1. Investir sans argent grâce au crédit et au système d'autofinancement
L'investissement immobilier locatif grâce au dispositif Pinel
Dans ce type premier d’investissement immobilier, nous recherchons trois effets de leviers :
Celui de la banque au travers du prêt immobilier, celui de l’Etat au travers de la réduction d’impôts et celui du locataire grâce aux loyers perçus via ce dernier.
Ces trois piliers sont de vrais atouts pour la loi PINEL puisqu’ils permettent un quasi autofinancement du bien. Un effort d’épargne mensuel de quelques centaines d’euros pour couvrir l’ensemble des charges et les mensualités du prêt reste pour la plupart du temps à anticiper compte tenu que les biens qui profitent de la loi PINEL sont des appartements neufs ou en Etat Futur d’Achèvement (VEFA), principalement dans des grandes villes / métropoles, qui respectent les nouvelles normes environnementales (RE2020) : Ces critères qualitatifs ont évidemment un coût. Coût qui se répercute sur le montant de la réduction d’impôts puisqu’elle en est fonction. Pour rappel dans le cadre de l’investissement Pinel, ce dispositif impose un engagement de location de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Il est donc capital d’avoir une projection sur le long terme tant sur le plan financier que fiscal.
Car ce n’est qu’une fois cet engagement de location respecté et passé que l’investisseur sera totalement libre de disposer pleinement de son bien : il pourra alors y habiter s’il le souhaite, le vendre au besoin pour récupérer le capital amorti ou financer un nouveau projet par exemple, ou bien encore continuer de le louer pour percevoir des revenus complémentaires.
L'investissement immobilier locatif dans l'ancien
Ce mode d’investissement immobilier reste encore le plus utilisé en France, parfois à tort car sa fiscalité est trop souvent sous-estimée donc mal anticipée, mais cela reste en tout cas l’investissement le plus « simple » à priori pour les Français.
De fait, beaucoup sont à la recherche du « bon investissement immobilier », investissement qui se veut rassurant et donc « sans risque » pour optimiser son argent et son patrimoine : ce qui est faux, précisons le, car même en immobilier le risque zéro n’existe pas.
Mais dans le cas où l’investissement est bien anticipé, bien ciblé, et donc parfaitement mesuré, il peut être envisageable de profiter du système d’autofinancement et de faire une « opération blanche » comme certains aiment à le penser, dès lors que le prêt couvre la totalité de l’investissement sans nécessité d’apport, et que les mensualités de ce prêt obtenu seraient inférieures aux futurs loyers mensuels issus de la location du bien en question ET surtout de l’ensemble des charges que l’on a trop souvent tendance à minorer, surtout dans l’ancien : appels de charges, réfection de toiture ou façade, mises aux normes énergétiques obligatoires etc.
Certes l’immobilier locatif dans l’ancien ne profite que de deux effets de levier contrairement à la Loi Pinel qui en a trois : celui de la banque et celui du locataire. Mais les « bonnes affaires » sont plus faciles à trouver puisqu’aucune zone n’est imposée, il est donc possible d’investir librement dans des secteurs où le prix du foncier est plus abordable. Une étude sur les marchés locatifs en amont reste à prévoir pour s’éviter d’éventuelles vacances locatives trop longues.
Investir dans un bien déjà loué
Dans ce cas de figure on peut parler d’un investissement « clés en main ».
Puisqu’une fois le bien immobilier trouvé, mis à part la constitution du dossier bancaire si besoin, le passage chez le notaire impératif pour la mutation immobilière, et l’envoi de votre RIB au locataire en place : vous n’avez rien à faire. En revanche ce mode d’investissement implique plus d’étude en amont puisqu’en plus d’étudier le bien pour vérifier si ce dernier respecte votre cahier des charges, il conviendra de vérifier si le locataire le respecte aussi.
Plusieurs questions devront alors être posées : Quel est le type de bail ? Quel est le montant du loyer fixé au bail ? A quelle date ce loyer a-t-il été réévalué pour la dernière fois ? Quelle est la qualité du locataire en place ? Est-ce qu’il y a eu un dépôt de garantie ? Est-ce que le locataire dispose de garants ? Si oui sont-ils sérieux ? Quels sont les travaux à prévoir ? Des mises aux normes énergétiques sont t’elles nécessaires pour pouvoir continuer à louer ?
Ce sont toutes ces questions qui devront être abordées en amont pour s’éviter toutes mauvaises surprises qui pourraient par la suite engendrer des risques notamment relatifs au calcul de rentabilité dans le temps.
