Une liquidité réduite
Bien que plus liquide qu’un bien immobilier classique, la SCPI est par nature une solution immobilière : rappelons-le, le principe d’une SCPI est d’investir des fonds collectés au sein d’actifs immobiliers professionnels, dont les revenus sont reversés aux associés.
Cette exposition aux marchés immobiliers rend d’office le support moins liquide que si vous aviez acheté des actions en bourse, qui (on le sait) peuvent être vendues dans la journée en cas de besoin.
Concernant la liquidité d’une SCPI, comptez de manière générale quelques semaines - voir plusieurs mois en fonction du support en question - avant de revendre et récupérer le montant investi.
Mais attention, dans l’univers des SCPI, tout n’est pas aussi simple (sinon, que ferions-nous ici ?) : il existe deux types de supports, eux-mêmes avec leurs spécificités propres. Et tout ceci peut jouer beaucoup sur la liquidité de votre placement.
SCPI à capital variable et SCPI à capital fixe
Nous voulons bien évidement parler des SCPI à capitaux fixe et à capitaux variables ! Même si les premières ne sont presque plus vendues, elles restent redoutables en termes de liquidité.
En effet, lors de la revente de parts d’une SCPI à capital fixe, il faut avant tout trouver un acheteur, un peu comme pour la vente d’un actif classique (maison, appartement). Cette première opération est relativement complexe car les SCPI à capitaux fixes ne sont pas connues pour leur rentabilité ni même leur flexibilité, et par conséquent elles attirent de moins en moins d’investisseurs. Comme plus personnes ne se tourne vers les SCPI à capital fixe, il n’est pas absurde de vous annoncer qu’une sortie de ce genre de solution peut facilement prendre des mois voire des années si vous avez beaucoup de parts en portefeuille.
Les SCPI à capitaux variables sont en revanche beaucoup plus simple à céder dans le cas où la société de gestion intervient en intermédiaire pour compenser cette vente. Mais attention encore : pour que la vente soit rapide, il faut vous assurer que la SCPI génère une opération d’achat qui compense le nombre de parts cédées. Pour faire simple : plus la SCPI collecte, plus la vente sera rapide car les nouveaux entrants compensent les parts vendues par les sortants, et ainsi de suite.
Il est donc primordial de bien identifier les SCPI à capitaux fixes et variables avant de valider tout investissement, mais également de veiller à ce qu’une SCPI (même à capital variable) affiche une collecte cohérente avec la situation actuelle, ses ambitions et sa capitalisation. Tout ceci vous apportera plus de confort dans le cas où vous devriez revendre vos parts.
Si c’est un peu flou pour vous, n’hésitez surtout pas à vous rapprocher de votre chef de projet patrimonial ! Son travail repose sur l’analyse et la sélection rigoureuse des solutions de placements qui s’offrent à vous.
La volatilité des rendements est un inconvénient de la SCPI
Bien que les SCPI basent leurs stratégies de distribution de revenus sur l’exploitation de leurs actifs immobiliers, le fonctionnement global d’une SCPI diffère un peu d’une location immobilière classique, tout du moins en ce qui concerne les revenus.
Lors de la mise en location d’un appartement classique, il est généralement établi un bail de location dans lequel est convenu un loyer mensuel que doit payer le locataire. Ainsi, sauf mauvaise surprise, le propriétaire sait que sur la durée, le montant de son revenu sera au minimum équivalent au prix du loyer.
Dans le cadre d’une SCPI, tout ceci est un peu différent, notamment sur le fait que nous n’avons pas affaire ici à UN locataire (on parle de mutualisation du risque) mais à des dizaines, voire parfois des centaines. Il est donc assez rare que la SCPI reçoive sur le très long terme le même montant de loyer, au centime près.
En revanche, là où cet inconvénient n’en est plus un pour nous, c’est qu’il faut se souvenir qu’entre vous et le locataire vient se placer la société de gestion, dont le but est de faire en sorte que les revenus perçus soient effectivement reçus, et qu’ils soient stables dans le temps. C’est pour cette raison qu’il faut se positionner sur des SCPI dont la gestion de trésorerie est faite avec soin. De cette manière, vous vous assurez que vos revenus ne feront pas le yo-yo au long terme.
L’impact des taux d’intérêts sur vos rendements
C’est un point qui peut avoir un impact sur la rentabilité globale de votre placement, mais qu’il faut prendre avec des pincettes, et ce pour plusieurs raisons. Tout d’abord, sachez que réglementairement, une SCPI est tenue de respecter un certain cadre dans la construction et le financement de son portefeuille immobilier.
