1. Le groupe Pierre & Vacances Conseil Immobilier
Pour construire une telle notoriété, Gérard Brémond, fondateur du Groupe, a innové en inventant le concept d’investissement locatif en résidence de tourisme. L’essor de cette entreprise n’a toutefois pas dénaturé le secteur d’expertise qu’est le tourisme durable, ancré dans son terroir.
Historique
Ce groupe a une histoire de plus d’un demi-siècle. En effet, c’est en 1967 que cette société voit le jour. Elle base son activité sur les résidences de tourisme. Le premier projet est tout simplement la création de la station de ski d’Avoriaz.
Durant les années 80 à 90, l’implantation de leurs résidences s’étend dans les Alpes ainsi que sur certaines stations balnéaires comme au Cap Estérel. L’essor est important durant ces années grâce à des idées nouvelles comme la « Nouvelle propriété » ainsi que l’achat d’autres sociétés.
À partir des années 2000, le groupe entre en Bourse. D’autres acquisitions à l’échelle européenne pérennisent l’activité et la développent à l’international.
C’est en 2003 que les Center Parcs deviennent la propriété du groupe à 100%.
En 2007, le projet Village Nature voit le jour grâce à l’association avec un mastodonte qui n’est autre que Disney.
Enfin plus récemment, c’est l’international qui est visé. Le groupe s’associe à un promoteur chinois pour exporter le concept Center Parcs dans l’Empire du Milieu.
En parallèle, Pierre & Vacances diversifie son offre de tourisme avec des résidences séniores, étudiantes ou encore d’affaires.
Pierre & Vacances horizon 2025
Pierre & Vacances a pour ambition de transformer radicalement son offre en modernisant ses infrastructures et en améliorant la qualité de ses services. Pour cela, le groupe prévoit d'investir 430 millions d'euros sur cinq ans, dont 60 % seront consacrés aux Domaines Center Parcs. En parallèle, un programme de rénovation d'un montant total de 715 millions d'euros, financé à 90 % par des partenaires institutionnels, vise à moderniser tous ses domaines.
Cette vaste initiative a pour but d’augmenter la proportion d'hébergements classés en catégorie premium à 62 % d'ici 2025, ce qui représente une hausse de 16 points par rapport à 2019. Cela devrait également entraîner une augmentation de 35 % du revenu par chambre disponible.
En outre, le groupe continuera à optimiser son parc Pierre & Vacances en adoptant une stratégie ciblée selon les différentes catégories de sites. Cela inclut la rénovation de 18 résidences jugées performantes, pour un budget de 16 millions d'euros sur deux ans, avec l'objectif d'accroître le Revenus par chambre de 23 % pour ces établissements rénovés.
Quelques chiffres
Aujourd’hui, Pierre & Vacances est une marque bien connue du grand public français et européen.
Et pour cause, c’est tout simplement l’un des leaders mondiaux de l’hébergement avec services ! Du haut de ses 300 destinations, le groupe propose une large gamme de structures à travers l'Europe.
Que ce soit la mer, la montagne, la ville ou la campagne, il dispose de 45 800 appartements ou maisons.
Déjà, 8 millions de clients ont profité de leurs structures. D’ailleurs, et comme nous l’avons vu dans l'historique, Pierre & Vacances possède plusieurs marques complémentaires :
- Center Parcs : nous développerons ce concept qui confère à Pierre & Vacances son identité et regroupe tout leur savoir-faire.
- Sunparks : villages vacances en Belgique avec une empreinte locale forte et des services comparables aux Center Parcs.
- Village Nature : concept sur Marne La Vallée
- Adagio : appart’hotels conçus pour de petits séjours (business) ou plus sur des métropoles européennes.
- Maeva : plutôt orienté vers le tourisme de plein air. En bref, des campings au gout du jour ! C’est également de la location de maisons de particuliers certifiées par Maeva.
- Senioriales : comme son nom l’indique, cette entité construit de nouvelles résidences services sur le territoire français pour y loger des séniors. Sous ce terme, il faut entendre de jeunes retraités souhaitant avoir un lieu de vie convivial.
