1. Savoir définir son objectif
Ce n’est ni plus ni moins que le béaba de tout investissement :
- Quel est l’objectif ?
- Qu’attendez-vous de cet investissement ?
- Pourquoi vouloir investir dans l’immobilier ?
- Pour y vivre, maintenant ou demain ?
- Pour percevoir des revenus réguliers ?
- Immédiats ou au jour de votre départ à la retraite ?
- Pour défiscaliser ?
C’est la première étape essentielle et indispensable pour être certain de vous lancer dans un projet d’investissement pérenne dans le temps, et éviter de commettre un grand nombre d’erreurs.
Car, bien évidemment, les paramètres de l’investissement ne seront pas les mêmes si vous cherchez une résidence secondaire ou si vous êtes dans une optique de réduire vos impôts.
Et tant que nous sommes sur ce sujet, si votre objectif premier est de réaliser un investissement immobilier locatif, essayez au maximum de ne pas vous projeter sur une éventuelle et hypothétique jouissance future de ce bien. Laissez donc l’affect de côté, un investissement immobilier locatif devant être le plus neutre et objectif possible.
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2. Savoir définir son budget…
Quel est le budget à consacrer à cet investissement ?
Il n’y a pas de vérité absolue sur ce sujet, la question étant propre à chacun et aux objectifs recherchés.
Un des paramètres déterminants pour fixer votre budget va être les moyens dont vous disposez pour acquérir ce bien. Au-delà de la surface financière aux yeux d’un banquier pour solliciter un recours au crédit bancaire:
- Quelle est votre capacité d’épargne ?
- Combien êtes-vous prêt(e) à investir tous les mois de votre poche pour financer cet investissement ?
Il est important d’avoir à l’esprit qu’il ne faut pas s’arrêter uniquement au coût d’acquisition du bien. Il convient aussi de vous constituer et de conserver une épargne de précaution, pour pallier les besoins de trésorerie inhérents à un investissement immobilier (frais d’acquisition, frais de garantie bancaire et de courtage, frais de copropriété, assurances locatives, taxes foncières … bref, la liste est longue).
Un adage dit « voir grand, commencer petit ».
3. … Et son mode de financement
Nous venons de le voir, concernant le budget à consacrer à un investissement immobilier, il y a beaucoup de choses à prendre en considération. Se pose donc maintenant la question de comment vous allez financer ce bien ?
C’est l’une des composantes fondamentales pour un investissement optimisé. A bien équivalent et à financement différent, la rentabilité globale de l’opération peut fortement varier.
- Financement 100% cash ?
- Mix cash-crédit ?
- 100% crédit ?
Il est très important de bien étudier les différentes possibilités, en fonction de vos moyens, afin de déterminer la solution la plus adéquate. Trop d’investisseurs ont par exemple le réflexe de vouloir injecter du cash pour financer une opération immobilière locative. Et ce n’est pas toujours ce qu’il y a de plus judicieux.
Nous le répétons assez, compte tenu des taux d’emprunt historiquement bas, il est opportun de s’endetter au maximum (et de valoriser judicieusement votre épargne par ailleurs à un taux facilement supérieur à ce que vous coûte réellement votre crédit).
Au-delà de la détermination du mode de financement, il faut également étudier d’autres critères importants : crédit in fine ou amortissable ? Un différé d’amortissement est-il bien prévu (pour décaler le remboursement des mensualités avec la perception des premiers revenus dans le cadre d’une acquisition en VEFA par exemple) ? Ce différé est-il partiel ou total ?
4. Savoir choisir son emplacement …
Deuxième béaba de l’investissement immobilier : l’emplacement.
Et ce choix doit se baser sur une analyse objective d’un ensemble de critères spécifiques. Et ils sont nombreux :
- La demande locative ?
- La population (taille, répartition) ?
- L’évolution démographique de la ville ?
- De la région ? Le taux de chômage ?
- Les projets urbains ?
- Le prix moyen de l’immobilier ?
- Son évolution ?
- Le bassin d’emploi ?
Trop souvent, le réflexe des investisseurs est de vouloir acheter « près de chez soi ». Certes, c’est un facteur rassurant car vous avez la sensation de bien connaître et donc de mieux maitriser votre investissement. Et que vous serez « sur place » si vous avez besoin de vous déplacer.
Sécurisant oui, mais pas automatiquement pertinent. Alors soyez définitivement rassuré sur un point : il y a 99,9% de chance que vous ne mettrez jamais un pied là où vous avez investi.
5. … et sélectionner son professionnel immobilier
Le choix de son professionnel immobilier est tout aussi important que celui de l’emplacement. Nous vous recommandons donc également d’être très attentif sur le choix de ce professionnel, mais également, d’une façon plus générale, de vous faire accompagner pour réaliser cet investissement immobilier.
Et ce principe de précaution prévaut quelque que soit l’investissement que vous envisagez de réaliser:
- Neuf ou ancien ?
