2. Quels sont les avantages à investir en SCPI dans un Ehpad ou une maison de retraite ?
C’est une question assez complexe, car d’un côté investir dans une SCPI vous permet de bénéficier de tous les avantages de l’immobilier sans avoir à gérer les soucis et tracas du quotidien. Dans cette mesure, investir dans une SCPI ne peut présenter que des avantages !
En revanche, l’avantage d’un investissement dans une chambre d’EHPAD, c’est de pouvoir bénéficier dans la grande majorité des cas du statut LMNP (loueur meublé non professionnel) dont la grande force réside dans le fait de vous procurer des revenus avec une imposition très favorable. Tout le débat réside donc dans le fait d’investir soit dans une SCPI qui réponde à l’imposition des revenus fonciers, (et donc génère de l’impôt supplémentaire) ou investir directement dans une chambre d’EHPAD pour bénéficier du statut LMNP et limiter au maximum sa fiscalité sur cet investissement.
Toute la question repose sur ce que vous attendrez de votre investissement : efficacité fiscale ou tranquillité d'exécution. Mais pas d’inquiétude, nous sommes là pour ça. Nous sommes là pour vous.
3. Quelle rentabilité peut-on attendre d’un investissement en SCPI Ehpad ?
Partons du principe que vous avez choisi la tranquillité et avec donc pris la décision d’investir au sein d’une SCPI qui elle-même investi dans des EHPAD. Votre question maintenant se porte sur le rendement que vous pouvez attendre de ce type d’investissement. Comme vous le savez, il est difficile de déterminer à l’avance combien un investissement peut vous apporter, car par définition, et comme pour tout placement d’ailleurs, le rendement ne peut pas être garanti.
De plus, et comme nous l’avons régulièrement souligné dans nos guides et articles, la rentabilité d’un placement ne doit pas être la seule source de motivation de votre choix. Pour la simple et bonne raison que ce rendement peut très bien ne plus être le même dans quelques années. La meilleure façon d’investir dans une SCPI est donc de miser sur une stratégie de fonds, et l'hébergement en EHPAD en est une parfaite. Vous savez donc que vous ne pouvez pas vraiment vous tromper avec ce type de solution, et que celle-ci devrait être très durable dans le temps.
4. Quel est le niveau de risque associé à un investissement en SCPI Ehpad ?
Investir son épargne, dans n’importe quelle solution que ce soit, comporte certains risques. Hormis le livret A et le fonds euro d’assurance-vie, dès que vous prendrez la décision de sortir de ce type de solutions, vous serez exposés à des risques. En revanche, il est important de prendre en compte ces risques et de travailler dessus efficacement afin de mieux les anticiper.
Le principal risque d’un investissement en SCPI repose sur le fait que vous êtes dépendant de la stabilité des locataires: s’ils paient les loyers vous êtes tranquilles. Il vous faudra donc être vigilant à la répartition du patrimoine de votre SCPI ainsi qu’à la qualité de signature de ses locataires. Si tous ces critères sont réunis alors le risque global de ce type d’investissement sera relativement bien géré.
5. Comment fonctionne la gestion locative d’une maison de retraite ou d’un Ehpad en SCPI ?
Tout comme un bien immobilier classique que pourrait détenir une SCPI, une maison de retraite ou un EHPAD sera géré de la même manière. La SCPI agit comme un intermédiaire entre vous et le locataire final, permettant de limiter au maximum les ennuis et aléas locatifs et les différentes actions que vous pourriez avoir à réaliser.
À ce niveau là, investir dans une SCPI EHPAD ou dans tout autre type de SCPI reviendra strictement au même: vous n’avez rien à faire, tout est géré pour vous !
6. Quelles sont les modalités de distribution des revenus dans une SCPI Ehpad ?
Nous l’avons vu plusieurs fois au travers de nos nombreux guides à ce sujet, le fonctionnement d’une SCPI reste essentiellement le même quelle que soit la stratégie sous-jacente sur laquelle nous travaillons. Dans le cadre d’une SCPI qui pourrait investir principalement dans des résidences EHPAD, le versement des loyers sera réalisé trimestriellement.