L'identité du groupe
L’ADN est clairement d’être des précurseurs. Du premier village sans voiture à Avoriaz en 1967, Pierre & Vacances a créé en 2017 le village Nature à côté de Disney.
L’engagement assumé en faveur du développement durable trouve sa source dans la maitrise des projets de A à Z.
Le modèle économique original allie le développement immobilier et l’exploitation touristique. En l’occurrence, nous avons connaissance des lieux stratégiques tels que les Center Parcs. Cependant, la gestion des sites se fait sur le long terme. Dès la conception et la construction des résidences et villages, leur rôle est de suivre les mesures mises en place.
À ce sujet, nous développerons par la suite les notions de normes RSE, les certifications ISO ainsi que les labellisations obtenues par leurs différentes marques.
Ses principes
Dès la création du groupe, le développement durable est au cœur de la stratégie. La démarche RSE (Responsabilité Sociétale des Entreprises) est en fait la contribution des entreprises aux enjeux du développement durable.
Aujourd’hui, Pierre & Vacances cherche à conforter son leadership dans la prise en compte de l’environnement. D’ailleurs, la direction RSE du groupe a été a été rattachée à la direction générale du groupe : preuve en est de l’importance et de la crédibilité sur ce plan.
Cela se matérialise par des certifications, normes et engagements du groupe depuis une quinzaine d’années. Bien évidemment la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation) est respectée, mais le groupe va plus loin en s’engageant pour que les nouvelles constructions soient en accord avec les normes HQE (Haute Qualité Environnementale) et THPE (Très Haute Performance Energétique).
Le développement des offres de tourisme durable chez Pierre & Vacances reflète un engagement fort envers les pratiques responsables et les attentes croissantes des investisseurs. En réponse aux nouvelles tendances du secteur, le groupe a renforcé ses initiatives en matière de responsabilité sociétale des entreprises (RSE), en intégrant des normes écologiques dans la conception et la gestion de ses complexes. Les récents projets de rénovation de Center Parcs et de nouvelles résidences ont été conçus avec des matériaux durables et des infrastructures énergétiquement efficaces, répondant ainsi aux critères du tourisme écoresponsable.
De plus, Pierre & Vacances met en avant des pratiques telles que la préservation de la biodiversité et la promotion des circuits courts, attirant ainsi une clientèle soucieuse de l'environnement. Cette approche stratégique non seulement répond aux attentes des consommateurs, mais positionne également le groupe comme un acteur clé sur le marché du tourisme durable, renforçant son attractivité pour les investisseurs à la recherche de projets respectueux de l’environnement.
En quelques chiffres, voici des exemples concrets de ce que les marques du groupe ont obtenu :
- En 2018, 41 % des sites en exploitation portent un éco label ou une certification environnementale.
- 100 % du système de management environnemental des domaines Center Parcs exploités en 2023 est certifié ISO 14001 et 50001.
- 68 % des Aparthotels Adagio sont certifiés Ecolabel Européen.
- 24% des besoins énergétiques des Center Parcs sont assurés par les énergies renouvelables.
- 58% des résidences Pierre & Vacances sont labellisées Clef Verte en 2023, dont 100% des Domaines Center Parcs.
- 90 destinations sont écolabellisées clef verte.
- 100s partenaires restaurations de center pars sont engagés dans une restauration responsable.
- 53% de femmes managers.
La société fait partie d’un indice ISR (Investissement Socialement Responsable) appelé Gaya Rating. Cet indice a été créé en 2009 et le groupe en fait partie depuis les débuts. Aujourd’hui, il se classe seizième sur plus de 200 sociétés cotées. Les critères sont basés sur trois composantes : Environnement, Sociétaux, Gouvernance (ESG). Le Groupe s’est vu attribuer la note B, en nette progression par rapport à l'année précédente. C’est notamment le travail mené en sur les risques climatiques qui a permis de répondre plus précisément au questionnaire.
