Comment fonctionne la déduction des intérêts d'emprunt Pinel ?
Simplifions-nous les choses : que ce soit du Pinel ou tout autre bien immobilier locatif en nu, la déclaration est identique. Trop souvent, les acheteurs de Pinel sont persuadés de réaliser un investissement totalement exotique fiscalement parlant. Alors que c’est juste un bien loué nu qui possède juste une réduction fiscale liée au fait que vous soutenez la construction de logement dans une zone tendue.
Les intérêts d'emprunt déductibles des revenus locatifs
Quels sont-ils ? Ce sont tout simplement les couts relatifs à votre crédit bancaire. Ces couts sont compris dans vos mensualités. Car dans un crédit, vous remboursez au fil de l’eau le capital, soit le montant demandé en financement mais également le cout du crédit soit les intérêts.
En France, nous sommes obligés lors de la contraction d’un prêt immobilier à la souscription à une assurance décès invalidité. Elle couvre les risques les plus graves comme son nom l’indique. Et si nous devons aller à l’encontre des idées reçues, finalement un crédit vous protège !
Et en plus de vous protéger, les mensualités de l’assurance sont déductibles des revenus fonciers au même titre que les intérêts d’emprunt.
Ne pas confondre revenus fonciers et revenus BIC :
Lors de l’achat sous la loi Pinel, vos loyers sont considérés comme des revenus fonciers. C’est-à-dire que vous louez le bien nu, sans meuble.
Il ne faut donc pas mélanger ces revenus avec ceux issus d’un bien loué meublé. Car les sommes reçues de ces biens sont considérées comme des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Sur un plan administratif, ce sont deux déclarations distinctes.
La déduction des intérêts d'emprunt sous le régime réel
Tout d’abord, prenons quelques secondes pour définir le régime réel. Lorsque vous déclarez des revenus fonciers, vous avez un premier choix à faire : régime réel ou micro. C’est la façon dont vous allez pouvoir diminuer le montant des loyers imposés.
Dans le régime micro, vous appliquez un abattement de 30% sur vos revenus. En somme, pour 10 000€ perçus, vous ne serez fiscalisés « que » sur 7 000€… mais c’est déjà ça me direz-vous !
Dans le régime réel, c’est plus complexe et bien souvent plus avantageux pour celles et ceux qui ont fait financer tout ou partie de leur investissement immobilier. Car vous ajouterez à vos charges déjà existantes celles relatives au crédit immobilier. Les charges mentionnées sont celles de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance du bien, etc…
Et plus votre taux d’emprunt sera haut, plus vous pourrez déduire des charges du crédit importantes. Je ne pousse pas au taux élevé, mais cela relativise ce paramètre par rapport à l’acquisition de la résidence principale.
Les conditions à respecter pour profiter de la déduction des intérêts d'emprunt
La première condition est simple, il faut faire le choix du réel et non du micro foncier. Ensuite, vous m’accorderez qu’il serait opportun que ce choix soit plus intéressant pour vous ! Et je dirais même plus, pas que sur une seule année ! Car en Pinel, vous êtes engagés pour 6 ans de déclaration de revenus fonciers a minima (durée de location minimale). Donc, c’est absolument primordial d’avoir une vision large de la fiscalité engendrée par ces revenus supplémentaires pour les traiter au mieux.
Lorsque vous choisissez le réel, sachez tout d’abord que c’est une option sur les 3 prochaines déclarations. En bref, si vous déclarez au réel en 2024, vous devrez faire de la même manière en 2025 et 2026. En lien avec ma première remarque, il ne s’agit donc pas de fonctionner sur une seule année en « one shot » pour gagner en efficacité fiscale. Sachez que passé ce délai triennal, c’est le dépôt de la déclaration 2044 (revenus fonciers) qui vous réengage chaque année.
Ensuite, ce choix du réel peut être imposé. À partir du moment où les revenus bruts de l’ensemble de vos biens immobiliers locatifs représentent plus de 15 000€, vous n’avez plus accès au micro foncier. C’est aussi le cas si vous louez un bien en Monuments Historiques par exemple.
Voici le lien de l’administration pour de plus amples détails : https://www.impots.gouv.fr/particulier/location-vide-de-meubles
Comment calculer la déduction des intérêts d'emprunt ?
Cela peut paraitre compliqué la première année, mais la déduction des intérêts d’emprunt (et de l’ADI !) est un calcul assez simple.
D’un côté, vous avez vos loyers perçus sur l’année civile. De l’autre vos charges : copropriété, assurance du bien, taxe foncière, etc… et les intérêts du dit crédit immobilier toujours pris en compte sur l’année civile de déclaration.
Donc, pour déduire vos intérêts (et l’assurance du prêt ! c’est pour que vous n’oubliez pas !), il suffit de faire une soustraction.
Comment trouver le montant des intérêts :
Lorsque vous souscrivez à un crédit immobilier, la banque vous donne votre d’amortissement. Il est souvent composé de bon nombre de feuille car il reprend toutes vos mensualités sur toute la durée du crédit.
Mais surtout, il décompose vos mensualités. Car lorsque vous remboursez 750€/mois à la banque, vous devez comprendre que ce montant se décompose en deux : le remboursement du capital emprunté et les fameux intérêts d’emprunt…. Sans oublier l’assurance décès invalidité !
