1. La demande locative
Il était souvent compliqué pour les particuliers de connaître la demande locative d'un lieu. Mais aujourd’hui, grâce au dispositif Pinel, vous avez un accès facilité à cette information. En effet, les zones géographiques accessibles au Pinel sont sous tension locative. Ainsi, pour savoir si le secteur géographique sur lequel vous investissez est en manque de logement, il vous suffit de vérifier s’il est en zone Pinel.
2. La population : sa taille et répartition
Il est important de vérifier la population du lieu où vous souhaitez acquérir votre bien. Il est préférable d’investir dans un secteur où vit une large population. Cela vous permet d’avoir un choix de locataires plus important. Là encore, la plupart des particuliers ne savent pas où trouver cette information. Il faut se rapprocher des services de recensement de la mairie ou interroger le site de l’INSEE.
3. La population en unité urbaine
Pour mieux comprendre ce critère, nous allons d’abord le définir. Selon l’INSEE, l'unité urbaine est une commune ou un ensemble de communes qui comporte sur son territoire une zone bâtie d'au moins 2 000 habitants, où aucune habitation n'est séparée de la plus proche de plus de 200 mètres. En outre, chaque commune concernée possède plus de la moitié de sa population dans cette zone bâtie. Autrement dit, il s’agit des zones géographiques où la population se concentre. Si vous êtes excentré de ces zones, il se peut que vous ne soyez pas sur une zone attractive.
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4. L’évolution de la démographie de la ville
C’est une donnée que beaucoup d’investisseur oublient d’analyser. Et pourtant, il s’agit d’un critère central. Une évolution démographique négative peut entraîner une pénurie de locataires. Cette situation pourrait engendrer un risque locatif sur votre investissement. Là aussi, l’INSEE ou les services de recensement de votre mairie peuvent vous amener cette information.
5. L’évolution démographique de la région
De la même manière, une démographie négative dans une région peut créer une situation de manque de demande locative sur votre investissement. Une évolution démographique en baisse est souvent le premier signe d’un appauvrissement des habitants sur l’ensemble des villes et des départements d’une région. C’est là aussi un critère important pour la pérennité de votre investissement.
6. Le taux de chômage
Le taux de chômage permet de mettre à jour des éléments importants sur la qualité de votre investissement, en commençant par observer la santé économique d’un secteur géographique. Par exemple, si vous comparez le taux de chômage entre le département de la Haute Garonne et celui de l’Hérault, vous passez de 10.7% à 14.5%, soit une augmentation de plus de 35%. Grâce à quoi, vous voyez que l’activité économique est beaucoup moins forte dans un secteur que dans l’autre. Le deuxième point important qui est mis en avant par ce comparatif est la qualité du locataire. Avec un taux de chômage plus important, vous avez statistiquement plus de chance de tomber sur quelqu’un qui n’a pas une situation d’emploi stable dans l’Hérault qu'en Haute Garonne.
7. Le dynamisme économique
Le dynamisme économique est une donnée assez large. Il y a plusieurs éléments à observer pour évaluer la santé économique d’un secteur. Le nombre de créations d’entreprises est un des premiers critères. Un nombre important de création d'entreprises va amener de nouveaux emplois et, de fait, attirer la population. A l’inverse, le pourcentage de sociétés en liquidation judiciaire ou en sauvegarde reflète une activité économique en danger. La présence de grands groupes type Airbus dans la région toulousaine, ou Dassault dans la région Bordelaise, est aussi un bon indicateur. Ces entreprises d'envergure entraînent dans leur sillage un grand nombre de sous-traitants. Leur impact économique sur un secteur géographique a des retombées sur l’ensemble des sous-traitants. On peut imaginer dès aujourd’hui que les carnets de commande déjà bien fournis d’Airbus sur les 10 prochaines années vont permettre de maintenir une forte croissance économique dans ce secteur.
8. Le PIB par habitant
Le PIB (produit intérieur brut) par habitant est un indicateur du niveau d’activité économique. Il reflète le potentiel de richesse à disposition de chaque individu. Il est bien souvent en adéquation avec la santé économique d’un secteur. Il faut cependant le nuancer et ne pas croire qu’il montre le niveau de revenu moyen sur un territoire donné. Pour cela, il faut utiliser d’autres repères.
9. La rentabilité locative
C’est un des critères sur lesquels il y a souvent une grande divergence. En effet, plusieurs méthodes se confrontent. La formule la plus souvent présentée est assez basique : les investisseurs font leur calcul à partir du montant de leur investissement et du loyer. Malheureusement, cette vision est trop réductrice. Il faut par exemple prendre en compte l’imposition créée par ce nouvel investissement, la revalorisation du bien, les éventuels travaux qui eux aussi vont avoir une forte influence sur la rentabilité locative. La rentabilité doit vraiment s'évaluer avec le maximum de critères pour être le plus juste possible.
10. Le prix moyen de l’immobilier.
Un peu à l’identique de la rentabilité locative, plusieurs approches coexistent dans le calcul du prix moyen. Nous vous rappelons qu’il doit être calculé à partir du prix du bien hors parking et hors frais de notaire. Il est ensuite à comparer par secteur au guide de valeurs vénales éditées par les notaires (aujourd’hui le seul guide officiel qui reflète les véritables valeurs des prix de l’immobilier en fonction de la zone géographique et du type de bien). Il faut dès lors vérifier que votre investissement soit bien situé dans la bonne gamme de prix.
