Les solutions d’ordre immobilier
La Société Civile de Placement Immobilier de rendement (SCPI)
C’est l’un des investissements les plus plébiscités par les épargnants français depuis quelques années. C’est également un sujet que nous traitons régulièrement au travers de nos différents guides, tant l’investissement en SCPI représente aujourd’hui une classe d’actifs incontournable dans la gestion de patrimoine.
Rentabilité, car l’investissement en SCPI permet de générer un rendement 3 à 4 fois supérieurs aux livrets bancaires traditionnels et aux fonds en euro des contrats d’assurance-vie.
Pourquoi ? Car un investissement en SCPI vous permet d’accéder au marché de l’immobilier tertiaire (professionnel et commercial), par nature plus rentable que l’immobilier d’habitation traditionnel.
Autre avantage : l’acquisition de parts de SCPI permet de réaliser un investissement immobilier locatif à partir de sommes plus modestes que pour un investissement immobilier traditionnel (vous pouvez acheter des parts de ces sociétés pour quelques milliers d’euros contrairement au prix d’acquisition d’un bien immobilier en direct).
C’est aussi la possibilité d’accéder à un marché immobilier difficilement accessible en direct, ou nécessitant des tickets d’entrée beaucoup plus importants.
Sécurité,du fait de la mutualisation des investissements réalisés au sein même de la SCPI. Contrairement à un investissement immobilier traditionnel, vous n’êtes pas propriétaire d’un seul immeuble avec un seul locataire (et donc un risque de 100% de déperdition en cas de mauvais payeur).
Vous détenez ici des parts d’une société qui possède un parc immobilier de plusieurs millions (voir milliards pour les plus grosses sociétés) de patrimoine immobilier, réparti partout en France et même à l’étranger, avec une pluralité de locataires et différentes typologies d’actifs (commerces, bureaux, crèches, cliniques, parking, hôtels etc.).
Le placement en SCPI est donc une parfaite réponse notamment face à l’érosion des fonds en euro, car, si le capital n’est pas garanti, les risques sont bien maitrisés.
Voir aussi :
Comment investir dans les SCPI en fonction de votre projet d’investissement ?
Vous souhaitez percevoir un complément de revenus immédiat :
Vous pouvez acheter ces parts de SCPI en pleine propriété, au moyen de votre épargne déjà constituée. Il faut compter en moyenne 3 à 6 mois avant de percevoir les premiers revenus (il s’agit du « délai de jouissance », période pendant laquelle le souscripteur ne perçoit pas de revenus).
A noter qu’il est désormais possible de réaliser de l’investissement progressif sur les parts de SCPI ! Vous pouvez donc, plutôt que d’acheter les parts en « une fois », investir progressivement. C’est une très bonne façon d’investir son épargne mensuelle, afin de se constituer un patrimoine qui génère des revenus complémentaires.
Rapprochez-vous d’un chef de projet patrimonial Netinvestissement afin d’en savoir plus sur cette nouveauté.
Vous souhaitez percevoir un complément de revenus différé :
Acquérir les parts de SCPI au travers du démembrement de propriété : le démembrement de propriété est une disposition ancestrale du Code Civil. Elle permet de « diviser » la propriété en deux droits distincts : le droit d’usufruit (comprendre le droit d’utiliser et de percevoir les éventuels revenus) et le droit de nue-propriété (qui est un droit de « propriétaire en devenir » à l’extinction de l’usufruit).
La technique consiste donc à acheter uniquement la nue-propriété de ces parts de SCPI ; vous renoncez, pendant une période convenue à l’avance, aux revenus versés par la société en contrepartie de quoi vous achetez les parts à un prix décoté.
C’est donc un excellent moyen d’investir dès aujourd’hui pour bénéficier d’un complément de revenus futurs, au jour du départ à la retraite par exemple, période à laquelle vous serez probablement moins imposé qu’en activité.
Acquérir les parts de SCPI au moyen d’un emprunt bancaire :
l’investissement en parts de SCPI peut judicieusement être optimisé par le recours au crédit bancaire, vous permettant ainsi de bénéficier d’un effet de levier conséquent compte tenu du niveau des taux d’emprunt actuels.
La stratégie consiste donc à capitaliser dès maintenant et sur les prochaines années une partie de votre épargne mensuelle (permettant de palier la différence entre loyers perçus et les mensualités de crédit) afin de vous constituer un capital au terme de l’emprunt qui servira un complément de revenus réguliers (à l’horizon « retraite » par exemple).
