1. La législation
En matière d’immobilier, la loi est aussi riche que complexe. De nombreux avenants, modifications, changements viennent d’ailleurs régulièrement l’alourdir au fil des ans. Difficile alors de s’y retrouver. Que devez-vous savoir ?
L’investissement immobilier classique (celui auquel vous avez certainement pensé au départ dans votre esprit) fait référence à ce que l’on appelle communément la location nue. vous achetez un bien immobilier (appartement ou maison), que vous mettez en location et vous louez votre bien nu, c’est-à-dire sans meubles à l’intérieur. cette première catégorie vous génèrera des loyers qui rentrent dans la catégorie des « revenus fonciers ». Pour ce premier type d’investissement immobilier, la loi est susceptible d’être modifiée, d’évoluer, rarement dans le bon sens d’ailleurs. On l’a vu encore récemment avec la fameuse loi Alur qui encadre les loyers et impose de nouvelles contraintes aux « propriétaires bailleurs » (vous) dans un but de protection des locataires. Ici, l’imposition peut se révéler particulièrement importante notamment pour les contribuables qui ont une tranche d’imposition haute.
En face, la location meublée n’est en elle-même pas une loi, mais un statut, statut très ancien puisqu’il date d’Avril 1949. Ce statut confère aux investisseurs un certain nombre de contraintes et d’avantages qui ne sont pas soumis aux amendements de lois. Pour changer ce statut, il faudrait modifier en profondeur le statut même du loueur en meublé qui concerne, entre autres, toute la logique comptable française. La probabilité est donc faible et donne ainsi aux investisseurs une certaine visibilité dans le temps.
2. Le prix au mètre carré
Régulièrement, des internautes nous interrogent à propos des prix au mètre carré, ne comprenant pas pourquoi il y a une telle différence de « prix au mètre carré » entre un logement nu et un logement identique en superficie en location meublée. La raison est la suivante : lorsque vous achetez de l’immobilier meublé, vous achetez dans votre prix, non seulement un ensemble de mobilier mais également un prorata de parties et espaces de vie commune prévus et obligatoires dans la résidence pour que celle-ci puisse prétendre bénéficier des avantages du statut de LMNP : hall d’accueil, salle de restauration, cuisines, blanchisserie etc…
N’oubliez pas que ce n’est pas parce qu’il s’agit d’immobilier dans les deux cas, que vous pouvez pour autant les comparer. Il s’agit là de deux types de biens et de deux types d’investissement bien différents.
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Qu'est-ce que le dispositif Pinel ?
Le tuto placement Net Academy (EPISODE 1)3. La fiscalité
Point central et pour le moins majeur de tout investissement immobilier, la fiscalité doit bien être appréhendée et connue avant de vous lancer. Si vous optez pour un investissement immobilier classique (j’achète un appartement près de chez moi et je mets en location), attendez vous à subir les « foudres de la fiscalité » (et les taxes qui vont avec). Exceptées les charges d’exploitation et éventuellement les intérêts d’emprunt si vous avez eu recours à un prêt (vous pourrez alors déduire ces charges et créer ce qu’on appelle un déficit foncier), vous n’aurez droit à aucune réduction d’impôts. SI vous avez opté pour un investissement dans le neuf ouvrant droit à une réduction d’impôts (comme le dispositif Pinel par exemple), vous bénéficierez alors, en plus des déductions indiquées ci-dessus, d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 21% du montant investi. Un investissement en Pinel est donc parfait pour réduire son imposition sur la durée !
Si en revanche, vous avez opté pour un investissement dans un bien en meublé, vous pourrez alors utiliser la mécanique de l’amortissement réputé différé propre au meublé, qui vous permet d’amortir votre achat et de l’étaler comptablement pendant 30 ans. C’est ce qu’on appelle aussi le régime réel. De quoi voir venir ! en d’autres termes, au régime réel, les loyers générés par cet investissement seront défiscalisés (car vous viendrez déduire l’amortissement) et donc…. non imposables. Vous l’aurez compris, en matière fiscale, le LMNP est redoutablement efficace.
