Un marché de l’immobilier toujours favorable aux investisseurs
Rien que dans le titre, nous séparons deux immobiliers : l’immobilier de jouissance et l’immobilier locatif.
En cette période de remontée des taux, accéder à la propriété devient plus compliqué. L’investissement locatif s’en trouve également impacté, mais cela n’a pas nécessairement un rapport avec le traitement fiscal des charges relatives au prêt bancaire. En effet lorsque vous louez le bien que vous achetez, vous pouvez faire le choix de déclarer les revenus locatifs au « réel » afin d’utiliser les intérêts, et l’assurance décès invalidité du crédit pour diminuer le montant des loyers fiscalisés (voire les effacer).
Sur l’année, on constate néanmoins un net repli des transactions. Le marché de la résidence principale reste important. Selon les bases notariales, nous étions quasiment à 13% de baisse en mai 2023. Ce constat vient de la Banque de France, qui prévoit un retour à un volume de transactions semblable à 2018.
La hausse brutale des taux d’intérêts a donc impacté fortement le marché et la tendance semble perdurer. Toujours selon la Banque de France, les taux toutes durées confondues sont passés de 1.2 à 2,5% fin 2022, et à plus de 4% fin 2023.
Cela devrait provoquer une baisse des prix dans l’immobilier. Logique ! Si les acheteurs se font moins nombreux ou qu’ils peuvent moins emprunter (du fait de la hausse des taux), alors les vendeurs doivent adapter leurs tarifs pour pouvoir vendre. Pourtant, cet état de fait n’est pas le même selon la zone géographique, le secteur d’activité, la taille des actifs, le neuf et l’ancien, etc.
En Ile de France, le marché résidentiel s’est contracté avec des baisses de prix d’environ 4% en 2023. La tendance entraine le prix au mètre carré dans la capitale en deçà des 10 000€, soit une baisse qui atteint même 5% sur douze mois glissants entre l’été 2022 et l’été 2023.
En province, les prix résistent avec une évolution annuelle de +0,2%, même si la suite semble aller à la baisse. Là où la valeur des appartements restait pourtant stable, comme à Rouen ou à Nantes, les prix commencent à diminuer. Ailleurs, sur les littoraux, ils sont plus constants car ces zones profitent d’une attraction naturelle.
Nous notons aussi une baisse plus importante pour les maisons que pour les appartements, avec des évolutions négatives comprises entre 4 et 9% dans de nombreuses communes (Angers, Nantes, Dijon, Toulouse par exemple).
Faisons maintenant un zoom sur le marché des biens neufs. En lien avec l’année 2022, la chute des transactions a été brutale. Au premier trimestre 2023, le nombre de réservations a baissé de 41% en un an. En parallèle, les encours de logements (ceux « à vendre ») ont augmenté de 20%.
Cette baisse s’explique par la hausse des taux, mais pas seulement. L’augmentation des coûts de production au regard des matières premières fait grimper la facture. De plus, la fin programmée du dispositif défiscalisant Loi Pinel et les nouvelles contraintes environnementales qui lui ont été ajoutées pour 2024 a fait chuter son attractivité pour les investisseurs.
Vous me direz que le contexte n’est pas propice à l’investissement, qu’il faut attendre que cela aille mieux. Mais quand cela ira-t-il mieux ?
Sur le plan des taux d’intérêts, nous l’ignorons. Mais nous savons, chez Netinvestissement, que ces taux ne sont pas aussi primordiaux en locatif puisque les intérêts d’emprunt sont 100% déductibles des loyers imposables et que vous devez envisager votre projet à long terme ; n’oubliez pas en effet qu’un crédit immobilier peut se racheter ou se renégocier.
Ensuite, si les prix baissent, pourquoi ne pas acheter ? La tendance a l’air de se renforcer, alors il paraît pertinent de s’y intéresser !
Enfin, les propriétaires qui n’ont pas entretenu leur bien locatif commencent à être pris en étau : soit ils réalisent des travaux coûteux pour remonter leur note DPE (Diagnostic de Performance Energétique), soit, ils ne pourront plus louer ou vendre leurs biens dans les prochaines années du fait de l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience.
