Comment investir dans l’immobilier en 2024 ?

Les différents moyens d’investir dans l’immobilier

Bien trop souvent, nous abordons l’immobilier comme un marché unique, sans spécificités. Pourtant, outre les mètres carrés et l’emplacement, il existe de nombreuses manières d’investir dans l'immobilier, et de nombreux paramètres pour réussir votre stratégie.

D’autre part, l’immobilier est le seul actif que vous pouvez acquérir à crédit. Financer votre investissement avec de l’argent que vous n’avez pas est tout de même un point non négligeable pour percevoir plus de rendement !

Voici quelques grandes familles qu’il faut distinguer dans ce domaine de placement immense. Car il n’y a pas un seul immobilier, mais des dizaines, chacun ayant des spécificités à maîtriser.

L’immobilier de jouissance

Tous ces biens n’ont pas vocation à vous enrichir. Ils représentent avant tout le bonheur d’y être et l’aspect affectif.

À noter que la résidence principale vous permet de préparer la baisse de revenus à la retraite. Lorsque vous n’avez plus de mensualité de crédit sur votre maison, cela veut dire que vous avez éliminé la première charge d’un foyer : ce n’est pas rien tout de même.

L’immobilier locatif

Bien évidemment, le terme d’immobilier locatif est très large. Nous pouvons y loger plusieurs types de location :

• Neuf ou ancien,
• Nue ou meublée,
• Nuitée ou annuel voire saisonnier,
• Résidentiel ou tertiaire,
• Location simple ou colocation,
• Résidence services ou « classique »,
• Avec loi de défiscalisation ou sans,
• À crédit ou au comptant.

Allez, je m’arrête là ! Vous comprendrez aisément que l’offre locative immobilière est pléthorique. Il vous faut maîtriser les tenants et aboutissants en amont de votre achat pour éviter les déconvenues.

Chez Netinvestissement, nous voyons malheureusement beaucoup d’investissements réalisés sans analyse fiscale en amont. La déclaration des revenus est par conséquent difficile à appréhender, et réservant des « mauvaises surprises » par la suite.

L’immobilier pierre-papier

Attention, toutes les SCPI ne se valent pas et n’ont pas le même patrimoine immobilier. Déjà, le marché se compose de plus de 200 SCPI, et chacune a une stratégie d’investissement propre. Certes, historiquement, les SCPI sont de nature à investir dans des bureaux. Les plus anciennes sont majoritairement sur ce secteur d’activité. Désormais, et ce depuis déjà une quinzaine d’années, nombre d’entre elles se sont spécialisées dans d’autres domaines, tels que l’hôtellerie, la santé, la logistique et surtout le commerce. De plus en plus, elles se diversifient même, allant jusqu’à s’étendre sur plusieurs secteurs à la fois. Il s’agit des SCPI diversifiées.

Détail de taille : vous pouvez acheter des parts de SCPI à partir de quelques centaines d’euros. Sachant que l’immobilier est par nature peu accessible, c’est loin d’être négligeable !

Ceci d’autant plus que vous avez la possibilité d’investir à crédit sur des parts de SCPI. Profiter de l’effet de levier crédit est à considérer pour optimiser vos investissements et vous constituer un capital sur le long terme.

D’autre part, une dernière modalité d’investissement vous est offerte par certaines sociétés de gestion : le versement périodique. Tout comme votre assurance-vie, vous pouvez verser tous les mois / trimestres / semestres une somme (à partir de 50€/mois) pour acquérir de l’immobilier. C’est une alternative au financement bancaire afin d’établir au fil de l’eau un patrimoine immobilier diversifié.

Nous parlions de démocratisation un peu plus haut : toutes ces solutions d’épargne forment la preuve que les SCPI sont un placement à envisager dans votre portefeuille.

L’immobilier d’entreprise

En lien avec les SCPI, l’immobilier d’entreprise ne doit pas être négligé. Là où l’on pense l’immobilier seulement via le résidentiel, le tertiaire présente aussi de belles opportunités.

