1. Qu’est-ce que l’usufruit de SCPI, dans le cadre du démembrement de parts de SCPI ?
Les parts de SCPI, tout comme les biens immobiliers traditionnels, peuvent être démembrées. Cela implique la séparation de la propriété de son droit d'usage. Plus concrètement, le démembrement peut être appliqué aux parts de SCPI, ce qui signifie que chaque part de SCPI est divisée en deux parties distinctes :
- La nue-propriété : le nu-propriétaire détient le droit de disposer du bien et il récupère la pleine propriété de la part à la fin du démembrement. Cependant, pendant la durée du démembrement, il ne peut pas bénéficier des revenus générés par la part de SCPI.
- L'usufruit : l'usufruitier a le droit de jouir du bien, notamment en percevant les loyers provenant des parts de la SCPI. Pendant la durée du démembrement, l'usufruitier peut profiter des revenus générés par les parts de SCPI, mais il n'a pas le droit de disposer de la pleine propriété de la part.
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2. Quels sont les avantages du statut d’usufruitier pour un investissement en SCPI ?
Le statut d'usufruitier dans le cadre d'un investissement en SCPI offre plusieurs avantages :
La perception des revenus
En tant qu'usufruitier, vous percevez les revenus générés par les parts de SCPI. Cela inclut tous les loyers perçus des biens immobiliers détenus par la SCPI. Une fois la durée de l’usufruit terminée, vos parts seront directement transmises au nu-propriétaire qui pourra jouir à son tour des loyers mais aussi de la pleine propriété des parts. En tant qu’usufruitier vous pouvez ainsi bénéficier d'un revenu régulier provenant de votre investissement et ce durant une durée prédéfinie à l’avance.
La diversification des investissements
Investir en SCPI permet de diversifier votre patrimoine immobilier. En tant qu'usufruitier, vous pouvez profiter des avantages de la diversification offerts par la SCPI qui investit généralement dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers (bureaux, commerces, résidences, etc.).
Une gestion simplifiée
L'usufruitier n'a pas à se soucier de la gestion quotidienne des biens immobiliers détenus par la SCPI. C'est la société de gestion de la SCPI qui se charge de la gestion locative, de la perception des loyers, de la gestion des biens, etc. Vous bénéficiez ainsi d'une gestion simplifiée de votre investissement.
Souplesse et liquidité
Les parts de SCPI peuvent généralement être revendues sur le marché secondaire. En tant qu'usufruitier, vous pouvez décider de vendre vos droits d'usufruit à un autre investisseur sans impact sur la nue-propriété. Cela offre une certaine souplesse et liquidité à votre investissement.
3. Comment fonctionne le démembrement de parts de SCPI ?
Le démembrement de parts de SCPI est une opération qui consiste à séparer les droits de propriété d'une part en deux composantes distinctes : l'usufruit et la nue-propriété. Voici comment cela fonctionne :
- Usufruit : l'usufruitier détient le droit d'utiliser et de percevoir les revenus générés par les parts de SCPI. Il peut bénéficier des loyers et des dividendes pendant la durée du démembrement. Généralement, l'usufruit est accordé à une personne pour une période déterminée, par exemple, 10 ans.
- Nue-propriété : le nu-propriétaire quant à lui détient la propriété des parts de SCPI, mais il n'a pas le droit de jouissance ni le droit de percevoir les revenus tant que le démembrement est en cours. Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts à l'expiration du démembrement, c'est-à-dire à la fin de la période déterminée.
4. L’usufruit et la nue-propriété
L'usufruit désigne le droit d'utiliser et de percevoir les revenus générés par les parts de la SCPI. L'usufruitier, détenteur de l'usufruit, a la possibilité de jouir des biens immobiliers détenus par la SCPI et de bénéficier des loyers correspondants. En d'autres termes, il peut profiter des revenus générés par les actifs immobiliers de la SCPI pendant la durée de l'usufruit, qui est généralement limitée dans le temps.
D'un autre côté, la nue-propriété représente le droit de propriété sur les parts de la SCPI, sans pouvoir en jouir ni en percevoir les revenus durant la période d'usufruit. Le nu-propriétaire, détenteur de la nue-propriété, ne peut pas bénéficier des revenus de la SCPI tant que l'usufruit est en cours. Cependant, à la fin de l'usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts de la SCPI, avec tous les droits y afférents, y compris le droit de percevoir les revenus.
Le démembrement de parts de SCPI est souvent utilisé dans le cadre de stratégies de transmission ou d'optimisation patrimoniale. Par exemple, un individu peut décider de transmettre la nue-propriété des parts de SCPI à ses descendants tout en conservant l'usufruit.
Cela lui permet de continuer à bénéficier des revenus générés par la SCPI de son vivant. Au décès de l'usufruitier, les enfants ou les bénéficiaires récupéreront automatiquement la pleine propriété des parts de la SCPI.
