1. La première étape : le contrat de location
Dans le cadre d'un investissement locatif le contrat de location, ou bail, va définir de manière précise vos obligations de propriétaire ainsi que celles de vos futurs locataires. Ce document doit être rédigé par les deux parties sur papier libre, puis signé et édité en deux exemplaires.
Il est très important que le contrat de location contienne toutes les clauses utiles et nécessaires, il doit ainsi prendre en compte :
- votre nom ainsi que l'adresse de votre domicile
- le nom du locataire
- l'adresse du logement neuf en location
- la date de prise d'effet ainsi que la durée du bail
- le montant du loyer et les modalités de paiement
- la destination du logement en location
- le montant du dépôt de garantie
- la liste des locaux et équipements qui font l'objet d'un usage privé ou commun
- le cas échéant, les coordonnées de l'agence effectuant la gestion locative
- etc.
Bon à savoir : un bail verbal n'est pas nul, seulement il peut engendrer par la suite de nombreuses difficultés notamment au niveau du montant du loyer ou des caractéristiques du bien loué.
2. La seconde étape : vos obligations de propriétaire
Toutes les responsabilités n'incombent pas au locataire et au cours d'une telle procédure vous aurez vous aussi des obligations à respecter scrupuleusement. Ainsi, il vous faudra prendre en compte cinq obligations générales :
- l'obligation de remettre un logement décent
- l'obligation d'entretien, de réparation et de fonctionnement du logement
- l'obligation d'assurer la jouissance du logement
- l'obligation de transmettre les quittances de loyer au locataire
- l'obligation de ne pas s'opposer à la réalisation de travaux
► Zoom sur l'obligation de remettre un logement décent
Le logement ne doit pas comporter des éléments qui peuvent nuire à la sécurité physique ou à la santé du locataire. De plus, il doit être doté d'une surface habitable correcte et d'équipements le rendant conforme à un usage d'habitation principale.
► Zoom sur l'obligation d'entretien, de réparation et de fonctionnement du logement
Il est de votre responsabilité d'entretenir correctement le bien et d'y effectuer toutes les réparations importantes. Les équipements, qu'ils fassent l'objet d'un usage privé ou commun, doivent être en bon état de fonctionnement.
► Zoom sur l'obligation d'assurer la jouissance du logement
Même si vous ne pouvez pas être tenu responsable de certaines nuisances comme les nuisances sonores, vous devez assurer la tranquillité du logement.
► Zoom sur l'obligation de transmettre les quittances de loyer au locataire
Si votre locataire vous demande une quittance de loyer, vous êtes tenu de lui transmettre gratuitement. Cette quittance devra préciser le détail des sommes versées par le locataire en opérant une distinction entre le loyer et les charges locatives.
► Zoom sur l'obligation de ne pas s'opposer à la réalisation de travaux
A partir du moment où les travaux ne « transforment » pas le logement, vous ne pouvez refuser les aménagements réalisés par le locataire.
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3. La troisième étape : s'adapter au dispositif choisi
Il est possible d'optimiser votre placement immobilier grâce à des avantages fiscaux qui vous permettront de réduire votre impôt sur le revenu. Seulement pour obtenir ces avantages, il vous faudra opter pour un dispositif défiscalisant et vous plier à ses caractéristiques. Vous avez ainsi le choix entre de nombreux mécanismes :
- la loi Denormandie
- la loi Pinel (anciennement Duflot)
- la loi Censi-Bouvard
- la loi Girardin
- la loi Malraux
- le statut de loueur meublé (LMNP)
- la loi Duflot Outre-mer
- le dispositif Monuments Historiques
► Zoom sur vos obligations de propriétaire avec le dispositif Pinel
Grâce à ce dispositif vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt jusqu'à 21% du montant d'investissement qui sera étalée sur 12 années, cependant il vous faudra respecter certaines conditions :
Au niveau du logement
- le bien immobilier doit être neuf ou en l'état d’achèvement
- l'immeuble doit être achevé dans les 30 mois qui suivent la déclaration d'ouverture de chantier
- le logement doit respecter la réglementation thermique en vigueur
- le logement ne doit pas faire l'objet d'un démembrement de propriété
- le logement doit être situé dans les Zones A, A Bis, B1 et B2
Au niveau de la location
- vous devez louer le bien nu à titre de résidence principale pour une durée minimum de 9 ans
- l'engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou la date d’acquisition si elle est postérieure
- vous devez respecter le plafond de loyer qui est établi en fonction de la zone du logement
- vous devez respecter le plafond de ressources du locataire qui est établi en fonction de la zone du logement
- vous ne pouvez pas louer le logement à un autre membre de votre foyer fiscal
►Zoom sur vos obligations de propriétaire avec la loi Censi-Bouvard