Cela passe également par le mode de financement de ce parc ! Tout comme vous, une SCPI doit respecter un niveau d’endettement maximum afin de ne pas se mettre en danger économique.
Cette limite d’endettement intervient comme une sécurité en cas d’augmentation des taux d’emprunts. En effet, si uniquement 10% de votre portefeuille est financé à crédit, alors le risque d’une augmentation des taux de financements ne constitue « que » 10% de vos revenus, ce qui, rapporté à l’ensemble des revenus perçus par votre SCPI, reste marginal.
Attention donc, lors de la sélection de vos supports, à veiller à ce que leur taux d’endettement soit cohérent avec leur taille, leurs ambitions et leur rendement.
Les frais de gestion
L’impact des frais de gestion peut être vu comme un réel inconvénient lors d’une souscription en SCPI. Mais encore une fois, il est important de remettre les choses en perspective. Rappelons que le rendement d’une SCPI est toujours annoncé net de frais de gestion. Cela signifie qu’une SCPI qui vous reverse 5% de rendement a déjà payé toutes ses dépenses avant de vous verser ces 5%. Il ne faut donc pas craindre ces frais de gestion.
En revanche, là où il faut être vigilant, c’est que ces frais peuvent augmenter dans le temps (inflation, prix des matériaux, etc.), et avoir finalement un impact sur la performance de votre SCPI, même nette. Veillez donc à ne pas vous lancer dans un investissement avec une SCPI dont les frais seraient clairement au-dessus de ceux pratiqués par le reste du marché. Pour vous donner un ordre d’idée, les frais actuellement appliqués par les SCPI que nous conseillons à nos clients évoluent entre 15% et 20% du montants des loyers perçus.
Comment minimiser les risques et inconvénients ?
DIVERSIFIEZ !!
Nous ne le dirons jamais assez, mais s’il y a bien une seule chose à faire, que vous soyez un investisseur chevronné ou débutant, c’est la diversification ! Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier, et vous éviterez toutes les déconvenues que nous venons de citer plus haut.
Plus sérieusement, afin de limiter les risques et d’éviter les inconvénients que nous avons listés dans ce guide, prenez en considération les éléments principaux, assez révélateurs de la qualité d’une SCPI. Ne vous basez pas sur un effet de mode et analysez plutôt les tendances de fonds, celles qui ont le plus de probabilité d’être encore solidement ancrées dans les 10 ou 20 prochaines années.
Nous avons souvent tendance à dire à nos clients que nous n’avons malheureusement pas de boule de cristal qui permette de prédire l’avenir, mais nous pouvons cependant revenir sur des bases que nous connaissons tous, et que nous maîtrisons : les évidences.
Pour faire simple, et vous donner toutes les clés de réussite, voici les quelques éléments incontournables à garder en tête :
- Le fonctionnement de la SCPI. Est-elle à capital fixe ou variable ?
- La composition de son portefeuille : Est-ce qu’elle dépend de peu de locataires où au contraire est-ce que le risque est diversifié ? Est-ce que l’emprise du crédit bancaire est importante pour cette SCPI ?
- Comment fonctionnent les frais de cette SCPI ? Est-ce qu’elle est en cohérence avec le reste du marché ?
- Est-ce que la société de gestion est expérimentée ? Connait-elle son marché où est-ce que le support est plutôt un effet de mode que la société de gestion souhaite exploiter ?
- Comment évoluent le rendement et la valorisation de la SCPI depuis quelques années ?
Vous devriez, avec ces quelques éléments, avoir déjà quelques points d’attention et arriver à faire une sélection intéressante de supports.
Vous l’aurez vu dans ce guide, aucun placement n’est parfait, et les SCPI n’échappent pas à cette règle. En revanche les inconvénients que nous pouvons y voir peuvent se transformer en force s’ils sont correctement appréhendés. Rappelons qu’investir dans une SCPI s’envisage sur le long terme et que cette décision doit être prise avec beaucoup de précautions afin de ne pas voir la rentabilité globale de votre investissement diminuée par les petits « à côté » de chaque solution de placement.
Comme toujours l’un des meilleurs conseils que nous pouvons vous donner reste celui de prendre contact avec nos chefs de projet patrimoniaux Netinvestissement. Ils se feront un plaisir de vous accompagner et vous conseiller dans votre démarche.
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