Si l’on se concentre sur le crédit, il y a un certain nombre de critères à prendre en fonction de votre projet : le taux de financement, la banque qui prête, l’assurance, le montant des frais sont tout autant de critères à étudier. Mais celui qui semble secondaire bien trop souvent est celui de la durée du financement.
Outre le rendement, il est capital d’adapter le crédit dans le temps à la vue de ses objectifs quantifiables.
Pourquoi est-il important de bien choisir sa durée de financement en SCPI ?
Ce choix est en effet primordial à bien des égards.
Tout d’abord, pour adapter votre financement à votre objectif. En fait, là encore, il est important de savoir à quoi serviront les SCPI financées. Cela peut être pour votre future retraite, les études de vos enfants, un voyage autour du monde ! La première question reste toujours la même lorsque l’on investit : quel est le but de la démarche !
À partir de là, si le choix le plus judicieux est de financer des parts de SCPI, alors la question de la durée devient centrale. Car elle détermine d’autres composantes du crédit tels que :
- Le taux d’intérêt et donc le prix du crédit (et non son coût !)
- Le montant des mensualités
- Votre endettement après l’opération
- Votre participation financière dans le projet
Pour simplifier notre propos, nous concentrerons ce guide sur les crédits amortissables à taux fixe en mettant de côté ceux à taux variables.
Court terme ou long terme : comment choisir la durée de financement en SCPI ?
Là est la question existentielle parmi toute l’offre du marché !
Si l’on considère le crédit pour les SCPI, vous avez déjà la possibilité de passer par un crédit immobilier ET/OU un crédit à la consommation. C’est déjà une ouverture dans le choix et notamment (mais pas que!) dans la durée que vous choisirez.
Un crédit consommation peut être en effet souscrit jusqu’à 72 mois soit 6 ans. Le montant doit être inférieur à 75 000€. Alors que le crédit immobilier peut aller jusqu’à 30 ans et le montant est illimité ! Attention toutefois, lorsque nous parlons de SCPI tout comme d’immobilier locatif, la durée maximum est de 25 ans.
En moyenne, il faut savoir que la durée d’un crédit pour l’immobilier est entre 15 et 20 ans.
Court terme :
Nous définissons les crédits courts termes en dessous de 15 ans voire 12 ans. Le premier avantage est évident : vous remboursez plus vite et vous profitez des revenus issus des SCPI choisies plus rapidement. Cela vous permet aussi d’avoir un taux d’intérêt plus faible. Le crédit est donc moins cher vu qu’il génère moins d’intérêts et ce moins longtemps.
En revanche, le revers de la médaille est dans le montant des mensualités. Plus le temps de remboursement est court, plus vous devrez rembourser une somme importante chaque mois.
Prenons l’exemple d’un crédit immobilier finançant 150 000€ de SCPI sur 12 ans à un taux potentiel de 2,5%. Les mensualités seront de 1207€ (hors assurance).
Long terme :
Dans ce cas, nous verrons les crédits de 20 ans et plus. Ici, vous diminuez drastiquement vos mensualités. Cela vous permet d’optimiser votre endettement général.
Cependant, le taux d’intérêt sera évidemment supérieur. Le coût global du crédit en sera affecté. De plus, si vous cherchez ce complément de revenus, il faudra être patient en attendant le remboursement total du capital restant dû à la banque. Nous verrons par la suite que cela peut être plus flexible que l’on pense.
En reprenant l’exemple du paragraphe précédent, avec un taux de 4% sur 25 ans, vos mensualités seront de 792€ (hors assurance).
Cela représente une baisse de 35% des mensualités comparé au crédit sur 12 ans. Alors que la durée est multipliée par deux. L’écart est notamment du au taux d’intérêt supérieur.
Durée de financement en SCPI : comment choisir en fonction de vos objectifs ?
Nous venons de voir que la durée définit des avantages et des contraintes particulièrement importants : taux d’intérêt, prix du crédit, montant des mensualités, etc…
Toutefois, le plus important est la stratégie que vous établirez avec votre chef de projet patrimonial Netinvestissement. Son travail consistera, entre autres, à trouver et à vous présenter un financement adapté à vos besoins. Car le conseil est dirigé par vos projets et non par les produits si l’on considère le crédit comme un produit.
Finalement, financer des SCPI revient à financer de l’immobilier locatif en termes d’objectif. C’est la diversification naturelle de cet outil qui séduit bien souvent les clients et leur totale gestion déléguée.
Donc, si l’on considère que le but est un complément de revenus pour un événement spécial, la durée du crédit doit se caler sur cet événement. L’important est donc de définir précisément le moment où ces revenus vous seront utiles.
Donc, plus vous serez précis sur l’horizon de placement, plus le crédit sera adapté et pertinent. Si l’on parle retraite, vous pouvez avoir une idée assez précise en termes de trimestre acquis et donc restants. Pour les études de vos enfants, là aussi, vous devriez pouvoir savoir à un an près en cas de redoublement ou mieux, sauter une classe !
Choisir une durée sur un objectif plus vague ou plus orienté rend le choix de la durée plus flou. Cela peut concorder avec une recherche de rendement maximal. Ça tombe bien, c’est le sujet du prochain chapitre !
Durée de financement en SCPI : Quelle influence sur le rendement de votre investissement ?
Tout d’abord, un crédit peut favoriser et améliorer le rendement de votre opération : c’est ce que l’on appelle l’effet de levier. Plus simplement, vous investissez avec l’argent des autres, en l’occurrence celui de la banque ! Ici, deux cas de figure :
- Vous n’aviez pas la somme nécessaire disponible :
Dans ce cas, le crédit supportera toute la rentabilité sur ses épaules. Il sera opportun de considérer le taux de crédit lié à la durée engagée par rapport aux loyers générés par les SCPI.
