Qu'est-ce qu'une SCPI à revenu mensuel ?
En préambule, prenons le temps de rappeler ce qu’est une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).
La SCPI, traditionnellement appelée « pierre papier », est une forme d’investissement dans l’immobilier locatif, plutôt professionnel et commercial, et dont la gestion est intégralement confiée à un professionnel, appelé généralement « société de gestion ».
Contrairement à un investissement immobilier traditionnel en direct, lorsque vous détenez des parts de SCPI vous déléguez intégralement la gestion de ce parc immobilier à la société de gestion.
Autre point fondamental à mettre en lumière : la très grande diversification des investissements réalisés au sein d’une seule et même SCPI. Pour les plus importantes, la capitalisation immobilière représente plusieurs milliards d’euros. Secteurs d’activités, zones géographiques, typologie des locataires … Cette mutualisation permet d’apporter une sécurité essentielle relative à la très grande mutualisation du risque lié à ce type d’investissement.
Le principe est relativement simple : la SCPI détient un parc immobilier qu’elle met en location, encaisse donc les loyers qu’elle redistribue ensuite aux porteurs de parts. Vous.
Moins d’aléas, moins de tracas. C’est la solution par excellence pour générer des revenus passifs.
La très grande majorité des SCPI reverse les loyers de façon trimestrielle. Certaines font exception, en proposant à leurs investisseurs de percevoir ce revenu tous les mois.
Les avantages d'investir dans des SCPI à revenu mensuel
Le premier avantage d’investir dans une SCPI à revenu mensuel est d’optimiser la perception des premiers revenus, compte tenu des délais de jouissance inhérents à cet investissement.
Il existe en effet une certaine inertie entre la signature du dossier de souscription et l’entrée en jouissance de votre investissement, qui varie d’une société de gestion à une autre mais se situe en moyenne entre 4 à 6 mois.
Pendant cette période, l’investissement ne produit pas de rendement. C’est le temps nécessaire à la société de gestion pour investir au mieux les sommes collectées.
Nous l’avons précisé, le règlement des loyers intervient généralement de façon trimestrielle, payé fin du mois qui suit le trimestre en question.
Prenons un exemple concret :
- Acquisition des parts en Janvier avec un délai de jouissance de 6 mois
- Entrée en jouissance des parts au 1er Juillet
- Perception du premier revenu fin Octobre au titre du troisième trimestre
Dans le cas d’une SCPI à revenu mensuel, le premier revenu à percevoir est prévu courant du mois d’Août.
Sur un rythme de croisière, la perception des revenus de façon mensuelle permet d’éviter certains décalages de trésorerie et est préférable pour certains investisseurs.
Comment choisir les meilleures SCPI à revenu mensuel pour votre portefeuille ?
Les revenus à distribution mensuelle ne sont pas monnaie courante sur le marché.
Toutefois, les principes qui s’appliquent aux SCPI en règle générale sont les mêmes ici. Nous pouvons donc citer les critères de sélection suivants :
- Le secteur d’activité de la SCPI
- La capitalisation immobilière
- Les zones géographiques d’implantation
- La solidité de certains ratios
Comment investir dans des SCPI à revenu mensuel : les différentes méthodes
Vous avez plusieurs options pour réaliser votre investissement SCPI à revenu mensuel, fonction de votre objectif recherché.
Vous avez besoin d’un revenu mensuel immédiat pour maintenir votre train de vie
La souscription se réalisera tout naturellement en direct et en pleine propriété, en nom propre ou par l’intermédiaire d’une personne morale (société familiale type société civile par exemple, ou autre société d’exploitation pour le placement d’une partie de la trésorerie excédentaire).
Vous souhaitez bénéficier d’un revenu régulier futur
Plusieurs options s’offrent à vous :
- Investissement au travers d’un contrat d’assurance-vie, pour capitaliser les intérêts en franchise d’imposition
- Investissement au moyen d’un prêt bancaire, pour bénéficier notamment du levier fiscal (éventuelle déduction des intérêts d’emprunt des loyers perçus)
- Investissement au travers du démembrement de propriété, pour bénéficier d’une décote sur le prix de la part en contrepartie de la renonciation à percevoir les revenus mensuels sur une période convenue à l’avance
Les astuces pour choisir les meilleures SCPI en termes de rendement
Pour bien choisir sa SCPI, beaucoup de paramètres entrent en ligne de compte. Et il n’est pas toujours aisé pour les épargnants de s’y retrouver, tant certaines données chiffrées et comptables ne sont pas facilement compréhensibles du grand public (prix de souscription par rapport aux valeurs d’expertises, réserves financières, politique de distribution…).
