Rappel
Cela devient difficile de maitriser l’enthousiasme que suscite Activimmo dans les sollicitations quotidiennes que nous recevons chez netinvestissement. Je me suis donc porté volontaire pour écrire ce guide qui servira à rationaliser les passions.
Grâce à l’argent apporté par des particuliers comme vous, et des personnes morales également, la Société Civile de Placement Immobilier (Activimmo) va acheter des murs professionnels et va confier la gestion de ce parc immobilier à un gestionnaire (Alderan), agréé par l’Autorité des Marchés Financiers, et spécialisé dans la gestion du type d’actifs détenus par la SCPI.
En tant que souscripteur de parts, vous apportez les capitaux nécessaires à de nouvelles acquisitions par la SCPI. En contrepartie, le gestionnaire (Alderan) vous verse les loyers tirés de l’occupation du parc immobilier par des entreprises locataires. Bien entendu, le montant des loyers encaissés dépend du nombre de parts souscrites : les loyers sont perçus donc au prorata de la quantité de parts détenues.
Voilà une synthèse simplifiée du fonctionnement d’un investissement en SCPI.
Quels en sont les avantages ?
Maintenant : pourquoi la Société Civile de Placement Immobilier fait partie des résultats de recherche incontournables, dès lors qu’un investisseur souhaite investir « dans la pierre » sans les contraintes qu’on lui connait tout en profitant de son dynamisme ?
Absence de gestion : c’est ce qui en fait, à mon sens, son principal attrait. Votre voiture, que vous l’achetiez neuve ou d’occasion, ce qui vous attend à un moment c’est le changement des plaquettes de frein, le changement de l’embrayage ou pire encore, si vous n’avez pas de chance, le changement du moteur complet.
Pour la SCPI, la gestion incombe au gestionnaire seul (Alderan). Elle assure l’exploitation des biens (mise en location, rotation des locataires, nouvelles acquisitions, cessions etc.), elle se charge des obligations (actes notariés, assurance locative etc.), elle planifie la conservation et l’entretien des murs (travaux, mise aux normes etc.) et vous verse les loyers tirés de son activité après s’être acquitté des frais.
Vous comprenez aisément que la SCPI (Activimmo) est un véhicule d’investissement clé en main. Son activité est l’acquisition d’immobilier professionnel dont un gestionnaire en assure l’exploitation pour le compte d’investisseurs comme vous.
Diversification : l’adage « ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier », correspond parfaitement à l’investissement en parts de SCPI. En effet, les parts que vous souscrivez sont en fait une quote-part du parc immobilier acheté par la SCPI. Ce sont donc des milliers de mètres carrés de locaux professionnels acquis à de multiples endroits et qui sont loués à des entreprises différentes les unes des autres. Autrement dit, la SCPI offre 3 leviers de diversification : la zone géographique, une quantité importante de biens et une diversité sur la typologie des locataires. Ces facteurs qui se cumulent font de votre investissement un projet avec un risque totalement mutualisé.
La souplesse : la simplicité d’un investissement en parts de SCPI peut paraitre déconcertante au regard des actifs que vous détenez à travers elle. Après quelques formalités administratives et règlementaires, vous voilà propriétaire de murs professionnels (sous forme de parts), d’où l’appellation de « pierre-papier ». Cette simplicité confère une grande souplesse tant pour l’acquisition que pour la revente, en particulier lorsqu’il s’agit d’une SCPI à capital variable comme Activimmo. N’oubliez pas que vous achetez et vendez des parts uniquement, et non directement des immeubles.
Néanmoins, un point important à préciser. Même si la vente des parts se fait sous des délais bien inférieurs à ceux d’une vente d’un bien immobilier que vous achèteriez en direct, vous ne pouvez pas à proprement parler de « liquidité ». Je mets un point d’honneur à préciser ce sujet : un investissement immobilier, peu importe la forme qu’il revêt, est avant tout un investissement qui s’apprécie sur le long terme. Donc avant de vous lancer sur ce type de solution, il est important de bien mettre à plat votre situation et bien définir votre horizon de placement. De votre faculté à bien définir votre situation dépendra la pertinence de votre investissement.
Donner du sens à votre investissement : culturellement, une grande majorité des Français a tendance à aimer l’immobilier, parce que c’est un actif tangible mais pas seulement. Surtout parce qu’il fait sens : vous savez où vous achetez, ce que vous achetez, vous pouvez même choisir de l’entretenir et l’embellir vous-même. Contrairement aux placements financiers où la perception est un peu plus floue. Pourtant, et c’est très amusant, il n’y a absolument rien de rationnel dans tout cela ; car quand vous investissez dans un portefeuille d’actifs financiers, le principe est exactement le même.