7. Quelle est la durée de détention recommandée pour un investissement en SCPI Ehpad ?
C’est encore une question qui pourrait s’élargir à toutes les SCPI du marché et pas uniquement aux SCPI dont la vocation va être plutôt tournée vers les établissements de santé : la durée de détention recommandée d’une SCPI est de 8 à 10 ans. Pour la principale raison qu’il vous faudra amortir les frais d’entrée dans le temps (que vous payez lors de la revente de vos parts), et que ces derniers, un peu à la manière des frais de notaire lorsque vous achetez une maison, ne s’effacent pas au bout de 2 ans… L’investissement dans une SCPI sera donc à conjuguer avec un projet plutôt long terme, bien que vous puissiez retirer vos investissements quand bon vous semble en cas de besoin immédiat de liquidités.
8. Quels sont les critères à prendre en compte pour choisir une SCPI Ehpad ?
Comme pour tout investissement, dans une SCPI, il y a de nombreux critères à prendre en considération avant de prendre votre décision. Parmi tous ces critères, il y en a certains qui sont plus importants que d’autres, tout comme la capitalisation de la SCPI (sa taille) que vous envisagez d’acheter, mais également le taux d’occupation du parc immobilier, le rendement, ou la liquidité de cette dernière.
Ce sujet peut paraître complexe, lorsqu’il s’agit d’un premier investissement SCPI, c’est la raison pour laquelle il est important de se faire accompagner par un professionnel du secteur afin de choisir les bons supports qui vous permettront de réaliser un investissement durable dans le temps et rentable.
9. Les meilleures SCPI Ehpad du marché
Bien qu’il n’existe pas à proprement parler de SCPI, qui investit à 100 % dans des résidence EHPAD (pour la simple et bonne raison que l’on ne met pas tous ses œufs dans le même panier) nous en distinguons certaines qui agissent de manière assez forte sur le secteur de la santé et de l’hébergement de santé.
Si nous ne devions en citer qu’une, la SCPI Primovie gérée par le groupe Primonial REIM fait office de référence à la matière. En effet, cette SCPI est LA référence du secteur et coche absolument toutes les cases que l’on peut attendre dans tel support : sa capitalisation dépasse les 4 milliards d’euros, son rendement est stable dans le temps et s’établit à plus de 4,5%, son taux d’occupation est très bon, et elle dispose d’un report à nouveau ou trésor de guerre assez important qui lui permet de faire face à de nombreuses situations d’inconfort. Ce genre de SCPI interviendra comme une véritable base patrimoniale solide sur laquelle viendront éventuellement s’appuyer d’autres supports que vous pourriez être tenté de choisir.
Mais attention, il n’existe pas qu’une seule SCPI intervenant sur le secteur de la santé, c’est la raison pour laquelle votre chef de projet patrimonial Netinvestissement vous aidera à sélectionner le support le plus indiqué dans le cadre de votre projet.
10. La fiscalité d’un investissement en SCPI dans un Ehpad
Nous l’avons évoqué plus haut, dans ce guide, la fiscalité d’une SCPI, qu’ils investissent dans des bureaux, des commerces, des résidences de santé, ou bien même des crèches, reste une fiscalité très classique attribuée aux revenus fonciers. La taxation des loyers qui vous seront versés par votre SCPI investissant dans les EHPAD sera donc rattachée à des revenus fonciers et donc à déclarer comme tels.
11. Comment investir en SCPI dans un Ehpad ?
C’est une question assez classique et qui revient régulièrement chez nos clients: comment puis-je acheter des parts de SCPI. Nous l’avons régulièrement évoqué, l’acquisition de parts de SCPI peut se faire de différentes manières. Notamment des acquisitions en pleine propriété ou en démembrement, de manière directe ou indirecte.
Pour ce genre de questions, il est important de bien poser les bases de votre projet avec votre chef de projet patrimonial afin qu’il puisse vous orienter sur la solution la plus adaptée à votre besoin.
12. Quelles sont les alternatives pour investir dans une SCPI de santé ?
Tout comme d’autres investissements dans des SCPI, il vous est possible d’acquérir des parts de ces dernières en direct ou via des contrats d’assurance vie. Si vous choisissez l’intermédiaire d’un contrat assurance vie, faites attention à ce que le contrat sélectionné intègre bien les SCPI que vous souhaitez ajouter à votre patrimoine.
Encore une fois, et nous ne le diront jamais assez, l’accompagnement d’un professionnel et patrimoine est plus que jamais indispensable lorsqu’il s’agit de faire sa sélection finale.
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