Il est important de noter que les modalités précises du démembrement de parts de SCPI, y compris la durée de l'usufruit ainsi que les droits et obligations des usufruitiers et des nus-propriétaires, sont définies dans un contrat spécifique. Pour obtenir des conseils personnalisés en fonction de votre situation, il est recommandé de consulter un professionnel, contactez l’un de nos conseillers patrimoniaux pour plus de renseignements.
5. La durée de l’usufruit
La durée de l’usufruit en viager est indéfinie, en effet l’usufruit prendra fin au moment même du décès de l’usufruitier.
La durée de l’usufruit temporaire en SCPI va de trois à vingt ans, mais la durée moyenne de détention de parts de SCPI en usufruit est généralement d’environ 10 ans.
Expliquons ces termes un peu plus en détails.
6. Les différents types d’usufruit
L’usufruit en viager
L'investissement dans des parts de SCPI en démembrement viager implique la division de l'usufruit et de la nue-propriété jusqu'au décès de l'une des parties. Une fois le décès survenu, le survivant devient alors pleinement propriétaire des parts de SCPI acquises. Ce mécanisme de démembrement est fréquemment utilisé dans un contexte familial où les parents conservent l'usufruit et cèdent la nue-propriété aux enfants par le biais d'une donation-partage, ou aux petits-enfants par le biais d'une donation transgénérationnelle.
L’usufruit temporaire
L'investissement dans des parts de SCPI en démembrement temporaire se réfère à la séparation temporaire de l'usufruit et de la nue-propriété, pour une durée pouvant aller jusqu’à 20 ans. Au terme de la période de démembrement, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété des parts et par conséquent, la jouissance des loyers. Cette approche d'investissement présente l'avantage pour le nu-propriétaire d'acquérir les parts de SCPI à un prix inférieur par rapport à un achat en pleine propriété.
7. Exemple d’investissement en SCPI en usufruit
Prenons l’exemple d’un souscripteur voulant investir environ 30 000€ en usufruit temporaire de parts de SCPI sur une durée de 15 ans.
Pour cet exemple, prenons la SCPI Primovie :
- Durée = 15 ans
- Prix de part en Pleine Propriété = 203€
- Nombre de parts = 370
- Prix en pleine propriété = 75 110€ (203 x 370)
- Clé de démembrement Usufruit 15 ans = 40%
- Coût de l’usufruit = 30 044€ (75 110 x 40%)
- Hypothèse de rendement sur la durée de l’opération = 4,50%
Ce qui signifie que cet investisseur (en général une société soumise à l'impôt sur les sociétés) a fait l'acquisition de l'usufruit de 370 parts de SCPI en versant seulement 40% du prix de souscription, soit un montant total de 30 044€ sur les 75 110€ initiaux. Cette acquisition lui permet de recevoir l'intégralité des revenus générés par les 370 parts pendant une période de 15 ans, correspondant à la durée du démembrement. À l'issue de ces 15 ans, il n'est pas nécessaire de vendre les parts, car la pleine propriété revient automatiquement au nu-propriétaire.
8. Quels sont les inconvénients de l’usufruit de SCPI ?
L'usufruit de SCPI présente certains inconvénients potentiels :
Absence de contrôle sur la gestion
En tant qu'usufruitier, vous avez le droit de jouir des revenus générés par les SCPI, mais vous n'avez généralement aucun contrôle sur la gestion des actifs sous-jacents. Les décisions de gestion, telles que la sélection des investissements ou la politique de distribution des revenus, sont prises par la société de gestion de la SCPI. Cela signifie que vous n'avez pas la possibilité d'influencer directement ces décisions.
Dépendance à la durée du démembrement
L'usufruit de SCPI est généralement limité à une période spécifique, déterminée au moment du démembrement. Une fois cette période terminée, vous perdez le droit de jouissance des revenus de la SCPI. Par conséquent, si vous aviez besoin d'un flux de revenus à plus long terme, l'usufruit de SCPI peut ne pas répondre à vos besoins.
Rendement potentiellement limité
En tant qu'usufruitier, vous percevez les revenus réguliers de la SCPI, mais vous n'avez pas accès à l'appréciation du capital. Cela signifie que vous ne bénéficiez pas des éventuelles plus-values réalisées sur les actifs détenus par la SCPI. Si vous souhaitez profiter de la croissance à long terme du capital, l'usufruit de SCPI peut ne pas être la meilleure option.
Risque de vacance locative
Si les biens immobiliers détenus par la SCPI connaissent une vacance locative prolongée, cela peut réduire les revenus que vous percevez en tant qu'usufruitier. Une faible demande sur le marché locatif ou une gestion inefficace peuvent entraîner une diminution des revenus.
9. À quel profil d’investisseur s’adresse la SCPI en usufruit ?
