1. Qu’est-ce que la SCPI de déficit foncier ?
Comment distinguer une SCPI de déficit foncier des autres SCPI ?
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), connues également sous le nom de « pierre papier », offrent de nombreux avantages. Elles permettent de diversifier les investissements d’un épargnant ou encore de créer des revenus complémentaires sans contraintes de gestion le tout dans le secteur incontestablement préféré des Français : l’immobilier. Ce placement appartient à la catégorie des Organismes de Placement Collectifs (OPC) et consiste à collecter les fonds d’investisseurs afin d’acquérir des actifs et de gérer un parc immobilier.
La distinction fondamentale des SCPI de déficit foncier est leur capacité à venir baisser l’assiette taxable et donc l’imposition de l’investisseur ! Le dispositif du déficit foncier, vous permet en effet d’imputer sur votre revenu global, la quote-part des dépenses relatives aux travaux et à l’entretien du parc immobilier détenu par la SCPI et ce dans une limite de 10 700 euros/an.
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2. Comment fonctionne la SCPI de déficit foncier ?
Les SCPI de déficit foncier font parties de la famille des SCPI fiscales. Elles ont pour objectif de venir réduire vos impôts en intégrant des charges face aux revenus fonciers générés.
Leur fonctionnement est simple, la société de gestion va acquérir des immeubles à caractère d’habitation qui nécessitent des travaux d’amélioration. Les dépenses liées à ces travaux vont venir impacter les revenus fonciers de la SCPI créant ainsi un déficit foncier sans plafonnement.
Pour vous aider à mieux comprendre le mécanisme, voici un exemple.
Exemple :
Une SCPI acquière un bâtiment ancien qu’elle va entièrement rénover et mettre en location. Le montant total des travaux est de 100 000 euros. Ceux-ci vont être étalés sur plusieurs années jusqu’à leur épuisement avec un report maximum de 10 ans. Ces travaux déductibles vont permettre de venir « gommer » tout ou partie des revenus fonciers et ainsi donc amoindrir le revenu imposable de l’investisseur.
Il est important de noter que le montant d’investissement va englober les dépenses de travaux ainsi que la valeur du bien foncier, cette somme va évoluer en fonction du nombre de parts détenues par l’investisseur (vous).
IMPORTANT : la durée de détention légale de ce type de placement est de 3 ans minimum. Vous ne pourrez en effet « sortir » (revendre) qu’à partir du 1er jour de la quatrième année à partir de laquelle vous aurez bénéficié du déficit sur votre revenu global. Il s’agit de l’article 156.3 du CGI.
Cela étant dit, il est de toute façon recommandé de conserver des parts de SCPI au moins 8 à 10 ans pour profiter pleinement de leur efficacité.
Concernant les actifs immobiliers détenus par la SCPI de déficit foncier, il s’agit de biens anciens destinés à la rénovation ou à la réparation.
Les différentes charges déductibles représentent tous les travaux à effectuer : réparations, améliorations, entretiens, agrandissements etc.
À noter que le rendement des SCPI de déficit foncier est généralement plus faible que celui des autres catégories de SCPI dites de rendement.
3. Quelle est la fiscalité de la SCPI de déficit foncier ?
Comment optimiser sa fiscalité avec la SCPI de déficit foncier ?
En fonction de votre participation dans la SCPI et de la quote-part de travaux réalisés sur l’actif immobilier, l’investisseur en SCPI de déficit foncier va réaliser une économie fiscale.
L’objectif premier de la société de gestion est d’effacer les revenus fonciers perçus par chaque associé dans un premier temps et ensuite de gommer une partie de leur revenu global.
Cas pratique et hypothétique :
Une SCPI acquière un immeuble, le pourcentage de travaux à effectuer est de 50% de la somme investie, les revenus locatifs de l’immeuble représentent un rendement moyen de 2,5%. Monsieur Dupont décide d’investir 50 000 euros sur cette SCPI de déficit foncier, il a une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) égale à 30%.
Sur les 40 000 euros investis, notre quote-part nous indique que 50% de cette somme est affectée aux travaux soit 20 000 euros de déficit foncier.
Si on lisse ce déficit sur 2 années, cela représente 10 000 euros par an à déduire du revenu de l’investisseur.
Pour une personne ayant une TMI à 30% cela signifie que 3 000 euros vont être déduit de son impôt (10 000 x 30%) et ce, sur 2 années consécutives ce qui représente 6 000 euros soit 15% du montant investi.
Le déficit foncier va également agir sur les prélèvements sociaux, liés généralement aux revenus locatifs. Le taux des prélèvements sociaux est de 17,2%, donc 10 000 x 17,2% = 1 750 euros. Sur 2 ans cela représente 3 500 euros de prélèvements sociaux en moins soit 8,6% du placement.
En résumé : Pour un investissement de 40 000 euros, l’investisseur va effacer au maximum 9 500 euros d’impôts et de prélèvements sociaux soit 23,75% du montant total placé.
Notion particulière pour les intérêts d’emprunts qui ne seront déductibles que des revenus fonciers, ils ne viendront pas en déduction du revenu global. En effet on ne peut pas générer de déficit avec les intérêts d’emprunt. En revanche ils sont entièrement déductibles des revenus fonciers de même nature.
Comment sont traitées les plus-values ?
