Sécurisées (capital non garanti pour autant comme pour tout actif immobilier d’ailleurs), rentables, souples et solides, les SCPI offrent une réelle alternative de placements.
La rentabilité des SCPI
Quel est le rendement des SCPI ?
Le rendement moyen 2022 de l’ensemble des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) s’établit à 4,53% en 2022. Celui-ci s’entend toujours net de frais de gestion.
Plus globalement, les SCPI distribuent un rendement annuel net de frais de gestion compris entre 4% et 6%. Celui-ci peut toutefois varier en fonction de plusieurs facteurs, tels que la qualité et la diversité du patrimoine immobilier, la stratégie d'investissement, etc. Enfin, l’emplacement des immeubles peut avoir une incidence sur le rendement net de fiscalité; en effet, les porteurs de parts de SCPI dites « européennes » jouissent d’une fiscalité adoucie sur les revenus perçus.
SCPI : un investissement rentable sur le long terme ?
Le rendement moyen des SCPI s’établi à 6,1% par an sur les 30 dernières années. Ce rendement représente le taux de distribution et ne prend pas en compte la revalorisation potentielle du prix des parts de SCPI dans le temps.
Au-delà de ce rendement particulièrement intéressant, c’est notamment la mutualisation des risques grâce à la diversification du patrimoine au sein du portefeuille des SCPI qui en fait un investissement résilient et qui a sur passer outre les différentes crises.
Par ailleurs, les loyers perçus par les SCPI sont régulièrement revalorisés notamment en fonction de l’inflation, afin de maintenir un niveau de loyer cohérent pour les porteurs de parts.
Qu'est-ce qu’une SCPI de rendement ? Risques, frais…
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Investir dans l'immobilier sans soucis de gestion grâce aux SCPI
Investir dans les SCPI permet en effet de bénéficier des avantages de l'immobilier locatif sans soucis de gestion. En effet, en investissant dans des parts de SCPI, c’est la société de gestion qui s’occupera de la gestion locative du parc immobilier pour vous. Cette dernière s'occupe de tout : de l'acquisition, de la gestion locative, de l'entretien et de la cession des biens immobiliers détenus en portefeuille, ainsi que de la distribution des revenus locatifs aux investisseurs.
À NOTER : les revenus perçus sont nets de frais de gestion.
Comment fonctionne la gestion d'une SCPI ?
Comme vu précédemment, la gestion d’une SCPI est assurée par la société de gestion. Celle-ci a notamment pour mission de sélectionner les biens immobiliers à acquérir, de les financer, de les gérer et de les revendre si nécessaire. Elle doit également assurer la location des biens, ainsi que leur entretien et leur rénovation si besoin. Pour cela, elle dispose d'une équipe de professionnels spécialisés dans la gestion immobilière. La société de gestion est également en charge de la mise en place et de l’exécution de la stratégie d’investissement : elle fournit un travail de recherche pour sélectionner les immeubles dans lesquels investir ainsi que pour déterminer les secteurs géographiques les plus opportuns. Cette dernière a également un devoir de communication auprès des investisseurs : des bulletins d’informations trimestriels sont publiés et les associés peuvent participer à l’assemblée générale annuelle.
Un risque mutualisé
L'investissement en parts de SCPI permet une forte diversification du patrimoine immobilier, avec une mutualisation des risques grâce à la détention de très nombreux biens immobiliers. En effet, la société de gestion va faire l’acquisition de nombreux biens immobiliers à mesure que celle-ci collecte de l’argent d’investisseurs. En fonction de sa stratégie d’investissement, la société de gestion peut également diversifier son portefeuille sur plusieurs typologies d’actifs : bureaux, commerces, logistique, hôtellerie, etc.
Enfin, une diversification géographique du portefeuille dans plusieurs pays est également possible. Globalement, cela permet de limiter les risques locatifs et de profiter d'un rendement régulier issu des loyers perçus sur le patrimoine immobilier détenu en portefeuille.
Une accessibilité facile à l'investissement Immobilier
Les SCPI sont, pour la plupart, accessibles dès quelques centaines ou milliers d’euros. En effet, un investisseur peut devenir associé d’une SCPI en ne faisant l’acquisition que de quelques parts (généralement 10 parts). En outre, l’investissement en parts de SCPI peut également se faire à crédit, tout comme un bien immobilier direct. De plus, ce type d’investissement s’avère être beaucoup plus facile qu’un investissement immobilier direct : la souscription de parts permettant d’être associé d’une société (et non pas propriétaire d’un immeuble spécifique) ne nécessite pas de passage chez le notaire.
Une transparence pour l'investisseur
Les SCPI sont un placement transparent pour les investisseurs. En effet, la société de gestion de la SCPI est responsable de fournir une information claire, précise et régulière aux investisseurs, notamment sur la composition et l'évolution du patrimoine immobilier détenu, les résultats de la SCPI, la stratégie d'investissement, l’utilisation de l’effet de levier (crédit), les risques encourus et les frais de gestion. Cette information est communiquée via différents supports, tels que les rapports annuels, les bulletins trimestriels, les lettres d'information, les sites internet, etc. Enfin, les SCPI sont contrôlées et soumises au visa de l'Autorité des Marchés Financiers (l'AMF).
La possibilité de revendre vos parts à tout moment
Bien que la liquidité ne soit évidemment pas garantie, l’investissement en SCPI offre une liquidité supérieure à celle d'un investissement immobilier direct, avec la possibilité de vendre ses parts à tout moment sur le marché secondaire, sans avoir à s'occuper de la recherche d'un acheteur. Tandis qu’une revente d’un bien immobilier direct prend à minima 3 mois, la revente de parts de SCPI peut être effective sous 2 semaines en moyenne.