Pour s’éviter toute gestion d’ordre locative il est possible d’investir directement dans un bien situé au sein d’une résidence de services type étudiantes ou séniors par exemple via le statut LMNP ; ce qui permettra de se couvrir face à un risque de vacance locative et s’éviter de souscrire une assurance loyers impayés. Dans ce cas de figure toute la partie administrative reviendra au gestionnaire en place, et les éventuelles vacances locatives seront également supportées par ce dernier.
2. Investir sans argent / sans faire de crédit
Investir en SCPI
Selon le secteur géographique souhaité, le prix du foncier peut littéralement faire barrage à un éventuel projet d’investissement immobilier. Ce qui pousse de nombreux investisseurs à élargir leur secteur de recherche pour faire coïncider leur enveloppe budgétaire et le bien d’investissement. Mais cela est problématique quand on ne souhaite pas faire X kilomètres pour visiter des biens, ou qu’on ne se voit pas à terme assurer une gestion locative à distance.
Dans ce cas de figure la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) offre une véritable alternative, solution d’investissement qui prône la diversité des biens, et par conséquent la mutualisation du risque, le tout en confiant votre gestion locative à des professionnels de l’immobilier ce qui vous offre des rendements annuels nets parfois supérieurs à 5% nets de frais (hors fiscalité) pour un bon nombre de SCPI du marché.
Et au-delà du fait que cela soit nettement plus simple d’investir au travers d’une SCPI, ce mode d’investissement immobilier reste le plus diversifiant à ce jour puisqu’en achetant des parts de SCPI vous achetez une fraction d’un parc immobilier détenu par la SCPI au prorata du montant de votre investissement, mais il est aussi le plus modulable. En effet via une SCPI il est possible d’investir à son rythme, progressivement, à la périodicité souhaitée (mensuellement, trimestriellement, semestriellement ou annuellement), ce qui permet d’investir tout en respectant sa capacité d’épargne.
Dans ce cas de figure l’achat de parts de SCPI n’est donc pas systématiquement conditionné au respect du taux d’endettement pour l’obtention d’un crédit immobilier puisque ce dernier n’est pas nécessaire dans le cas où l’on investit à son rythme. Dans ce cas de figure on peut dire que ce mode d’investissement n’est pas impacté par d’éventuelle hausse de taux d’emprunt immobilier bancaires. Sauf si évidemment vous souhaitez faire ce type d’investissement à l’aide d’un crédit ce qui est tout à fait possible si cela répond à vos besoins.
Investir en crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier est une solution de placement innovante, soumise à la réglementation de l'AMF, limitée dans le temps et pouvant offrir entre 6% et 10% de rendement avant imposition.
Bien évidemment, comme pour tout investissement, y compris immobilier, le capital n’est pas garanti.
Ce mode d’investissement offre de nouvelles perspectives de développement tant d’un point de vue diversification, qu’optimisation du ratio rendement / risque pour les épargnants. En effet le crowdfunding finance dans la majorité des cas des projets de construction (logements, bureaux ou commerces), mais aussi parfois des projets de rénovation, en faisant appel au grand public. L’investisseur est donc totalement libre de choisir le ou les projets qui correspond(ent) au mieux à ses objectifs patrimoniaux, tout en déléguant la gestion du projet et sa réalisation. Cet investissement ne profite généralement d’aucun effet de levier contrairement aux investissements immobiliers évoqués précédemment.
Il profite uniquement du principe de mutualisation qui permet l’accès à ce type de projet d’investissement. En effet le crowdfunding donne accès aux particuliers et aux entreprises à des projets d’envergure qui auparavant n’étaient réservés qu’aux investisseurs institutionnels.
Toutefois, malgré cette notion de « mutualisation » des investisseurs, ce mode d’investissement n’est évidemment pas sans risque puisqu’à contrario il ne porte que sur une opération immobilière, un seul immeuble. Donc si par malchance le projet rencontre des problèmes techniques, ou pire si la société de gestion du projet d’investissement fait faillite, et que le projet n’est par conséquent pas mené à bien : aucun rendement ne pourra être offert au titre de l’opération, et aucun remboursement du capital initialement investi ne pourra être fait.
C’est pour cette raison que l’on préconise souvent de ne pas investir plus de 10% de son capital en crowdfunding immobilier puisque ce mode d’investissement ne propose aucune forme de garantie. On notera aussi qu’à l’inverse des autres investissements immobiliers, aucune acquisition n’est réellement faite en crowdfunding puisqu’il s’agit d’un investissement sous la forme d’une obligation financière, sur une période datée, période pendant laquelle les sommes allouées au projet sont donc bloquées.