En réalité, et au-delà de ces agrégats financiers, certaines astuces peuvent déjà vous aider à réaliser une première sélection. Voici quelques astuces pour bien choisir les meilleures SCPI.
Astuce n° 1 : Ne pas se fier qu’aux rendements …
Cela peut vous paraitre contrintuitif, mais le rendement pour choisir votre SCPI de rendement doit être l’un des derniers indicateurs à analyser.
Comme le rappelle le vieil adage, il est prudent de se méfier de l’arbre qui peut cacher la forêt. Autrement dit, méfiez vous des gestionnaires qui affichent des taux de rendement 2 à 3 points supérieurs à la moyenne.
Ceux qui voient le verre à moitié plein penseront qu’ils sont sans aucun doute meilleurs que tous les gestionnaires de la place, les autres comprendront que la stratégie de gestion est probablement nettement plus risquée.
Astuce n° 2 : … Ni qu’aux frais annoncés
Sur le sujet de la SCPI, la question des frais revient régulièrement (tant ils peuvent paraitre important sur une première lecture à froid).
Rappelons qu’il existe principalement deux structures de frais sur la SCPI :
- Les frais dits de souscription, en moyenne 10%, prélevés lors de la cession des parts
- Les frais dits de gestion, en moyenne 12%, prélevés sur les loyers encaissés
L’investissement en SCPI étant généralement envisagé sur le long terme, la question des frais est en réalité un non-enjeu.
- Sur la question des frais de souscription, la part se revalorisant en moyenne de 1% par an, ceux-ci seront sur la durée facilement absorbés
- Sur la question des frais de gestion, ils sont déduits en amont des rendements annoncés
Certaines sociétés de gestion ont opté pour une stratégie commerciale du 0% de frais de souscription, compensés bien évidement par 20% de frais de gestion annuels. Aucun gestionnaire n’étant bénévole, pas de surprise.
Tout comme le rendement, les frais ne sont donc en aucun cas un élément déterminant dans la sélection du support.
RAPPEL : les rendements des SCPI s’entendent nets de frais.
Les astuces pour maximiser vos revenus passifs avec des SCPI à revenu mensuel
La principale astuce pour maximiser vos revenus passifs avec la SCPI à revenu mensuel consiste en réalité à augmenter autant que possible le nombre de parts détenues.
Pour ce faire, nous vous proposons deux astuces :
- Acquérir les parts en pleine propriété et ré-investir automatiquement les dividendes en parts
Et capitaliser ainsi les dividendes afin de faire croitre votre épargne investie en SCPI au fil du temps.
- Acquérir la nue-propriété de parts de SCPI
Et bénéficier d’une décote sur le prix d’acquisition des parts, permettant, à budget équivalent, d’acquérir un plus grand nombre de parts.
Les risques à considérer lors de l'investissement dans des SCPI à revenu mensuel
Les principaux risques à considérer lors de l’investissement dans des SCPI sont sensiblement identiques à ceux liés à l’investissement immobilier en règle générale, à savoir :
- L'aléa locatif
Puisqu’il s’agit d’immobilier locatif, l’un des principaux risques concerne donc la régularité et la stabilité de perception des loyers.
Avec l’immobilier traditionnel en direct, vous achetez un appartement ou une maison que vous mettez en location au profit d’un particulier qui y élit généralement sa résidence principale. Si vous êtes confrontés à un mauvais payeur, c’est 100% de déperdition du revenu.
L’investissement en SCPI permet de se prémunir de ce type de risque par la très grande mutualisation des investissements réalisés et la pluralité des locataires.
Pour autant, la SCPI peut, pour des raisons diverses et variées, voir son Taux d’Occupation Physique ou Financier (TOP ou TOF) diminué sur la durée. Ce taux mesure le nombre de biens effectivement loués sur l’ensemble du parc immobilier détenu.