- avec ou sans travaux ?
- avec ou sans défiscalisation ?
Mais au beau milieu d’une offre pléthorique, comment choisir son professionnel immobilier ? Voici quelques points à étudier avec attention :
1) La garantie financière d’achèvement (GFA)
Généralement méconnue des futurs propriétaires, la GFA est pourtant un point d’orgue de l’investissement immobilier dans le neuf.
En droit français, celle-ci répond à l’obligation, dans le cadre d’une Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA), d’offrir à l’acquéreur la certitude de l’achèvement de la construction en cas de défaillance du promoteur.
On l’aura donc compris, point de vigilance majeur.
Mais ce qu’il faut avoir à l’esprit, c’est qu’il existe deux types de garantie différents :
- La GFA intrinsèque : la garantie est assurée par les fonds propres du promoteur
- La GFA extrinsèque : la garantie est portée par un organisme tiers (très souvent la banque)
Option n°1 : votre bâtisseur s’est auto-couvert auprès de sa banque, sur ses deniers propres, pour assurer l’achèvement de la construction. Autrement dit, en cas de défaut, c’est le risque de se retrouver avec une dalle de béton comme seul investissement.
Option n°2 : le promoteur a payé (relativement cher) cette garantie auprès d’une banque ou d’un assureur. En cas de faillite, les investisseurs sont protégés car l’assureur va se substituer au constructeur pour financer la fin des travaux, et ce, conformément au cahier des charges préalablement défini.
2) L’assurance dommage ouvrage et décennale
Cette garantie offre au futur acquéreur une sécurité par la prise en charge, pendant les 10 premières années suivant la livraison du bien immobilier, de tous les problèmes liés au bâtiment.
Sont notamment concernés les dommages concernant la solidité de l’immeuble (effondrement de la toiture, fissures importantes, affaissement du plancher etc.) mais aussi de tout ce qui rendrait le logement inhabitable ou nuirait gravement à son occupation normale (infiltrations, ruptures de canalisation etc.).
3) La qualité de construction et les prestations fournies
Là aussi, soyez alertes sur la qualité de construction et les prestations fournies. Et sur ce sujet, tous les promoteurs immobiliers ne sont pas à loger à la même enseigne, n’offrant pas des niveaux de qualité équivalents sur les prestations et finitions fournies.
D’une façon générale, nous privilégions chez Netinvestissement des promoteurs locaux et solides, pour des projets immobiliers à taille humaine et moins standardisés. Et respectant des règles de bon sens sur les normes en vigueur et la mixité des logements (que ce soit par exemple concernant les typologies de surface ou une répartition équitable entre acquéreurs investisseurs et accédants occupants).
6. Savoir se protéger des aléas locatifs
Si la réussite de votre investissement immobilier repose en bonne partie sur les points que nous venons d’évoquer (avant même de parler de rentabilité d’ailleurs : le mode de financement, le choix du promoteur, l’emplacement…), il ne faut pas négliger la sécurisation les revenus locatifs perçus.
Et s’assurer ainsi de leur régularité et pérennité dans le temps, encore plus lorsque le financement est réalisé à crédit, et que vous avez quoiqu’il arrive une charge fixe de remboursement à débourser, que les loyers soient encaissés ou non.
Et c’est bien là la bête noire des investisseurs. Quelles sont donc les assurances que vous pouvez souscrire pour vous protéger des aléas locatifs (vacance, impayés, détérioration etc.) ?
- L’assurance « loyers impayés » Bon à savoir : la plupart des assurances « loyers impayés » prévoit également la prise en charge des éventuels frais de procédure.
- L’assurance « vacance locative » (en cas d’absence de locataires) Permettant d’anticiper le manque à gagner entre deux locataires quand votre bien immobilier n’est pas occupé.
- L’assurance « dégradations locatives » Permettant la prise en charge des travaux de remise en état de votre bien immobilier dans l’hypothèse où le locataire ne vous dédommage pas (bien que responsable des dégradations) et que le montant du dépôt de garantie ne permet pas de couvrir l’ensemble des frais.
- L’assurance « Propriétaire Non Occupant » (PNO) Permettant de prendre le relai en cas de défaut d’assurance « habitation » par votre locataire ou de non prise en charge de l’intégralité du sinistre par cette même assurance. Elle permet aussi d’assurer votre logement contre certains sinistres (fuite d’eau, incendie etc.) si votre logement est vacant, entre deux locataires par exemple.
Toutes ces assurances peuvent généralement être souscrites soit directement auprès d’une compagnie d’assurance, soit par l’intermédiaire de l’agence immobilière qui s’occupe de la gestion de votre bien.
Comme pour tous contrats, il existe des différences importantes en matière de garanties. Ne vous attachez pas tant au coût de l’assurance (déductible par ailleurs des revenus locatifs) mais étudiez avec attention les délais de franchise / carence, la durée et le plafond d’indemnisation, les exclusions, les garanties sur option ou automatiquement incluses.
