Chez Netinvestissement nous avons la conviction que la qualité et la signature de la société de gestion, autrement dit le gestionnaire de la SCPI, sont deux éléments primordiaux à intégrer dans votre analyse dans une optique d’investissement réussie et adaptée.
Nous avons donc choisi de faire un focus sur la société de gestion PERIAL Asset Management, acteur majeur de la gestion d’actifs, qui se distingue par son expérience et la pertinence de son offre.
Le groupe PERIAL : plus de 50 ans dans la gestion d'actifs
Fort de plus de 50 ans d’expérience, le groupe PERIAL a acquis un savoir-faire certain dans la gestion de fonds immobiliers pour le compte de tiers, notamment d’épargnants. Il est donc aujourd’hui l’un des leaders de la gestion d’actifs en France, proposant des solutions d’investissement pérennes et performantes, et maintenant un niveau de collecte élevé.
L’une des grandes forces du groupe PERIAL est notamment de maitriser l’ensemble des métiers liés à la gestion d’actifs immobiliers.
La promotion immobilière d’une part, en restructurant, en rénovant ou en réalisant des immeubles de bureaux, des locaux d’activités ou d’habitations collectives pour le compte d’investisseurs privés ou d’institutionnels. Le groupe PERIAL a donc développé un savoir-faire qui s’étend du sourcing, c’est à dire la sélection du lieu d’implantation, à l’étude de faisabilité des chantiers et l’élaboration du projet, ainsi que la coordination des métiers qui interviennent dans la mise en œuvre.
Et la gestion d’immeubles d’entreprise d’autre part, en maitrisant un panel de compétences allant de la gestion locative (ce que l’on appelle le property management) à l’optimisation des charges d’exploitation.
La gamme de SCPI PERIAL
PERIAL a développé son offre autour de 3 SCPI : PFO, PF Grand Paris et PFO2. Une gamme resserrée aux stratégies différentes et complémentaires offrant des opportunités variées et différenciantes dans un marché de SCPI vaste et fortement centré sur la commercialisation de bureau.
La SCPI PFO
La SCPI PFO (Participation Foncière Opportunité), qui a fêté ses 20 ans en 2018, est une SCPI basée sur 2 axes stratégiques différenciants des marchés habituels des SCPI.
Sectoriel tout d’abord : En misant sur des investissements dans le secteur hôtelier, les résidences étudiantes ou encore les résidences séniors. Ces marchés sont décorrélés et offrent donc des opportunités différentes et qui répondent à d’autres cycles économiques que ceux des bureaux.
Géographique ensuite : Puisqu’elle s’inscrit sur le marché Européen, avec une stratégie d’investissements en Allemagne, en Italie et aux Pays-Bas notamment. Ces marchés sont matures, solides et offrent des perspectives différentes du marché Français.
PFO mise donc sur une stratégie différente à nombreuses SCPI par la constitution d’un parc d’actifs décorrélés du marché de bureaux sur le territoire Français.
Initialement, PFO était une SCPI à capital fixe. Depuis sa transformation en SCPI à capital variable, un important travail de restructuration a été entrepris en vue d ‘améliorer le taux d’occupation qui a progressé de près de 10% dans l’intervalle. Le dividende a donc progressé aussi, avec un prix de part maintenu. PFO offre donc encore de belles perspectives d’évolution.
Les chiffres clés
- Type de capital : variable.
- Capitalisation 2021 : 794,2 millions d’euros.
- Surfaces gérées en 2018 : 351 012 m².
Souscription
- Prix de souscription : 966 euros.
- Minimum de souscription : 4830 euros.
- Délai de jouissance : 1er jour du 6ème mois suivant la souscription.
- Taux d'occupation financier 2021 : 90,30%.
- Commission de souscription : 9,50% HT.
- Taux de distribution 2021 : 4,82%
La SCPI PF Grand Paris
PF Grand Paris (Participation Foncière Grand Paris) est une SCPI qui a plus de 50 ans d’ancienneté ; c’est d’ailleurs l’une des plus anciennes du marché. Historiquement investie en grande majorité dans des bureaux (93%), complétée par des locaux d’activités et des commerces situés à Paris et dans sa région, PF Grand Paris a réouvert son capital aux investisseurs en 2017 pour profiter des perspectives positives que le projet du Grand Paris offre. En effet, la dynamique économique et immobilière que ce dernier va engendrer est exceptionnelle.