Nous avons dit que la durée influe directement sur le taux du crédit. D’ailleurs pourquoi ? Car cela correspond à la prime de risque de la banque. Si elle récupère le capital prêté sous 12 ans, elle prend moins de risques à vous prêter que sur 25 ans (dans le cadre où votre dossier est conforme aux critères). Sur la période considérée, il peut se passer plus d’événements qui vous empêcheraient potentiellement de rembourser le capital sur un temps plus long que court.
Donc, dans ce cas de figure, la durée devra correspondre à un taux d’intérêt forcément plus faible que le rendement de vos SCPI. En fonction du contexte de taux, la durée sera calibrée selon ce principe notamment.
Attention, cette durée, si elle est courte implique des mensualités plus importantes. De ce fait, veillez à bien estimer votre capacité de participation (écart entre les entrées et les sorties des flux de l’opération) pour vous éviter des mauvaises surprises.
- Vous aviez de l’épargne disponible mais vous souhaitiez utiliser un crédit pour placer vos avoirs :
Il faudra donc placer la somme non utilisée au mieux pour profiter à plein de l’effet de levier. Car dans ce cas, vous démultiplier vos avoirs à terme. Le vrai effet de levier est là messieurs dames !
Donc, même si le prix du crédit serait supérieur à votre rendement, l’épargne placée en parallèle fera la différence… en tout cas c’est tout l’enjeu ! Bien évidemment, un taux inférieur au rendement des SCPI associé à des plus-values régulières et importantes sur votre placement sera la meilleure solution et maximisera ainsi votre rentabilité.
En d’autres termes, un levier nécessite une double force de rendement pour un maximum d’influence sur votre rentabilité. Ce n’est pas toujours possible pour l’ensemble des clients. Donc dans ce cas, c’est l’optimisation du rendement et non sa maximisation qui sera la ligne de conduite.
SCPI : quelle durée de financement pour maximiser votre rentabilité immobilière ?
Nous l’avons vu, la durée de financement est un critère essentiel… en fonction également de l’horizon de placement. Nous ne pouvons pas dissocier le temps du projet et celui de la stratégie. Et comme vous pouvez avoir le choix parmi les offres bancaires, ne vous privez pas !
Prenons un comparatif entre deux crédits : le premier de 15 ans et le second de 25 ans… et deux projets, l’un dans 15 ans et l’autre dans 25 ans avec les caractéristiques implémentées dans le tableau ci-dessous.
| Comparatif entre 2 durées de crédit | |||
|---|---|---|---|
| Durée du crédit | 15 ans | 25 ans | |
| taux | 2,80% | 3,30% | |
| 15 ans | effort d'épargne mensuel | 870,00 € | 406,00 € |
| CRD | -€ | 103 400,00 € | |
| rendement | 1,76% | 0,26% | |
| 25 ans | effort d'épargne mensuel | 370,00 € | 451,00 € |
| CRD | -€ | -€ | |
| rendement | 2,29% | 2,21% | |
Faisons simple : plus le projet est lointain et moins l’écart de rendement entre les deux durées de crédit est important.
Finalement, lorsque vous avez du temps, privilégiez un crédit long car il vous apporte plus de marge en termes d’endettement… et donc une capacité d’investissement augmentée !
Dans le cas du court terme, nous pourrions nous arrêter aux chiffres pour dire que le crédit 15 ans est plus opportun… vous en êtes surs ? Dans l’hypothèse où les emprunteurs peuvent supporter un effort de 870€/mois, alors profitons-en !
Imaginez que vous choisissez le crédit 25 ans. Votre participation mensuelle sera de 406€/mois, alors que vous pouvez aller jusqu’à 870€. Dans ce cas, vous pourriez, par exemple placer la différence soit 464€ sur un placement de type assurance vie à 3 ou 4% de rendement annuel. Au bout de 15 ans, vous aurez accumulé 105 000€… de quoi rembourser votre crédit tout en diversifiant vos investissements.
Astuce :
Lors d’un crédit immobilier, vous avez la possibilité de moduler la durée. Généralement, cette modulation est captée à plus ou moins 3 ans. Cela permet d’adapter la stratégie temporelle sans passer par un rachat ou avoir à renégocier ledit crédit.
Pourquoi faire l'acquisition de parts de SCPI à crédit ?
L’achat de parts de SCPI à crédit se fait sans apport et permet de bénéficier de l’effet de levier de la banque.
L’achat de parts de SCPI à crédit à plusieurs avantages :
- Pour rembourser son prêt, l’investisseur utilisera les loyers perçus par la société de gestion.
- Il est possible de déduire les intérêts de son emprunt de ses revenus fonciers.
- L’investisseur aura obtenu un effet de levier qui représente la différence entre le taux de rendement et le taux de financement de son investissement.
- L’investisseur aura augmenté sa surface financière au fil de l’eau au gré des remboursements des mensualités.
Nous avons vu que la durée d’un financement de SCPI engendre des conséquences plus ou moins importantes : montant des mensualités, taux d’intérêt, prix du crédit, fiscalité des revenus des SCPI, etc…
C’est pour cela que ce critère doit en premier lieu être basé sur vos projets. Pour cela, vous devez avec votre chef de projet patrimonial Netinvestissement établir un plan chronologique d’investissement marqué par des événements tels que la retraite, les études des enfants, un voyage…
Nous sommes toujours disponible chez Netinvestissement pour vous accompagner dans votre financement et l’intégrer plus globalement dans votre portefeuille pour que les placements en parallèles soient complémentaires car l’effet de levier crédit doit être maximisé avec des placements rémunérateurs par ailleurs.
À propos de l'auteur
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