Dans la SCPI vous retrouvez cette sensation : donner du sens à votre investissement. Chaque Société Civile de Placement Immobilier a sa propre stratégie d’investissement : sur la zone géographie qui peut être en France, en Europe, ou à l’international pour quelques rares d’entre elles. Diversification aussi dans le secteur d’activité des entreprises locataires. Cela peut même être un critère de sélection au-delà du simple aspect facial du rendement. Vous pouvez donc investir selon vos convictions.
Le rendement : les supports à capital garanti ne rapportent plus rien. Le coût de la vie augmentant plus fortement que la rémunération des supports d’épargne dit « garantis » nous considérons que celle-ci coûte de l’argent aux épargnants. Avec des rendements en berne à 0,5% pour le Livret A par exemple, nombreux sont les épargnants à la recherche de l’eldorado et investir en SCPI leur donne raison avec une moyenne de marché en 2019 située autour de 4,5% pour un risque existant mais relativement maîtrisé.
Mode détention
Vous pouvez acquérir et détenir des parts de SCPI en direct sans avoir recours à aucun véhicule de support (compte-titre etc.). Les revenus trimestriels issus de l’exploitation des biens de la SCPI vous sont versés directement et sont imposés selon votre profil.
L’assurance vie, dans une gestion patrimoniale est (presque) incontournable. Il en va de même pour les SCPI. L’assurance vie est une enveloppe à l’intérieur de laquelle il est possible de loger un portefeuille d’actifs dont la liquidité est garantie par l’assureur (pour retrait des sommes placées à tout moment).
Il est donc possible de loger des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie et de profiter des avantages spécifiques qu’offrent ce produit (liquidité quasi permanente, fiscalité adoucie, flexibilité de gestion et avantages en matière de transmission). Toutefois, la pertinence d’avoir recours à ce type de « solution mixée » nécessite un accompagnement, car tous les contrats ne le permettent pas ; et optimiser la gestion de vos parts dans un contrat « pas trop gourmand en frais » est primordial.
Mode d’investissement
La SCPI offre une grande souplesse par son côté dématérialisée d’où l’appellation de « pierre-papier ». Pour autant les actifs qui la composent, appelés « sous-jacents » sont bien de l’immobilier. Et pourquoi l’immobilier, sous toutes ses formes, est l’actif préféré des français ? Une des raisons demeure qu’il est accessible au crédit. Le financement bancaire vous permet ainsi de mobiliser un capital important que vous pourriez en théorie ne pas avoir à l’instant T, et acheter un actif qui, lui, prendra de la valeur dans le temps. C’est une possibilité que l’on retrouve avec l’investissement en SCPI également.
Toute raison gardée, assurez-vous tout de même que l’intérêt d’investir à crédit soit bien adapté à votre profil : utiliser votre capacité d’emprunt pour un investissement en SCPI, c’est en amont s’assurer de ne pas avoir besoin de ces quelques points d’endettement pour l’achat de votre résidence principale ou pour assurer un prêt étudiant à vos enfants. C’est un point à bien éclaircir avec votre chef de projet patrimonial Netinvestissement, d’autant plus que l’étau se resserre sur les conditions d’emprunt pour les projets investissement immobilier depuis la crise sanitaire.
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Le tuto placement Net Academy (EPISODE 1)ACTIVIMMO / ALDERAN
Dans les premières lignes de ce guide je vous ai mentionné Activimmo et la société de gestion Alderan ; le but initial était de vous familiariser avec les termes entre celui qui achète les actifs et celui qui les exploite.
Maintenant que vous connaissez le fonctionnement et les principaux avantages d’investir en parts de SCPI, sachez qu’une attention toute particulière, en tout cas chez Netinvestissement, est portée à Activimmo. Et l’une des principales raisons et que le marché sur lequel elle se positionne affiche des chiffres très rassurants basés sur des actifs différenciants du marché classique de la SCPI.
La SCPI Activimmo suscite en effet beaucoup d’engouement depuis son entrée sur le marché en juin 2019, car malgré sa jeunesse, elle affiche des chiffres encourageants et est positionnée sur un marché en plein essor et qui ne semble être qu’à ses débuts. La SCPI comptait déjà une capitalisation d’un peu plus de 6 millions d’euros et environ 160 associés à la fin du mois de son lancement.
La SCPI Activimmo, à capital variable, permet à ses porteurs de parts d’investir dans un parc immobilier dédié aux activités péri-urbaines. Ces activités répondent aux besoins d’entreprises de toutes tailles dans le traitement de leur stock : de la PME à la filiale de grands groupes, de l’assemblage à la gestion en passant par la livraison).
Porté par le dynamisme important du marché du e-commerce, le nombre d’achats en ligne est de plus en plus importante et les services aux clients doivent se démultiplier.
