D’ailleurs selon les situations de chacun, les échéances peuvent varier. Un salarié aura besoin de revenus complémentaires à son départ en retraite dans la grande majorité des cas, alors qu’un travailleur non salarié, un chef d’entreprise ou une profession libérale, peut prévoir de baisser progressivement son activité ou d’accompagner la reprise de sa société en se désengageant petit à petit.
Pour atteindre ces objectifs, vous pouvez avoir recours aussi bien à des solutions d’investissement en immobilier qu’à des placements financiers, ou mieux, mailler les deux, ce qui permet d’assurer une meilleure diversification.
Se dire que l’on souhaite pouvoir envisager un complément de revenus de 1000 Euros par mois peut être un préambule de départ. Quelles sont les solutions à privilégier ? Quel capital immédiat ou cible viser pour atteindre cet objectif ? Devez-vous envisager une solution orientée en immobilier ou en financier ? Autant de questions auxquelles nous allons répondre au travers de ce guide.
Quel capital devez-vous viser pour avoir 1000 Euros de rente mensuelle ?
Quel que soit la source de cette rente, si nous partons sur un rendement annuel moyen de 4% net de frais et d’impôt sur le revenu, il vous faudra placer un capital de 300 000 euros pour atteindre une rente de 1 000 € par mois.
En effet, un capital de 300 000 € proposant un rendement annuel de 4% procure un capital de 12 000 € par an, soit 1 000 € par mois.
Vous pouvez investir ce capital dans un bien immobilier ou des placements financiers, pour lesquels vous pourrez tirer des revenus locatifs ou bien des dividendes.
Si vous êtes toujours en phrase d’épargne, vous pouvez investir chaque mois une partie de votre épargne dans des placements financiers pour faire grossir votre capital grâce au pouvoir des intérêts composés jusqu’à atteindre le montant de capital nécessaire à la création de votre rente.
Dans le cas d’un investissement immobilier en phrase d’épargne, vous avez l’avantage de pouvoir utiliser le levier du crédit, qui vous permettra mécaniquement d’atteindre votre objectif plus rapidement, ou bien avec un effort d’épargne plus faible.
Nous pouvons détailler les différentes solutions qui peuvent être intéressantes dans pour la réalisation de cette objectif :
Solution financière : l’assurance – vie ; Solution immobilière : la LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) ; Solution Pierre – Papier : les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Solution financière : le PEAPlusieurs peuvent se mailler entre elles et il est important d’étudier celle (s) qui s’adapte (nt) le mieux à votre situation patrimoniale, tant d’un point de vue fiscal que successoral. L’objectif de complément de revenus s’inscrivant dans la durée, il convient également de bien choisir sa ou ses solutions. Il faut qu’elles soient lisibles sur les items suivants :
- La diversification qu’elles offrent, soit sur le support, soit en complément de votre patrimoine existant ;
- La performance qu’elles dégagent et les perspectives de performance que l’on peut envisager ;
- La pérennité que la solution apporte, notamment par la profondeur de marché du secteur d’activité dans lequel elle s’inscrit ou la flexibilité d’investissement qu’elle apporte.
N’hésitez pas à prendre contact avec un chef de projet patrimonial Netinvestissement, afin d’étudier votre situation patrimoniale et vos objectifs et déterminer la stratégie d’investissement la plus pertinente pour y répondre.
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Solution financière : l’assurance-vie
L’assurance-vie reste le placement préféré des Français, car elle offre un cadre juridique, fiscal et successoral unique. Elle est également simple, évolutive et flexible dans son fonctionnement et permet une diversification des supports d’investissement que vous logez à l’intérieur. En d’autres termes, nous ne le répéterons jamais assez, l’assurance-vie est un outil indispensable pour piloter votre patrimoine !
Aussi, pour que l’objectif soit atteint et pérenne, il est important de bien choisir votre contrat, de définir votre stratégie d’investissement de départ et surtout d’être bien accompagné pour faire évoluer celle-ci.
Il faut tout d’abord définir votre profil d’investisseur, c’est à dire votre sensibilité au risque et votre attente en termes de performance ; pour cela votre conseiller patrimoniale vous accompagne dans la constitution d’une allocation financière adaptée.
En cas de besoin de rentes complémentaires immédiates :
Le capital est constitué au préalable et investi dans le contrat d’assurance-vie choisi. Chaque année, il faut se servir sur les intérêts générés, de façon mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle, suivant les besoins et ce que permet le contrat.
En cas de besoin de rentes complémentaires différées :
Un contrat se met en place avec un versement initial dont le montant est variable en fonction du contrat (en général entre 1000 et 10 000 Euros). L’ensemble des contrats permettent de faire des versements mensuels programmés. Il convient donc de déterminer le montant des versements pour atteindre votre objectif en fonction de votre horizon de placement.
Au moment où le besoin en revenus complémentaires est arrivé, comme vu précédemment, il faut programmer des rachats sur les intérêts générés, de façon mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle, suivant les besoins et ce que permet le contrat. Le capital constitué reste donc intact.