4. Les objectifs de l’investissement
Avant de vous lancer dans quoi que ce soit, vous devez préalablement, et en concertation avec votre conjoint(e) savoir pour quelle(s) raison(s) vous souhaitez faire cet investissement et qu’est ce que vous en attendez à la fin. Cette étape est déterminante et doit être validée AVANT de se lancer. si vous souhaitez réduire vos impôts, un investissement de type Pinel dans le neuf sera une bonne solution, si vous souhaitez tout contrôler et maitriser et acheter près de chez vous pour loger un enfant ou des locataires de confiance par exemple, la location classique dans le nu peut être une solution (soit au réel soit avec un abattement). Enfin, le meublé sera une parfaite solution pour préparer des revenus complémentaires non imposables (hormis les prélèvements sociaux) en vue de la retraite.
5. La différence de type de revenus locatifs
Je l’ai abordé brièvement plus haut, si dans les deux cas vous allez toucher des revenus locatifs, il ne s’agit pour autant pas du même type de revenus.
La location nue vous génèrera des revenus fonciers, alors que la location meublée vous génèrera des revenus dits BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Etant donné qu’il ne s’agit pas du tout de la même catégorie de revenus, ils ne se déclarent pas au même endroit et les avantages de l’un ne peut se cumuler avec les autres.
Conseil : pour la location meublée, faites appel aux services d’un expert-comptable qui fera votre bilan et votre déclaration afin d’éviter les erreurs (notamment au moment de déduire l’amortissement).
Les critères de sélection
Si je vous dis investissement immobilier, vous allez dire : emplacement, emplacement, emplacement. Oui bien sûr ; seulement voilà, les critères ne sont pas du tout les mêmes lorsque l’on fait de l’investissement dans le nu et dans le meublé.
LOCATION NUE : l’emplacement est là évidemment très important. Votre achat doit être situé dans une ville à forte demande locative, avec une population active. La zone doit être bien desservie par les transports en communs et doit avoir des commerces et des écoles à proximité. Enfin, le logement doit être agréable à vivre. Tout ça, j’imagine que vous le savez.
LOCATION MEUBLEE : c’est là surtout que les critères de sélection diffèrent. En effet, ce que vous devez d’abord et avant tout vérifier c’est, dans l’ordre :
- La qualité et l’expertise du gestionnaire de la résidence (c’est lui qui va vous payer chaque mois) (c’est un peu comme si vous choisissiez votre locataire).
- La qualité du bail commercial qui encadre votre investissement(durée, rentabilité, prise en charge des travaux de rénovation ou tout autre type de travaux…). Le bail commercial est la pierre angulaire de votre investissement. prenez en soigneusement connaissance et n’hésitez pas à faire appel aux services d’un professionnel du conseil dument habilité pour vous aider à ne pas vous tromper
- Le rendement : entre 4 et 5% nets une bonne rentabilité.
- Enfin, et seulement en 4ème position l’emplacement. Si l’emplacement doit être rigoureusement étudié pour un investissement dans une résidence étudiante par exemple, l’emplacement n’a en revanche pas d’importance pour un EHPAD (les personnes âgées qui y séjournent n’ont pas besoin d’avoir accès au Tramway, ni aux commerces et privilégieront souvent le calme de l’air pur de la campagne)
Pour aller plus loin dans vos recherches sur l'investissement immobilier, découvrez également notre guide regroupant les avantages de l'investissement locatif en LMNP.
Avant de vous lancer, définissez et fixez-vous d’abord l’objectif que vous visez avec cet investissement. Cette première étape vous aidera ensuite à choisir vers quel type de produit vous orienter. N’oubliez pas de ne pas négliger l’impact fiscal ou les mauvaises surprises d’appels de charges pour rénovation quelques années après votre investissement.
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