C’est en contrepartie des fonds apportés au projet qu’une rémunération calculée sur la base d’un objectif de rentabilité est « promise » aux investisseurs, rémunération souvent acquittable au dénouement de l’opération : il n’y a donc aucune possibilité de revente pour sortir du projet immobilier. Pour se prémunir de toutes mauvaises surprises, l’accompagnement d’un professionnel est à privilégier pour étudier les différents points d’attention nécessaires pour mettre en exergue les caractéristiques d’un programme et son opportunité d’investissement.
3. Comment obtenir un prêt sans apport ?
Aucune loi n’exige d’apport personnel pour l’obtention d’un emprunt immobilier, pourtant il est désormais monnaie courant qu’un établissement financier impose un taux minimum d’apport personnel pouvant aller de 10% à 20% du montant emprunté souhaité. Pour être en mesure de négocier un crédit sans apport le dossier bancaire se doit d’être sérieux, et notamment de respecter les taux d’endettement maximum prévus par la loi. Le futur emprunteur se doit, d’autant plus sans apport, de prouver à son futur organisme prêteur qu’il aura la capacité de rembourser commodément ses dettes. Pour s’en assurer l’organisme prêteur portera un regard aiguisé sur les points suivants :
- Le profil du futur investisseur : son âge (plus favorable pour les moins de 40 ans), sa situation matrimoniale, sa situation professionnel (CDI plus favorable ou 3 ans d’exercice si TNS).
- Le profil bancaire : le montant et la nature des revenus, les incidents et découverts bancaires s’il y en a eu. Toute interdiction bancaire passée, potentiel historique d’endettement ou bien d’anciens rejets de prélèvements viendront noircir le tableau pour l’étude du dossier.
- Le taux d’endettement et le reste à vivre : le taux d’endettement pour 2023 a été limité par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) à 35%. Aucune loi n’impose à proprement parler ce taux maximal mais sauf cas très particuliers les organismes emprunteurs n’y dérogent pas ; il sera donc difficile d’emprunter au-delà de cette capacité d’endettement. Le respect de ce taux d’endettement est la garantie d’un reste à vivre suffisant pour faire face aux aléas de la vie, et donc pour honorer le remboursement des mensualités du crédit en toutes circonstances.
Pour résumer : si vous ne souhaitez pas conditionner votre prêt à un éventuel apport, assurez vous d’avoir une situation professionnelle stable et ayez une bonne gestion de vos comptes bancaires pour être en mesure de présenter un bon profil bancaire. Et dans le cas où vous avez d’ores et déjà des crédits voyez avec votre banque ou un courtier s’il peut être judicieux de faire un regroupement de prêt pour diminuer votre taux d’emprunt actuel, à moins que vous ayez l’épargne nécessaire pour solder vos crédits. Si toutes ces conditions sont réunies alors vous aurez toutes vos chances d’obtenir un prêt immobilier sans apport.
4. Les aides de l'Etat pour investir sans apport
Le prêt à Taux Zéro (PTZ)
Le prêt à taux zéro, communément appelé « PTZ », est une aide financière qui facilite l’accession à la propriété des ménages à revenus modestes et moyens puisqu’il s’agit comme son nom l’indique d’un prêt sans intérêts ; autrement dit un prêt à titre gratuit. Il est accordé en complément d’un autre prêt pour acheter ou faire construire un logement. Pour l’obtenir, le logement doit devenir votre résidence principale et vos revenus ne doivent pas dépasser un montant maximum. Ce dispositif s’adresse exclusivement aux primo-accédants sauf exceptions type invalidité grave, catastrophe naturelle ou technologique ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive la résidence principale précédente.
Ce prêt à taux zéro peut financer jusqu’à 40% du projet immobilier dans le neuf dans certaines zones (Abis, A et B1), et jusqu’à 20% dans les autres (B2 et C).
Dans l’ancien, le PTZ pourra être accordé à condition d’effectuer des travaux à hauteur de 25% minimum du coût total de l’opération. A noter aussi que les travaux d’amélioration devront permettre d’atteindre un niveau de performance énergétique et d’émission de gaz à effet de serre minimal ; en pratique cela exclut les étiquettes énergies F et G. L’ensemble des travaux devront être justifiés auprès de la banque : les devis devront être présentés lors de la demande du prêt, puis les factures attestant du bon achèvement des travaux devront être remises à la banque pour prouver le bon respect des conditions du PTZ. Aussi à noter d’un délai est imposé à l’obtention du prêt : le(s) propriétaire(s) ont l’obligation d’effectuer lesdits travaux sous un délai de trois ans.
