Préalable fondamental
Avant toute chose et avant même d’aller plus loin, je me dois de briser « le » gros sujet tabou, celui qui est le point de pivot absolu de la réussite ou de l’échec de l’atteinte de tout objectif ; qu’il s’agisse de devenir rentier ou de réussir quoique ce soit dans la vie. Il s’agit du mental et du contrôle de celui-ci.
Si vous faites partie de la trop large majorité de personnes qui disent : « je n’y arriverai jamais » ou encore « c’est trop dur » ou encore « oui mais pour lui c’est facile car… il est… ou il a…. »
En substance, si vous cherchez des excuses, vous en trouverez des tonnes pour ne PAS atteindre votre objectif et donc ne PAS devenir rentier : « oui mais pour devenir rentier il faut être riche », « pour être rentier il faut être bien né » « pour devenir rentier il faut ceci ou cela ».
En vrai, ce qu’il faut d’abord et avant tout c’est une détermination sans faille, une volonté de fer, beaucoup de travail, savoir prendre des risques, oser, ne jamais baisser les bras, se relever des échecs… Bref, tout cela est en vous et c’est donc uniquement de vous que dépend la réussite ou l’échec de votre projet.
Notre mental est donc à la fois notre plus puissant moteur, notre fusée énergétique qui peut nous faire décoller et nous amener ou l’on veut tout autant qu’il peut être notre bourreau, notre geôlier, notre plus grand frein, notre meilleure excuse. Dans les deux cas, vous êtes Maître et c’est d’ailleurs ce qu’il y a de plus difficile car il n’est pas si simple d’être maitre de son mental.
1. Qu’est-ce qu’un rentier ?
Un rentier, par définition, est une personne qui perçoit une (ou des) rente(s). C’est une personne qui vit sans travailler, donc de seules sources de revenus passifs.
Dans l’imaginaire ou le fantasme collectif, le rentier est évidemment forcément issu d’une lignée familiale de grandes fortunes industrielles ou de banquiers. En réalité, soit on nait rentier, soit on le devient !
Si vous n’êtes pas rentier de naissance, l’autre façon de le devenir réside donc par l’investissement (de votre temps, et de votre argent !) sur des placements financiers ou immobiliers afin de percevoir, à une échéance donnée, cette fameuse « rente » en dehors de toute activité professionnelle classique.
Reste la question du montant à générer pour se considérer rentier. Chacun a des besoins différents, et le montant du revenu nécessaire pour stopper toute activité professionnelle « alimentaire » ne sera pas le même.
2. Pourquoi vouloir devenir rentier ?
Être rentier, c’est en réalité toucher à la liberté absolue ! Liberté d’organiser son temps comme on le souhaite, en se dédouanant des contraintes quotidiennes traditionnelles (la fameuse rengaine : métro, boulot, dodo).
Car en réalité, devenir rentier pour passer ses journées sur Netflix laisse peu rêveur. Et sauf à être rentier de naissance (donc particulièrement très riche) pour survoler les châteaux de la Loire en hélicoptère quotidiennement avant votre déjeuner, l’intérêt consiste avant tout à vous dégager du temps pour le mettre à profit d’activités épanouissantes.
3. Bien cadrer votre projet de rente passive
Comme pour tout ce que l’on entreprend dans la vie, avoir une méthode est fondamentale. L’appliquer et la faire évoluer si besoin l’est tout autant.
Si votre objectif est de pouvoir vivre de vos rentes, vous allez donc devoir commencer par poser le cadre de ce beau projet.
La détermination de la méthode commencera donc par des éléments chiffrés factuels, binaires que nous allons voir juste après. Mais ce n’est pas tout. Il vous faudra également, si vous voulez vraiment atteindre cet objectif, établir et respecter des règles strictes et rigoureuses que vous aurez vous-même déterminées.
À ce stade, je voudrais partager avec vous l’une de mes citations préférées de Sidney Friedman :
"Tu peux tout accomplir dans la vie si tu as le courage de le rêver, l'intelligence d'en faire un projet réaliste, et la volonté de voir ce projet mené à bien."
Qu’est-ce que cela signifie ? Que si, en posant vos chiffres dans un tableau excel en prenant en compte la donnée temporelle (par exemple : « je me donne 15 ans pour atteindre cet objectif »), que vous avez déterminé une capacité d’épargne mensuelle, pris en compte vos augmentations de revenus dans le temps, accepté de faire de nombreuses concessions sur des dépenses somptuaires voire futiles, déterminé le rendement moyen nécessaire sur chacun de vos investissements pour atteindre l’objectif mais qu’au final, après quelques semaines ou quelques mois, vous arrêtez ou baissez les bras, alors vous n’arriverez pas à atteindre votre objectif.
Ce n’est donc pas tant finalement la méthode qui compte que son respect et sa stricte application disciplinée.
