1. Le marché de l’investissement immobilier est dominé par 4 types d’acteurs
Les promoteurs immobiliers
Les promoteurs immobiliers sont des professionnels qui construisent les logements neufs. Mais du coup les biens qu’ils vous proposent manquent parfois d’objectivité : ce sont les leurs, issus de leurs stocks. Si le promoteur possède une force de vente en interne, ce sera avec elle que vous serez en contact.
Pour les rémunérer sans que vous n’ayez à faire un chèque en plus de l’achat de votre bien, les promoteurs intègrent une commission dans le prix de vente du bien qui revient au commercial en charge de votre dossier. Cette marge commerciale s’ajoute au coût de la construction en elle-même, aux marges d’ingénierie ainsi qu’à la marge industrielle du promoteur qui lui permet de gagner sa vie.
Ces pourcentages supplémentaires de commission ne sont jamais rendus publics, vous ne le connaitrez donc pas. Nous pouvons considérer qu’il y a ainsi un manque de transparence, même involontaire, envers les acheteurs.
Les conseillers en gestion de patrimoine
Les conseillers en gestion de patrimoine (CGP) vous permettent de mieux gérer vos placements, qu’ils soient financiers ou immobiliers. Mais la plupart d’entre eux sont spécialisés dans les placements financiers ce qui peut s’avérer être une lacune dans leur savoir-faire au niveau des placements immobiliers.
Comme pour le commercial interne aux forces de vente du promoteur, la commission du conseiller en gestion de patrimoine est intégrée dans le prix de vente du promoteur, ce qui fait qu’en tant qu’acheteur, vous ne connaitrez jamais la rémunération de l’intermédiaire par lequel vous passez si celui-ci ne vous la présente pas.
Il faut tout de même noter que la grande majorité de ces professionnels respecte une éthique importante et qu’ils travaillent dans le but d’aider leur client. Pour autant, le système de rémunération reste encore peu transparent pour l’investisseur que vous êtes.
Les gros réseaux de distribution
Ces établissements sont à l’origine des « Robien de la colère » et autres scandales dans le secteur de l’immobilier neuf du début des années 2000. Leur unique objectif est encore aujourd’hui de vendre, et ce avec un maximum de commission pour eux sans se soucier toujours de l’intérêt réel de l’épargnant.
La valeur de leur commission est évidemment secrète puisque intégrée dans le prix de vente du bien neuf, mais en réalité, elle avoisine généralement les 12% TTC du prix du bien !
Ces grands réseaux de distribution bénéficient d’exclusivités sur certains programmes immobiliers, ce qui leur assure une commission importante. Ils vous vendent donc en priorité ces biens-là, et ce même s’ils sont loin de chez vous et dans des endroits où la rentabilité locative (et la revente) n’est pas forcément assurée.
Ils n’assurent de plus aucun accompagnement, ni conseil, ni suivi dans les démarches d’achat de leurs clients. Ce manque de transparence, clairement entretenu par ces grands réseaux de distribution, permet d’éviter que l’investisseur que vous êtes puisse évaluer le rapport coût/prestations de ces professionnels ; qui ne peuvent justifier, bien évidemment, en rien ces sur-commissionnements élevés.
Les portails et sites internet immobiliers
En utilisant ce canal de vente vous assumez la responsabilité de devoir effectuer votre investissement immobilier seul. En contrepartie, vous accéder par ce biais à une large proposition de biens, la majorité des promoteurs proposant leurs biens sur ces sites.
Les stocks sont généralement à jour, ce qui vous permet d’éviter des déconvenues. Cependant, le mode de fonctionnement de ces nouveaux acteurs 100% digitaux fait que lorsque vous leur laissez vos coordonnées, vous prenez le risque qu’ils revendent votre contact aux promoteurs concernés.
Vous pouvez vous retrouver à subir donc par la suite de nombreux appels de commerciaux de ces derniers. Là encore, aucune communication obligatoire sur les relations commerciales entre promoteurs et plateformes n’existe. Vous ne savez donc jamais qui gagne quoi et combien.
