1. Qu’est-ce qu’une SCPI à capital fixe ?
Une SCPI à capital fixe est une société qui possède un capital défini et limité par ses statuts à un montant maximum préétabli. Pour accroître ce capital, la SCPI procède à des augmentations successives en collectant des fonds, ce qui lui permet d'acquérir de nouveaux biens immobiliers. Une fois que le capital plafond est atteint, la SCPI cesse d'émettre de nouvelles parts et se concentre sur la gestion de son patrimoine immobilier existant.
Dans le cas où un associé souhaiterait revendre ses parts de SCPI à capital fixe, il devra alors rechercher d'autres associés intéressés pour les racheter ou recourir au marché secondaire. Sur le marché secondaire, l'acheteur potentiel doit indiquer le nombre de parts désirées et spécifier le prix maximum qu'il est prêt à payer, conformément aux prix affichés sur le carnet d'ordres du marché secondaire.
Après une période allant de 1 à 4 semaines, au cours de laquelle l'offre et la demande se rencontrent, un prix d'équilibre (appelé également prix d'exécution) est fixé. Ce prix correspond au montant net que le vendeur des parts de SCPI recevra. Cependant, il est important de noter que l'achat de parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire implique le paiement obligatoire de droits d'enregistrement supplémentaires.
Ces droits d'enregistrement représentent des frais supplémentaires à payer lors de l'acquisition de parts sur le marché secondaire et peuvent varier selon les réglementations fiscales en vigueur et les conditions spécifiques de la SCPI. Les acheteurs potentiels doivent donc prendre en compte ces coûts lorsqu'ils envisagent d'acquérir des parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire.
Les SCPI à capital fixe maintiennent donc un capital constant, sauf en cas de décision d'augmentation collégiale lors de l'assemblée générale. Ce type de SCPI est plus courant dans le domaine des SCPI fiscales, car elles créent leur patrimoine dans le cadre d'un régime fiscal temporaire et ferment leur capital après la période de souscription. Bien qu'il existe également des SCPI non fiscales à capital fixe, elles sont moins répandues que les SCPI à capital variable.
Pour assurer la liquidité des SCPI à capital fixe, un marché secondaire est mis en place. Les acheteurs et les vendeurs de parts proposent un nombre de parts et un prix d'achat ou de vente, puis la société de gestion de portefeuille fixe régulièrement un prix d'exécution net des frais en confrontant ces offres. Ce prix d'exécution est utilisé pour toutes les transactions d'achat et de vente.
Il convient de noter que cette méthode peut entraîner des écarts par rapport à la valeur réelle de la SCPI en fonction de l'offre et de la demande, de manière similaire aux fluctuations sur les marchés boursiers. De plus, effectuer de petites souscriptions sur le marché secondaire n'est pas pratique, car le prix d'achat n'est pas connu à l'avance et la transaction est soumise aux droits d'enregistrement. Cela limite donc la possibilité de financer l'achat à crédit et complique également l'acquisition en nue-propriété. En général, ces SCPI ne sont pas disponibles dans le cadre de l'assurance-vie. Les vendeurs sont également confrontés à la même incertitude : le prix de vente et la quantité de parts cédées n’étant pas connus à l'avance.
2. Comment fonctionne une SCPI à capital fixe ?
Le fonctionnement d'une SCPI à capital fixe repose sur la collecte de fonds auprès d’investisseurs. Lorsqu'un investisseur souhaite investir dans une SCPI à capital fixe, il doit souscrire des parts de la dite société. Chaque part représente une fraction de propriété des biens immobiliers détenus par la SCPI. Le montant de la souscription dépend du prix de la part fixé par la société de gestion.
Une fois que la SCPI a collecté suffisamment de fonds, elle utilise cet argent pour acquérir de nouveaux biens immobiliers ou gérer ceux déjà existants. Les loyers perçus des locataires sont ensuite distribués aux investisseurs sous forme de dividendes réguliers. Le montant des dividendes dépend du rendement global de la SCPI, qui est calculé en fonction des revenus locatifs et des frais de gestion.