Les avantages fiscaux de l'investissement en SCPI
Quels sont les avantages fiscaux de l'investissement en SCPI et comment en bénéficier ?
L’investissement en parts de SCPI peut se faire sous plusieurs formes. Certaines d’entre elles permettent de profiter d’avantages fiscaux.
Tout d’abord, les SCPI fiscales permettent de profiter des dispositifs fiscaux existants tout en bénéficiant des avantages relatifs à l’acquisition de parts de SCPI. Il existe donc des SCPI de déficit foncier, des SCPI Malraux ou encore des SCPI Pinel. Le principal avantage à passer par une SCPI fiscale plutôt qu’un bien en direct est le choix du montant à investir : en effet, avec les parts de SCPI, vous pouvez investir un montant bien plus faible que pour un bien en direct (ce qui aurait pu être un frein à votre opération). Par ailleurs, vous profitez également des autres avantages de la SCPI : pas de contraintes de gestion, une diversification des biens et un risque locatif diminué.
Ensuite, il est également possible d’acheter des parts de SCPI avec une décote et sans payer d’impôts à la revente. Comment cela est-il rendu possible ? Grâce au démembrement de propriété. En faisant l’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI pour une durée déterminée au moment de la souscription (c’est-à-dire que vous ne toucherez aucun loyer pendant cette durée de démembrement), vous bénéficiez en contrepartie d’une décote sur le prix des parts. Au terme du démembrement, vous récupérer la pleine propriété des parts (vous commencez à toucher les loyers, ou bien vous pouvez céder vos parts), et cela sans aucune imposition ! Ce mécanisme est particulièrement intéressant si vous souhaitez placer un capital aujourd’hui et percevoir des revenus complémentaires à moyen terme, par exemple au moment de votre retraite dans une dizaine d’années.
Enfin, il existe un autre moyen d’optimiser fiscalement son investissement en parts de SCPI : l’acquisition de parts de SCPI Européennes. Les loyers distribués par les SCPI françaises sont imposés selon le régime des revenus fonciers. Cela signifie qu’ils sont soumis à votre tranche marginale d’imposition (TMI) ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Or, cette imposition peut être très lourde pour le contribuable en cas de TMI élevée (41 ou 45%). Les revenus locatifs issus des immeubles situés hors de France bénéficient d’une fiscalité allégée. Celle-ci se calcule de la manière suivante : TMI – taux moyen. De plus, il n’y a pas de prélèvements sociaux à régler. Les SCPI européennes sont donc un moyen de diversifier géographiquement son portefeuille tout en profitant d’un cadre fiscal avantageux.
Les conseils de Netinvestissement dans le choix de la SCPI
Netinvestissement a accès à l’ensemble des SCPI du marché, et contrairement à certaines idées reçues, le rendement est loin d’être LE premier critère privilégié pour choisir une bonne SCPI.
La SCPI étant un investissement sur du moyen/long terme, il faut analyser un ensemble de paramètres avant d’investir.
- Le premier point est de privilégier une SCPI avec une capitalisation importante :
la taille de la SCPI est déterminée par sa capitalisation, c’est-à-dire la valeur globale de son parc immobilier. Privilégiez donc une SCPI ayant une taille minimum de 200 Millions d’euros. Évitez absolument les petites structures (ou alors pour diversifier vos investissements en parts de SCPI). - Privilégiez une SCPI avec un « track record » :
il est toujours important d’étudier le passé et le recul de la société. Une SCPI de 20 ans, est plus solide qu’une jeune pousse qui vient d’être commercialisée. Chez Netinvestissement, nous étudions donc le Track Record « historique de la société » de chaque SCPI que nous recommandons. - Privilégiez l’expertise du Gestionnaire :
la société de gestion doit bien entendu avoir une taille importante avec une existence pérenne. Il est aussi important de choisir un « pure player » (Société spécialisée) et non un immobilier institutionnel (telles que les banques qui font un peu de tout sans avoir une expertise poussée sur le secteur de l’immobilier tertiaire). - Penchez-vous sur l’analyse financière de la SCPI :
optez plutôt pour une SCPI ayant un taux d’occupation financier supérieur à 90%. Ce taux peut baisser en raison des rénovations et du cash non investi. Il est important d’étudier aussi le report à nouveau. - Privilégiez les SCPI à capital variable :
les dernières SCPI à capital fixe ne sont plus proposées que par les banques qui cherchent à revendre leur « fin de stock »... Les SCPI à capital fixe présentent les mêmes contraintes que l’immobilier car pour revendre les parts, le vendeur doit trouver un acheteur. On parle alors de marché "de gré à gré". Or, c'est un marché très peu liquide. C'est la raison pour laquelle presque plus aucune société de gestion spécialisée ne commercialise des SCPI à capital fixe.
Les SCPI à capital variable, quant à elles, émettent des parts supplémentaires si besoin et rachètent les parts en attendant de trouver de nouveaux souscripteurs. Ce mode de fonctionnement facilite donc fortement la liquidité des parts. Tant qu'il y a des acheteurs, les parts sont vendables. - Intéressez-vous au SCPI dites « européennes » si vous êtes fortement imposés :
nous l’avons vu, la fiscalité relative aux revenus issus des parts de SCPI peut être très confiscatoire. Diversifier son portefeuille avec des parts de SCPI européennes permet d’adoucir cette fiscalité et de profiter de revenus complémentaires plus conséquents.
En conclusion, investir dans les SCPI permet de bénéficier des avantages de l'immobilier locatif sans les soucis de gestion qui y sont souvent associés, tout en offrant une diversification et une liquidité supérieures à celles d'un investissement immobilier direct. Cependant, il est important d’être accompagné par un professionnel de la gestion de patrimoine pour sélectionner des SCPI de qualité en fonction de ses objectifs et de sa situation personnelle.
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