1. Les différents types de frais liés à un investissement en SCPI
Comme pour tout investissement financier, l’achat et la détention de parts de SCPI impliquent des frais qui, du fait du caractère immobilier de l’investissement, sont plus élevés que ceux d’un fonds investi en titres financiers.
De ce fait il y a trois types de frais liés à un investissement en SCPI :
- Les frais d’entrée : calculés sur le prix de la part, mais intégrés au prix de souscription puisque la SCPI a la particularité d’intégrer ces frais variants entre 5 et 12% mais qui ne seront prélevés qu’à la sortie, c’est-à-dire le jour où vous revendrez vos parts.
- Frais de gestion (annuels ou trimestriels) : estimés entre 8% et 12% en général, ils sont destinés à rémunérer la société de gestion et sont calculés sur les revenus de la SCPI. On obtient le rendement net d’une SCPI (celui qui vous est versé) en déduisant ces frais de gestion au rendement brut.
- Frais de cession : fonction du montant de la transaction, auxquels s’ajoutent des droits d’enregistrement dans les cas des SCPI à capital fixe sur le marché secondaire (5% du prix d’exécution). Ces frais ne s’appliquent qu’en cas de revente des parts SCPI.
2. Les frais d'acquisition de parts de SCPI
Quels sont les frais d'acquisition ?
Comme rappelé précédemment, tout investissement financier implique des frais : ces frais sont la garantie d’un bon fonctionnement de la société de gestion proposant cette solution et l’ensemble des services de gestion inhérents, ce qui est par conséquent gage de sérieux pour vous et gage d’une gestion pérenne pour votre investissement.
Les frais les plus courants, pourtant les plus méconnus puisqu’ils constituent parfois à tort un frein pour les investisseurs mal renseignés, sont les « frais d’entrée » aussi appelés « frais d’acquisition » ou frais de souscription à une SCPI.
Afin de ne pas avantager ou désavantager un investisseur par rapport à un autre, ces frais sont non négociables et fermes et cela pour la bonne cause puisqu’ils assurent le bon développement de la société de gestion et donc à terme le bon rendement de votre investissement : ils seront donc facilement amortis si vous avez misé sur la bonne SCPI et que vous conservez vos parts au moins 8 à 10 ans.
En effet ces frais servent à régler les frais d’acquisition des biens et à rémunérer la société de gestion au travers de ses différentes missions et de ses différents métiers :
- Gérer la collecte issue des investissements
- Assurer la recherche d’opportunités immobilières puis l’achat de ces biens immobiliers
- Payer les droits d’enregistrement à la suite des acquisitions immobilières faites sur le parc
- Rémunérer les partenaires CIF, tels que nous, qui vous apportons ces solutions.
À NOTER : Cela étant dit, cela ne vous coutera pas plus cher de passer par Netinvestissement !
Quel est le montant des frais d'acquisition ?
Ces frais d’acquisition, plus communément appelés « frais de souscription » sont à la main de la société de gestion et donc fixés librement par cette dernière. En moyenne ils représentent 8% à 12% du montant souscrit mais bonne nouvelle : vous ne les subirez pas immédiatement puisqu’ils seront à régler le jour de la sortie !
En effet les SCPI ont une particularité plus qu’appréciable : vous ne paierez les « frais d’entrée » seulement si vous prenez la décision de revendre vos parts de SCPI.
Autrement dit : en cas de conservation sur le long terme, votre investissement ne subira pas cette déduction des frais d’acquisition. En revanche, dans le cas d’une acquisition de parts de SCPI via d’un contrat d’assurance vie, les frais d’entrée seront à payer dès le début. Effectivement, l’enveloppe assurance-vie échappe à la plus-value immobilière mais pas aux frais d’entrée. Raison pour laquelle il est plus que judicieux de se faire accompagner par un professionnel de la gestion de patrimoine pour sélectionner les meilleures SCPI du marché pour vous mais aussi pour définir le meilleur moyen de détention afin d’optimiser votre enveloppe SCPI, tout en profitant d’une bonne diversification afin qu’elle soit en parfaite adéquation avec vos attentes, votre patrimoine, votre fiscalité, et de manière générale vos objectifs patrimoniaux.