Rappel du cadre fiscal qui est déterminé par la date d’ouverture du contrat :
- De l’ouverture du contrat jusqu’à huit ans : c’est le prélèvement forfaitaire unique, ou flat tax, de 30 %, comprenant 12,8% de fiscalité pure et 17,2 % de prélèvements sociaux ;
- Au-delà des huit ans : la taxation reste de 7,5 %, après un abattement de 4 600 Euros pour un célibataire et 9 200 Euros pour un couple d’intérêts débloqués par an, plus les prélèvements sociaux et jusqu'à 150 000 € de versement. Au-delà des 150 000 euros, la flat tax de 30 % s'applique également.
Donc, quand le contrat a passé les 8 ans, l’assurance – vie offre un bénéfice non négligeable au travers d’un cadre fiscal extrêmement favorable.
À noter :
Lors des rachats, vous ne racheter pas seulement les intérêts, mais une partie du capital et des intérêts. De ce fait, pour un rachat de 1 000 €, il n’y aura qu’une partie de ce rachat qui sera imposable.
En résumé, au-delà de ses vertus uniques comme support de placement, l’assurance-vie est également une excellente solution de placement ou de constitution progressive de capital. Le cadre fiscal qui s’applique après 8 ans d’existence offre un bénéfice certain, puisque dans l’optique de retirer 1 000 Euros de revenus complémentaires mensuels, il n’y aura vraisemblablement pas de fiscalité ou elle sera très douce.
À noter :
Selon les situations, notamment fiscales et professionnelles, et vos objectifs, les contrats spécifiques au projet retraite, tels que le PER, qui s’adresse à tout le monde, et les contrats retraite loi Madelin, qui s’adressent spécifiquement aux Travailleurs Non-Salariés (TNS) sont également à étudier.
Pour en savoir plus:
Contrat Madelin : la solution pour bien préparer sa retraite
Solution immobilière : la LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)
La LMNP en résidence de services est l’une des solutions d’investissement en immobilier les plus plébiscitées, car elle offre des avantages solides. En effet :
- Il n’y a aucune contrainte de gestion, puisque c’est le gestionnaire de la résidence qui s’occupe de cette partie dans les termes énoncés dans le bail ;
- Le périmètre financier de l’opération est bordé au travers de ce même bail. L’investissement est donc lisible dans le temps ;
- Il n’y a pas ou peu de fiscalité sur les revenus générés pendant une période pouvant aller jusqu’à 30 ans.
Cependant, avant d’envisager un tel investissement, il y a quelques impératifs à bien valider, tels que :
- La qualité du gestionnaire de la résidence (c’est lui qui sera le locataire et non le résident) ;
- La solidité du bail commercial (durée, charges, indexation des loyers etc.) ;
- La profondeur de marché du secteur d’activité dans lequel vous investissez (tourisme, affaire, étudiant, sénior).
Pour vous accompagner dans ce projet d’investissement, n’hésitez pas à prendre contact avec un chef de projet patrimonial Netinvestissement. En fonction de vos objectifs et de vos possibilités, il vous accompagne en toute indépendance dans l’acquisition d’un ou plusieurs biens qui vous correspondent.
En cas de besoin de rentes complémentaires immédiates :
Vous disposez d’un capital pour acquérir un ou plusieurs biens. Il faut déterminer le ou les secteurs d’activité dans lesquels investir et trouver des opportunités d’acquisition, dans le neuf ou l’ancien. La suite de la procédure est une acquisition immobilière classique.
En cas de besoin de rentes complémentaires différées :
Plus fréquent pour un achat immobilier, le recours à l’emprunt permet d’acquérir ce ou ces biens dès maintenant pour finir les remboursements à l’horizon visé. C’est pour cela qu’il faut se positionner sur un secteur d’activité avec une forte profondeur de marché, offrant des perspectives à long terme.
C’est la fiscalité lié à un investissement sous le régime LMNP qui rend cet investissement particulièrement intéressant.
En effet, en choisissant le régime des BIC réel, vous allez pouvoir déduire l’ensemble des charges supportés par cet investissement mais également déduire un amortissement comptable du bien, ce qui permettra d’obtenir un résultat comptable nul (ou quasi-nul). De ce fait, aucune imposition ne sera due (ou très faible). Le rendement visé de 4% net sera alors plus évident à atteindre.
En résumé, la gestion simplifiée, la fiscalité douce sur les loyers et la visibilité qu’elle offre sur l’opération financière font que, sur une échéance longue, un investissement en LMNP est extrêmement séduisant pour servir des rentes sur le long terme.
Solution Pierre – Papier : les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
Les SCPI, c’est la possibilité d’investir en immobilier professionnel sans contrainte de gestion. C’est-à-dire que vous investissez dans un parc immobilier professionnel diversifié et géré en vous portant acquéreur de parts de SCPI. Le gestionnaire de ce parc en assure l’acquisition, la gestion, la mise en location et le fait évoluer pour dégager une performance de gestion et rémunère les actionnaires sous forme de loyers.
