement amortissable, les intérêts diminuent dans le temps.
Un bien loué nu ne supportera pas la même fiscalité qu’un bien meublé. Il va de soi que vous devez rechercher la solution la plus adaptée à votre objectif.
Il faut également bien évidemment respecter les durées d’investissement imposée par un dispositif fiscal par exemple, car sinon il pourrait y avoir une requalification fiscale de la part de l’administration.
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Le marché
Lorsque le marché s’est retourné, il est déjà trop tard...
Il faut sortir de l’affectif : le bien a beau vous appartenir depuis de longues années, sortez de la zone affective. Un bon investissement doit pouvoir être perçu de manière objective par n’importe quel acquéreur. Ce qui vous plaît ne plaît pas forcément à tout le monde...
La plus-value
Les arbres ne montant pas jusqu’au ciel, le marché peut devenir mature. Il sera alors temps de sortir si la seule dimension de votre investissement est patrimoniale.
Le marché immobilier, même s’il est naturellement moins volatile que les marchés financiers, peut engendrer une baisse de valeur. La difficulté à l’entrée est d’imaginer la valeur potentielle à long terme et savoir sortir au bon prix. Ce n’est pas parce que le bien note une belle plus-value depuis son acquisition que les prochaines années maintiendront la même tendance positive. La plus value supporte une fiscalité dégressive, avec un abattement plus important en fonction de la durée de détention. Il en va de même pour les prélèvements sociaux. Il faut donc bien vérifier que la fiscalité ne va pas devenir trop confiscatoire et si c’est le cas, trouver une autre option de sortie.
Le rendement
L’évolution du rendement net de charges et de fiscalité dans le temps est une donnée importante : est-ce que l’opération sera rentable dans le temps ? Faire des points réguliers sur le rendement de l’opération semble logique mais vous évitera des déconvenues. Il est donc prépondérant de chiffrer les charges et en connaissance de cause, les augmentations de celles-ci.
Il faut, de ce fait, regarder également la fiscalité et notamment la déductibilité des charges (vu auparavant), qui vous permettront de définir le rendement net.
Vos besoins
Le marché évolue, vos besoins aussi : suivant l’âge que vous avez et votre patrimoine, la projection sur les années futures sera toujours bornée à une zone d’incertitude. Vos besoins et vos projets vont certainement changer. Il faut pouvoir recadrer ses objectifs suivant la période à laquelle vous êtes dans votre vie et savoir sortir au bon moment ; ou repenser l’investissement selon ses objectifs du moment.
Il faut vérifier que le montage est adapté à l’objectif. Il est certain que de souhaiter une augmentation de son patrimoine par un dispositif fiscal ne doit pas être « pensé » de la même manière... L’objectif d’une acquisition peut aussi évoluer : il peut y avoir un changement de destination. Dans un certain nombre de cas, il est compliqué d’acquérir un bien dans le but de l’habiter, et au final de transformer sa nature pour le louer, où l’inverse.
Les droits du locataire
Attention à respecter les normes établies pour le locataire.
Le droit de préemption par exemple. La revente doit respecter certaines règles dont notamment prévenir le locataire, son conjoint ou partenaire pacsé. Il faut forcément respecter la durée du bail. Si le droit de préemption s’exerce, le congé doit être délivré 6 mois avant la fin du bail. Le bien pourra être vendu à la fin de ce temps librement si le locataire présent ne désire pas acquérir le bien qu’il occupe. Le locataire a 2 mois pour se décider, voire 4 mois si l’acheteur a recours à un prêt.
2. Comment revendre votre investissement locatif ?
La cession
Sur un marché de gré à gré, la valeur du bien est régie suivant la confrontation de l’offre et de la demande. Le choix d’un bien locatif doit répondre à un certain nombre d’éléments objectifs : le solde migratoire, la tension locative, le tissu économique, les perspectives économiques, la politique de la ville, l’évolution des transports...
Le prix de cession doit être maitrisé : des travaux permettront de mieux revendre le bien. Cela va majorer le prix d’acquisition (si effectués par une société) au coût réel ou forfaitaire. Veuillez à ce que le bien fasse envie. La transaction repose sur une multitude de paramètres. Vous pouvez vous faire accompagner en mandatant un agent immobilier.
La donation
Un bien immobilier peut bien évidemment faire partie d’une donation. Pour cela, le fisc tolère de minorer la valeur d’un bien. Il ne faudra évidemment pas dépasser une certaine limite.
Penser à organiser sa succession en se servant notamment du démembrement permet d’optimiser sa sortie. En effet, cela permettra en cas de décès du donateur, de favoriser la transmission d’un capital plus important, lusufruit rejoignant la nue-propriété en cas de décès.
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La revente d’un bien immobilier s’organise et se prévoit. Un investissement immobilier doit se mesurer sur une période longue. Votre vie, mais également la demande, l’offre et la fiscalité évoluent et il n’est pas toujours simple de faire preuve d’adaptabilité en la matière. Dans l’absolu, prévoir une échéance de sortie permet de mieux préparer la cession ou la donation de votre actif. Le choix de l’acquisition d’un bien dans le but de le louer doit être axé, dès l’origine en fonction des projections futures... Il faut pouvoir se détacher de l’affectif pour faire les bons choix aux bons moments. N'hésitez pas à contacter nos experts afin de discuter de votre projet.
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