Le fonctionnement de l'investissement locatif

Selon votre situation (célibataire, marié, divorcé…), votre âge et votre situation professionnelle, l’objectif de votre investissement locatif peut changer (investissement pur, constitution d'un patrimoine, revenu supplémentaire pour une retraite, défiscalisation...).

L’investissement locatif est le seul placement permettant de se constituer un patrimoine entièrement financé à crédit, dont les trois quart sont payés par le locataire, le solde étant réglé par une économie d’impôt et un effort d’épargne réduit. Différents dispositifs d'investissement locatifs existent dont les plus connus sont notamment le Censi-Bouvard, le Girardin ou encore le dispositif Duflot/Pinel. En dépit de plafonds de rendements, les investisseurs locatifs réalisant une acquisition bénéficient de risques d’investissement très faible dès lors que le programme est situé dans une ville économiquement viable. Mais avant de se lancer, il vous faut vous poser les bonnes questions.

L'équation financière de l'investissement locatif

Quel que soit l’âge, des opportunités et des possibilités financières existent pour investir dans la pierre. En effet l’équation financière est assez simple, c’est le loyer perçu qui sert à payer la partie principale des mensualités du prêt, à terme cette somme sera un plus dans vos revenus. La rentabilité directe de ce placement est par définition accrue par des taux de crédit actuellement très faible.

Il est naturellement conseillé de rester raisonnable quant au montant de l'emprunt, pour limiter le risque lié à la charge de l'emprunt, tout en respectant de surcroit votre endettement maximum. De plus, investir dans un studio abordable peut conférer un grand nombre d'avantages. Les revenus locatifs doivent suffire à eux seuls, à couvrir la garantie de remboursement du bien.

L’investissement locatif peut en effet vous permettre de :

Créer votre patrimoine : un patrimoine est transmissible à ses enfants, revendable à terme pour se constituer un capital.
Défiscaliser : c’est un bonus à l’investissement qui palie l’effort d’épargne.
Obtenir un revenu complémentaire : afin de assurer ou compléter sa retraite d’une part mais aussi dans le but de pouvoir conforter ses revenus mensuels.
Envisager un gain fiscal : ce but comme unique motivation d’investissement est à proscrire car la défiscalisation même si elle est conséquente suppose toujours qu’il y ait un effort d’épargne, de plus l’actif choisi, afin d’être performant doit se détacher de toutes considérations fiscales.

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Chaque investissement est différent et chaque loi de défiscalisation a ses avantages

Il faut savoir que chaque loi de défiscalisation immobilière présente des avantages et conditions différentes. Pour connaître le détail des avantages de chaque loi, vous pouvez consulter nos guides d'investissement :

Il existe plusieurs types d'investissements locatifs. Parmi eux, l'investissement dans les locations meublées telles que les résidences séniors, les résidences de tourisme ou les résidences étudiantes présentent de nombreux avantages. Pour en savoir plus sur ces investissements, vous pouvez consulter nos guides :

Un investissement qui offre de multiples possibilités

Il peut permettre une réduction d’impôt en défiscalisant une partie de l’investissement. Grâce aux dispositifs mis en place pour faciliter l’investissement dans un bien immobilier, les déductions d’impôts peuvent être nombreuses. Investir en loi Pinel vous permet obtenir de belles déductions d’impôts. Mais encore faut-il investir dans les zones éligibles à ce dispositif. Ce type d'investissement, outre la réduction de la facture fiscale, peut être une source de revenus complémentaires, de construction de patrimoine et permet aussi de préparer et d’anticiper la retraite.

Il est en effet possible de compléter sa retraite en investissant dans un bien immobilier à l’aide d’un crédit. Les revenus complémentaires pourront soit gonfler les mensualités de retraite soit mettre un bien immobilier à disposition pour y habiter.

Chaque type d’achat locatif, que ce soit un bien locatif neuf ou ancien, est souvent à privilégier dans une ville situé en zones à fort rendement locatif. Les logements de type appartement sont bien souvent privilégiés sur l’achat d’une maison, annexés à un meilleur rendement et une mise en location simplifiée.