Il est important de souligner que la valeur des parts d'une SCPI à capital fixe peut fluctuer en fonction de l'évolution des marchés immobiliers et de la performance de la société. Cependant, contrairement aux SCPI à capital variable, où les parts peuvent être rachetées ou émises à tout moment, les SCPI à capital fixe ont un nombre limité de parts et leur cession est généralement plus complexe.
Lorsque les investisseurs souhaitent sortir de leur investissement dans une SCPI à capital fixe, ils ont deux options principales :
- Premièrement, ils peuvent chercher des acheteurs intéressés pour revendre leurs parts de gré à gré. Dans ce cas, ils doivent trouver des personnes prêtes à acquérir leurs parts au prix convenu entre les parties. Cette méthode peut prendre du temps et nécessite souvent l'intervention d'un intermédiaire financier.
- La deuxième option consiste à passer par le marché secondaire, où les parts de SCPI à capital fixe peuvent être échangées entre investisseurs. Cependant, la liquidité sur le marché secondaire peut être limitée, car la cession des parts dépend de la demande et de l'offre existante. De plus, lors de la vente des parts sur le marché secondaire, des frais de transaction peuvent s'appliquer, ce qui peut réduire le montant récupéré par l'investisseur.
En résumé, une SCPI à capital fixe fonctionne en acquérant des biens immobiliers et en les louant à des locataires, puis en redistribuant les loyers aux investisseurs sous forme de dividendes. Le rendement dépend de la qualité des biens immobiliers et de la gestion de la société. L'investissement dans une SCPI à capital fixe offre des avantages tels que la diversification, la gestion professionnelle des biens immobiliers et la possibilité de générer des revenus réguliers. Cependant, il existe des contraintes liées à la cession des parts, notamment la nécessité de trouver des acheteurs ou de passer par le marché secondaire.
3. Quels sont les avantages d’une SCPI à capital fixe ?
La diversification du portefeuille
En investissant dans une SCPI, les investisseurs peuvent accéder à un large éventail de biens immobiliers, tels que des immeubles de bureaux, des commerces, des entrepôts, voire des secteurs spécifiques tels que la santé ou l'hôtellerie. Cette diversification permet de réduire le risque en répartissant les investissements sur différents types de biens et de locataires. Ainsi, si un bien ou un secteur spécifique connaît des difficultés, les autres biens peuvent compenser les éventuelles pertes.
L'accessibilité
Contrairement à l'achat d'un bien immobilier en direct, les SCPI permettent aux investisseurs de participer avec des montants relativement faibles, souvent à partir de quelques centaines ou milliers d'euros. Cette accessibilité réduit les barrières à l'entrée et offre la possibilité à un plus grand nombre de personnes de diversifier leur patrimoine dans l'immobilier, même sans disposer de capitaux importants.
Le rendement potentiel
Les SCPI visent à générer des revenus réguliers à travers la perception des loyers des biens immobiliers. Le rendement est généralement exprimé sous forme de taux de distribution, qui correspond au ratio entre les dividendes versés et le montant investi. Ce taux de distribution varie selon les SCPI et peut osciller entre 4 % et 6 % par an, voire plus, en fonction de la performance de la société et du marché immobilier.
Il convient de noter que, comme pour tout investissement, le rendement potentiel des SCPI à capital fixe est soumis à des fluctuations et dépend de divers facteurs, notamment la qualité des biens immobiliers, l'évolution des loyers, les taux d'occupation et les frais de gestion. Il est donc important de bien vous renseigner sur l’historique de performances et d'évaluer les perspectives avant de prendre une décision d'investissement.
La gestion de la collecte
Contrairement aux SCPI à capital variable qui émettent en continu de nouvelles parts, les SCPI à capital fixe fonctionnent selon un processus plus contrôlé et planifié.
Ce mécanisme permet à la société de gestion de mieux gérer la collecte de fonds et d'assurer une meilleure correspondance entre les montants collectés et les investissements à réaliser. Grâce à des objectifs précis, la société de gestion peut planifier efficacement ses acquisitions immobilières en fonction des fonds disponibles.
De plus, cette approche de gestion de la collecte est perçue comme un gage de sécurité pour les investisseurs. En limitant le nombre de nouvelles parts émises lors d'une augmentation de capital, la société de gestion évite un afflux massif de capitaux qui pourrait compromettre la performance de la SCPI. Cela permet de maintenir un équilibre entre l'offre et la demande, ainsi qu'une gestion prudente des actifs de la SCPI.