Un investissement stable
La stabilité d'un investissement immobilier peut dépendre de nombreux facteurs, notamment la localisation, la typologie du bien, l'état du marché, ou même l'économie en général. Le plus souvent, l'immobilier est considéré comme un investissement stable dans le temps, car il peut générer des flux de trésorerie constants, créer de la valeur à long terme et protéger contre l’inflation. Cependant, il reste important d’effectuer des recherches approfondies et de consulter un professionnel de l'immobilier avant de prendre une décision. Rappelez-vous que tout investissement comporte des risques, y compris dans l’immobilier.
Un placement adapté à tous les objectifs d’investissement
Investir dans la pierre fait partie intégrante de toute stratégie d’investissement globale. Pourquoi ? Notamment parce que l’immobilier s’entend sur du long terme.
Préparer sa retraite
Le placement immobilier privilégié des Français est l’acquisition de la résidence principale. L’intérêt financier à terme consiste à ne plus payer de loyer lorsque viennent la retraite… et une baisse des revenus ; et donc de diminuer le premier poste de dépense.
En complément, l’immobilier locatif ne manque pas d’intérêt. Il peut se matérialiser sous plusieurs formes : immobilier défiscalisant, résidences services, SCPI, Malraux, etc. De cette façon, vous diversifiez vos sources de revenus pour mieux préparer votre retraite. L’immobilier étant un placement à long terme, vous pouvez également inclure dans votre stratégie l’effet de levier du crédit.
Générer des revenus complémentaires
Pourquoi attendre la retraite pour compléter vos revenus ? En investissant vos capitaux au comptant, vous dégagerez tout de suite des bénéfices.
En choisissant la pierre, vous touchez des revenus sans pour autant les piocher dans votre capital…au contraire. C’est là la force de l’immobilier. Il permet de jouer sur deux tableaux : la perception de revenus et la potentielle plus-value immobilière.
Réduire ses impôts
L’optimisation fiscale fait partie intégrante de l’investissement immobilier. En tout état de cause, l’Etat a besoin de soutenir la construction de logements. À ce titre, il incite les foyers français à y participer pour répondre à la tension du marché des grandes métropoles via de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière (Malraux, LMNP, Monuments Historiques, etc.).
La loi Pinel est bien entendu sur toutes les lèvres. Même si cette loi a été modifiée, elle reste attractive et accessible. Surtout, elle a été adaptée aux normes environnementales avec la Réglementation Environnementale 2020 (RE 2020). C’est un pas en avant vers un investissement plus vertueux et susceptible de mieux se vendre dans une quinzaine d’années !
Se constituer un patrimoine
Souvent, l’immobilier est abordé avec une dominante intergénérationnelle forte. Il perdure à travers les âges.
Percevoir des revenus locatifs s’accompagne de la détention d’un ou plusieurs biens immobiliers. De plus, la pierre demeure. Elle ne bouge ni ne fluctue dans le temps. Au fur et à mesure de nos rencontres avec vous, nous constatons que se constituer un patrimoine immobilier reste essentiel à vos yeux. De la résidence principale au locatif, en passant par les SCPI, c’est un placement qui peut se transférer de génération en génération.
La maison familiale a un pouvoir affectif et de protection. Pour la location, la perception de loyers motive souvent les premiers investissements. Par la suite, l’immobilier patrimonial, comme le Malraux ou le déficit foncier, permet d’étoffer la surface détenue.
Bien choisir son type d’investissement immobilier
Tous les produits immobiliers ne se valent pas. Comme avec les placements financiers, il existe de nombreuses typologies de biens et de dispositifs. En quelques mots, vous devez d’abord définir vos besoins et vos moyens pour distinguer le support le plus adapté.
Entre l’achat d’un appartement en loi Pinel et un autre en loi Malraux, il y a un monde !
D’autre part, si vous êtes sujet aux déménagements fréquents, il vaut sûrement mieux que vous privilégiiez le locatif, et non la résidence principale.
Enfin, il est évident qu’une maison au bord de la côte méditerranéenne n’ayant pas la même accessibilité (du fait de son prix souvent très élevé) que des parts de SCPI, investissez selon vos capacités et vos moyens.
L’immobilier locatif
Derrière l’aspect très simple d’un investissement locatif - acheter un bien immobilier et le mettre en location - se cache des modalités tellement différentes ! Et par conséquent, des possibilités d’adapter votre projet à vos besoins de manière assez précise.
Il y a des questions primordiales à se poser et auxquelles nous ne réfléchissons pas forcément quand nous cherchons un complément de revenus, substantifique moelle de la location :
- Avec ou sans avantage fiscal ?