Lors de la revente des parts de SCPI, la plus-value va correspondre à la différence entre le montant de la vente auquel il faudra déduire le montant d’acquisition. Exemple, vous revendez vos part 250 euros chacune, à l’époque vous les aviez achetés 200 euros/part, vous avez donc fait une plus-value de 50 euros. Si vous vendez 100 parts, vous aurez une plus-value totale de 5 000 euros brut.
Le taux d'imposition sur cette plus-value est de 19% (ou impôt sur le revenu pour les plus-values mobilières) + 17,2% pour les prélèvements sociaux soit 36,2% de taxation. Dans notre exemple, vous aurez une plus-value globale de 5 000 euros, et serez donc taxés à hauteur de 1 810 euros. Votre plus-value nette sera de 3 190 €.
4. Avantages et inconvénients
Comme nous l’avons vu précédemment, la SCPI de déficit foncier propose un avantage fiscal évident, compte tenu des potentielles économies réalisables. C’est la seule, où vous pouvez déduire le montant des travaux effectués par le gestionnaire de votre revenu imposable.
Elle comporte également tous les avantages liés aux SCPI comme :
- Une gestion déléguée ; c’est la société de gestion qui s’en occupe pour vous
- Un risque mutualisé notamment sur le versement des loyers via le nombre de biens détenus et la diversification des actifs représentés dans la SCPI
- Une accessibilité facile et adaptée à votre situation
- Une possibilité de revente de vos parts à tout moment sur le marché secondaire
Présentées de cette manière, les SCPI de déficit foncier cumulent les avantages et se dessinent comme un placement très intéressant.
Mais, le risque en matière d’investissement en parts de SCPI existe comme pour toute classe d’actifs et tout type de placement. Heureusement, risque ne rime pas automatiquement avec accident à partir du moment où vous prenez le temps de bien comprendre ou de bien vous faire accompagner sur votre placement.
Dès lors, il faut regarder la société de gestion qui se doit d’être proactive. La stratégie d’investissement de la SCPI est également importante et comme tout placement, la clé sera de diversifier et donc de ne pas tout concentrer sur un seul support ou une seule SCPI. Dans le monde de la finance, le maître mot sera toujours la « diversification » !
Concernant les SCPI de déficit foncier, le principal désavantage sera leur rendement, bien plus bas que leur cousine. Comptez environ 2,5% de rendement contre 5% en moyenne sur une SCPI « classique ».
Autre point non négligeable, leur capital, les SCPI de déficit foncier ont généralement un capital fixe et non un capital variable.
Au sein des SCPI il y a différents aléas. Si vous souhaitez en savoir plus et aller plus loin, je vous recommande de lire le guide Les 5 risques d’un investissement en SCPI. Pour toute question complémentaire, nos chefs de projet Netinvestissement restent à votre disposition.
5. A qui s’adresse l’investissement en SCPI de déficit foncier ?
Quels objectifs patrimoniaux sont visés ?
L’objectif patrimonial à investir dans une SCPI de déficit foncier sera en priorité l’optimisation de son imposition tout en se constituant un patrimoine immobilier et en générant des revenus complémentaires à terme.
À cela va s’ajouter les objectifs liés à l’investissement en SCPI comme la diversification du patrimoine que ce soit en pleine propriété, en démembrement ou en indivision. Cela permet, en effet, d’investir dans l’immobilier sur des montants adaptés à votre situation.
Enfin, elles peuvent également vous aider à préparer votre retraite, optimiser votre succession ou encore anticiper les études de vos enfants ! Vous l’aurez compris, la SCPI est un placement qui va répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux et qui saura s’adapter à vos besoins tout au long de votre vie. Pour vous aider dans la sélection de SCPI qui réponde à vos objectifs patrimoniaux, consultez notre top 10 des meilleures SCPI en 2023.
Comment choisir la meilleure SCPI de déficit foncier pour votre situation ?
Pour choisir la meilleure SCPI de déficit foncier vous devrez porter votre attention sur le gestionnaire, son antériorité et sa stratégie d’investissement notamment l’emplacement géographique des investissements.
Autre point, la typologie de vos revenus. Vous l’aurez compris pour optimiser une SCPI de déficit foncier il est préférable de détenir du bénéficier foncier au préalable. Si votre imposition est trop importante, ou que vous n’avez pas de revenus fonciers, il peut être intéressant de s’orienter vers d’autres typologies de placement. Un conseiller Netinvestissement se tient à votre disposition pour analyser votre fiscalité et vous orienter vers la meilleure solution.
La SCPI de déficit foncier vous aidera à optimisation votre imposition tout en obtenant des revenus complémentaires et réguliers à terme.
En fonction de votre participation dans la SCPI et de la quote-part de travaux réalisés sur l’actif immobilier, vous pourrez venir réduire votre revenu global et donc baisser votre imposition.
Néanmoins, pour optimiser la SCPI de déficit foncier il est préférable de détenir du bénéfice foncier au préalable. Il est également important de bien analyser votre imposition car il peut être plus judicieux de s’orienter vers d’autres typologies de placement comme le PER, le Malraux, le Monument Historique…
Outre tous les avantages liés à l’investissement dans une SCPI il y a également des aléas à prendre en compte. Si vous souhaitez en savoir plus et aller plus loin, je vous invite à contacter l’un de nos chefs de projet Netinvestissement.
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