4. Quels sont les inconvénients d’une SCPI à capital fixe ?
La liquidité limitée
Contrairement aux SCPI à capital variable, où les investisseurs peuvent souscrire de nouvelles parts ou les revendre plus facilement, les SCPI à capital fixe ne permettent pas la souscription de nouvelles parts une fois que le capital plafond est atteint. Cela signifie que les investisseurs ne peuvent pas augmenter leur participation ou investir de nouveaux fonds dans la SCPI. De plus, la revente des parts est également plus complexe et sujette à des délais, en particulier si le marché secondaire n'est pas très actif. Cette limitation de liquidité peut limiter la flexibilité des investisseurs à ajuster leurs positions en fonction de leurs besoins financiers.
Risque Immobilier
Comme ces SCPI investissent dans des biens immobiliers, elles sont exposées aux fluctuations du marché immobilier. Par exemple, une baisse de la demande locative ou une augmentation de la vacance locative peut entraîner une diminution des revenus de la SCPI et donc des dividendes distribués aux investisseurs. De plus, la valeur des biens immobiliers peut également fluctuer en fonction de l'évolution des prix sur le marché immobilier. Les investisseurs doivent donc être conscients de ces risques et des fluctuations possibles de la performance de la SCPI.
Il convient également de noter que les performances passées d'une SCPI à capital fixe ne garantissent pas ses performances futures. Les rendements et les risques associés à une SCPI dépendent de nombreux facteurs, notamment la qualité des biens immobiliers, la gestion de la SCPI, la conjoncture économique et les conditions du marché immobilier. Il est donc essentiel de bien comprendre les caractéristiques et les risques d'une SCPI spécifique avant d'investir.
Evolution du prix de part
Le prix des parts dans les SCPI à capital fixe est déterminé par les transactions effectuées sur le marché secondaire entre les propriétaires vendeurs et les nouveaux souscripteurs. Cependant, il est important de noter que ce prix peut ne pas refléter la valeur réelle des immeubles détenus par la SCPI. Contrairement aux SCPI à capital variable, où la valorisation des parts est basée sur des critères spécifiques, dans les SCPI à capital fixe, le prix dépend exclusivement de l'offre et de la demande. Par conséquent, le prix des parts peut connaître des variations significatives à la hausse comme à la baisse
5. Quels sont les critères à prendre en compte pour choisir une SCPI à capital fixe ?
Lorsqu'on envisage d'investir dans une SCPI à capital variable, il convient d'examiner attentivement certains critères essentiels pour prendre une décision éclairée :
Historique de performance
Il est vivement recommandé d'analyser l'historique de performance de la SCPI, en portant une attention particulière aux rendements passés et à la stabilité des revenus distribués. Une SCPI avec un historique solide de rendements réguliers et constants peut inspirer davantage confiance pour un investissement à long terme.
Politique d'investissement
Il est primordial de vous assurer que la politique d'investissement de la SCPI est en adéquation avec vos objectifs financiers et votre profil d'investisseur. Vous devez comprendre clairement dans quels types de biens immobiliers la SCPI investit (bureaux, commerces, logements, etc.) et quelles sont les zones géographiques ciblées. Une politique d'investissement cohérente avec vos préférences et votre appétence pour le risque est essentielle pour une adhésion en toute confiance.
Frais et charges
Les différents frais propres à l'investissement en SCPI peuvent varier considérablement d'une SCPI à l'autre. Il est donc essentiel d'évaluer attentivement ces coûts pour apprécier l'impact qu'ils peuvent avoir sur la rentabilité de votre investissement. Parfois, des frais initiaux plus élevés peuvent être compensés par des rendements solides à long terme, tandis que des frais excessifs pourraient diminuer vos gains potentiels.