- Louer nu ou meublé ?
- Quelle est la fiscalité à laquelle je serai soumis ?
- Neuf ou ancien ?
- La diversification immobilière selon les secteurs, car il n’y a pas que le résidentiel (maisons ou appartements). Il existe aussi l’immobilier tertiaire dans sa globalité !
L’immobilier neuf
L’immobilier neuf vous apporte une certaine sérénité. Les garanties afférentes à un achat « sur plan » permettent de vous sécuriser sur une dizaine d’années tout du moins (garantie d’achèvement via une banque externe, décennale, biennale, etc.). Ce type d’investissement vous propose aussi des biens au goût du jour. Pour le Pinel +, c’est l’assurance que le promoteur respecte la norme RE 2020, gage d’une revente plus aisée par rapport aux DPE et aux conditions de vie. Car cet avantage fiscal est aussi lié à des modalités d’acquisition protectrices.
Cependant, vous devrez attendre quelques mois, le temps de la construction. Mais ne vous en faites pas, nous avons des idées pour que votre épargne travaille en attendant… tout en baissant vos impôts. Pour plus de détails, contactez dès à présent votre conseiller Netinvestissement !
L’immobilier commercial
L’investissement immobilier ne se résume pas qu’au résidentiel.
En faisant le choix des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), vous investissez non pas dans un mais plusieurs biens, plusieurs secteurs d’activités et plusieurs secteurs géographiques. Voici quelques exemples : les bureaux, les commerces en pieds d’immeuble, ceux en zone commerciale, les entrepôts, les établissements de santé, les résidences services, les crèches, etc.
Ce qui est bluffant pour un non initié, c’est que vous pouvez faire un « mix » de tous ces secteurs afin d’hyper diversifier votre investissement et ainsi réduire les risques.
Les aides pour investir dans l’immobilier en 2024
Il existe diverses solutions pour investir dans l'immobilier. Voici quelques exemples :
- Loi Pinel ou Pinel + : ce dispositif propose différentes réductions d'impôts aux investisseurs, pouvant atteindre 21% du montant investi sur 12 ans, qui achètent un bien immobilier neuf ou en état de futur achèvement, et le louent pour une durée déterminée. NB : Si le Pinel vous intéresse, alors dépêchez-vous d’investir ! Cette loi doit disparaître en décembre 2024. C’est le moment ou jamais !
- Loi Malraux : avec le Malraux, les travaux engagés sur un bien immobilier situé dans une zone urbaine à revitaliser peuvent vous accorder une défiscalisation puissante allant jusqu’à 30% de l’enveloppe de travaux (plafonnée à 400K€).
- Déficit foncier : vous effectuez des travaux conséquents dans votre bien et vous les déclarez afin de réduire la fiscalité sur vos revenus locatifs mais également sur vos revenus globaux.
- Prêts à taux zéro : il s’agit d’un prêt à taux préférentiel selon les conditions de ressources. Attention : il est capé, c’est-à-dire limité dans les montants financés.
- Amortissement Réputé Différé (ARD) : lors d’un investissement avec le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), vous avez l’occasion d’abaisser la fiscalité de vos loyers pendant de nombreuses années en imputant une charge comptable au titre du vieillissement de votre bien.
Pour éviter tout doublon ou incompatibilité avec votre situation fiscale, n’hésitez pas à contacter un chef de projet patrimonial Netinvestissement !
En résumé...
Nous venons de voir qu’il n’y pas de réponse unique à la question « Pourquoi investir dans l’immobilier en 2024 ? ». Il y en a tellement, en fonction de vos critères, de votre situation, des caractéristiques du bien, de son montage et de vos moyens.
Au risque d’enfoncer une porte ouverte, en investissant dans l’immobilier, il faut mettre le temps de son côté. Cela signifie qu’attendre un « meilleur » moment est hypothétique, et vous soumet à beaucoup d’aléas.
En sachant qu’un tel placement se pense sur quinze ans, voire beaucoup plus, vous devrez malgré tout traverser des périodes plus ou moins compliquées avec votre parc immobilier et devez donc tenter de vous préparer au mieux face aux incertitudes de l’avenir. C’est également notre rôle de vous accompagner pour calibrer au mieux votre projet.
Alors allez-y : rentrez dès à présent dans le cercle vertueux de l’immobilier, selon vos besoins et vos moyens.
![Crayon auteur]()
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