Aussi, depuis 2023, le groupe s’est engagés auprès de l’organisme SBTi à réduire ses émissions de gaz à effet de serre d’ici 2030 en ligne avec l’accord de paris.
La performance RSE est jugée meilleure que la moyenne de son secteur.
Le Groupe a par ailleurs obtenu le Score de AA à l’indice MSCI.
2. Investir avec Pierre & Vacances Conseil Immobilier
Maintenant, je vous propose de mettre la veste de l’investisseur et non celui du consommateur ! Nous avons vu les quatre secteurs portés par le groupe : le tourisme bien sûr, mais également les séniors, l’affaire et les étudiants.
La diversité de l’offre d’investissement locatif est à la hauteur de la puissance de la société. Vous pourrez trouver un bien immobilier dans des zones géographiques très différentes, voire différenciantes.
Nous allons développer deux axes grâce à deux marques réputées de Pierre & Vacances : Les Senioriales et Center Parcs.
Les Senioriales
Le concept de résidence senior s’est développé en France depuis une vingtaine d’années. Il s’appuie sur l’augmentation de la durée de la vie ainsi que sur le fameux Baby-boom. Il s’agit pour ce dernier de la proportion de personnes âgées (les plus de 60 ans) due à un taux de natalité important dans les années 60.
Mais qu'est-ce qu'un senior ?
Un senior est une personne de plus de 55 ans, généralement néo retraitée. Les seniors aspirent à une qualité de vie, des loisirs et une présence familiale forte. En somme, ils veulent profiter de leur temps libre, de leur santé encore bonne et des gens qui les entourent tout simplement !
Sur un plan plus sociologique, le senior est également impacté par les modifications de la cellule familiale. Il est de plus en plus fréquent de retrouver des célibataires, divorcés ou veufs qui souhaitent développer leurs contacts sociaux à la suite de l’arrêt de leur activité professionnelle. Bien entendu, cela ne veut pas dire qu’à cet âge, il n’y a plus de couple !
Ce moment du passage à la retraite est également l’occasion de se rapprocher de sa famille (enfants, petits-enfants). En l’occurrence, c’est un support de poids dans la garde d’enfants (les parents qui me lisent ne me diront pas le contraire !).
Toutes ces composantes amènent Pierre & Vacances a acquérir la marque Senioriales en 2007. Les résidences sont destinées aux néo retraités en quête de confort, sécurité et convivialité. Que ce soit pour des personnes seules ou des couples, Les Senioriales construisent des résidences majoritairement en cœur de ville. Et ce point est particulièrement important. Cela permet aux locataires d’avoir une qualité de vie reposant sur la proximité des commerces, services qu’offrent les centres-villes.
En 2024, la vente d'une partie des activités des Senioriales a marqué un tournant pour le groupe Pierre & Vacances, avec des impacts directs pour les investisseurs potentiels. Cette transaction a permis au groupe de se recentrer sur ses activités stratégiques, mais elle soulève des questions quant à la rentabilité et la gestion des résidences seniors, autrefois un secteur clé. Les investisseurs doivent désormais évaluer la stabilité des rendements locatifs dans ce segment.
Allier sécurité et confort
De votre côté, vous alliez sécurité et confort. Pourquoi ? Tout d’abord, parce que vous investissez dans des projets immobiliers neufs. Nous vous l’avons écrit à de maintes reprises, c’est l’immobilier qui vous fournit le plus de garanties : décennale, biennale, parfait achèvement ou encore financière d’achèvement. Je vous renvoie donc sur nos guides dédiés aux fondamentaux de l’immobilier neuf.
Que ce soit dans le temps de la construction comme dans la gestion, vous êtes serein pendant une dizaine d’années. Car l’autre aspect de cet investissement dans les résidences séniors, c’est que vous investissez sous le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Là aussi, je vous invite à naviguer sur nos nombreux guides sur le sujet. En résumé, vous bénéficiez de l’amortissement fiscal du bien. Il en résulte une non-fiscalité des revenus locatifs sur une durée longue (à minima une douzaine d’années pour un investissement au comptant).
