1. Qu'est-ce que la valeur d'expertise SCPI et pourquoi est-elle cruciale pour les investisseurs ?
La valeur d’expertise SCPI correspond à la valeur marchande globale des biens immobiliers détenus par la SCPI visée sur le marché. Cette valeur est donc sujette à la volatilité des marchés immobiliers au sein desquels la SCPI est investie, de ce fait elle peut être amenée à évoluer aussi bien à la hausse qu’à la baisse d’une année à l’autre et cela sans même tenir comptes des potentielles opérations immobilières type nouvelles acquisitions ou cessions d’actifs.
Une corrélation est observée entre cette « valeur d’expertise » et « gage de savoir-faire » puisque plus la valeur d’expertise de la SCPI est importante, plus la SPCI en question apparaît comme rassurante pour ses investisseurs.
Autrement dit une forte valeur d’expertise est synonyme de sécurité.
Raison pour laquelle cette notion de valeur d’expertise SCPI est cruciale pour les investisseurs. À noter tout de même que la « valeur d’expertise », aussi présentée sous forme de « capitalisation » n’est pas nécessairement synonyme de rendement.
Effectivement ce ne sont pas les plus grosses capitalisations qui sont les plus rentables, très souvent ce sont les petits actifs moins couteux qui ont une meilleur propension au rendement puisque dans ce cas de figure le rapport coût / revenus qui se traduira par le rendement sera meilleur à condition que l’actif ait été acheté au bon prix et que ce dernier profite d’une forte valeur locative. C’est pour cette raison que les professionnels de l’immobilier mettent très souvent le rendement en avant plutôt que le prix de vente puisque les investisseurs achètent un rendement avant tout.
On constate alors que la notion rendement / risque connue de tous dans le secteur financier s’applique également au monde immobilier : pas de rendement sans risque.
À noter aussi que la valeur d’expertise sert d’assiette de calcul pour fixer le prix des parts de la SCPI. Implicitement le prix des parts représente la valeur des biens de la SCPI, donc si le prix de la part est élevé, cela présume que la SCPI a investi dans des biens très côtés en surface rassurant pour tout le monde, mais cela n’est pas toujours synonyme de rendement donc si cela est un critère crucial pour vous : veillez à vérifier le taux de distribution de la société visée dans votre projet d’investissement SCPI.
2. Comment évaluer la valeur d'expertise d'une SCPI avant d'investir ?
Pour évaluer la valeur d’expertise d’une SCPI, comme pour évaluer la valeur d’un bien immobilier, il convient avant tout de connaitre les valeurs de marchés selon la localisation du bien visé ; ou de l’ensemble des biens concernés dans le cas d’une SCPI. Raison pour laquelle cette notion d’emplacement est tout aussi importante que la valeur d’expertise en elle-même puisque toutes les deux sont corrélées. Sans compter « la nature » des immeubles ainsi que leur destination, ou bien même leur caractère patrimonial historique, qui eux aussi impactent tout naturellement la valeur vénale des biens. En effet deux biens à caractéristiques équivalentes (localisation/superficie) n’auront évidemment pas les mêmes valeurs vénales s’il l’un est classé « Monument Historique » et l’autre non par exemple.
À noter que l’ensemble des informations permettant une juste appréciation des biens détenus par une SCPI sont naturellement communiquées par cette dernière notamment au travers de ses rapports annuels ; document que chaque SCPI doit impérativement communiquer à leurs investisseurs, et mettre à la disposition de ses futurs investisseurs.
Mais plutôt que de se poser la question « Comment évaluer la valeur d’expertise d’une SCPI avant d’investir ? » il serait en réalité préférable de se demander « Quelles sont les forces de cette SCPI ? » et « Pourquoi cette dernière a un intérêt pour moi, mon patrimoine, et mes objectifs patrimoniaux, plutôt qu’une autre SCPI du marché ? »
3. Le rôle de l'expert immobilier
L’expert immobilier, comme son nom l’indique, délivre au titre de son conseil une expertise immobilière. Dans le cas des SCPI, et dans le cadre de ce guide, deux types d’expert immobilier nous intéressent.
Tout d’abord celui qui va avoir la charge de calculer la valeur d’expertise de la SCPI en prenant le soin d’estimer chaque actif immobilier qu’elle détient : c’est cette première expertise qui sera en quelque sorte l’amorce du bon développement de la SCPI puisque, comme déjà expliqué, c’est cette valeur d’expertise qui permettra par la suite de définir le prix de commercialisation des parts de la SCPI.
À noter aussi que l'expert chargé d'évaluer les biens est nommé par l'Assemblée Générale de la SCPI (constituée des investisseurs). Sa candidature doit de plus être agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). Cet expert se doit donc d’être totalement indépendant, ce qui est fondamental étant donné l'importance de son travail.
Et c’est une fois l’expertise faite, et la valeur d’expertise arrêtée que le second expert immobilier entre en jeux : le conseiller en gestion de patrimoine qui lui va avoir la capacité de présenter la SCPI et donc de commercialiser les parts auprès de ses clients investisseurs. C’est à ce moment là que les questions que nous nous posions précédemment à savoir « Quelles sont les forces de cette SCPI ? » et « Pourquoi cette dernière a un intérêt pour moi, mon patrimoine, et mes objectifs patrimoniaux, plutôt qu’une autre SCPI du marché ? » se posent. Pour être en mesure d’y répondre le conseiller en gestion de patrimoine devra établir un Bilan Patrimonial de manière à avoir une vision globale à 360 degrés du patrimoine de son client en prenant le soin de distinguer le patrimoine financier de celui du patrimoine SCPI et ainsi être en mesure de proposer les bonnes solutions au travers du panel de SCPI qu’il commercialise ; si tenté que ce dernier dispose de plusieurs SCPI à la commercialisation.
Dans le cas de NETINVESTISSEMENT nous avons la chance, rappelons-le, d’être la première marketplace de solutions financières et immobilières dédiée au grand public. De ce fait notre notoriété et notre ancienneté nous donne l’accès à la plupart des SCPI existantes sur le marché.
Cette architecture ouverte nous permet d’avoir la capacité de trouver les SCPI qui seront en parfaite adéquation avec votre patrimoine et vos besoins patrimoniaux.
Nous entretenons des relations de confiance avec nos différents partenaires ce qui nous permet aussi d’offrir à nos clients toute notre expertise en matière d’évaluation, de surveillance du marché et d’analyse des tendances pour fournir à nos clients des préconisations d’investissement dans l’air du temps ; tant pour la partie financière que la partie immobilière et SCPI (communément appelé pierre papier) de notre métier.
Au même titre qu’un patrimoine financier ou immobilier, le patrimoine SCPI ou pierre papier se doit d’être diversifié mais surtout bien anticipé. Rappelons tout de même que les conditions de revente des parts de SCPI sont propres à elle-même, qu’une durée de détention minimum de 8 ans est préconisée, et qu’une fiscalité non négligeable est également à anticiper.
Donc oui : comprendre ce qu’est une valeur d’expertise est une bonne chose.
Mais cela n’est pas suffisant pour se jeter dans le grand bain de la SCPI la tête la première et les yeux fermés, à moins d’être en capacité patrimonialement et financièrement parlant de supporter une variable à la baisse. Le plus simple reste de se faire conseiller, donc si vous avez un projet d’investissement SCPI n’hésitez plus : contactez-nous, et confiez-nous votre projet d’investissement tout simplement !
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