11. La facilité de déplacement et la qualité des accès à la ville
Il s’agit là d’un point central pour la qualité de vie du territoire sur lequel vous allez investir. Plus la facilité de déplacement et la qualité d’accès à une zone urbaine sont bonnes, plus la ville sera agréable. Veillez à étudier les différentes voies d’accès par axe routier, mais également la densité du réseau des transports en commun. Plus le maillage du territoire sera excellent, plus il facilitera les déplacements dans la ville. Cela ajoute aussi au confort de vie.
12. Les atouts culturels et patrimoniaux
Il s’agit là d’un élément que peu de personnes prennent en compte. Et pourtant, les atouts culturels et patrimoniaux d’une ville influencent plusieurs domaines sur un territoire donné. Ils peuvent déjà attirer une population touristique importante qui, de fait, dope la croissance économique d’un secteur en consommant sur la ville. L’impact économique, que ce soit sur les commerçants, les restaurateurs ou les hôtels, sera important. Il s’agit aussi d'un facteur primordial concernant la qualité de vie. Une ville avec de forts atouts culturels et patrimoniaux sera plus agréable à vivre qu’un secteur pauvre dans ce domaine. Elle sera également plus attractive.
13. Le plafond Pinel
Le plafond Pinel influence plusieurs éléments. Il peut bien sûr moduler votre rentabilité locative. Il permet aussi de vous situer par rapport au marché locatif local. Ainsi, si vous investissez dans l’ancien avec des loyers plus importants que ceux du dispositif Pinel, vous risquez d'être confronté à une forte concurrence qui peut proposer une offre meilleur marché.
Pour rappel, la loi Pinel prendra fin en décembre 2024. C'est le moment où jamais d'y investir !
14. Les atouts liés à l’environnement naturel local
Il s’agit d’un critère essentiel pour la qualité de vie de vos futurs locataires. Un bel environnement naturel permet surtout au lieu de développer une forte attractivité. Ainsi, plus un secteur géographique sera naturellement attirant, plus le cadre de vie sera agréable. Des zones comme la région bordelaise en sont un bon exemple. Elle réunit à la fois les avantages d’une mégalopole, mais se trouve aussi riche en secteurs naturels (comme le Bassin d’Arcachon ou les côtes océanes). Grâce à cette proximité, la population bénéficie d'un cadre naturel attractif qui entoure la ville.
15. L’évolution du prix de l’immobilier
Trop peu souvent pris en compte, ce paramètre permet pourtant de sécuriser votre investissement. De fait, un secteur dont le prix immobilier baisse depuis plusieurs années représente un risque. Vous pourriez voir ainsi la valeur de votre patrimoine chuter au fil des années. Et même si la rentabilité locative peut être plus importante sur ses secteurs, le risque financier reste conséquent. En effet, la revalorisation de votre bien est tout aussi capitale que la rentabilité mensuelle de votre investissement.
16. La présence de secteurs sauvegardés
La présence de secteurs sauvegardés permet de valoriser les bâtiments anciens à fort caractère. Il s’agit même, le plus souvent, de quartiers entiers. Cette classification donne un cachet important à la ville. Elle détermine d'ailleurs généralement son identité. C’est, encore une fois, un élément qui améliore la qualité de vie d'une zone. Cela peut aussi être une des raisons du maintien des prix de l’immobilier.
17. La présence de lieux classés au patrimoine mondial de l’UNESCO
La classification de monuments au patrimoine mondial de l’UNESCO est un fort vecteur du développement touristique. Les retombées économiques sont énormes et influencent beaucoup de secteurs économiques. La plus importante étant bien sûr le tourisme. D'autre part, les prix de l’immobilier sont dopés par cette nomination. Ces lieux classés permettent également de garantir un entretien constant des bâtiments de la ville.
18. Le classement des villes de France où il fait bon vivre
Dans ce classement, vous trouverez une bonne analyse de plusieurs critères que nous avons pu voir précédemment. Il reflète de manière objective le ressenti des individus sur une ville bien définie. On peut d’ailleurs remarquer que les villes sur lesquelles nous vous conseillons souvent d’investir - comme Toulouse ou Bordeaux - occupent la tête de ce classement.
19. Le bassin d’emplois
Pour étudier cette donnée, il faut observer le nombre d’entreprise présentes sur le secteur, leur perspective d’évolution ainsi que leur santé économique. Il ne faut pas hésiter pour avoir ces informations à se tourner vers les chambres de commerce et d’industrie de votre secteur qui détiennent ce type d’information. Différents magasines économiques font également un point régulier sur les différents secteurs économique région par région.
20. Le part de locataire sur le secteur
La part de locataire sur un secteur géographique détermine votre future profondeur de marché. En effet plus la part de locataires est importante plus la demande locative est forte. Investir sur un secteur où la part de locataire ne serait pas assez importante peut mettre en péril la pérennité de votre investissement.
Nous avons vue au travers de ce guide que l’analyse nécessaire à un investissement immobilier est un sujet vaste et complexe. Un grand nombre de critères sont à prendre en compte et leur analyse n’est pas toujours aisée pour un novice. Nous vous invitons à confier votre projet à un conseiller en gestion de patrimoine qui pourra vous accompagner et vous apporter son expertise.
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