En termes de gestion, Les Senioriales ont désormais un feedback important d’une vingtaine d’années. Nous l’avons dit, le besoin en nouveaux hébergements pour les séniors sécurise votre investissement. D’autre part, ce gestionnaire est devenu l’un des leaders sur le marché. Et nous n’aurons de cesse de vous dire que c’est la pierre angulaire de votre investissement. Il est primordial de considérer que Les Senioriales ont une assise financière stable.
NB : Le 1er janvier 2024, Pierre & Vacances a cédé une partie des Senioriales (activités d'exploitation à bail de résidences) au Groupe ACAPACE.
Voir aussi :
Immobilier : les 10 villes où investir en 2024
Center Parcs
Créé en 1967 aux Pays-Bas, Center Parcs est unique en Europe. Le complexe compte à ce jour 29 domaines : 7 en France, 7 en Belgique, 9 aux Pays-Bas et 6 en Allemagne. En l’occurrence, vous investissez dans ses cottages. Ce sont des petites maisons comprises dans les milliers d’hectares que représente chaque lieu. Elles sont meublées et comprennent une offre complète de services (restauration, réception, laverie, etc.). Ceci vous permettra d’investir sans supporter la TVA. D’autre part, le gestionnaire n’est nul autre que… Center Parcs. Il s’engage, par la signature d’un bail commercial, à exploiter pour vous la location pendant une durée de 10 ans. Dans ce document, vous trouverez le montant des loyers que vous percevrez tout au long du bail et la répartition des charges qui incombe à chacun.
À ce titre, les charges que vous connaissez avec un bien locatif traditionnel sont à la charge de Center Parcs (charges de copropriété, frais de syndic, frais de gestion, etc.). La taxe foncière, elle, sera à votre charge comme tout bien immobilier détenu en pleine propriété. Les travaux se décomposent en deux: les petits travaux (article 605) et les gros (article 606). Une attention devra être portée dans la lecture du bail commercial à ce niveau. Tout comme dans l’investissement en résidence seniors, vous allez percevoir des revenus non soumis à la fiscalité grâce au statut LMNP. Que ce soit l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, vous serez tranquille pendant de nombreuses années.
Par exemple, vous devriez vous pencher sur le village Nature, dernier Center Parcs sur le territoire national. Il bénéficie du soutien de l’État et des collectivités territoriales en tant qu’ "Opération d’Intérêt National" et classée "Projet d’Intérêt Général". Le programme des Nations-Unies lui-même a décidé de l’intégrer au "Partenariat mondial pour le tourisme durable". Les quelques 259 hectares sont à 6 km de DisneyLand et à proximité de Val d’Europe (zone commerciale de plus de 17 000 m2).
Le domaine pousse à son paroxysme l’expérience des touristes dans un lieu préservé et protégé, offrant au passage des activités diverses et variées (lagon à ciel ouvert, Aqualagon, espaces de jeu, etc.). En tant que propriétaire, ces loisirs sont également à votre disposition !
Les projets de développement du center parc montrent une volonté d'expansion et d'amélioration des infrastructures, avec des projets axés sur l’écotourisme et la modernisation des parcs existants pour attirer un public familial et soucieux de l'environnement. Ces initiatives, qui renforcent l'attractivité de Center Parcs, peuvent offrir des opportunités intéressantes en termes de valorisation immobilière et de rendement à long terme pour les investisseurs.
3. Les avantages fiscaux LMNP liés aux investissements via pierre et vacances
En LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), les investisseurs bénéficient de plusieurs avantages fiscaux notables :
- Le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel
Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) permet un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, facilitant ainsi la déclaration et réduisant automatiquement l’assiette imposable. Le régime réel, quant à lui, est plus intéressant pour ceux qui souhaitent déduire les charges (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion) et amortir le bien immobilier, réduisant ainsi davantage leur base imposable. Ce choix permet d’adapter la fiscalité à la situation individuelle de l'investisseur.