Faire des recherches et s'informer
La première étape de la reprogrammation de votre cerveau doit donc commencer par l’instruction. Comme dans le film « Matrix », il faut nourrir votre intellect, nourrir votre cerveau en lui injectant de nouvelles informations, de nouvelles connaissances, des connaissances qui l’aideront à construire la carte et à établir les réflexes nécessaires à l’atteinte de l’objectif : devenir rentier.
Cette nouvelle instruction va commencer par la lecture. Lisez des livres, au moins un par mois. Cela représente 12 livres par an, 120 livres tous les dix ans. Si vous n’aimez pas lire ou que vous pensez que vous n’avez pas le temps, alors optez comme je le fais pour les livres audio.
À tout problème, sa solution. Nous sommes notre seule limite.
La lecture est absolument essentielle. On apprend tout au long de sa vie et plus vous apprendrez, plus votre cerveau sera entrainé et habitué à intégrer de nouvelles informations et meilleur sera son processus d’assimilation.
Prenez conscience des risques
Il est essentiel de prendre conscience des risques attachés aux investissements réalisés, et par déduction, de l’aléa de perception qui pèse sur vos rentes.
Par définition, une rente est un revenu passif ; comprenez donc un revenu sur lequel vous n’avez pas réellement la main pour assurer son versement et/ou son montant (contrairement à une activité professionnelle salariée : vous vous levez le matin, vous gagnez votre vie).
Avec vos revenus passifs, vous êtes tributaire du bon déroulé des investissements réalisés :
- En ayant investi dans l’immobilier locatif, vous êtes dépendant(e) de votre locataire et du bon paiement de ses échéances, mais aussi des évolutions législatives et fiscales !
- En investissant dans des placements financiers, vous serez subordonné(e) aux fluctuations boursières au gré des événements géopolitiques ou évolutions macroéconomiques ;
Autant de facteurs qui peuvent influer sur votre revenu à percevoir.
Paradoxalement, si vous ne disposez pas de suffisamment de temps devant vous ou d’une épargne conséquente à investir, il va vous falloir prendre certains risques pour atteindre vos objectifs.
En synthèse, le maitre mot est toujours le même : D I V E R S I F I E Z vos placements. C’est la seule certitude de maintenir le cap.
4. Définir sa stratégie
Et votre nouvel adage devrait être : Le temps, c’est de l’argent.
Sachez que si vous vous mettiez à rêver de devenir rentier à 50 ans, cela nécessiterait 17 fois plus d’effort (notamment financier) que si vous vous preniez à 30 ans. Ce que je veux vous dire, c’est que plus l’on s’y prend tôt, plus l’effet de levier du temps est puissant. La donnée temporelle, pourtant trop souvent négligée ou inconsidérée dans l’équation, est très important pour celui ou celle qui vise la liberté financière.
Plus vous vous y prendrez tôt pour constituer le patrimoine nécessaire qui vous permettra de devenir rentier, moins l’effort financier requis sera important. Rassurez-vous, nous allons voir tout cela ensemble et dans le détail.
Nous sommes ici pour parler de rente donc de chiffres et d’argent. Pour atteindre le statut de rentier, quatre paramètres sont nécessaires :
- Paramètre 1 : J’en ai parlé juste avant, le temps dont vous disposez ou que vous fixez pour atteindre l’échéance, c’est-à-dire le moment du dénouement, le moment ou vous commencerez à profiter pleinement et complètement de votre rente
- Paramètre 2 : le montant de la rente que vous souhaitez. En effet selon que vous visez une rente de 2000 euros ou de 20.000 euros par mois pour vivre, les moyens et les actions à déployer en face ne seront pas les mêmes
- Paramètre 3 : le capital de départ dont vous disposez éventuellement et à défaut, la somme que vous pouvez épargner chaque mois pour constituer le capital nécessaire justement pour devenir rentier
- Paramètre 4 : Et enfin, la variable d’ajustement à savoir le rendement moyen nécessaire pour que cette mécanique fonctionne et permette d’atteindre l’objectif.
Sur un tableau Excel (si vous ne maitrisez pas Excel vous trouverez des centaines de vidéos gratuites sur Youtube pour vous apprendre les bases pour pouvoir utiliser le logiciel) vous rentrez donc ces chiffres : capital initial, épargne mensuelle, temps, taux de rentabilité et capital requis à échéance et vous « jouez » avec vos chiffres jusqu’à trouver l’équation qui vous convienne.
Bien évidemment, je ne saurai trop vous recommander que de télécharger sur votre téléphone une calculatrice financière qui vous permette notamment de calculer les intérêts composés, élément très important de la constitution de capital exponentiel.
5. Comment devenir rentier grâce à l'immobilier locatif ?
L’immobilier est par nature la première classe d’actifs à laquelle on pense en s’imaginant une vie de rentier.
