1. Pourquoi investir dans la SCI CAPIMMO ?
Parce que ce fonds est géré par Primonial REIM, filiale du Groupe Primonial. Le Groupe Primonial est un acteur majeur de l’épargne immobilière en France sur tous les secteurs où l’immobilier est présent. Son objectif étant d’innover en créant de nouvelles solutions d’épargne pour le compte d’investisseurs particuliers et institutionnels dont l’objectif au terme est la création de valeur. La clientèle institutionnelle, à qui s’adresse une partie de son offre, se compose des compagnies d’assurance et de quelques caisses de retraite et mutuelles, ce qui en fait un acteur incontournable de notre économie.
Ainsi, Primonial REIM créé, structure et gère tout un ensemble de solutions variées au travers de différents véhicules : OPCI, SCPI, SCI, SAS dédiés etc.
Primonial REIM est également un acteur innovant puisqu’il a été le précurseur en intégrant la thématique de la santé et de l’éducation dans son offre immobilière.
Primonial REIM s’est installé comme l’un des leaders de la gestion d’actifs pour notre épargne et notre économie de façon générale, avec plus de 22 milliards d’euros d’actifs sous gestion, près de 1 200 immeubles dans sept pays d’Europe différents que se partagent plus de 70 000 associés, dont 60% sont des investisseurs particuliers et 40% une clientèle institutionnelle.
Primonial REIM, c’est donc avant tout un savoir-faire et une expertise solide. En effet, Primonial vous offre la possibilité d’investir dans l’immobilier de demain autour de 4 grands enjeux majeurs auxquels il faut répondre :
- Les évolutions sociologiques : les ménages sont plus nombreux et les familles tendent à se réduire (la famille monoparentale est un cas de plus en plus fréquent) ce qui va engendrer une demande de logements encore plus tendue qu’aujourd’hui. L’offre de nouveaux logements insuffisante crée des inégalités et des disparités importantes entre les ménages.
- Les évolutions démographiques : la population européenne d’ici 2050, selon les prévisions, devrait atteindre 350 millions d’habitants.
- Les conséquences d’une évolution démographique aussi forte est l’urbanisation et la métropolisation. Les populations se concentrent là où l’offre d’emploi se trouve.
- L’évolution au niveau des usages : l’entreprise devient un véritable lieu de vie en instaurant le décloisonnement de la sphère professionnelle et de la sphère privée, et le besoin de mobilité s’intensifie.
Ainsi, en anticipant ces enjeux majeurs, Primonial déploie sa stratégie pour constituer son parc immobilier sur les thématiques qui seront les plus fortement marquées par ces transformations structurelles. Ces changements sont en train d’accélérer le besoin de penser différemment l’offre immobilière car aujourd’hui, c’est à l’offre de s’adapter à la demande. Donc l’importance de mieux construire est fondamentale et d’avoir ainsi des bâtiments qui soient modulables. C’est dorénavant la pierre qui s’adapte à ceux qui l’occupent.
Les bâtiments offrent désormais des services au sens propre, notamment sur la connectivité (5G). Mais aussi une modularité des espaces utilisés. La fameuse expérience utilisateur, dont vous entendez parler, est un marqueur fort qui témoigne de l’intérêt de renforcer l’attractivité des bâtiments grâce notamment aux solutions digitales, tout en créant des lieux de vie intergénérationnels et en développant à la fois des espaces privatifs combinés à des espaces communs de partage (coliving, coworking etc.).
Voilà comment Primonial REIM installe sa stratégie dans le temps et compte renforcer sa position de leader de l’innovation dans l’immobilier géré.
2. Qu’est-ce que la SCI CAPIMMO ?
Pour faire simple, commençons par rappeler brièvement ce qu’est une société civile immobilière : elle gère et exploite des biens immobiliers. La loi impose qu’il y ait minimum deux associés pour la composer. Ces associés peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales. La SCI peut être composée que d’un seul bien ou de tout un parc immobilier diversifié. Enfin, chaque associé est donc en possession d’une partie de ces biens selon les différentes parts détenues.
La ligne directrice des investissements réalisés par une SCI est définie uniquement par l’objet social, donc supporte moins de contraintes par les statuts que dans le cas des SCPI par exemple. Par nature, l’objet social général « immobilier » de la SCI lui permet de réaliser ses investissements de façon extrêmement ouverte. La SCI peut investir dans des foncières cotées, dans l’immobilier non coté, dans le résidentiel, l’hôtellerie, les bureaux ou les commerces etc. C’est donc un véhicule extrêmement souple qui permet d’aller chercher la performance là où il y en a, par des arbitrages réguliers. C’est la stratégie de la SCI CAPIMMO.
Actuellement, la répartition du portefeuille sur les actifs détenus par la SCI CAPIMMO est la suivante :
Mais la force de la SCI CAPIMMO réside également dans sa diversification européenne. En effet, un véhicule d’investissement qui pèse des milliards en capitalisation rencontre deux problèmes: sa capacité à pouvoir investir les capitaux collectés et la possibilité de maintenir des revenus réguliers pour assurer la valorisation de son parc immobilier.
La diversification géographique permet à la SCI CAPIMMO de pouvoir contourner la contrainte du manque de profondeur de certains marchés sur notre territoire national. Car si le marché de bureaux reste solide sur la zone francilienne (au 1ER semestre 2020, les investissements en France dans les bureaux en montants se chiffraient à 8,5Mds € dont 7,2 Mds pour le marché Francilien seul), là où le tertiaire est le plus dynamique au monde, en revanche, pour l’immobilier de santé, qui est l’un des domaines de prédilection de Primonial REIM, le marché français seul ne suffit plus.