Alors oui, s’offrir un immeuble de 10 000m2 en plein Paris nécessite sûrement de passer via la pierre-papier pour mutualiser les fonds. Si l’immobilier de bureaux doit se faire de manière sélective, il peut comprendre de plus petites surfaces. Nous pensons par exemple au coworking, qui s’est bien développé ces dernières années en France.

Le fait de détenir des commerces est diversifiant et plus accessible. Inutile de vous préciser que le locataire est ici primordial. Certains secteurs, comme le textile, souffrent du e-commerce. Pour le reste, l’alimentaire et les besoins essentiels (bricolage, jardinage) seront vos meilleurs alliés dans le temps.

Le crowdfunding immobilier

Solution diversifiante s’il en est, le crowdfunding immobilier est une mécanique d’investissement indirecte qui séduit de plus en plus de personnes.

À la base, il s’agit de financement participatif. Les épargnants prennent le rôle de la banque et prêtent en commun à un promoteur ou une société de marchand de biens, afin de participer à la réalisation d’un projet. Ce projet peut être de la construction, de la rénovation, de la restructuration, voire une surélévation ou un agrandissement.

En tant que créancier, l’investisseur connaît à l’avance la rémunération, généralement comprise entre 7 et 10% par an. C’est cette performance qui a permis à des plateformes de crowdfunding de se faire une place dans les portefeuilles des foyers français.

Ce rendement n’est pas le seul avantage. Les projets portés sont de courtes durées, entre un an et trois ans. Là aussi, des solutions de placements à court terme comme celle-ci ne courent pas les rues.

En crowdfunding, veillez à sélectionner consciencieusement votre plateforme. Ce sera à elle de choisir les projets proposés et les entreprises qui devront vous rembourser. Il est important de ne pas la considérer comme un simple intermédiaire. Elle doit apporter son expertise dans sa sélection et dans la notation des projets. Cela vous permettra d’y voir plus clair sur les risques encourus.

Chez Netinvestissement, nous avons fait le choix de trier en amont les projets pour nos clients. Car le crowdfunding immobilier comporte des risques, et notre rôle est de les maîtriser au maximum.

Comment défiscaliser grâce à l’immobilier ?

L’une des familles de placements immobiliers les plus plébiscitées reste l’immobilier défiscalisant. La France en a fait une particularité nationale depuis des décennies, les lois fiscales se succédant les unes après les autres : De Robien, Borloo, Scellier ou Pinel désormais.

Ces dispositifs répondent à un principe simple et utile : construire des logements neufs alors que la population augmente et que les foyers ont du mal à se loger. Ceci est d’autant plus vrai que les villes sont grandes. Ce sont finalement les métropoles qui regroupent le plus d’emplois, concentrant les plus fortes tensions locatives.

Ce constat impose alors aux gouvernements successifs d’inciter les Français à investir dans la construction de logements. Comment ? Grâce à des lois ciblées sur les besoins nationaux… en contrepartie d’avantages fiscaux.

Nous pouvons citer plusieurs dispositifs actuellement.

Le Pinel

Eh oui ! Depuis de nombreuses années, la loi Pinel connaît un succès important. Désormais, elle est recentrée sur une norme de consommation d’énergie, la RE 2020. Etant donné les enjeux climatiques actuel, outre le besoin en quantité de logements, il faut aussi que ces biens soient les plus vertueux possibles.

Vous devez en effet conserver et soumettre en location votre investissement Pinel pendant 6 ans minimum, au risque de restituer l’économie d’impôt accordée (ou 9 ans pour un engagement de cette durée, etc…). Cela peut représenter jusqu’à 52 500€ de réduction d’impôt sur le revenu pendant 12 ans tout de même. Voire 63 000€ avec le Pinel + ! C’est toujours mieux d’orienter cette somme vers un patrimoine immobilier plutôt que de le verser aux impôts.