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2. Patrimoine Store : une nouvelle philosophie
Chez Patrimoine Store, nous avons voulu assembler les points forts de chaque acteur tout en nous délestant des pratiques peu éthiques. Nous sommes là en tant que conseillers et nous mettons notre client et ses volontés au cœur de nos préoccupations. Nous souhaitons devenir comme « l’avocat » de nos acheteurs dans le cadre de leur investissement, pas au sens légal du terme, mais dans l’esprit. Nous défendons les intérêts de nos clients auprès de tous les prestataires et intermédiaires concernés par ce type d’opération d’investissement.
Nous avons donc entièrement revu notre système de rémunération. Il ne repose plus sur le principe d’honoraires ou commissions intégrés dans le prix de vente et le coût de notre prestation de services n’atteint pas des valeurs improbables. Au-delà de cette transparence, nous laissons également le choix à nos clients de la valeur de notre rémunération, via deux offres. Patrimoine Store est là en tant qu’ambassadeur de votre projet immobilier.
Les 3 principaux acteurs du marché (nous ne parlons pas des portails immobiliers ici) ont le même mode de fonctionnement. Ils vous rencontrent pour établir une étude patrimoniale plus ou moins poussée puis vous proposent un bien parmi un choix restreint qu’ils ont à leur disposition dans leurs stocks et selon les conditions de leurs partenariats. Si ce bien vous convient, vous vous occupez alors de votre côté de toutes les démarches de financement et des contraintes administratives. Vous retrouvez votre vendeur lors du rendez-vous chez le notaire pour la signature de l’acte notarié. Vous devenez alors propriétaire.
Comme vous avez dû commencer à le comprendre en lisant ce guide, c’est en payant votre bien que vous avez aussi rémunéré votre vendeur. A combien se monte cette rémunération ? Vous n’avez aucun moyen de le savoir puisqu’elle est intégrée dans le prix d’achat du bien en surplus du prix du foncier et des travaux et qu’elle est totalement « opaque » pour vous. Cette commission vendeur peut représenter jusqu’à 12% du prix du bien ce qui fait 24 000€ pour un bien de 200 000€ !
Suite à l’acte notarial que vous avez signé, le bien neuf est vôtre. Il vous incombe désormais de gérer les appels de fonds du promoteur et leurs déblocages successifs par votre banque, puis la livraison du bien, avec son lot de difficultés, comme la levée des réserves.
Vous aurez ensuite toute la « vie » de ce bien en votre possession à gérer et administrer. Je pense notamment aux assemblées de copropriétaires, aux potentielles estimations, aux changements de gestionnaire si nécessaire etc. Vous pouvez vous retrouver livré à vous-même et aux seuls conseils que vous pouvez trouver sur internet, qui ne sont pas toujours fiables.
Chez Patrimoine Store, nous avons fait le choix de revoir entièrement l’accompagnement proposé et la méthode de rémunération. Notre maître mot, qui correspond à l’air du temps, est l’adaptabilité. Adaptabilité à vos attentes et à vos besoins mais également aux nouvelles pratiques commerciales tournées plutôt vers le service que vers le produit. Patrimoine Store se veut le premier acteur du secteur à vous offrir le meilleur des deux : un bon produit avec de bons services !
Pour cela, nous attribuons à chaque client un coach patrimonial qui lui est dédié. Il saura s’adapter et se rendre disponible selon votre emploi du temps et autres contraintes que vous pouvez avoir. C’est pour cela que nous vous proposons plusieurs moyens de rendez-vous : téléphone, visio-conférence ou e-mail.
En plus de cela, un espace client en ligne, personnel, confidentiel et accessible 24/24h est mis à disposition. Vous pouvez y retrouver un tchat pour nous poser toutes vos questions ainsi que tous les documents liés à votre investissement : plus besoin de constituer des classeurs de documents chez soi !