Le Prêt Accession Sociale (PAS)
Le prêt d'accession sociale (PAS) est une aide supplémentaire pour devenir propriétaire de sa résidence principale (achat ou construction) ou pour y réaliser des travaux. Pour y prétendre des conditions de revenus sont à respecter : ces derniers ne doivent pas dépasser un plafond fixé selon la localisation du logement et le nombre de personnes y habitant. Il doit servir à devenir propriétaire de sa résidence principale (en l'achetant ou en la faisant construire) ou à y réaliser des travaux. Le Prêt Accession Sociale peut financer la totalité d’une opération immobilière, toutefois il ne peut pas financer les frais suivants : frais de notaire, frais d’instruction du dossier bancaire, ainsi que les éventuels frais d’achat des meubles pour meubler le logement. Ce prêt ne peut pas être complété par un prêt immobilier « classique », cependant il peut tout à fait être complété par les prêts ou éléments suivants :
- Apport personnel
- Prêt à taux zéro (PTZ)
- Eco-prêt à taux zéro
- Prêt d’épargne logement
- Prêt à taux fixe inférieur ou égal à celui d’un prêt consenti en complément d’un compte épargne logement
- Prêt Action logement
- Complément de prêt accordé aux Français rapatriés d’outre-mer titulaires d’indemnisation
- Prêt-relais dans l’attente de la vente du précédent logement
Le Prêt Conventionné
Le prêt conventionné est destiné aux propriétaires qui souhaitent effectuer des travaux dans leur résidence principale ou à toute personne qui souhaite devenir propriétaire de sa résidence principale (en l'achetant ou en la faisant construire). Il est accordé sans conditions de ressources. Le taux d'intérêt du prêt est plafonné, il peut être à taux variable ou à taux fixe et varie selon les différents organismes financiers le proposant (accord avec l’Etat). Comme pour le Prêt Accession Sociale, le prêt conventionné permet de financer la quasi-totalité de l’opération à l’exception des frais de notaires, des frais de dossier, et l’achat d’éventuels meubles. La durée du prêt conventionné, comme pour le PAS, varie entre 5 et 30 ans : elle peut être réduite ou bien allongée si besoin sans jamais dépasser la durée maximale de 35 ans.
Actuellement le taux variable est plafonné à 2,75%, et concernant le taux fixe est plafonné entre 2,45% et 2,75% selon la durée du prêt.
Le Prêt Action Logement (PAL)
À l’inverse des autres prêts cités précédemment le prêt action logement a la particularité de ne pas être accordé par une banque. Les organismes proposant ce prêt sont les suivants :
- Action logement, qui propose des prêts immobiliers à taux réduit pour financer une résidence principale (achat ou construction), en complément d’un prêt « principal » ou bien d’autres prêts « complémentaires » (caisse de retraite ou mutuelle, collectivité territoriale, employeur…)
- Les collectivités territoriales qui peuvent accorder des prêts pour la construction ou l’achat d’un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux
- Les caisses de retraite complémentaire et des mutuelles peuvent aussi accorder des prêts pour la construction ou l’achat d’un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux. Les conditions pour obtenir ces prêts varient selon l’organisme concerné.
- La fonction publique offre aussi cette possibilité puisque ce type de prêt peut être accordé, en complément d’un prêt conventionné ou d’un prêt d’accession sociale et sous certaines conditions de revenus, aux agents titulaires de la fonction publique de l’Etat et aux personnes des départements et des communes.
Actuellement plafonné à 0,5%, le taux d’intérêt de ce prêt va passer à 1,5% à partir du 1er mars 2023 et cela sur une durée pouvant aller de 5 à 30 ans.
En résumé, que vous soyez à la recherche de votre résidence principale, ou bien d’un investissement locatif : OUI il est possible d’investir en immobilier sans apport, à condition de bien anticiper votre projet. Comme nous venons de le voir il existe une multitude de solutions pour optimiser son enveloppe budgétaire et plusieurs effets de leviers peuvent être utilisés au travers des différents modes d’investissement immobiliers.
Et dans le cadre du financement de votre résidence principale plusieurs aides peuvent vous être accordées selon votre situation. Toutefois, peu importe la nature de votre projet immobilier : la première étape décisive reste la constitution d’un bon dossier bancaire pour mettre toutes les chances de négociations de votre côté.
L’optimisation de son patrimoine avant de se lancer dans un nouveau projet est donc à anticiper, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel comme nos chefs de projets patrimoniaux pour y parvenir !
À propos de l'auteur
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