Sur un plan pratico-pratique, investir sous ce dispositif est plus complexe qu’il n’y paraît. L’emplacement est bien sûr important, et personne ne peut vous dire le contraire. A ce titre, nous privilégions les métropoles avec une démographie étendue.

D’autre part, nous ne mettrons jamais assez l’accent sur celui qui construit votre résidence : le promoteur. Tous ne se valent pas ! Depuis plus de 15 ans, notre expérience nous oriente vers des promoteurs répondant à ces critères :

• Solidité financière,
• Résidences avec peu de lots pour une gestion simplifiée,
• Avoir quelques appartements avec des propriétaires occupants.

D’autre part, voici ce que vous ne devez surtout pas faire si vous investissez en Pinel :

• Choisir le dernier logement de la résidence : c’est souvent le moins bien placé, le plus petit, etc…. Normal, les autres n’en ont pas voulu !
• Accepter une offre promotionnelle du genre « 5 000€ de réduction sur votre T2 ! ». Si c’est le pire appartement, soyez sûr(e) que vous perdrez beaucoup plus à la revente !
• Acheter un bien via un « defiscalisateur » qui vous promet le 0€ d’impôt. Cela veut tout simplement dire que vous perdez une partie de votre réduction car elle ne peut pas aller au-delà du 0, contrairement à un crédit d’impôt. Il est important de bien doser votre investissement en fonction de votre fiscalité pour en profiter à 1400% et optimiser l’efficacité fiscale.

Pour des informations fiables sur le sujet, rendez-vous sur le site gouvernemental.

Le déficit foncier

Le déficit foncier n’est pas une loi ou un dispositif, mais un principe très simple. Autrement dit, concernant votre investissement immobilier locatif, la part des charges supérieure à vos revenus fonciers peut être déduite de votre revenu global… Ce qui vous permet de réduire votre impôt ! Cela peut impliquer des travaux, des charges d’entretien, tout comme les intérêts du crédit (et l’assurance d’ailleurs !) ou les charges de copropriété. La somme de tout cela vient en déduction des loyers perçus.

Dans l’hypothèse où ces charges sont supérieures aux loyers perçus, vous pourrez déduire directement sur vos revenus globaux (salaires, pensions, etc..) dans une limite de 10 700€ / an.

En résumé, l’économie d’impôt s’applique d’abord sur les revenus fonciers, puis sur les revenus globaux. La durée dépend bien évidemment du montant des charges.

Les foyers fiscalisés à la TMI (Tranche Marginale d’Imposition) de 30% minimum sont plus particulièrement intéressés bien sûr.

La loi Malraux

Le Malraux est une loi de défiscalisation « dérivée » du principe de déficit foncier. Ici, seuls les travaux sont concernés. Lors d’un investissement immobilier en loi Malraux, vous profitez d’une réduction de 30% du montant des travaux réalisés (selon certains critères, sinon 22%), qu’il s’agisse des parties privatives comme des parties communes.

Toutefois, les contraintes de ce dispositif, relatives au caractère « remarquable » des immeubles à traiter, doit vous imposer la prudence. C’est pourquoi il est fortement recommandé, pour ce type de placement, de passer par une société. Cela vous permettra de profiter de la réduction sans stresser sur le résultat et le respect des conditions.

Le Denormandie

Le dispositif Denormandie est souvent méconnu. Pourtant, il répond à un besoin de traitement de l’impôt pour bon nombre de foyers. De plus, la rénovation de nos bâtiments est un sujet très important aux yeux de l’Etat, avec un besoin toujours pressant de réduire nos consommations d’énergie.

En effectuant un investissement immobilier Denormandie, vous pouvez acquérir un bien d’une façon plus ou moins similaire au Pinel. Mais ici, la réduction accordée en fonction de l’engagement de location n’a pas bougé :

• 12% sur 6 ans
• 18% sur 9 ans
• 21% sur 12 ans

Les conditions sont relativement les mêmes qu’avec la loi Pinel. Le mieux est que vous en preniez connaissance sur le site officiel des impôts.