L'investissement en usufruit dans des parts de SCPI convient aux profils d'investisseurs suivants :
- Particuliers peu ou non imposés : les investisseurs qui ont une faible charge fiscale ou qui ne sont pas imposables peuvent trouver avantageux d'investir en usufruit de parts de SCPI. Ils peuvent bénéficier des revenus générés par les parts pendant la durée du démembrement sans supporter une charge fiscale trop importante.
- Investisseurs disposant d'un capital et recherchant des revenus supplémentaires : ceux qui disposent d'un capital à investir et qui ont besoin de revenus complémentaires peuvent trouver l'usufruit de SCPI attrayant. Ils peuvent utiliser leur capital pour acquérir des parts de SCPI à un prix réduit et recevoir les revenus issus de ces parts pendant la période de démembrement.
- Personnes ayant un déficit foncier : les individus ayant un déficit foncier, c'est-à-dire des charges déductibles supérieures aux revenus fonciers, peuvent trouver l'usufruit de SCPI intéressant. Cela leur permet de recevoir des revenus fonciers défiscalisés pendant la durée du démembrement.
- Entreprises soumises aux BIC ou à l'impôt sur les sociétés : les entreprises qui souhaitent placer leur trésorerie à un niveau de rendement attractif peuvent envisager l'investissement en usufruit de parts de SCPI. Cela leur permet de générer des revenus réguliers tout en conservant leur trésorerie investie.
Il est important de noter que chaque investisseur a des besoins et des situations fiscales spécifiques. Il est recommandé de consulter des professionnels spécialisés, tels que nos chefs de projet Netinvestissement pour évaluer l'adéquation de l'usufruit de SCPI à votre profil d'investisseur et à vos objectifs financiers, alors n’hésitez pas à contacter l’un de nos chefs de projet patrimonial.
10. Comment investir en SCPI en usufruit ?
Pour investir en SCPI en usufruit, voici les étapes générales à suivre :
Définir vos objectifs
Avant de vous lancer dans un investissement en SCPI en usufruit, clarifiez vos objectifs financiers, votre horizon d'investissement et votre tolérance au risque. Cela vous aidera à choisir la SCPI appropriée et à prendre des décisions éclairées.
Recherche et sélection de la SCPI
Effectuez des recherches approfondies sur les différentes SCPI disponibles sur le marché. Analysez des facteurs tels que la performance historique, les types d'actifs détenus, la stratégie de gestion et les frais associés. Sélectionnez une SCPI qui corresponde à vos critères et à vos objectifs.
Consultez un professionnel
Il est recommandé de consulter un professionnel du domaine, tel qu'un conseiller en gestion de patrimoine, comme nos experts Netinvestissement, pour obtenir des conseils personnalisés en fonction de votre situation financière et fiscale. Ils pourront vous guider dans votre démarche et vous aider à prendre des décisions éclairées.
Acquisition de l'usufruit
Une fois que vous avez sélectionné la SCPI, vous devrez acquérir l'usufruit des parts. Cela peut se faire par le biais de votre interlocuteur patrimonial, chez Netinvestissement vous n’aurez rien à faire, on s’occupe de tout pour vous.
Les modalités d'acquisition, y compris le prix d'achat et les conditions de démembrement, seront définies dans un contrat spécifique.
11. Quelle fiscalité s’applique à un investisseur SCPI en usufruit ?
En tant qu’usufruitier, vous êtes assujetti(e) à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux. En effet, les revenus générés par les parts de SCPI vous seront attribués et seront considérés comme des revenus fonciers. Ils seront soumis à l'impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d'imposition.
Vous devrez déclarer ces revenus dans la catégorie des revenus fonciers de votre déclaration de revenus annuelle. À cela vient s’ajouter les prélèvements sociaux : les revenus fonciers issus des parts de SCPI sont également assujettis aux prélèvements sociaux, qui comprennent notamment la contribution sociale généralisée (CSG) et la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS). Le taux global des prélèvements sociaux est fixé par les autorités fiscales et peut varier d'une année à l'autre.
En conclusion, investir dans des SCPI via l'usufruit peut être une option intéressante pour diversifier son portefeuille immobilier, bénéficier de revenus stables et réguliers, tout en profitant d'une gestion simplifiée. Les avantages de cet investissement résident dans la possibilité de diversifier ses actifs immobiliers, de percevoir des revenus réguliers provenant des loyers des biens immobiliers détenus par la SCPI, et de déléguer la gestion quotidienne à la société de gestion.
Cependant, il est essentiel de bien analyser les sociétés de gestion, les biens immobiliers détenus par la SCPI, et de consulter un professionnel financier afin de prendre une décision éclairée et adaptée à ses objectifs et à sa situation financière. Comme pour tout investissement, il existe des risques associés, et il est important de les prendre en considération avant de se lancer dans un investissement en SCPI via l'usufruit.
À propos de l'auteur
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