Quels avantages offre un investissement en SCPI via un contrat d’assurance-vie ?
Un prix d’acquisition des parts décoté
C’est l’un des principaux avantages de l’acquisition de parts de SCPI au travers d’un contrat d’assurance-vie. Vous pouvez bénéficiez d’une décote sur le prix réel de souscription de la part qui avoisine en moyenne 2%.
Une fiscalité avantageuse
Les parts de SCPI logées dans un contrat d’assurance-vie bénéficient en effet d’une fiscalité dérogatoire à celle normalement appliquée des revenus fonciers (soit imposition au barème progressif et aux prélèvements sociaux au taux en vigueur de 17,2%).
Dans le cadre de l’assurance-vie, vous bénéficiez de la fiscalité avantageuse de cette enveloppe de détention, à savoir :
- Capitalisation en franchise d’imposition : tant que vous ne procédez à aucun rachat, pas de fiscalité applicable ;
- Imposition sur une assiette limitée : lors du rachat, seule la quote-part d’intérêts comprise dans le rachat est taxée ;
- Imposition sur la base d’un taux réduit : notamment passé la 8ème année de détention du contrat
Une liquidité (permanente)
Les parts de SCPI sont en réalité acquises par l’assureur et non directement par vous. C’est donc l’assureur qui supporte le risque de liquidité.
Attention toutefois, certains assureurs appliquent des pénalités lorsque le rachat intervient avant la 3ème ou 4ème année de détention.
À noter également que le délai de jouissance des parts est aussi moindre que lors d’un investissement en direct (un mois en assurance vie contre trois à six en direct).
Quels sont les inconvénients d’un investissement en SCPI via une assurance-vie ?
Une offre réduite
L’un des principaux inconvénients d’investir dans des parts de SCPI au travers d’un contrat d’assurance-vie est la liste souvent restreinte de supports accessibles.
Au mieux, vous disposez d’une short-list d’une dizaine / quinzaine de SCPI disponibles, parmi lesquelles on ne retrouve généralement pas les plus récentes.
Cela réduit d’autant la possibilité de construire une allocation pertinente et diversifiée en SCPI, d’autant qu’il existe également un montant maximum fixé par chaque compagnie (le montant alloué aux SCPI ne peut dépasser un certain pourcentage du versement réalisé).
Un rendement partiel
Certains assureurs prélèvent une partie du rendement locatif de la SCPI, généralement 15% du revenu annuel.
Autrement dit, vous ne percevez que 85% du rendement réel de la SCPI. Si vous achetez cette même part en direct, vous percevez l’intégralité du dividende !
Une superposition de frais
- Si nous avons vu que vous pouvez bénéficiez d’une décote sur le prix de la part lors de l’acquisition de parts au sein d’un contrat d’assurance (env. 2%), il ne faut pas occulter les frais inhérents à cette enveloppe de détention à savoir :
- Potentiellement des frais d’entrée dits frais de versement ;
- Des frais de gestion annuels, venant diminuer d’autant le rendement effectivement généré au sein du contrat d’assurance-vie (déjà rogné de 15% rappelons-le) ;
Est-il plus intéressant d’investir en SCPI via un contrat d’assurance-vie ou en direct ?
Il est difficile de répondre clairement à cette question car la réponse n’est pas binaire, en fonction de vos objectifs, l’une ou l’autre de ces options peut s’avérer être votre bonne solution de placement.
En tout état de cause, il existe de part et d’autre des avantages et des inconvénients, la solution parfaite n’existant pas.
Toutefois, nous pouvons proposer une solution alternative : le recours au démembrement de propriété.
Partant du principe que si vous logez vos parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie, ce n’est pas dans l’optique de percevoir le revenu régulièrement (mais de le capitaliser au sein du contrat, dans le cas contraire, les parts seraient acquises en direct et en pleine propriété).
Dans ce cas-là, acquérir les parts de SCPI en direct mais pour la seule nue-propriété peut permettre de répondre à ce même objectif, en vous évitant les principaux écueils des SCPI dans le contrat d’assurance-vie.
Pour mémoire, acquérir la nue-propriété des parts de SCPI revient à acheter la part moins chère en contrepartie de la renonciation à percevoir les revenus sur une période convenue à l’avance. Vous réalisez aussi une pure opération de capitalisation.
Le recours au démembrement de propriété en SCPI vous permet également d’élargir le champ des possibles et de ne pas vous limiter à une offre restreinte par l’assureur.
À quel profil d’investisseur convient un investissement en SCPI à travers une assurance-vie ?
D’une façon générale, les fonds immobiliers dans un contrat d’assurance-vie peuvent correspondre à tout type d’investisseur. C’est la question de la proportion qui va déterminer la cohérence du placement.
Cette quote-part de fonds immobilier sera judicieusement plus importante pour les profils prudents / équilibrés.
Pour un profil dit « dynamique », une présence de fonds immobilier permet d’assurer une relative diversification des placements réalisés, tout en maintenant une certaine liquidité au sein du contrat. À ne pas négliger !
Comment choisir son contrat d’assurance-vie en vue d’un investissement en SCPI ?