Exemple de déduction des intérêts d'emprunt en loi Pinel
Et voici ce que cela peut donner. Prenons une hypothèse où vous avez 6 000€ de revenus fonciers sur l’année 2024. En face, vous avez payé des mensualités de crédit qui comprennent le remboursement du capital, les intérêts et l’ADI. Sur un an, cela revient à 5 000€ d’intérêts.
Par conséquent, même si vous avez touché 6 000€ de loyers vous ne serez fiscalisés que sur 1000€ (6 000€ - 5 000€).
Nous verrons par la suite que vos déductions ne s’arrêtent pas là. En effet, vous allez potentiellement annuler vos revenus fonciers et leur fiscalité associée : pas mal non ! pourrions-nous aller au-delà ?
Impôts : comment déclarer la déduction des intérêts d'emprunt Pinel ?
Concrètement, déclarer ses revenus fonciers et les charges associées se fait assez simplement. Encore faut-il avoir un accompagnement sur les premières années et une visibilité fiscale sur le moyen terme.
Pour détailler, si vous faites le choix du réel (et nous avons vu qu’il est pertinent au regard d’un financement bancaire), vous devrez remplir l’annexe à votre déclaration 2044. C’est le document relatif aux revenus fonciers.
Après avoir nommé votre appartement « immeuble 1 » et renseigné les coordonnées du locataire, vous allez pouvoir rentrer dans le vif du sujet financier. A ce titre, sachez que l’agence qui gèrera le bien pour vous, vous enverra un récapitulatif des entrées et sorties : loyers perçus, charges de copropriété réglées, charges de gestion, etc…
En ce qui concerne le crédit immobilier, c’est à vous d’aller piocher les informations. Et le document support sera votre offre de prêt avec le tableau d’amortissement. C’est en faisant la somme de la colonne intérêts et assurance que vous pourrez remplir la ligne 250 relative aux intérêts d’emprunt.
Enfin, vous pourrez détailler ce chiffre en mentionnant plus tard le nom de l’établissement bancaire, son adresse, etc… dans les lignes prévues à cet effet.
La particularité du dispositif Pinel :
En amont de votre déclaration, il vous faudra déclarer le Pinel. Car un achat en Pinel impose un certain cadre législatif pour profiter de la réduction associée : c’est donnant donnant. Il s’agit donc de remplir l’exemplaire 2044 EB pour annoncer (fièrement) que vous louez en Pinel. C’est lors de ce moment que vous choisissez la durée d’engagement initial : 6, 9, 12 ans.
Si vous êtes curieux, et vous l’êtes puisque vous parcourez nos guides, je vous mets l’url du lien vers ces documents : https://www.impots.gouv.fr/formulaire/2044/declaration-des-revenus-fonciers
Les autres charges déductibles des revenus locatifs
Nous l’avons vu, les charges résultantes du prêt ne sont pas les seules à être déduites de vos loyers. Voici leur nature :
- Charges de copropriété : pour le dispositif Pinel, seulement 4 à 5% des loyers
- Taxe foncière : environ un mois de loyer
- Charges de gestion locative : 7% environ des loyers
- Garanties locatives : pour se prémunir de la vacance locative, loyers impayés, etc… (4% des loyers)
- Assurance propriétaire non occupant : moins de 100€ annuels
- Travaux
Si l’on reprend l’exemple cité précédemment, il reste 1 000€ de revenus fonciers fiscalisés. Toutefois, lorsque vous déclarez ceux-ci, vous imputez d’abord les frais du crédit et ensuite les charges citées précédemment.
Donc nous pouvons estimer ces charges à 750€. Cela revient à déclarer 250€ de revenus fonciers fiscalisés. Pour un couple à une TMI (Taux Marginal d’Imposition) à 30%, et en prenant compte des prélèvements sociaux à 17,2%, le calcul de l’impôt sera au total de 118€. Si l’on estime une réduction Pinel de 4 000€, la balance est largement positive.
Le déficit foncier : véritable objectif
En début de location, vous aurez des mensualités de crédit composées majoritairement d’intérêts. Cela a pour conséquence de pouvoir annuler en totalité les revenus fonciers voire d’avoir plus de charges au total. Dans ce cas, nous parlons de déficit foncier. Il en résulte que le montant dépassant les loyers s’impute sur vos revenus globaux pour un deuxième effet kiss kool des plus agréables fiscalement parlant !
D’autre part, effectuer des travaux permet bien souvent d’atteindre également cet objectif en court de vie du bien. Donc bien s’occuper de ses actifs est aussi profitable pour vos impôts.
Finalement, déduire vos intérêts d’emprunt vous permet d’accompagner votre réduction en loi Pinel dans le bon sens. Il faut noter que cela participe à l’objectif poursuivi à la base : baisser ses impôts.
Sur le temps du Pinel, soit environ 12 ans pour simplifier, vous pourrez déclarer au réel quasiment sur l’ensemble de la période. Comme nous l’avons évoqué, cela dépendra du taux du crédit mais également de la durée du prêt.
Si l’on résonne de manière globale, il y a un prix à payer pour le crédit, mais son cout est inférieur car vous récupérer une partie du prix en réduction d’impôt (47,2% pour une TMI à 30%).
Si vous souhaitez financer votre achat Pinel ou tout autre bien loué nu, nos chefs de projets patrimoniaux se tiennent à votre disposition pour vous accompagner dans le choix du bien et les explications de la fiscalité foncière.
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