PF Grand Paris est donc une SCPI qui s’inscrit dans un projet historique et qui surfe sur les opportunités que celui-ci ouvre, un marché de l’immobilier professionnel étant au cœur de celui-ci.
Les chiffres clés
- Type de capital : variable.
- Capitalisation 2021 : 1 126,9 millions d’euros.
- Surfaces gérées en 2021 : 279 688 m².
Souscription
- Prix de souscription : 544 euros.
- Minimum de souscription : 5440 euros.
- Délai de jouissance : 1er jour du 6ème mois suivant la souscription.
- Taux d'occupation financier 2021 : 88,20%.
- Commission de souscription : 9,5% HT.
- Taux de distribution 2021 : 4,42%
La SCPI PFO2
PFO2 est la première SCPI ayant intégré une démarche environnementale dans sa politique de gestion. Celle-ci se traduit par une volonté de maitriser l’impact environnemental ISR / ESG des immeubles gérés, mais également en ayant une attention particulière sur les enjeux sociétaux et les modes de gouvernance.
Le bénéfice principal de cette politique de gestion est double : une consommation d’énergie et donc une attractivité accrue pour les locataires d’une part, et des coûts d’entretien réduits pour les propriétaires d’autre part, ce qui génère, entre autres, des rendements performants. Une stratégie payante puisqu’en 10 ans d’existence elle est devenue la cinquième plus grosse SCPI du marché et l’une des plus appréciées des investisseurs.
Les chiffres clés
- Type de capital : variable.
- Capitalisation 2021 : 2 673,1 millions d’euros.
- Surfaces gérées en 2021 : 929 536 m².
Souscription
- Prix de souscription : 196 euros.
- Minimum de souscription : 5880 euros.
- Délai de jouissance : 1er jour du 6ème mois suivant la souscription.
- Taux d'occupation financier 2021 : 86,60%.
- Commission de souscription : 8,5% HT.
- Taux de distribution 2021 : 4,59%
En résumé : les atouts des SCPI PERIAL
La combinaison de la maitrise à la fois des métiers de la promotion immobilière et de ceux de la gestion d’actifs fonciers est la grande force du groupe PERIAL. Cela lui a permis de construire et faire évoluer un parc immobilier de 1,5 millions de mètres carrés de bâtiments tertiaires en ligne avec les modes de consommation actuels de l’immobilier et les normes environnementales et énergétiques en vigueur. Cette alliance de compétences lui permet également d’assurer la gestion et la valorisation de ce parc réparti en France et en Europe.
Qu'est-ce qu’une SCPI de rendement ? Risques, frais…
Le tuto placement Net Academy (EPISODE 1)
Comment investir dans une SCPI PERIAL ?
Vous pouvez investir dans une SCPI PERIAL de plusieurs manières différentes : en direct, au comptant ou à crédit, ou encore en l’intégrant au sein d’un contrat d’assurance-vie.
Investissement au comptant :
Investir un capital issu d’une épargne, d’un héritage, d’une donation ou d’un gain en SCPI permet d’acquérir des actifs immobiliers professionnels offrant un niveau de risque mesuré et une grande diversification. À l’issue du délai de jouissance (3 à 6 mois selon les SCPI) les loyers sont perçus trimestriellement directement par l’investisseur. Autre avantage, les sommes investies le sont à 100%, les frais liés à un investissement en SCPI ne s’appliquant qu’à la sortie, c’est à dire en cas de revente des parts.
Investissement à crédit :
Dans la même optique, l’investissement en SCPI par le biais d’un financement permet d’utiliser le levier du crédit pour acquérir des parts. Dans un contexte de taux d’intérêts encore faible malgré tout (surtout si on les rapporte à l’inflation actuelle), le recours au crédit est un excellent moyen de constituer un portefeuille de SCPI fourni. Les loyers perçus viendront dans ce cas couvrir tout ou partie des mensualités du crédit.
Dans l’optique d’un objectif où le besoin en revenus complémentaires n’est pas immédiat, avoir recours à l’emprunt pour se constituer un portefeuille conséquent et diversifié est une option extrêmement intéressante.
Intégration au sein d’un contrat d’assurance-vie :
Pour bénéficier de la liquidité et de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie, il est possible de loger des parts de SCPI dans un contrat. Ainsi, la fiscalité des revenus fonciers générés par la SCPI n’est pas appliquée.
