Qu’est-ce qu’une SCPI résidentielle ?
En préambule, avant d’attaquer le cas spécifique de la SCPI résidentielle, prenons le temps de bien redéfinir ce qu’est une SCPI.
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un fonds de placements collectifs ayant pour activité exclusive l’acquisition, la détention et la gestion d’un parc immobilier locatif.
Cet investissement offre entre autres la possibilité d’accéder à des marchés immobiliers et des solutions difficilement accessibles aux particuliers en direct en raison principalement du coût élevé d’acquisition.
La structuration même de ce véhicule SCPI permet un bon équilibre dans la répartition des risques, tant sur la nature que sur la localisation et la diversité des produits logés en son sein. La SCPI permet également de se dégager des soucis de gestion et du stress liés aux investissements locatifs classiques en direct tels que vous les connaissez peut-être.
En synthèse, peu importe votre situation personnelle ou vos objectifs patrimoniaux, la SCPI représente à coup sûr une réponse patrimoniale efficace.
Concernant les avantages de ce type de placement, nous pouvons citer en priorité :
- Ticket d’entrée modeste (quelques milliers d’euros), moins couteux donc que l’achat d’un bien immobilier en direct ;
- Accès à des marchés immobiliers diversifiants, au travers d’immobilier professionnel et commercial (difficilement accessibles en direct) ;
- Aucune contrainte en matière de gestion (celle-ci étant intégralement déléguée à la société de gestion) ;
- Optimisation du couple rendement/risque, avec des rendements attractifs et une saine mutualisation des risques ;
- Facilité de la transmission du patrimoine, en permettant d’éviter l’écueil de l’indivision pour les enfants héritiers (on transmet un nombre de parts équivalent versus un actif immobilier).
Une SCPI résidentielle est par déduction une SCPI dont la stratégie de gestion repose sur l’acquisition, la détention et la gestion d’actifs immobiliers d’habitation, destinés à être mis en location au profit de particuliers qui vont y élire principalement leur résidence principale.
On y retrouve classiquement des immeubles résidentiels, des résidences de service gérées (à destination d’étudiants ou de seniors), des maisons, des actifs dits de co-living …
Les investissements immobiliers sont aussi bien réalisés en France qu’à l’étranger, principalement en Europe.
Comment fonctionne une SCPI résidentielle ?
D’un côté pratico pratique, quel que soit le secteur immobilier cible, le fonctionnement d’une SCPI est identique :
- La SCPI a pour seul but l’acquisition, la détention et la gestion d’un parc immobilier résidentiel locatif ;
- Pour financer ces investissements, la société de gestion peut aussi bien avoir recours au crédit bancaire (sans que cela ne constitue une quelconque obligation) qu’au financement par l’intermédiaire de la collecte de capitaux auprès d’épargnants (particuliers ou professionnels) tels que vous;
- Vous réalisez un versement dans la SCPI, et recevez en contrepartie le nombre de parts sociales correspondant au rendement. La détention de ces parts vous ouvre droit au bénéfice des loyers encaissés par la société SCPI, au prorata de votre détention dans le capital ;
Ces revenus, correspondent à l’ensemble des loyers encaissés par la société de gestion au prorata de votre nombre de parts, diminués des frais courants type gestion, assurance…
Quels avantages offrent les SCPI résidentielles ?
La profondeur du marché
Les SCPI résidentielles et d’habitation se positionnent sur un marché immobilier bien spécifique, particulièrement tendu. Nous manquons cruellement de logements chaque année, et la construction de logements neufs ne permet pas de rattraper le retard.
Investir dans une SCPI résidentielle c’est donc la certitude de réaliser un investissement qui apporte une solution concrète à un besoin démographique et sociétal indéniable.
C’est un marché également en pleine mutation, les besoins des usagers locataires évoluent au gré des changements macroéconomiques et sociétaux, avec l’apparition de nouvelles tendances telles que le co-living ou l’accroissement du nombre de familles mono parentale.
Un rendement immédiat
C’est l’un des principaux avantages de l’investissement en SCPI, celui de bénéficier, une fois le délai de jouissance passé, de complément de revenus immédiats.
À noter que dans le cadre d’investissements immobiliers détenus en dehors de France, une fiscalité plus clémente s’applique sur les revenus locatifs permettant de moins pénaliser le rendement net global (principe d’élimination de la double imposition, et taux de taxation plus faible chez nos voisins européens que sur l’hexagone).