Pour des raisons simples : une perception de revenus réguliers (au travers des loyers encaissés des locataires) et un recours (recommandé !) au crédit bancaire pour se constituer un patrimoine immobilier. Acheter donc avec de l’argent de la banque... C’est quand même beaucoup plus sympa, d’autant que dans ce cas, vous pourriez placer vos liquidités disponibles sur autre chose.
Car sauf à disposer de plusieurs centaines de milliers d’euros à investir cash, votre future vie de rentier immobilier va mécaniquement se construire au moyen de prêts accordés par les banques.
Sur le principe, tout ou partie des loyers sert à couvrir la mensualité de crédit ; et idéalement cette opération est à renouveler le plus possible sur la durée.
Gardez à l’esprit que l’immobilier est la seule raison valable pour laquelle un banquier acceptera de vous prêter de l’argent.
Utilisez donc au maximum le levier du crédit. Empruntez. Avec le niveau actuel des taux, un emprunt sur 25 ans est tout à fait pertinent car il vous permettra de multiplier vos opérations. Finalement, la création de capital par l’utilisation du levier du crédit est certainement le moyen le plus efficace de vous constituer du patrimoine puisque vous vous enrichissez avec l’argent de la banque et grâce aux loyers qui viennent partiellement ou totalement rembourser le prêt.
Reprenons ici notre facteur de temps : plus vous commencez jeune à investir de cette façon, plus tôt vous disposerez d’un capital immobilier net de remboursement de crédit qui vous servira donc à cette échéance un complément de revenu régulier.
Par investissement immobilier locatif, on entend en réalité trois grandes classes d’actifs :
Investissement immobilier locatif traditionnel en direct
C’est la manière d’investir la plus connue du grand public ; à l’instar de l’acquisition de votre résidence principale, vous achetez ici une maison, un appartement ou un immeuble destiné à la mise en location.
Ce bien peut être loué nu ou meublé à votre convenance, en fonction du cadre juridique et fiscal recherché.
Acquisition de parts de SCPI
À l’inverse de l’immobilier traditionnel en direct, l’acquisition de parts de SCPI vous permet de réaliser un investissement sans aucune contrainte de gestion, celle-ci étant intégralement confiée à une société dont c’est le métier.
L’investissement au travers de fonds SCPI vous permet de réaliser une vraie diversification de vos placements immobiliers, vous permettant notamment de cibler des secteurs difficilement accessibles en direct (immobilier tertiaire, professionnel et commercial).
Mais aussi une mutualisation importante des sommes investies, permettant de limiter d’autant le risque locatif (bête noire des investissements immobiliers).
Et de la même façon que pour l’immobilier d’habitation, le recours au crédit est possible (et fortement encouragé !).
Investissement sous le statut du LMNP
À l’instar de l’investissement en SCPI, l’investissement LMNP au travers de résidences de services (type étudiantes, médicalisées ou de tourisme) vous permettra de réaliser un investissement immobilier en vous déchargeant intégralement de la gestion de celui-ci et de bénéficier d’avantages fiscaux fortement impactant grâce notamment à l’amortissement du bien.
C’est également une façon sécurisée d’investir dans l’immobilier, vous disposez cette fois ci d’un bail commercial signé avec un gestionnaire exploitant ce qui vous apporte une bonne visibilité sur la perception des revenus à venir.
Tous ces investissements peuvent se réaliser soit en nom propre, soit par l’intermédiaire d’une Société Civile Immobilière (SCI) ; cette dernière offrant la possibilité de réaliser des montages financiers et juridiques particulièrement attractifs.
6. Comment devenir rentier grâce à la Bourse ?
Après l’immobilier, reste donc la possibilité d’investir dans la Bourse pour devenir rentier. À ce stade, cela implique de disposer d’un certain montant de liquidités à investir, nous l’avons précisé plus haut : la banque ne vous prêtera pas d’argent pour acquérir des actions de sociétés du CAC 40.
Deux stratégies peuvent alors être ciblées : capitaliser au maximum en acquérant des valeurs sous cotées (avec pour objectif de réaliser une plus-value significative lors de la revente) ou privilégier des titres qui proposent de verser un dividende stable et généreux.
Les principales enveloppes de détention :
- Assurance-vie
- Compte titres
- PEA ou PEA / PME
7. Conseils pour bien vivre de ses rentes
Diversifier ses investissements
Nous ne le dirons jamais assez, quand bien même vous pensez avoir trouvé « l’eldorado » des placements, ne mettez jamais tous vos œufs dans le même panier. Cryptomonnaie, crowdfunding, bourse évidemment, trackers, ETF, private equity… les solutions sont aussi nombreuses que les rendements potentiels peuvent varier.