Nous vous conseillons de veiller aux principaux points suivants pour bien choisir votre contrat d’assurance-vie en SCPI :
Les frais d’acquisition de parts de SCPI
Lorsque vous achetez des parts de SCPI, et peu importe la manière (cash, crédit, via assurance vie ou en démembrement), l’investissement implique des frais dits d’acquisition.
Précision sur les frais en SCPI :
Lors d’un investissement en SCPI, vous êtes principalement concernés par deux types de frais : les frais de gestion (% prélevés par les sociétés de gestion sur les loyers encaissés avant redistribution aux porteurs de parts) et les frais de souscription qui varient en moyenne de 8% à 12% du montant investi.
Ces frais dits de souscription s’appliquent en réalité lors de la cession de vos parts, et non au moment de l’investissement (contrairement à un versement sur un contrat d’assurance-vie par exemple).
- Concrètement, vous achetez aujourd’hui pour 10 000 euros de parts de SCPI :
Votre rendement est bien calculé sur la base de ces 10 000 euros investis (et non 10 000 euros diminués d’éventuels frais). Si vous procédez à la revente de vos parts demain, vous percevez 9 000 euros.
L’investissement en SCPI étant judicieusement attendu sur une échéance long terme, et la part se revalorisant en moyenne de 1% / an sur la durée, la question de ces frais de souscription et donc un non-enjeu.
Vigilance toutefois au sein du contrat d’assurance-vie, car ces frais ne sont pas toujours appliqués de la même façon en fonction des assureurs.
Sur certains contrats, l’investissement se réalise moyennant une décote pouvant représenter 2,5% de la valeur de souscription (soit le prix que vous auriez payé si l’investissement était réalisé en direct). Sur d’autres, c’est la valeur de réalisation (soit la valeur réelle de marché) qui est prise en compte.
Et pour la revente, ce n’est pas beaucoup plus simple. Des assureurs appliqueront la valeur de réalisation (diminuée potentiellement de certains frais) quand d’autres retiendront la valeur de retrait (qui correspond au prix de souscription de la part de SCPI minorée des fameux frais de souscription de 10% en moyenne).
Les taux de distribution des revenus
C’est probablement l’un des points de vigilance les plus importants, compte tenu du fait que beaucoup de compagnies d’assurance ne versent pas la totalité des revenus issus de la SCPI.
Comme nous l’avons précisé, au sein de certains contrats, vous ne touchez que 85% ou 90% des loyers générés. Et sur la durée, cela peut représenter un manque à gagner conséquent !
Sur la base d’un rendement annuel de 4% en direct, une retenue de 15% par l’assureur implique un écart de performance de 6 points sur une durée de 10 ans.
On comprend donc aisément l’importance de privilégier les (rares) contrats pour lesquels l’assureur reverse 100% des loyers.
Les frais de gestion du contrat
Ce n’est pas une grande découverte, le contrat d’assurance vie comporte des frais de gestion annuels qui avoisinent en moyenne 1%. Ils sont calculés sur l’encours total du contrat, et prélevés trimestriellement.
La SCPI disposant elle-même de frais de gestion (en moyenne 12%/ an et prélevés en amont de la distribution des revenus), ceux du contrat d’assurance-vie viennent donc alourdir encore plus la facture.
Certains contrats proposent des frais de gestion moins élevés sur les unités de compte, pouvant varier de 0,50% à 0,60%.
L’offre de sports d’investissement
Le nombre de fonds SCPI disponibles, la qualité des gestionnaires proposés et la variété des solutions accessibles diffèrent sensiblement d’un assureur à un autre et d’un contrat à un autre, en particulier pour les supports en immobilier.
Si la norme consiste aujourd’hui à proposer à minima deux ou trois fonds disponibles sur le contrat, certains offrent l’accès à une quinzaine de SCPI auprès de nombreux gestionnaires.
Car c’est bien la clé de la réussite, le maitre mot : la diversification. Et celle-ci vaut également dans l’allocation immobilière d’un contrat d’assurance-vie.
Conseils pour bien investir en SCPI dans l’assurance-vie
Vous êtes décidé à investir en SCPI via un contrat d’assurance-vie, le principal conseil que nous pouvons vous donner est celui de la diversification de vos placements !
Étant donné que les compagnies d’assurance limitent le montant (total et par versement) alloué aux fonds SCPI dans votre contrat, il vous faudra en tout état de cause trouver d’autres solutions de placement complémentaires :
- Les fonds en euro, pour assurer un certain niveau de sécurité sur votre épargne ;
- Les unités de compte, pour prendre des positions sur les marchés ;
- Les produits structurés, pour bénéficier d’un rendement attractif et d’une protection conditionnelle du capital investi ;
Il existe autant de manières différentes d’investir dans des parts de SCPI que d’objectifs à atteindre.
Dès lors que vous n’avez pas le besoin de percevoir un complément de revenus immédiats, il est essentiel de réfléchir à une stratégie de placement optimisée notamment d’un point de vue fiscal.
Si les épargnants pensent assez naturellement au recours au crédit bancaire ou de plus en plus au démembrement de propriété, l’acquisition de parts de SCPI par l’intermédiaire du contrat d’assurance-vie présente des avantages non négligeables.
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