N’hésitez pas à vous rapprocher d’un conseiller Netinvestissement afin d’analyser les différentes options et d’opter pour la meilleure stratégie !
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Les SCPI : Qu’est-ce que c’est ?
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La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)
L’investissement en Location Meublée Non Professionnelle, et plus spécifiquement l’acquisition au sein de résidences de service gérées, prend chaque année une place de plus en plus importante auprès des épargnants.
La raison est simple, cette classe d’actifs permet de répondre à de nombreuses problématiques patrimoniales, et notamment le fait de pouvoir générer un complément de revenus réguliers, sécurisés et fiscalement optimisés!
Sécurisés car, contrairement à un investissement immobilier traditionnel, vous mettez votre bien en location directement au profit d’un exploitant (qui va gérer l’intégralité de la résidence) et non au profit du locataire particulier qui va occuper le logement.
Vous signez par conséquent un bail commercial, c’est la pierre angulaire de cet investissement : vous êtes assurés de percevoir votre loyer que votre bien soit occupé ou non puisque c’est l’exploitant qui vous le verse.
Autre avantage non négligeable : qui dit bail commercial, dit bail long terme (généralement conclu pour une durée initiale d’une dizaine d’années, et même près de 20 ans par certains gestionnaires).
Vous êtes donc assurés, dès le départ, d’une parfaite visibilité sur le déroulé de votre investissement (le bail commercial permettant également d’encadrer sur la durée la question des charges inhérentes à l’investissement).
Fiscalement optimisés car le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel est l’un des seuls placements qui permet de générer un complément de revenu peu ou pas fiscalisé, que ce soit au titre de l’impôt sur le revenu mais également des prélèvements sociaux (pour rappel au taux en vigueur de 17,2%). Effectivement, les investissements en LMNP sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non des Revenus Fonciers comme c’est le cas pour un appartement loué nu. Vous pouvez ainsi, comme n’importe quelle société commerciale, bénéficier de la pratique comptable de l’amortissement. Autrement dit, vous constatez chaque année une charge artificielle (correspondant à un % de la valeur de votre immeuble et des meubles qui le garnissent) vous permettant d’annuler tout ou partie des revenus à déclarer.
Comment investir dans les LMNP en fonction de votre projet d’investissement ?
Vous souhaitez percevoir un complément de revenus immédiat :
Il convient de privilégier un investissement « cash », au moyen de votre épargne déjà constituée, sur le marché secondaire qui est le marché de « l’ancien ».
Concrètement, vous allez acheter un bien dans une résidence de service déjà en exploitation, vous montez donc dans un train en marche, et la perception des revenus est quasi immédiate (juste le temps de passer chez le notaire). Au-delà de la perception immédiate des revenus, un investissement sur le marché secondaire présente bien d’autres avantages. Les taux de rendement espérés sont souvent bien supérieurs à ceux du marché neuf, et vous disposez surtout d’un vrai recul sur l’exploitation passée. Cela permet de contrôler des points essentiels de l’activité antérieure du gestionnaire, du taux de remplissage, des éventuels incidents etc.
Enfin, dernier point, les prix d’acquisition sont attractifs et plus accessibles que dans le neuf.
Vous souhaitez percevoir un complément de revenus différé :
De la même façon que pour la SCPI, cet investissement LMNP peut judicieusement être financé à l’aide d’un crédit bancaire si votre horizon de perception des revenus est moyen / long terme. Et dans ce cas précis vous pouvez cibler un investissement dans le neuf, en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement).
Pourquoi ? Car vous pouvez « attendre » avant de percevoir les revenus (le temps de la construction, il conviendra d’ailleurs de mettre en place un différé d’amortissement sur votre emprunt si vous avez recours au crédit bancaire) et qu’un investissement dans le neuf va vous offrir un avantage pour lequel l’ancien ne pourra jamais rivaliser : le remboursement de la TVA sur le montant de votre acquisition, soit 20% du prix de votre investissement (sous respect de certaines conditions).
Les placements financiers
Les marchés boursiers
Pour générer un complément de revenus réguliers, les investissements boursiers ne doivent pas systématiquement être mis de côté. Il convient de rappeler pour autant que ces investissements sont par nature beaucoup plus volatils que les placements d’ordre immobilier. Ils doivent donc s’envisager au cas par cas, en fonction de vote situation patrimoniale, et peuvent d’ailleurs venir judicieusement compléter un investissement en SCPI ou LMNP.