6. Notre sélection des meilleures SCPI à capital fixe
SCPI Ufifrance Immobilier
La SCPI Ufifrance Immobilier (Primonial REIM) est une société civile de placement immobilier créée en 1988. Elle se compose principalement d'immeubles de bureaux ou de commerces situés en France, avec un accent particulier sur la région parisienne, tout en n'excluant pas d'autres régions françaises ni les pays de la Zone Euro. Cette SCPI fonctionne avec un capital fixe et est actuellement fermée à la souscription, ce qui signifie que l'acquisition de parts ne peut se faire que sur le marché secondaire.
Il est important de noter que la liquidité des parts n'est pas garantie par la société de gestion, ce qui peut affecter la facilité de revente des parts détenues par les investisseurs.
Quelques chiffres clés au 31 décembre 2022 :
- Capitalisation : 318 027 405 €
- Nombre d'actifs immobiliers : 30
- Durée minimum de placement conseillée : 10 ans
Concernant la rentabilité, la SCPI Ufifrance Immobilier affiche un taux de distribution de 4,83% au 31 janvier 2023. Le taux de distribution correspond à la division du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autres taxes, versé au titre de l'année n par le prix de souscription au 1er janvier de l'année n. De plus, le taux de rentabilité interne sur 10 ans (de 2013 à 2022) est de 6,04%.
SCPI Soprorente
La SCPI Soprorente (BNP REIM) est une société civile de placement immobilier axée sur le rendement. Son dernier prix d'exécution par part était de 288,00€ au 30 juin 2023, et elle a affiché un taux de distribution de 4,77% au 31 décembre 2022. Son portefeuille est principalement constitué de bureaux "Core +" situés dans toute la France, avec une stratégie d'investissement orientée vers les Etablissements Recevant du Public (ERP). Son taux de rendement interne sur 10 ans est de 6,78% au 31 décembre 2022.
Soprorente se positionne comme une SCPI de taille modeste, offrant une diversification géographique et par typologie d'immeubles (bureaux, commerces, logistique). Son patrimoine est évalué à plus de 76 millions d'euros fin 2022 et comprend 30 immeubles.
Les investissements de Soprorente sont concentrés sur des immeubles de bureaux et de commerces, avec une attention particulière portée sur les actifs ERP situés dans des zones tertiaires porteuses.
SCPI Capiforce
La SCPI CAPIFORCE (Fiducial Gérance) est une société civile de placement immobilier créée en 1982, qui opère avec un capital fixe et détient un patrimoine composé de 95 actifs en France, représentant une surface de 58 286 m2 gérés. Elle compte plus de 3 346 associés à la fin de l'année 2022, et la valeur de son patrimoine hors droits s'élève à 123,6 millions d'euros au 31 décembre 2022.
Issue du regroupement de plusieurs SCPI d'immobilier d'entreprises, CAPIFORCE est une SCPI classique dont les dividendes potentiels sont distribués trimestriellement. Ses investissements immobiliers sont principalement situés à Paris, en région parisienne et en province, couvrant un patrimoine immobilier commercial diversifié comprenant des commerces, des locaux d'activités et des bureaux.
La SCPI CAPIFORCE a été récompensée en recevant le Prix de la Performance pour une SCPI diversifiée à capital fixe décerné par le jury des 11èmes Pyramides de la Gestion de Patrimoine d'Investissement Conseils le 20 mars 2023.
Chiffres clés :
- Valeur hors droits du patrimoine : 123 600 000 €
- Valeur de réalisation par part : 281,79 €
- Valeur de reconstitution par part : 330,43 €
- Prix d'exécution moyen 2022 frais inclus par part : 233,10 €
- Dividende distribué par part en 2022 : 20,00 €
- Taux de rentabilité interne (TRI) sur 20 ans : 13,26%
- Taux de distribution en 2022 : 8,93%
7. La fiscalité des SCPI à capital fixe
Lorsque vous investissez dans des parts de SCPI, vous serez soumis à différentes formes d'impositions liées aux différents types de revenus générés par ces investissements. La fiscalité des SCPI est appliquée de manière diversifiée.
En tant que détenteur de parts de SCPI, vous serez imposé(e) sur deux types de revenus :
Les revenus fonciers
Ces revenus proviennent de la mise en location des biens immobiliers détenus par la SCPI. En tant qu'investisseur, vous percevrez une quote-part des loyers générés par ces immeubles, qui seront soumis à l'imposition sur le revenu.