Attention
Si vous choisissez d’investir en SCPI via une assurance-vie et si l’objectif initial de cet l’investissement est la génération de revenus complémentaires réguliers, celui-ci ne sera pas atteint, puisque les rendements générés par les loyers seront capitalisés automatiquement.
C’est la fiscalité de l’assurance-vie qui s’appliquera de façon classique. C’est à dire au moment d’un rachat (déblocage de fonds) total ou partiel, seuls les intérêts générés seront fiscalisés.
La fiscalité de l’assurance-vie étant conditionnée par l’ancienneté du contrat, deux périodes sont à distinguer. Pour les contrats de moins de 8 ans, c’est le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) qui s’applique. Celui-ci est de 30% (12,8% de fiscalités et 17,2% de prélèvements sociaux). Au-delà de 8 ans, la fiscalité est de 7,5% pour la part des intérêts qui dépasse 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple (attention à appliquer les Prélèvements Sociaux).
Mais si la fiscalité et la liquidité offertes par l’intégration de parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie sont très intéressantes, il y a quelques points d’attention à avoir en tête dans ce cadre précis.
Vous ne subissez pas de fiscalité sur les rendements (les loyers) puisque ceux-ci s’ajoutent à la valeur en compte au contrat :
- Tout d’abord, l’offre de SCPI éligibles à l’assurance-vie est limitée ;
- Les frais (pouvant aller de 6 à 12%) sont appliqués à l’entrée. La valeur investie est donc minorée du taux de frais à appliquer. Privilégiez donc plutôt les SCI de SCPI comme Capimmo par exemple, bien mieux adaptée à l’assurance-vie avec sous-jacent immobilier dans ce cas.
- Également important à prendre en compte, le démembrement n’est pas possible ;
- Et enfin, en décidant d’intégrer des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie, l’investissement par le biais d’un financement ne sera pas possible.
Résumé
En fonction de vos possibilités et de vos objectifs, chacune de ces solutions d’investissement peut présenter des avantages. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un chef de projet patrimonial Netinvestissement pour qu’il puisse vous accompagner dans la stratégie la mieux adaptée à votre situation.
À qui s'adressent les SCPI PERIAL ?
Personne Physique
Une personne seule, en couple, mariées ou non, majeures ou non peut souscrire des parts de SCPI sous différentes formes. Soit en direct, au travers d’une assurance-vie, au comptant (capital), à crédit (amortissable ou in fine) et ou en démembrement (nue-propriété ou usufruit).
Personne morale
Une société peut faire l’achat de parts de SCPI. Il s’agit d’un bon moyen d’optimiser sa trésorière à un risque maitrisé. Elle peut investir soit en pleine propriété (classique) sur du long terme ou en usufruit (démembrement) sur 5 ou 10 ans. L’avantage d’investir en usufruit est le prix d’acquisition moindre et on récupère la totalité des revenus. Également, la personne morale peut amortir l’investissement, ce qui a pour effet de diminuer l’imposition sur les revenus.
Pourquoi investir dans les SCPI ?
L’investissement dans une SCPI dispose de multiples avantages :
- Réaliser un placement immobilier mutualisé et en gestion délégué
- Concevoir une épargne
- Anticiper sa retraite
- Diversifier son patrimoine
- Percevoir des revenus locatifs
- Optimiser sa trésorerie d’entreprise
Fort de son expérience et d’une expertise poussée dans le secteur de l’immobilier tertiaire, PERIAL est un groupe solide maillant un savoir-faire dans le domaine de la gestion d’actifs et une approche innovante dans la construction et l’entretien de son parc.
Intégrer une ou plusieurs de ses SCPI dans un portefeuille est donc tout à fait opportun et pertinent dans une stratégie d’investissement diversifiée et long terme. Celles-ci surfant sur des thématiques porteuses, elles offrent des perspectives intéressantes.
Pour autant, il est primordial de garder en tête que l’investissement en parts de SCPI répond aux mêmes exigences de prudence que pour tout investissement dont le capital n’est pas garanti.
Nos chefs de projets patrimoniaux Netinvestissement sont à votre écoute pour vous accompagner dans la mise en place de vos stratégies patrimoniales, fonction de vos possibilités et objectifs ; n’hésitez pas à prendre contact pour une étude de votre situation.
À propos de l'auteur
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