Il existe plusieurs façons d’investir sur les marchés boursiers :
Au travers de titres en direct :
la stratégie d’investissement consiste donc à construire une allocation d’actifs sur la base d’une sélection de titres bien précis, en se concentrant bien évidement sur les valeurs qui distribuent un revenu régulier : les actions et les obligations.
Pour rappel, une action correspond à une partie du capital d’une société. En tant qu’actionnaire, vous disposez d'un certain nombre de droits et notamment celui de la perception d’une partie des bénéfices au travers du versement des dividendes. A noter que la performance d’un placement actions est fonction de deux paramètres : d’une part l’évolution de sa valeur (potentiel de plus-value en cas de hausse du prix de l’action par rapport à son prix d’achat) et de l’autre le montant des dividendes versés par la société sur la durée de l’investissement.
L’obligation quant à elle est un titre de créance. Lorsque vous achetez une obligation, vous prêtez de l’argent à une société ou à un Etat (on parle alors d’obligations souveraines). Vous percevez sur la durée des intérêts (également appelés « coupons »), et au terme prévu, l’émetteur vous rembourse le capital emprunté.
Si les performances sont attractives, la volatilité est importante sur ce type de placements. Par conséquent, sauf à être un aficionado de la bourse, il est largement conseillé de confier ces investissements à un professionnel expérimenté.
Rapprochez-vous d’un conseiller Netinvestissement afin de faire le point sur votre stratégie d’investissement.
Au travers de Fonds Communs de Placement :
les Fonds Communs de Placement (FCP) sont des investissements boursiers qui présentent l’avantage d‘être plus diversifiés que les titres détenus en direct. Plutôt que de détenir une action ou obligation de telle société, vous investissez dans un portefeuille qui détient plusieurs dizaines d’actions ou obligations de sociétés / états différents. Cette mutualisation est donc une façon de mieux maitriser son risque. A noter toutefois que la plupart des FCP sont dits de « capitalisation ». Il convient donc de cibler des FCP dédiés, au reversement périodique des bénéfices aux détenteurs de parts.
Au travers de produits structurés :
Le produit structuré est une classe d’actifs particulièrement intéressante pour l’épargnant désirant investir de façon alternative sur les marchés, avec une perspective de gain attrayante et une protection conditionnelle de son capital au terme d’une certaine période (ce que vous ne pouvez retrouver dans un investissement boursier traditionnel). La stratégie d’investissement consiste à suivre l’évolution d’un sous-jacent (une action ou un indice boursier) sur une durée fixée à l’avance (généralement une dizaine d’années). En fonction des paramètres de « structuration », vous pouvez bénéficier d’un coupon (rendement) relatif à l’évolution de ce sous-jacent.
Ces produits complexes, et d’une façon générale l’investissement sur les marchés financiers, impliquent une bonne connaissance de vos moyens et objectifs, ainsi que de votre acceptation du risque et de la durée prévue.
Comment investir dans les produits structurés ?
En fonction de votre projet d'investissement, plusieurs options dans les produits structurés s'offrent à vous.
Vous souhaitez percevoir un complément de revenus immédiat :
Il convient alors de privilégier une enveloppe de détention telle que le contrat d’assurance-vie. Le contrat d’assurance-vie est un très bon outil en matière d’optimisation patrimoniale. C’est un placement liquide qui présente notamment des avantages sur le plan fiscal (à la fois pendant la détention du contrat par le souscripteur mais également au moment du décès de celui-ci). Pour autant, tous les contrats d’assurance-vie ne se valent pas sur le marché. Il est donc important de privilégier un « bon » contrat, avec une large gamme de supports, des plus prudents aux plus dynamiques, permettant l’accès à des supports différenciants (type fonds euro nouvelle génération, SCPI, produits structurés etc.) et par conséquent la mise en place d’une allocation pertinente et diversifiée.
A travers un contrat d’assurance-vie, vous pouvez mettre en place une stratégie souple en matière de complément de revenus réguliers avec un mécanisme de rachats partiels programmés.
Concernant la fiscalité applicable à ces rachats, elle va dépendre de l’ancienneté de votre contrat et de la date à laquelle vous avez réalisé des versements. Quoi qu’il en soit, gardez à l’esprit que l’assurance-vie est l’un des contrats les plus optimisés d’un point de vue fiscal (et ce, même avant 8 ans de détention).