Pour être sûrs de vous garantir l’accompagnement qui vous correspond, nous avons besoin de vous connaitre. Mais avant d’entamer cette étape, nous devons nous assurer que les prix que nous allons vous présenter restent confidentiels. En effet, si nous mettons un point d’honneur à être 100% transparents avec vous, nous avons choisi de l’être également avec les promoteurs qui jouent le jeu, et c’est pour cela que nous leur garantissons que le prix remisé auquel vous avez accès grâce à Patrimoine Store n’est jamais diffusé sur Internet. La première étape est donc de signer notre clause de confidentialité et de laisser 250€ de caution par carte bancaire non-débitée.
Suite à cela, vous avez votre premier entretien avec votre coach dédié. Lors de celui-ci, vous réalisez ensemble votre étude patrimoniale. Celle-ci est poussée afin que votre coach soit en capacité d’appréhender parfaitement votre situation, qu’elle soit personnelle, patrimoniale ou fiscale ; ainsi que vos objectifs et votre cahier des charges. L’étude patrimoniale est la base de votre relation, des rendez-vous à venir et donc du logement qui va vous être proposé : il vous est donc conseillé d’être le plus libre possible dans vos déclarations. Les rendez-vous s’enchaineront après jusqu’à la signature de l’acte notarié.
Tout au long de ces démarches, vous pouvez profiter d’un accompagnement qui vous est adapté grâce à nos deux packs de services :
- Le pack Standard vous permet de bénéficier d’une sécurité tout en restant le principal acteur de votre investissement.
- Le pack Premium reprend comme base le pack Standard mais y ajoute de la sérénité et le confort de savoir qu’un professionnel s’assure de la réussite de votre projet.
En plus de vous accompagner pendant la réalisation de votre investissement, nous tenons à être présents pour vous jusqu’à la revente de votre bien. Sur le même principe que les packs, nous proposons deux abonnements, qui prennent effet depuis la signature de l’acte notarié et jusqu’à la revente de votre logement, le Premium vous facilitant la gestion globale de votre investissement au quotidien.
Comme je vous le disais, Patrimoine Store réinvente le mode de rémunération. En effet, au lieu d’être rémunérés par le promoteur via des honoraires ou des commissions noyés (cachés ?) dans le prix du bien, nous choisissons de vous les offrir. C’est une preuve de plus de la volonté de transparence que nous avons envers nos clients. En contrepartie, eh oui, il faut bien que nous puissions continuer de vivre pour que vous ayez accès à notre concept, vous souscrivez à l’un des deux packs de services que je vous ai présenté auparavant. Chaque pack correspond respectivement à 3,6% et 4,8% du prix du bien, un pourcentage que vous connaissez donc et que vous nous réglez directement en ayant la possibilité de l’intégrer à votre prêt bancaire. Ceci nous permet de contractualiser avec vous l’accompagnement qui vous convient afin de vous le garantir.
Cette nouvelle approche de la relation commerciale entre l’investisseur que vous êtes et votre accompagnant (nous), vous permet d’envisager une économie sur le commissionnement habituellement intégré de 50% en moyenne et surtout vous permet de savoir ce que vous payez et pourquoi vous le payez ! Notre souci est de vous assurer le meilleur ratio qualité prix, sans vous laisser penser que l’ensemble de nos services et compétences n’a pas de valeur puisque pas de coût. Cela implique une réelle relation de confiance dans le temps.
Comme vous l’avez compris, Patrimoine Store a été créée pour limiter les procédés de commissionnement « opaques » qui restent monnaie courante dans le secteur de l’investissement immobilier neuf. A fortiori dans l’univers commercial des grands réseaux de distribution qui risquent de souffrir du besoin croissant de transparence des investisseurs.
Patrimoine Store vient changer le mode de fonctionnement : nous vous proposons de confier votre projet d’investissement à des professionnels dédiés, avant et après votre achat. Nous sommes l’ambassadeur de votre projet et nous vous garantissons de mettre tous nos moyens au service de sa réussite.
N’hésitez plus et prenez rendez-vous pour échanger avec votre futur coach immobilier Patrimoine Store !
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