Pour atteindre cet objectif de devenir rentier il faudra également forcément accepter de « prendre des risques ». Pour autant, prendre des risques ne veut pas forcément dire avoir un accident. Il vous faudra bien mesurer et comprendre le(s) risque(s) encouru(s) et les accepter. Vous n’atteindrez jamais l’indépendance financière avec des fonds euro et des livrets A, a fortiori quand ceux-ci génèrent moins que l’inflation : CQFD.
Optimiser la fiscalité de ses investissements
Dans un souci d’optimisation globale, afin de percevoir le maximum de revenus possible du capital investi, il est bien évidement indispensable de prendre en compte la fiscalité inhérente à vos investissements.
D’autant plus que, nous l’avons vu, la classe d’actifs par excellence pour devenir rentier reste l’immobilier. Et nous n’allons rien vous apprendre en vous rappelant que l’immobilier est dans l’œil du cyclone fiscal : taxes foncières, imposition des revenus fonciers au barème progressif et aux prélèvements sociaux, impôt sur la fortune actuellement uniquement dirigée vers les biens immobiliers …
Cette optimisation peut se réaliser par deux biais :
- Ne pas alourdir la fiscalité existante
En privilégiant des dispositifs type location meublée.
- Et tenter de réduire la fiscalité existante
En privilégiant des dispositifs type loi Pinel ou en optant pour le PEA par exemple.
Les erreurs à éviter
Dans les principales erreurs à éviter, nous pouvons lister :
- Ne pas être curieux
Sortez de votre « zone de confort » et luttez contre vos à priori et/ou vos croyances limitantes. Vous pensez que l’immobilier c’est nul, vous pensez que l’assurance-vie c’est bloqué, que ça ne rapporte rien ? Vous pensez qu’il est impossible de générer des loyers sans payer d’impôts ?... Eh bien attendez vous à être surpris(e). Nos croyances limitantes et nos à priori sont nos pires ennemis et ils excellent dans l’art de nous dissuader d’agir.
Soyez curieuse, soyez curieux. Prenez l’habitude, avant d’y trouver du plaisir, à aller vous challenger, à challenger vos croyances, à « ouvrir vos chakras ». La curiosité aide à voir les choses sous un autre angle, à nous remettre en question, à commencer à comprendre que la carte n’est pas le territoire ; en d’autres termes que ce que, peut-être, nous prenions comme une vérité absolue, n’est en fait que notre propre point de vue et notre propre croyance et que celle-ci peut être différente par ailleurs.
- Le piège de la résidence principale
Culturellement (on y revient) nous sommes éduqués à tout faire pour acheter et devenir propriétaire de notre résidence principale. Jusque-là, cela est une bonne chose, d’autant que les taux restent malgré tout encore bas. Mais le principal problème est que là encore, pour des raisons culturelles, on pense qu’il faut s’endetter au maximum pour pouvoir soit rembourser plus vite soit acheter plus grand. Finalement, on a eu notre prêt, mais ensuite on est limite en capacité d’épargne par ailleurs et au maximum de notre capacité d’endettement, ce qui signifie qu’il ne nous sera plus du tout possible d’emprunter pour réaliser de l’investissement immobilier. Et le piège est là.
Et pourtant, si l’on acceptait de faire évoluer nos croyances ou nos références culturelles, et que l’on avait comme objectif de devenir rentier, il serait alors beaucoup plus judicieux d’opter pour la location de sa résidence principale (d’autant qu’à surface équivalente le cout d’un loyer est bien plus intéressant que l’équivalent de ce qu’il faudrait rembourser pour acheter la même surface) et d’effectuer plusieurs investissements immobiliers locatifs simultanément.
Ce dossier spécial sur « comment devenir rentier » vous aura je l’espère apporter les fondamentaux et fait prendre conscience des ingrédients initiaux requis pour réussir. Pour la suite, il s’agira de bien vous entourer, de faire les meilleurs placements et investissements et c’est là que nous pouvons vous aider. C’est ce que nous faisons depuis plus de 15 ans.
N’oubliez pas que vous aussi pouvez atteindre l’indépendance financière si vous vous imposez une méthode stricte et rigoureuse et que vous la respectez avec soin. Vous êtes votre seule limite.
Aussi, si vous n’êtes pas un professionnel de la finance je ne saurai que trop vous conseiller que de vous faire accompagner. Les plus grands leaders, les plus grands chefs d’Etat, les plus grands sportifs, ont tous un coach, quelqu’un qu’ils payent pour les aider à atteindre leurs objectifs.
Si vous voyez le conseil et l’achat d’expertise comme un cout ou une dépense, vous aurez beaucoup plus de mal à atteindre votre objectif de devenir rentier. Si vous comprenez qu’il s’agit en fait d’un investissement alors vous êtes déjà sur le bon chemin.
À propos de l'auteur
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