Vous souhaitez percevoir un complément de revenus différé :
vous pouvez alors vous tourner vers des enveloppes de détention différentes, comme le Plan d’Epargne en Actions (PEA) ou un Plan d’Epargne Retraite (PER).
Le PEA :comme son nom l’indique, le PEA va vous permettre d’investir sur les marchés actions, et plus spécifiquement en France et en Union Européenne. Tout comme pour le contrat d’assurance-vie, les gains et plus-values générés au sein du PEA ne sont pas imposables tant que vous ne procédez à aucun rachat (capitalisation en franchise d’imposition). Le principal avantage du PEA est la fiscalité applicable en cas de sortie après 5 ans de détention : exonération d’impôt au titre de l’impôt sur le revenu sur les plus-values (sortie en capital) mais aussi la possibilité offerte de sortie sous forme de rente viagère elle aussi intégralement exonérée au titre de l’impôt sur le revenu (seuls subsistent les prélèvements sociaux au taux en vigueur de 17,2%).
Le PER : le Plan d’Epargne Retraite est une enveloppe de capitalisation qui va vous permettre de bénéficier d’un levier fiscal à travers une réduction d’impôts (permettant ainsi de diminuer l’effort réel d’épargne à y consacrer). En effet, vous avez la possibilité, chaque année et dans le respect des plafonds fiscaux, de déduire de vos revenus imposables le montant des primes versées sur ce contrat. Le taux de la réduction d’impôt est donc proportionnel à votre Tranche Marginale d’Imposition.
La contrepartie de cet avantage fiscal est l’indisponibilité des fonds jusqu’au jour de votre départ à la retraite (hors cas spécifiques). Au jour de la cessation de votre activité professionnelle, votre contrat PER pourra être dénoué sous forme de capital et / ou rentes viagères. La rente viagère sera imposée sur la base d’une fiscalité favorable (celle des rentes viagères à titre onéreux) avec le bénéfice d’un abattement fonction de l’âge du bénéficiaire.
Les fonds de Private Equity type « Club Deal »
Terrain de chasse gardé par une poignée d’investisseurs professionnels (majoritairement institutionnels), l’investissement en Club Deal s’est largement démocratisé au fil des années et est désormais accessible aux investisseurs particuliers.
Comme son nom l’indique, investir en Club Deal c’est tout simplement se réunir avec plusieurs investisseurs afin « d’unir ses forces » et de pouvoir participer à une levée de fonds pour investir dans un ou plusieurs actifs ciblés à l’avance. C’est donc un moyen pour l’épargnant d’acquérir un bien auquel il n’aurait pas accès individuellement (compte tenu des actifs ciblés et des montants en jeu, qui peuvent atteindre plusieurs dizaines de millions d’euros).
En investissant dans un Club Deal, vous pouvez cibler différentes classes d’actifs, telles que l’immobilier, mais également un portefeuille diversifié de plusieurs Petites et Moyennes Entreprises (PME) offrant un potentiel de croissance attractif, mais aussi des fonds de commerce etc.
Il existe un grand nombre de familles de Club Deal, soyez donc vigilant quant au choix de votre investissement en fonction de votre objectif. Vous retrouvez classiquement :
- Les Club Deals de capitalisation pour lesquels le rendement n’est perçu qu’au terme de l’opération (lors de la vente du bien ou des actifs)
- Les Club Deals de distribution qui permettent d’obtenir une distribution régulière de revenus, pouvant par d’ailleurs être exonérée d’imposition (que ce soit au titre de l’impôt sur le revenu mais également des prélèvements sociaux).
Voir aussi :
Nous venons de voir à travers ce guide qu’il existe un grand nombre de solutions d’investissement vous permettant de générer un complément de revenus régulier, immédiat ou différé dans le temps.
Cette liste est bien évidemment non exhaustive, et les solutions d’investissement présentées ne sont bien évidemment pas antinomiques : le principe de base restant encore et toujours de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier.
Nous le rappelons fréquemment, mais il est primordial de prendre le temps de mettre à plat votre stratégie d’investissement en vous faisant accompagner par un professionnel du conseil patrimonial. Nos chefs de projet Netinvestissement sont à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet d’investissement, n’hésitez pas à nous contacter !
À propos de l'auteur
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