Dans le cas où vous n’avez besoin d’un complément de revenus que sur une période donnée et donc que vous ne pensez pas les conserver à vie, sachez qu’il est recommandé de conserver les parts de SCPI au moins 8 ans pour amortir les frais d’entrée via la revalorisation des parts (consécutivement à la revalorisation du parc immobilier) dans le temps. Assurez-vous donc d’avoir bien étudier en amont votre projet d’investissement avant de vous lancer.
LE MIEUX À FAIRE : Rapprochez-vous d’un professionnel de la gestion de patrimoine tel que nous pour vous assurer que ce projet est bien adéquat à vos besoins patrimoniaux.
Comparez les frais d'acquisition de différentes SCPI
Toutes les SCPI ne sont pas nécessairement comparables puisque leurs objectifs, stratégie d’acquisition, positionnement sectoriel ou géographique peuvent varier, tant par la méthode d’investissement au travers des secteurs immobiliers visés (entrepôts, commerces, résidentiel, etc.), des thématiques visées (santé, transition écologique, etc.), mais aussi des localisations (villes, régions, Europe, etc.), que leur finalité à terme puisque certaines SCPI sont à but fiscal, certaines de rendement et d’autres de valorisation.
Il est donc important de comparer des SCPI similaires dès lors que l’on souhaite faire une comparaison des frais. Certaines nouvelles SCPI se présentent comme étant sans frais d’acquisition / de souscription mais dans ce cas de figure attention à l’antériorité de cette SCPI pour s’assurer de la pérennité de cette dernière, mais aussi aux frais de gestion que nous allons détailler ensemble.
3. Les frais de gestion des SCPI
Que comprennent les frais de gestion ?
Pour rémunérer son expertise, la SCPI prélève des frais de gestion pour l’ensemble de ses missions et actions mais que couvrent précisément ces frais dits « de gestion » ?
Ces frais ont pour but de couvrir les frais de fonctionnement de la SCPI liés aux coûts d’exploitation des actifs, la gestion du portefeuille sociétaire, la gestion de trésorerie, la gestion de l’information et la gestion des biens de manière globale qui inclut la recherche d’immeubles, la mise en place des locataires et naturellement les charges liées à la propriété / copropriété et à la location.
Très souvent la SCPI est présentée comme étant une solution d’investissement bénéficiant de tous les avantages de l’investissement locatif sans pour autant devoir supporter les pénibilités liées à la détention d’un bien immobilier.
En effet la gestion immobilière n’est pas anodine compte tenu des soucis qui peuvent être rencontrés, tant d’un point de vue purement immobilier, locatif mais aussi administratif et juridique pour différentes raisons. C’est ce que nous allons illustrer à présent :
Gestion immobilière
Le suivi et l’entretien d’un bien immobilier ne s’improvisent pas. Il est donc primordial d’être minutieux et d’éviter toute forme de procrastination pour s’éviter d’éventuelles réparations tant pour la partie immobilière que la partie mobilière via les équipements qui composent le bien. Certains postes peuvent rapidement être endommagés s’ils ne sont pas entretenus et de ce fait ils peuvent entrainer des travaux plus ou moins lourds, donc plus ou moins couteux à moins d’être en mesure d’effectuer les travaux soi-même. Il est donc primordial d’entretenir son bien pour s’éviter toute mauvaise surprise qui viendrait naturellement baisser le rendement attendu par l’investissement et anticiper aussi l’évolution des normes écologiques qui sont à respecter. Là encore, c’est le rôle de la société de gestion. Sans compter que le maintien du bon état du bien dans sa globalité et le respect des règles en vigueur faciliteront sa mise en location mais aussi sa mise en vente si le besoin de vendre se fait sentir.