Le mécanisme Censi-Bouvard est en mesure de vous apporter une déduction d’impôts de 11% du montant total de votre investissement, dans la limite de 300 000 € investis, ainsi que la possibilité de récupérer la TVA (19.6%) sur le prix d'achat. Il comporte lui aussi certaines obligations :
- le logement doit être neuf
- le logement doit être destiné à la location meublée dans une résidence de services, pour une durée de 9 ans
- pour entrer dans la catégorie des biens meublés, votre logement doit être suffisamment équipé en mobilier et en équipements afin de permettre au locataire de s'y installer et d'y vivre immédiatement avec un minimum de confort
- vos loyers doivent entrer dans la catégorie des revenus BIC(bénéfices Industriels et Commerciaux)
► Zoom sur vos obligations de propriétaire avec la loi Girardin
Grâce au dispositif Girardin vous pourrez bénéficier de nombreux avantages fiscaux dont une réduction d'impôts de 38% ou 30% du montant total de votre investissement, qui sera définie en fonction du secteur de votre bien. Ses conditions d'application sont :
- le logement doit se situer dans les DOM-TOM et être neuf
- le logement doit remplir l’usage d’habitation principale du locataire pour une durée de 5 ans (pour le secteur libre) ou de 6 ans (pour le secteur intermédiaire)
- si votre logement se trouve dans le secteur intermédiaire, il vous faudra respecter un plafonnement des loyers et des revenus locatifs
► Zoom sur vos obligations de propriétaire avec la loi Malraux
La loi Malraux vous offre une réduction d'impôts, de 22% ou de 30% en fonction du secteur, qui est calculée sur une enveloppe de travaux à réaliser. Vous pourrez ainsi réduire votre impôt sur le revenu en déduisant le montant de vos travaux, dans la limite de 100 000 €, et en respectant certaines conditions :
- il vous faut investir dans l'immobilier réhabilité et privilégier un bien dans un secteur sauvegardé ou en ZPPAUP (Zone de Protection de Patrimoine Architectural Urbain Paysager)
- le logement doit être non meublé et loué en tant qu'habitation principale du locataire pour une durée de 9 ans
- si vous bénéficiez de subventions il vous faudra respecter un plafonnement des loyers et des revenus du locataire
- la location de votre bien doit prendre effet dans les douze mois qui suivent l’achèvement des travaux
► Zoom sur vos obligations de propriétaire avec le statut de loueur meublé (LMNP)
Afin de bénéficier des avantages fiscaux du statut de loueur meublé non-professionnel, il faudra que votre bien se trouve dans une résidence de services et qu'il soit donc loué meublé, c'est-à-dire qu'il comprenne certains équipements nécessaires à la vie courante et en état d'usage afin de permettre au locataire d'user immédiatement du logement.
► Zoom sur vos obligations de propriétaire avec la loi Pinel Outre-mer
Le dispositif Pinel Outre-mer vous accorte une réduction d'impôts de 32%, étalée sur une période de 12 ans et dans la limite de 300 000€, à condition que :
- le logement soit neuf et situé dans les DOM-TOM
- le logement respecte des normes de construction dont le label BBC
- vous vous engagiez à louer le bien immobilier nu en tant qu'habitation principale pour une durée de 9 ans minimum
- l'engagement de location intervienne dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure
► Zoom sur vos obligations de propriétaire avec le dispositif Monuments Historiques
Ce dispositif repose sur une mécanique de déduction d'impôts qui va vous permettre de déduire l’intégralité des travaux de rénovation de votre logement de votre revenu brut global et imposable en les étalant sur trois années. Pour pouvoir bénéficier de cet avantage mais aussi des autres, les conditions sont :
- le logement doit être classé, inscrit ou agréé par le ministère de la culture
- vous devez prévoir des travaux de réhabilitation dans le but de pouvoir mettre le logement en location
- le logement doit être loué nu et affecté à l’usage d’habitation principale du locataire
L'investissement locatif est un placement attrayant qui permet de constituer un patrimoine, de générer des revenus et ainsi de préparer sa retraite. Cependant être un investisseur bailleur implique un ensemble d'obligations à respecter : des obligations « générales » mais aussi des obligations liées aux différents dispositifs défiscalisants en vigueur. Ceci étant dit, ne perdez pas de tête qu'un investissement réussi passe également par une analyse approfondie (étude de la demande locative sur le marché immobilier local, montage de votre projet d'investissement, sélection des programmes immobiliers, montage du crédit immobilier pour votre emprunt, etc.). Ceci vous permettra de maximiser la rentabilité locative de votre investissement. Tout au long de ce guide vous avez ainsi pu prendre connaissance des points les plus importants à respecter dans le cadre d'un investissement locatif et notamment, l'importance du contrat de location. C'est donc maintenant à vous de jouer !
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