Pour réaliser un investissement pérenne, il faut se constituer un portefeuille efficace, c’est-à-dire diversifié, tant :
- Sur les sociétés de gestion des différentes SCPI, qui composent le portefeuille ;
- Sur les secteurs d’activité sur lesquels elles se positionnent ;
- Et sur les zones géographiques dans lesquelles sont investis les actifs immobiliers.
Pour aller plus loin :
En cas de besoin de rentes complémentaires immédiates :
Investir un capital constitué en SCPI est relativement simple. Une fois les décisions issues de la réflexion des éléments énoncés précédemment, la souscription aux différentes SCPI se fait rapidement. Une période de carence de 3 à 6 mois est à observer avant de percevoir les loyers (délai classique pour un investissement immobilier). Ces loyers sont généralement versés trimestriellement. En cas de besoin de rentes complémentaires différées :
Dans ce cas précis, deux options s’offrent à l’investisseur :
- L’achat de parts de SCPI à crédit ;
- Ou l’achat de parts de SCPI en démembrement.
Comme pour l’achat d’un bien immobilier physique, l’achat de parts de SCPI peut se faire par le biais d’un financement bancaire.
Cette option permet de se constituer un portefeuille conséquent et diversifié rapidement. Au moment de l’achat, comme il n’y a pas de besoin en revenus complémentaires immédiats, on utilise tout ou partie de sa capacité d’emprunt pour acheter ses parts de SCPI à crédit.
Les loyers perçus couvrent totalement ou partiellement les mensualités et allègent mécaniquement l’effort d’épargne.
Seconde option en cas de besoin en revenus complémentaires différés, acheter des parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété. Comme tout actif immobilier, la Pleine Propriété des parts de SCPI est constituée de la nue-propriété + l’usufruit.
Dans le cas présent, vous investissez dans la nue-propriété des parts sur une durée déterminée et donc bien évidemment vous ne payez que la valeur de nue-propriété. Les clés de répartition entre les valeurs de nue-propriété et usufruit, ainsi que les durées de démembrement proposées varient selon les SCPI, mais en moyenne, elles se répartissent de la façon suivante :
| Valeur de la nue - Propriété | Valeur de l'Usufruit | |
|---|---|---|
| 5 ans | 80% | 20% |
| 7 ans | 75% | 25% |
| 10 ans | 70% | 30% |
| 15 ans | 60% | 40% |
| 20 ans | 50% | 50% |
Durant cette période, vous ne subissez pas la fiscalité liée aux revenus des loyers. C’est le tiers qui s’est porté acquéreur de l’usufruit, et qui perçoit les loyers, qui est logiquement fiscalisé sur les revenus fonciers générés sur la période donnée.
En résumé, les SCPI sont une solution d’investissement extrêmement intéressante pour un objectif de revenus complémentaires, qu’il soit immédiat ou différé. En effet, bien construit, un portefeuille de SCPI permet une flexibilité, une forte diversification, tout en offrant des performances intéressantes, le tout sans contrainte de gestion.
Attention simplement à la fiscalité directe des revenus issus des SCPI car il s’agit pour une très large majorité de revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
N’hésitez pas à vous rapprocher d’un chef de projet patrimonial Netinvestissement pour étudier de manière indépendante votre projet d’investissement et vos possibilités de financement.
5.Solution financière : le PEA – Plan d’épargne en actions
Le Plan d’épargne en actions est une enveloppe fiscale vous permettant d’investir sur des actions européennes (également des ETF et des OPCVM) et bénéficier d’une fiscalité attractive à la sortie.
En effet, après 5 ans d’ouverture, vous pouvez procéder à des retraits depuis votre PEA avec une absence d’impôt sur le revenu sur les plus-value. Seulement les prélèvements sociaux sont dus. En cas de retrait avant 5 ans, la clôture du plan est obligatoire et les plus-values sont imposés à la flat-tax (30%).
Si vous souhaitez percevoir une rente mensuelle, vous pouvez sélectionner plusieurs actions distribuant des dividendes à des périodes temporelles différentes. Cependant, pour réduire le risque il est préférable de sélectionner des ETF distribuant des dividendes, pour leur diversification importante.
À chaque distribution de dividendes, vous pourrez procéder à un rachat de votre capital, et de même qu’avec l’assurance-vie, le rachat ne comprendra qu’une fine partie d’intérêts imposé au taux de 17,2% (si vous investissez un capital de 150 000 €), le rachat net de votre plan sera donc très proche du rachat brut de 1 000 €.
Comme nous avons pu le voir au travers de ce guide, pour pouvoir bénéficier de revenus complémentaires de 1000 Euros par mois, que ce soit de manière immédiate ou différée, il y a de multiples solutions, aussi bien financières, qu’immobilières (physique ou papier).
Celles-ci peuvent d’ailleurs se mailler entre elles pour une meilleure diversification par exemple ou encore pour des raisons d’optimisation fiscale : Par exemple, coupler un investissement LMNP avec l’investissement sur un PEA.
Comme pour tout projet patrimonial, notamment sur des objectifs à long terme, l’idéal est d’être accompagné d’un professionnel indépendant qui vous conseille en fonction de votre situation existante. chef de projet Netinvestissement se tiennent à votre disposition pour étudier votre projet.
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