Les revenus financiers
Outre les revenus fonciers, les SCPI peuvent également générer des revenus financiers, tels que des intérêts ou dividendes issus de placements financiers. Ces revenus seront soumis sauf demande contraire du contribuable, à un taux d’imposition unique de 12,8% auxquels s’ajouteront les 17,2% de prélèvements sociaux pour une imposition globale de 30%.
Lorsque vous vendez un immeuble ou cédez des parts de SCPI, une autre forme d'imposition sera appliquée : l'imposition sur les plus-values. Cela concerne les gains réalisés à la suite de vente de biens immobiliers ou de parts de SCPI.
Tout comme lorsque vous achetez un bien immobilier en direct pour le louer, les revenus fonciers des SCPI sont soumis à l'imposition sur le revenu. Chaque année, la société de gestion vous informera du montant imposable à déclarer sur votre déclaration de revenus.
En ce qui concerne les SCPI de rendement, deux régimes d'imposition sont proposés pour les revenus fonciers :
Le régime réel
Ce régime est obligatoire si vos revenus fonciers dépassent 15 000 € par an. Il soumet vos revenus au barème progressif de l'impôt sur le revenu, ainsi qu'aux prélèvements sociaux de 17,2%. Vous pourrez déduire certaines charges de vos revenus, telles que les intérêts d'emprunt, mais ces déductions ne pourront pas générer de déficit foncier.
Le régime microfoncier
Ce régime s'applique aux investisseurs dont les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an, en prenant en compte les parts de SCPI et d'éventuels biens immobiliers détenus et loués en direct. Il ne peut être utilisé si vous bénéficiez d'un dispositif fiscal spécifique, tel que la loi Malraux, la loi Pinel, la LMNP, le Censi Bouvard, etc. Dans ce cas, un abattement de 30% est appliqué sur le montant des revenus fonciers perçus grâce aux parts de SCPI.
8. Comment investir dans une SCPI à capital fixe ?
Pour investir dans une SCPI à capital fixe, il est recommandé de s'adresser à une société de gestion spécialisée ou encore mieux, à Netinvestissement directement.
Vous avez la possibilité de souscrire des parts directement auprès de cette société de gestion ou par l'intermédiaire d'un professionnel financier, tel que nous. Il est essentiel de prêter attention aux frais de souscription, aux modalités de paiement et aux délais de traitement lors de votre démarche d'investissement, afin de prendre des décisions éclairées.
Nos chefs de projets patrimoniaux seront ravis de répondre à l’ensemble de vos questions et différentes modalités de souscriptions de parts de SCPI.
9. Quelles sont les modalités de sortie d'un investissement dans une SCPI à capital fixe ?
Nous allons expliquer les différentes possibilités de sortie d'un investissement dans une SCPI à capital fixe, en mettant l'accent sur la revente des parts sur le marché secondaire, les modalités de cession ainsi que les frais associés.
La revente des parts d'une SCPI à capital fixe peut être plus complexe que celle d'une SCPI à capital variable. Dans ce cas, les transactions ont lieu périodiquement sur le marché secondaire, où les sociétés de gestion organisent l'achat et la vente des parts de la SCPI. La période de traitement des ordres est déterminée à la discrétion de la société de gestion et peut être mensuelle, bihebdomadaire, etc.
Sur le marché secondaire, les demandes d'achat et de vente sont enregistrées sur un carnet d'ordres spécifique pour chaque SCPI. En théorie, ce carnet d'ordres est accessible sur le site internet de la société de gestion. À la fin de la période d'enregistrement des ordres, la société de gestion fixe le prix d'exécution de la transaction en tenant compte du plus grand nombre de parts échangées. Ce prix est calculé en fonction des prix minimum fixés par les vendeurs, des prix maximums proposés par les acheteurs et du volume de parts correspondant à chaque prix.
Les ordres pouvant être satisfaits sont exécutés au prix d'exécution, tandis que les ordres non satisfaits sont reportés à la prochaine période d'enregistrement. L'acquéreur devra donc payer le prix d'exécution, auquel s'ajoutent les droits d'enregistrement correspondant à 5% du montant investi.