Gestion locative
La mise en place d’un locataire implique un suivi et une gestion complète. En effet, à moins de déléguer cette gestion locative à un professionnel, il convient de tout gérer en passant par la création puis la publication de l’annonce, les demandes de renseignements à traiter suite à la publication de l’annonce, la collecte des dossiers locataires tout en les triant à l’aide des différents justificatifs qu’il convient de demander pour s’assurer du sérieux des dossiers, les visites du bien, la rédaction du bail aussi appelé contrat de location, la réalisation des états des lieux d’entrée (+ sortie en amont si changement de locataire), la revalorisation annuelle du loyer si vous souhaitez suivre l’indice INSEE…
Bref, vous l’aurez compris : c’est un véritable travail qui nécessite du temps. Beaucoup de temps. Et le temps… c’est de l’agent.
D’autant qu’une bonne gestion locative reste sans le moindre doute la clé d’un bon rendement sur le long terme puisque naturellement c’est elle qui vous permettra d’éviter les dossiers locataires manquant de sérieux, ce qui peux vous éviter des situations d’impayés, ou bien même d’éventuels locataires à comportements « nuisibles » au sein du bien loué pouvant porter atteinte à son bon état général.
Gestion administrative et juridique
Tant pour la gestion immobilière que la gestion locative, une réelle gestion administrative est à tenir. Mais au-delà de cette gestion globale, il convient également d’être informé(e) sur le plan juridique afin de ne pas commettre d’impair. De plus si le bien est au sein d’une copropriété, ce qui est très souvent le cas, il est alors primordial de bien connaitre vos droits et obligations prévus au règlement de copropriété pour ne pas porter atteinte à ceux des autres copropriétaires en respectant les marches à suivre imposées par le règlement de copropriété. En effet des procédures particulières sont à respecter au sein d’une copropriété pour s’assurer qu’aucun copropriétaire ne soit lésé dans le cas où des projets sont désirés par l’un des copropriétaires. Raison pour laquelle il est nécessaire de les présenter en assemblée générale (A.G.) d’autant que certains projets nécessitent l’accord de tous les copropriétaires, à l’unanimité ou bien à la majorité, selon la nature des travaux envisagés. Et naturellement le non-respect du règlement de copropriété peut entrainer la destruction des dits travaux qui auraient dues faire l’objet en amont d’une demande suivie d’un accord en A.G.
Vous l’aurez compris : ce sont donc tous ces services que l’on rémunère pour partie au travers des frais de gestion d’une SCPI et donc toutes ces contraintes que vous vous épargnez en investissant via des SCPI plutôt que dans un bien immobilier physique. D’autant que cette gestion globale n’est déjà pas nécessairement simple avec un seul bien immobilier, alors naturellement cela l’est d’autant plus si vous deviez gérer plusieurs logements à la location. Et dans le cas d’une SCPI qui détient un parc immobilier de plusieurs centaines d’immeubles au sein desquels il y aura de très nombreux locataires : cela contribue fortement à la qualité de la SCPI puisque cela la rend d’autant plus diversifiée ce qui mutualise les risques, mais naturellement cela nécessite une gestion professionnelle pour maintenir un bon rendement pérenne dans le temps.
À combien s'élèvent les frais de gestion ?
Les frais de gestion représentent en moyenne 10% du montant des loyers perçu par la SCPI.
Mais à noter tout de même que ces frais, appelé aussi « commission de gestion » sont assis sur les revenus bruts, donc l’assiette de calcul de cette commission peut être étendue aux revenus des produits financiers de la SCPI si cette dernière en dispose. Et contrairement aux frais de souscription, les frais de gestion ne sont pas facturés directement aux investisseurs puisque la société de gestion les prélève à la source sur les loyers qu’elle perçoit : ce qui permet aux investisseurs de percevoir leurs revenus nets de frais pour plus de simplicité et plus de transparence ce qui permet de mesurer le rendement de la SCPI plus distinctement sans avoir à reconsidérer des frais prélevés par ailleurs.