Comment financer votre investissement immobilier ?

Les atouts de l’investissement immobilier à crédit

L’immobilier est le seul sous-jacent qui vous permet de bénéficier de l’effet de levier du crédit. Pour beaucoup d’entre vous, c’est le fait de passer par la banque afin qu’elle finance votre bien. Le premier avantage est donc d’investir avec de l’argent que vous n’avez pas.

Certes, mais pas seulement !

Si vous souhaitez faire un investissement à crédit, ce sera d’autant plus efficace que vous ayez une partie de « cash » non intégrée à l’achat. Cet argent pourra ainsi être investi sur des placements rentables (tant qu’à faire !).

Par exemple, lors d’un investissement Pinel, il est souvent plus judicieux de limiter l’apport. Vous pourrez alors ouvrir une assurance-vie qui vous permettra de doper le rendement de l’opération globale.

De plus, ce montage octroi une poche de disponibilité qui peut servir à l’exploitation du bien (petits travaux, charges, etc…).

Autre avantage du financement bancaire : les intérêts du crédit passent en charges fiscalement. Cela revient à les déduire des loyers, et à profiter d’une réduction d’impôt sur vos revenus locatifs. Pour un foyer à 30% de TMI et soumis aux prélèvements sociaux, c’est une économie d’impôt de 47,2% sur le prix du crédit. Donc, en étant un peu grossier, votre taux de crédit à 3% vous coûte presque 1,5% nets.

Ah, j’oubliais ! Les mensualités de l’assurance décès invalidité sont aussi déductibles. En lien avec ce constat purement financier, rappelons qu’un crédit est également un puissant moyen de transmission. S’il vous arrive le pire pendant le remboursement des mensualités, le capital restant dû est remboursé par l’assureur. Si vous étiez seul propriétaire par exemple, vos héritiers deviennent propriétaires d’un appartement sans le coût associé au crédit.

Comment emprunter pour financer votre projet immobilier ?

Concrètement, beaucoup d’entre vous sont déjà passés par un crédit pour la résidence principale. Ils sont allés voir le banquier afin d’estimer leur endettement et en déduire un prix d’achat maximal. Ce prix est calculé selon les mensualités qui découlent de plusieurs facteurs, notamment la durée du crédit. Si l’emprunt est court, vos mensualités sont plus fortes mécaniquement, et le taux est plus faible (prime de risque moins importante de la banque).

Pour financer un investissement locatif, la première étape est de trouver le bien. Nous l’avons vu, il y a moulte manière d’investir dans de l’immobilier locatif. Ici, la banque a surtout besoin de connaître les tenants et aboutissants de votre projet, en amont de son accord de prêt. S’agit-il de défiscalisation ? De location meublée LMNP ou nue ? De location courte durée, annuelle ? etc…

Veillez à vous faire accompagner dans votre projet pour le définir au mieux, et faciliter les négociations avec la banque.

À propos de l'auteur

Pierre-Laurent Sartres, Conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Après l’obtention d’une Licence et d’un diplôme d’Etat, Pierre-Laurent a obtenu l’ensemble des accréditations pour exercer le métier de conseiller en gestion de patrimoine en 2015 : MIOBSP, MIA et CIF. Il intègre alors un réseau national indépendant de conseil en investissement la même année.

D’origine aveyronnaise, Pierre-Laurent a vu dans ce métier une formidable opportunité professionnelle aux vues des enjeux de demain.

Pendant 4 ans, il a fait de la culture financière son cheval de bataille en proposant des conférences, des réunions ou animer des débats à travers son activité de conseil. Souhaitant évoluer dans une structure plus importante il décide de rejoindre netinvestissement mi-2019 fort de sa volonté farouche de proposer une offre produit globale, qualitative et disruptive.

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