Il est important de noter que les porteurs de parts de SCPI ne sont pas empêchés de revendre leurs parts par leurs propres moyens. Cependant, ils doivent informer le gestionnaire de la SCPI des transactions effectuées et s'acquitter des droits d'enregistrement.
En résumé, pour les SCPI à capital fixe, la revente des parts s'effectue périodiquement sur le marché secondaire, organisé par les sociétés de gestion. Les transactions sont réalisées au prix d'exécution déterminé par la société de gestion, en fonction des ordres d'achat et de vente enregistrés.
10. Quelles différences entre une SCPI à capital fixe et une SCPI à capital variable ?
Dans le cas des SCPI de rendement ou des SCPI fiscales, il existe deux formes juridiques à distinguer : les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable, toutes deux reconnues par l'Autorité des marchés financiers (AMF). Ces statuts exercent une grande influence sur la collecte de fonds, le nombre de parts de la SCPI et les conditions d'acquisition.
La principale différence entre une SCPI à capital variable et une SCPI à capital fixe réside dans la gestion du capital. Dans une SCPI à capital variable, le capital évolue en fonction des souscriptions et des retraits des investisseurs, tandis que dans une SCPI à capital fixe, le capital est fixe et le nombre de parts est limité. Cette différence influence la liquidité des parts et les modalités d'investissement et de sortie.
Pour investir dans une SCPI à capital fixe, il est important d'agir rapidement, c'est-à-dire lorsque la collecte de la SCPI est encore ouverte. Le prix de souscription et le prix des parts sont fixés publiquement par la société de gestion sur le marché primaire. Si aucune augmentation du capital n'a lieu, la cession des parts peut être négociée sur le marché secondaire entre les porteurs de parts et les investisseurs intéressés. Dans ce cas, la valeur des parts peut varier et n'est pas connue à l'avance par le souscripteur, ce qui rend l'achat et la revente des parts sur le marché à capital fixe incertains.
En revanche, une SCPI à capital variable est un placement collectif immobilier dans lequel de nouvelles parts peuvent être émises à tout moment tant que le plafond de capital n'est pas atteint. Dans la pratique, ce plafond est généralement très élevé et rarement atteint. Cela signifie que toute personne peut devenir associée en souscrivant aux parts au prix fixé par la société de gestion, tant que le plafond n'est pas atteint. L'achat et la revente des parts sont facilités dans une SCPI à capital variable, car le marché est fluide et toujours en mouvement. Contrairement aux SCPI à capital fixe, le prix des parts est déterminé en fonction de la valeur des actifs immobiliers de la SCPI.
Comparativement, le modèle à capital variable présente certains avantages par rapport au modèle à capital fixe. Dans une SCPI à capital variable, l'investisseur connaît à l'avance le prix d'achat et de revente des parts. De plus, le capital variable assure une corrélation entre le prix de souscription et la valeur réelle du patrimoine de la SCPI. En outre, les investisseurs n'ont pas besoin d'attendre une augmentation de capital ou une confrontation des offres et des demandes pour acquérir des parts, ce qui offre plus de flexibilité et de liberté.
Investir dans une SCPI à capital fixe peut présenter de nombreux avantages attrayants, notamment la diversification du portefeuille, la gestion professionnelle des biens immobiliers et la perception de revenus réguliers. Cependant, il est tout aussi important de prendre en considération les inconvénients potentiels, tels que la liquidité souvent limitée et le risque de perte en capital associé à tout investissement.
Avant de vous engager dans une SCPI à capital fixe, il est vivement conseillé d'évaluer attentivement certains critères pertinents, tels que l'historique de performance de la SCPI, sa politique d'investissement, les frais impliqués dans la souscription et la sortie, ainsi que les conditions de liquidité sur le marché secondaire.
Pour vous guider dans votre décision, n'hésitez pas à consulter nos chefs de projets patrimoniaux. Ils pourront vous fournir des conseils personnalisés en fonction de votre situation financière et patrimoniale, vous aidant ainsi à prendre une décision éclairée et adaptée à vos objectifs d'investissement.
Voir aussi :
À propos de l'auteur
Guides complémentaires :
Vous avez aimé ce guide ?
On vous accompagne dans les étapes de votre projet !