Un taux inférieur à 80% peut impliquer une baisse du montant global des loyers encaissés et donc reversés aux investisseurs, et par déduction une baisse du rendement.
- Risque de perte en capital
Idem ; à l’instar de l’immobilier traditionnel en direct, vous pouvez être soumis au risque de baisse des marchés immobiliers. La valeur d’expertise des actifs peut donc être revue à la baisse, et entrainer une diminution du prix de la part de votre SCPI.
En réalité, sur les 30 dernières années, l’évolution moyenne du prix de parts des SCPI est positive. Une fois de plus, l’importante diversification réalisée sur les investissements permet de lisser ce risque.
- Risque de liquidité
Comme pour n’importe quelle classe d’actifs, le risque de liquidité est présent. Comprendre ne pas pouvoir céder son investissement rapidement le jour où vous avez besoin de trésorerie.
La SCPI est par nature un investissement immobilier à envisager sur le long terme, et sa liquidité n’est aucunement garantie par le gestionnaire. Contrairement à un placement financier type fonds commun de placement, la SCPI n’est pas obligée de procéder au remboursement d’un associé surtout si le nombre d’investisseurs souhaitant vendre leurs parts est structurellement supérieur à ceux qui souhaitent en acheter.
La parade pour maitriser au mieux ce risque de liquidité consisterait donc à se positionner sur une SCPI qui maintient un niveau de collecte dynamique.
Les perspectives d'avenir pour les SCPI à revenu mensuel
Le marché de la SCPI est en constante évolution et adaptation pour répondre continuellement aux attentes et besoins du marché et des investisseurs finaux. Et le contexte économique actuel (inflation, hausse des taux…) a accéléré les changements de structuration du marché immobilier.
Cela s’illustre particulièrement par les modifications d’usage de l’immobilier de bureaux depuis la crise sanitaire du Covid. Les nouvelles tendances intègrent désormais plus que jamais la qualité des immeubles et le respect des critères ESG (Environnement, Social & Gouvernance).
Si les sociétés de gestion veulent maintenir la stabilité des revenus sur la durée, elles vont devoir détenir un parc immobilier qui correspond à la demande. La question de l’obsolescence immobilière est plus que jamais au cœur de la stratégie foncière des gestionnaires.
Préférer des actifs dits « centraux », même si cela revient à sacrifier le rendement locatif et se séparer très rapidement les immeubles plus fragiles du portefeuille afin de recentrer la gestion sur les biens qui vont permettre de générer des loyers suffisamment rentables pour répercuter l’inflation dans le temps.
Autre point d’attention : la forte remontée des taux qui change la donne du côté des financements. Le recours au levier bancaire est de plus en plus compromis pour les crédits à renouveler. A contrario, il est contreproductif de rembourser par anticipation des lignes de prêts à 1%.
D’un côté pratico pratique, les nouvelles acquisitions seront vraisemblablement plutôt financées par l’argent apporté des épargnants, plutôt que par le crédit. Et c’est là toute la flexibilité de l’investissement en SCPI.
Sur les dix dernières années, la hausse des prix de l’immobilier a été largement compensée par la baisse des taux. Actuellement, l’effet de levier est moindre, et il faut cibler des gestionnaires capables de saisir des opportunités de marché pour maintenir une continuité des acquisitions sans diluer le rendement.
Une fois de plus, les SCPI présentant une collecte forte et dynamique devraient pouvoir tirer leur épingle du jeu sur les prochains mois / années.
Comment réussir son investissement en SCPI à revenu mensuel ?
Nous avons rappelé au travers de ce guide l’intérêt du recours à la SCPI dans une logique de rente régulière, en soulignant en particulier l’attractivité des gestionnaires proposant une distribution mensuelle (et non trimestrielle).
De la même façon que pour une SCPI classique, la sélection d’une SCPI à revenu mensuel doit reposer sur une analyse objective de critères fondamentaux afin de garantir la pérennité de cet investissement sur le long terme.
Nos chefs de projet patrimoniaux sont à votre disposition pour en discuter, contactez-nous !
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