- 22% : c’est ce que représente en moyenne le chiffre d’affaire générés par des transactions effectuées à partir d’un mobile pour un site de e-commerce. Sur certains leaders de leur marché ce chiffre monte jusqu’à 35%
- 20% : d’une année sur l’autre le nombre de transactions en ligne est en constante évolution et on parle d’une évolution à deux chiffres : +20% de 2017 à 2018 par exemple
- +50% : c’est plus d’1 Français sur 2 qui achète sur internet, et quasi la totalité des internautes effectue des achats en ligne tous écrans confondus 4 (smartphone, tablette, ordinateur etc.)
- 9,1% en 2018 : la part de marché du e-commerce sur le commerce de détail n’a fait qu’augmenter depuis les 5 dernières années.
Je ne vous raconte pas cela dans le but de vous divertir ou pour rendre votre temps de lecture plus agréable. (Si, mais pas que !) À mesure que le e-commerce continue de gagner des parts de marché, les enjeux de logistique du « dernier kilomètre » grossissent de la même manière à minima, voire de façon exponentielle.
Nos habitudes de consommation ont totalement changé depuis l’ère d’internet. Aujourd’hui pour une entreprise commerçante, savoir livrer directement chez son client est un prérequis fondamental. A votre échelle de consommateur, vous cherchez le commerçant/le site marchand qui saura s’adapter à vous et à vos déplacements, voire mieux : vous livrer directement chez vous et à tout moment. Et tant que faire se peut vous assurer une livraison dans un espace-temps extrêmement court.
Je vous passe les enjeux de satisfaction client et de notoriété qui se jouent sur la maitrise de ce « dernier kilomètre ».
Celui qui saura maitriser ces coûts dans le chainage de la logistique tout en continuant d’apporter un service de qualité à ses clients gagnera des parts du gâteau importantes sur son marché.
Certaines entreprises ayant bien identifié l’enjeu n’hésitent pas à repasser locataires de leur entrepôt comme c’est le cas de Kapa Reynolds, locataire au sein d’un entrepôt logistique dont Activimo détient les murs. Cet entrepôt logistique situé entre Paris et Rouen voit sa situation stratégique une nouvelle fois s’améliorer. En effet un projet de rocade à proximité du site, impactera mécaniquement la valeur du foncier à la hausse ; donc une hausse du rendement pour les investisseurs qui ont souscrit.
De plus cette classe d’actif, comparée aux bureaux ou commerces, ne nécessite pas de coûts d’entretien importants ; cumulé avec le fait que le marché est extrêmement tendu et que cela se confirme dans le contexte actuel, ceci permet à Activimo de viser des rendements dans le haut de la fourchette entre 6 et 7%.
En plus de l’aspect financier, l’enjeu est aussi éthique et responsable : il s’agit de limiter au maximum la circulation des livreurs de colis en milieu urbain et de contribuer ainsi au désencombrement des villes qui induirait une réduction de la pollution.
Mais bénéficier d’emplacements stratégiques comme le propose la SCPI Activimo relève d’un grand savoir-faire. Le foncier de qualité est difficile à trouver et la règlementation contraignante pour des raisons de sécurité, d’environnement et de développement de qualité de vie des villes en question.
Donc quoi de mieux qu’un opérateur qui a déjà fait ses preuves sur cette typologie d’actifs depuis plus de 20 ans. Alderan peut compter sur son réseau d’apporteurs d’affaires lui permettant d’avoir accès à des opérations off-market. Alderan, c’est plus de 260 millions d’actifs gérés pour près de 400 000 m2 de surfaces et un rendement moyen sur son activité de 9% en 2019.
Comprendre le fonctionnement général d’une SCPI ne suffit pas pour se lancer dans ce type d’investissement. Bien évidemment, et nous ne le répèterons jamais assez, la mise à plat de votre situation est une priorité afin de connaitre toutes les éventualités qui peuvent être pertinentes dans votre cas quand aux modalités de votre investissement (à crédit, comptant, direct, assurance vie etc.).
Le marché sur lequel est positionné la SCPI est d’une importance fondamentale, nous venons d’en voir l’exemple avec la SCPI Activimo. Il faut comprendre les enjeux de son marché, comprendre les besoins et les nouveaux modes de consommation et les contraintes (règlementaires, environnementales etc.). Toutes ces questions que vous vous posez en amont vous permettent d’être en phase avec la stratégie des investissements réalisés par la SCPI.
N’hésitez donc pas à vous faire accompagner dans votre projet par l’un de nos spécialistes. Un regard extérieur par une personne dont c’est le métier vous aidera à bien appréhender les points de vigilances nécessaires à la réussite de votre projet.
À propos de l'auteur
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