Vous retrouverez donc des investissements en Allemagne, au Benelux, dans les pays nordiques, en Espagne ou en Italie ; des pays dans lesquels le groupe est déjà présent à travers d’autres véhicules d’investissement qu’il gère, donc des pays qu’il connait très bien.
3. Les caractéristiques de la SCI CAPIMMO
Créée en 2007, la SCI CAPIMMO détient aujourd’hui un patrimoine de près de 6 milliards d’euros.
C’est un Fonds d’Investissement Alternatif (FIA) sous forme de Société Civile Immobilière (SCI) qui ne fait pas d’appel public à l’épargne et n’est donc pas agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). C’est la raison pour laquelle elle est exclusivement accessible au sein de contrats d’assurance-vie, ce qui vous permet, vous investisseur, de profiter de leur cadre fiscal avantageux. Attention, tous les contrats d’assurance-vie ne sont pas en mesure de référencer la SCI CAPIMMO dans leur compartiment Unités de Compte (UC). Je vous invite donc à vous rapprocher de votre chef de projet patrimonial Netinvestissement, qui vous permettra de trouver le contrat adapté à vos besoins.
Inclure cette UC dans vos enveloppes assurancielles a du sens car, comme je l’indiquais plus haut, la SCI CAPIMMO viendra apporter de la stabilité dans votre le portefeuille global avec un ratio rendement-risque cohérent avec les profils plus équilibrés d’entre vous. La note de risque est d’ailleurs de 2/7 ; une bien mauvaise note me diriez-vous ? Non, car il s’agit en fait de l’appréciation du risque et de la volatilité. Lorsque vous faites une souscription de n’importe quel produit financier, comme ça pourrait être le cas de CAPIMMO, votre interlocuteur commercial doit vous remettre un certain nombre de documents règlementaires, comme par exemple le prospectus du fonds mais également le DIC (document informations clés). Ces documents rappellent la stratégie du fonds et exposent en toute transparence le montant des frais maximum appliqués sur le fond. La fameuse note sur l’échelle SRI (Synthetic Risk Indicator de 1 à 7) permet donc d’évaluer le risque et la volatilité du produit que vous vous apprêtez à souscrire. A titre informatif la note 1/7 correspond à la note attribuée au support d’épargne offrant une garantie en capital comme les fonds en euros ; mais la moyenne de rendement de marché en 2019 pour les fonds en euros est en revanche établie à 1,46% net de frais (source ACPR). Avec cette note de 2/7 l’historique de performance de la SCI CAPIMMO est :
Source : primonialreim.com. Les performances s’entendent nettes de l’ensemble des frais du support.
En sélectionnant la SCI CAPIMMO dans votre allocation financière, vous avez ainsi de l’immobilier au sein de votre contrat d’assurance-vie, avec la disponibilité de votre capital qui est assurée par l’assureur, un niveau de sécurité cohérent dans le contexte actuel et des perspectives de rendement en adéquation avec vos attentes.
Il y a bien évidemment des frais pour accéder à ce type de fonds : 2% en supplément des frais du contrat. Ce montant de frais reste inférieur aux frais supplémentaires à supporter sur la grande majorité des SCPI que vous souhaiteriez intégrer dans votre contrat d’assurance-vie
Et pendant la crise ?
Le premier semestre a révélé la résilience de la SCI CAPIMMO puisque le prix de la part a évolué à la hausse de +0,67% . Attention, nous parlons de sous-jacents immobiliers qui ont forcément échappé au krach financier du premier trimestre. En revanche, il convient de bien définir votre horizon de placement pour ajuster le montant des capitaux à investir sur cette ligne de votre portefeuille car la durée minimum conseillée est de 8 ans. D’où la question de la suite…
C’est la stratégie très sélective de la SCI CAPIMMO qui fait la qualité de son portefeuille depuis des années et qui lui permet de traverser cette crise sans être trop impactée par la situation économique inédite. La multiplicité de ses actifs et des secteurs dans lesquels elle est investi lui offre à la fois une certaine protection contre la volatilité mais également la possibilité de saisir les opportunités qui naissent au cœur de chaque crise. Car il est indéniable que « le monde d’après » va rebattre les cartes de nos modes de consommation de l’immobilier, ce qui peut offrir de belles perspectives aux gérants de CAPIMMO.
En savoir + sur la SCI Capimmo
Dans un contexte de marché volatile depuis plusieurs mois, il est difficile pour l’investisseur de définir seul son allocation d’assurance-vie. Les sociétés de gestion proposent de plus en plus de vous accompagner à travers des solutions offrant le meilleur ratio risque-rendement.
C’est dans ce but que le Groupe PRIMONIAL propose la SCI CAPIMMO qui allie sécurité, rendement et liquidité du fait de sa structure d’unité de compte éligible à l’assurance-vie. La forte connaissance des marchés immobiliers et des solutions immobilières de l’équipe de gérants de PRIMONIAL REIM permet de plus de vous offrir un rendement attractif malgré l’environnement inédit.
Mais plus que jamais il reste primordial pour vous de commencer par définir votre profil d’investisseur et votre niveau d’aversion au risque avant de vous lancer dans votre projet. Toute notre équipe de chefs de projet patrimonial Netinvestissement est à votre disposition pour vous accompagner dans cette nouvelle aventure !
À propos de l'auteur
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