Dernière précision : les assureurs exigent, pour faire jouer certaines garanties, que les dossiers des locataires aient été scrupuleusement choisis en amont. Confier la gestion de votre bien à un professionnel de la gestion locative est par conséquent vivement recommandé.
7. Savoir anticiper la transmission de son patrimoine immobilier …
Se pose maintenant la question relative à la transmission effective de ce patrimoine immobilier, eu égard au coût des droits de succession (et la facture peut s’avérer salée).
Car si cette transmission n’est pas anticipée, cela peut avoir pour conséquence pour vos héritiers (généralement vos enfants, le conjoint survivant étant exonéré de droits de succession) de devoir vendre dans la précipitation tout ou partie du patrimoine immobilier pour régler ces fameux droits de succession.
Une technique judicieuse consiste à loger son patrimoine immobilier au sein d’une (ou plusieurs) Société Civile Immobilière (SCI) pour en faciliter la transmission.
Les principaux avantages :
Il est plus facile de transmettre des parts d’une société qu’un immeuble en direct, cette transmission :
- Pouvant s’échelonner dans le temps par des donations successives de parts (et bénéficier tous les 15 ans du renouvellement des abattements et des tranches basses du barème des droits de donation)
- Se faisant de façon plus équitable entre vos héritiers (versus transmettre différents biens immobiliers à chacun de vos enfants qui peuvent ne pas se valoriser de la même façon dans le temps)
- Permettant ainsi d’éviter l’écueil de l’indivision (en facilitant la gestion du ou des biens immobiliers entre les mains des associés)
Il est possible de « donner sans se démunir » :
- En gardant la main en tant que gérant de la société (la rédaction des statuts permet une grande liberté dans les règles d’organisation)
- En utilisant la technique judicieuse du démembrement de propriété
8. Risques
La SCPI de rendement détient son patrimoine réparti sur un grand nombre de locataires professionnels, eux-mêmes répartis dans des zones géographiques variées, ce qui vous permet une exposition à un risque mutualisé donc potentiellement moins grand.
Cette spécificité de l’investissement dans une SCPI permet donc d’atténuer les aléas locatifs. Beaucoup d’investisseurs vont donc être déçus…
En effet, la mutualisation des risques locatifs est l’un des principaux inconvénients des SCPI. En achetant des parts de SCPI, vous devenez propriétaire d’un bout de chaque immeuble qui constitue le patrimoine de la SCPI. Ainsi, vous ne dépendez d’aucun locataire, d’aucun secteur d’activité et d’aucune zone géographique en particulier.
9. … et protéger sa famille
C’est une très bonne démarche que de chercher à s’enrichir, mais attention aux impôts !
Les revenus fonciers sont les revenus les plus lourdement taxés en France. Intégrés à vos autres revenus et donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, vous êtes également redevables des prélèvements sociaux (CSG-CRDS au taux en vigueur de 17,2%).
Autrement dit, sur les tranches d’imposition les plus basses, le taux de l’impôt global atteint facilement 30%, et peut grimper jusqu’au double. Cela peut donc finir par coûter très cher, vous ne pouvez pas l’ignorer avant de vous lancer dans votre projet d’investissement immobilier.
D’autant plus que vous avez à votre disposition un grand nombre de dispositifs vous permettant d’utiliser des leviers fiscaux afin de diminuer considérablement l’effort réel d’épargne à réaliser pour financer ce bien.
Est-il plus opportun de louer nu ou de louer meublé (et de bénéficier dans certains cas d’une défiscalisation à la fois au titre de l’impôt sur le revenu mais également au titre des prélèvements sociaux) ? Est-il judicieux d’investir pour obtenir une réduction d’impôts ? Ou plutôt une déduction fiscale ?
10. Revente
Maintenant que vous avez à l’esprit les choses à savoir absolument sur l’investissement immobilier, il est tant de passer le cap !
Car s’il ne faut pas se précipiter, il faut aussi savoir enclencher l’investissement.
N’oubliez pas que, dans le cadre d’une acquisition immobilière dans le neuf, il y a une certaine inertie de l’investissement le temps de la construction (généralement 24 mois). Et que les conditions actuelles des taux de crédit ne vont pas perdurer ad vitam aeternam.
Si l’investissement immobilier est un incontournable de la gestion de patrimoine, il n’en répond pas moins aux mêmes règles de prudence que pour tout autre investissement.
Et nous l’avons vu, les points de vigilance sont nombreux : de la définition de votre objectif à la sélection du professionnel, du choix de l’emplacement à la détermination du mode de financement, vous êtes désormais armés pour vous lancer sereinement dans votre projet d’investissement immobilier.
C’est le moment de vous rapprocher de l’un de nos chefs de projet patrimonial afin de vous accompagner dans la réalisation de votre projet !
À propos de l'auteur
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