Comparez les frais de gestion de plusieurs SCPI
Comme pour les frais d’acquisition, les frais de gestion de chaque SCPI ne sont pas nécessairement comparables puisqu’un bon nombre d’éléments peuvent varier d’une SCPI à une autre. Raison pour laquelle, si une comparaison devait être faite, il serait nécessaire de prendre des SCPI strictement similaires dès lors que vous souhaiterez faire une comparaison des frais.
À titre d’exemple, pour vous communiquer une fourchette de frais, on constate que les frais de gestion, qui s’expriment aussi sous forme de taux, sont en moyenne entre 9% et 13%. Cependant il est important de prendre en considération le rendement obtenu par les SCPI visées puisque certaines SCPI avec des frais de gestion « hauts » comparativement aux autres, peuvent tout de même être en mesure de proposer plus de rendement net à la clé, ce qui rend l’investissement plus rentable. D’où l’intérêt de plutôt s’attarder au rendement NET d’une SCPI plutôt que de ses frais de gestion annuels.
Comment minimiser les frais de gestion en SCPI ?
Dans la même veine de ce qui a été dit précédemment, il n’est pas utile de s’attarder aux frais de gestion puisque comme expliqué, ces derniers sont non seulement nécessaires au bon fonctionnement d’une SCPI, mais en plus ces frais ne sont pas foncièrement liés au rendement net fourni par la SCPI. Il n’y a donc pas d’intérêt à vouloir à tout prix les minimiser.
Toutefois si vous êtes allergique aux frais et qu’en prime vous n’avez pas besoin de compléments de revenus immédiatement alors l'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété est faite pour vous ! Effectivement, comme ce mode d’investissement « décale » la perception des dividendes issus des loyers sur une période donnée, et que les frais de gestion sont retenus directement sur les loyers perçus, alors naturellement la question des frais de gestion ne se posera pas dans l’immédiat pour vous.
Les SCPI, couramment appelées « Pierre Papier » comportent effectivement des frais, mais comme nous venons de le voir ces frais sont nécessaires au bon fonctionnement de la SCPI et à la pérennité de la société de gestion et donc, de votre investissement.
Il n’y a par conséquent aucun intérêt à concentrer vos critères de recherches uniquement sur les frais puisqu’ils sont en réalité le gage d’une véritable expertise de gestion. Toutefois, il est évidemment recommandé d’en prendre connaissance pour comprendre le fonctionnement de l’investissement. Et en dehors de ce questionnement centré sur les frais, la véritable question à vous poser est la suivante : Quel type d’SCPI vous faut-il ?
Auriez-vous un intérêt à faire cet investissement en démembrement ? Si oui nue-propriété ou plutôt usufruit ?
D’un point de vue fiscal, ne serait-il pas plus optimal d’opter pour une SCPI fiscale profitant de la loi Pinel par exemple ? Est-ce que vous avez foncièrement besoin de revenus complémentaires immédiatement ou bien ne serait-il pas plus judicieux d’optimiser l’effet de levier de capitalisation en optant pour le réinvestissement des dividendes ?
Ce sont toutes ces questions que vous devez vous poser avant d’investir dans l’immobilier via les SCPI. Raison pour laquelle, nous ne cesserons de le rappeler : il est préférable de se faire accompagner par un professionnel de la gestion de patrimoine afin d’être certain de ne pas commettre d’impair.
Et même si nous n’avons pas la chance de vous compter encore parmi nos Netinvestisseurs heureux, ce qui est certain c’est qu’une fois votre bilan patrimonial réalisé par nos soins nous serons amplement en mesure de trouver les solutions SCPI qui auront du sens pour vous. Alors, à très vite !
À propos de l'auteur
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