Voir aussi :

Immobilier Premium et nue-propriété

Impôts et fiscalité de votre investissement locatif

Chaque loi possède ses spécificités ainsi que ses propres avantages et contraintes. Il est donc important, dans le cadre d'un investissement locatif, de déterminer de façon consciencieuse quel sera le dispositif qui répondra au mieux à vos attentes et à vos objectifs : investissement dans les DOM-TOM ou en Métropole, etc.

Pour exemple si vous souhaitiez investir en loi Pinel. L’achat en loi Pinel dernière en date, propose une réduction d'impôt de 18% étalée sur 9 ans, dans le cadre d'un investissement dans un logement neuf bénéficiant d'une performance énergétique au niveau « label BBC ». Une acquisition d'un bien immobilier locatif neuf sera très rentable grâce à ces conditions fiscales venant booster le rendement de l’achat locatif.

Gestion de son investissement locatif : gérer seul ou déléguer ?

Dans le cadre d’un investissement locatif, deux modes de gestion du bien immobilier sont possibles : la gestion propre ou la gestion déléguée. Bien souvent, on choisit de s’occuper seul de la gestion de son bien car au premier abord c’est la solution la moins coûteuse. Les sociétés de gestions permettent de garantir une rentabilité constante dans un investissement ancien. Pourtant, ceci n'est pas forcément évident. Pour en savoir plus, lisez notre guide : faut-il déléguer la gestion de son investissement locatif ?

Pour finir, en fonction du dispositif choisi (Duflot/Pinel, Censi-Bouvard, Girardin, etc.) chaque propriétaire doit respecter certaines obligations légales. Pour en savoir plus, consultez notre guide : Investissement locatif - quelles sont vos obligations de propriétaires ?

Pour aller plus loin dans vos recherches sur l'investissement immobilier, découvrez les 5 risques à connaître avant d'investir dans une SCPI.

Voir aussi :

SCPI de rendement ou SCPI fiscale : le comparatif

Quand et comment revendre son investissement locatif ?

Immobilier locatif : 10 conseils avant d’investir à Dijon

Démembrement : les 5 astuces méconnues mais efficaces

Découvrez l'univers : démembrement de propriété

En résumé...

L’investissement locatif offre de multiples avantages tant en matière de préparation de retraite qu'en constitution d’un patrimoine ou encore de défiscalisation. Le bien acquis au titre d'un investissement locatif peut être transmis aux enfants ou descendants car il entre comme un bien constitutif du patrimoine transmissible.

Netinvestissement vous accompagne tout au long de votre projet d’investissement et également dans la recherche du meilleur programme immobilier pour vous. Si vous souhaitez obtenir plus de conseils pour investir dans l’immobilier, nos conseillers spécialistes de l’immobilier vous donneront les bons conseils pour votre futur projet d’investissement.

Profitez également du best-of des articles Netinvestissement et devenez incollable sur l'investissement immobilier, financier et les différents moyens de défiscaliser vos revenus.

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À propos de l'auteur

Corinne Silva Santos, Conseillère en gestion de patrimoine, rédactrice chez Netinvestissement

Titulaire d’un Master II Finance spécialité Banque et Gestion de Patrimoine à l’Université Lyon 3 en 2011, Corinne débute sa carrière professionnelle en 1991, au sein de sa propre Agence Immobilière en Région Parisienne. Elle développera la transaction immobilière ainsi que la Gestion Immobilière auprès d’une clientèle de particuliers principalement. Elle encadrera une équipe de 5 personnes.
Durant toutes ses années, elle devient experte en immobilier.

Puis en 2006, elle se lance dans l’immobilier d’investissement, la défiscalisation immobilière. Elle vend son agence Immobilière, et désireuse d’accroitre ses connaissances en lien avec le patrimoine et la fiscalité, elle retourne sur les bancs de la Fac pour obtenir ses diplômes et continue en même temps de développer sa clientèle.
Passionnée par son métier de Conseillère en Gestion de Patrimoine Indépendante, elle s’épanouira durant plusieurs années à conseiller et fidéliser une clientèle de particuliers et de Chefs d’entreprises pour des placements immobiliers, placements financiers : assurance vie, retraite….

Puis en juin 2023, elle rencontre un des fondateurs de NETINVESTISSEMENT, le courant passe tout de suite. Très attirée par le Digital depuis toujours et complètement séduite par les valeurs de NETINVESTISSEMENT, elle nous rejoindra en novembre 2023 avec toute son expérience en tant que Chef de projet Patrimonial.

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