- L’amortissement en LMNP
L’amortissement permet de répartir le coût d’acquisition du bien sur plusieurs années, diminuant ainsi les revenus locatifs imposables. Les investisseurs peuvent amortir non seulement le bien immobilier, mais aussi le mobilier et certains travaux, ce qui peut neutraliser les loyers perçus d’un point de vue fiscal pendant plusieurs années, rendant l’investissement très avantageux.
- La récupération de la TVA sous conditions
Lorsqu’un investisseur achète un bien neuf dans une résidence de services (résidence de tourisme, résidence d’affaires, etc.) et qu’il signe un bail commercial avec l’exploitant de la résidence, il peut, sous certaines conditions, récupérer la TVA (20 %) sur le prix d’achat du bien. Cette récupération de TVA rend l’investissement encore plus attractif et diminue le coût d’acquisition effectif.
- Le report de déficit
En LMNP au régime réel, si les charges déductibles sont supérieures aux revenus locatifs, le déficit peut être reporté sur les revenus locatifs des années suivantes, ce qui réduit l’imposition future. Ce mécanisme est particulièrement intéressant pour les investisseurs ayant des travaux ou des charges importantes en début d’investissement.
- Le régime de plus-value
Lors de la revente du bien, le régime de plus-value applicable est celui des particuliers. Cela signifie qu’après 22 ans de détention, l'investisseur est totalement exonéré d’impôt sur la plus-value immobilière, et après 30 ans, il est également exonéré des prélèvements sociaux. Ce régime permet d’alléger considérablement l’imposition lors de la revente, notamment pour les investissements à long terme.
Ces cinq avantages fiscaux rendent le statut LMNP très attractif pour les investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité tout en générant des revenus locatifs.
4. Pierre & Vacances : Saisir les Nouvelles Tendances de l'Investissement Immobilier
L'investissement locatif a considérablement évolué ces dernières années, avec l'émergence de modèles hybrides et flexibles, et Pierre & Vacances n'échappe pas à ces nouvelles tendances. L'impact du télétravail a entraîné une augmentation de la demande pour des séjours de moyenne à longue durée dans des résidences touristiques, en particulier dans des environnements naturels propices à un cadre de vie plus sain.
Cette évolution favorise des actifs comme Center Parcs et les résidences en bord de mer ou à la montagne, qui attirent une clientèle cherchant à allier travail et détente. Par ailleurs, la demande pour des résidences secondaires a bondi, portée par une quête d'espaces plus grands et de flexibilité. Ces nouvelles tendances offrent à Pierre & Vacances de nouvelles opportunités de développer des projets adaptés à ces modes de vie, renforçant l'intérêt des investisseurs pour des actifs à fort potentiel locatif, flexibles et adaptés aux nouveaux usages.
Voir aussi :
En synthèse, investir avec Pierre & Vacances Conseil Immobilier vous sécurise sur de nombreux plans. Le premier est de détenir un bien immobilier en accord avec les normes environnementales d’aujourd’hui voire de demain ! Si c’est un détail pour vous, pour nous cela veut dire beaucoup quand en parallèle les passoires énergétiques ne pourront plus être louées dans quelques années.
Nous avons insisté sur ce point car chez Netinvestissement, nous croyons en la durabilité des entreprises qui ont cette démarche. Ceci d’autant plus que, Pierre & Vacances ne se force pas : c’est leur business model depuis le début.
Vous pouvez donc investir avec ce groupe particulièrement via le statut de LMNP/LMP. Nous avons développé les secteurs d’activités des séniors et des Center Parcs qui ont des atouts indéniables. La sérénité de votre investissement v être exacerbée grâce à des constructions neuves et une gestion professionnelle faite par Sénioriales ou dans les différents Center Parcs.
En somme, si vous cherchez à investir en respectant des valeurs et principes dans l’ère du temps, nos conseillers sont là pour répondre à votre besoin et vus proposer un acteur historique et majeur dan le domaine des résidences services.
À propos de l'auteur
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