Une fiscalité attractive
L’investissement au travers d’immobilier résidentiel et d’habitation peut vous ouvrir droit à certains dispositifs fiscaux tels que la loi PINEL pour le neuf, mais également pour l’ancien la loi Malraux ou encore le déficit foncier.
En fonction de votre situation personnelle, les avantages fiscaux ainsi obtenus permettent de maximiser la rentabilité globale de votre placement.
Quels sont les inconvénients des SCPI résidentielles ?
L’absence de diversification des secteurs immobiliers
La caractéristique majeure recherchée par les épargnants pour réaliser un investissement SCPI est la saine diversification des acquisitions réalisées par la société de gestion dans l’objectif de mieux maitriser les aléas inhérents à l’investissement immobilier locatif.
La SCPI résidentielle est, par nature, est une SCPI spécialisée sur un seul marché spécifique, celui de l’habitation, même si plusieurs thématiques sont proposées à l’intérieur (résidences seniors, étudiants …).
Le manque de liquidité
Le risque de liquidité est le principal inconvénient de l’investissement en SCPI, et de l’investissement immobilier en règle générale.
Le principe de liquidité correspond à la facilité à laquelle vous pouvez vendre (plus ou moins) rapidement vos parts de SCPI. Or, vous le savez, la liquidité d’un actif immobilier (quel qu’il soit) n’est jamais garantie.
La fiscalité
Comme à chaque fois quand il s’agit d’immobilier, c’est là où le bât blesse. Car c’est bien la classe d’actifs la plus lourdement taxée.
Taxes foncières, impôts sur le revenu, prélèvements sociaux, impôts sur la Fortune Immobilière … sont d’autant de charges qui pèsent sur le rendement final.
Les revenus de parts de SCPI n’échappent malheureusement à aucune de ces règles fiscales, mais il existe tout de même différentes manières d’y remédier : démembrement de propriété, financement à crédit, souscription via une assurance-vie,...
Une dernière astuce pour la route : investir dans une SCPI 100% européenne permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse et de préserver au maximum le rendement
À qui s’adressent les SCPI résidentielles ?
D’une façon générale, l’investissement en SCPI s’adresse à tout type d’investisseurs. Car en réalité, quel que soit votre objectif patrimonial, la SCPI constitue une réponse patrimoniale efficace.
Nos chefs de projet patrimoniaux sont à votre disposition pour réaliser un audit global de votre situation, n’hésitez pas à nous contacter, nous sommes là pour vous.
Les meilleures SCPI résidentielles
NOVAPIERRE RESIDENTIEL
Avec la SCPI Novapierre Résidentiel, vous investissez dans la 1ère SCPI résidentielle de capitalisation à capital variable qui a vocation à générer des plus-values à terme.
Vous avez ainsi l’opportunité de vous constituer indirectement un patrimoine immobilier résidentiel de qualité situé à Paris et dans le Grand Paris.
La stratégie de la société est de se positionner sur des biens présentant à l’acquisition une décote, notamment pour conditions d’occupation des logements, ou en raison de la nature de la propriété (démembrement), afin de bénéficier de la revalorisation des biens à terme. Novapierre Résidentiel vous permet ainsi d’investir indirectement dans l’immobilier ancien ou neuf à prix décoté et de bénéficier d’une gestion de patrimoine s’inscrivant dans une démarche socialement responsable. »
PRIMOFAMILY
Créée en 2017, la SCPI Primofamily investit ses capitaux dans l'immobilier du quotidien en zone euro qui intègre majoritairement des logements résidentiels traditionnels auxquels peuvent s'ajouter des modes d'habitat innovants, axés sur les usages et les nouvelles façons d'habiter les villes, ainsi que des hôtels et accessoirement des commerces urbains.
Primofamily concentre ses investissements sur :
- Un immobilier résidentiel, de commerces de proximité et de services, situé dans des métropoles, capitales, villes ou quartiers parmi les plus dynamiques d'Europe.
- Un immobilier attractif pour les jeunes, les familles, les seniors qui recherchent une vitalité économique, sociale et culturelle.
- Un immobilier en adéquation avec les attentes des habitants, qui permet d'accompagner chacun dans ses besoins spécifiques et son style de vie. »
PATRIMMO CROISSANCE
Patrimmo Croissance Impact, 1re SCPI résidentielle d'utilité sociale, permet à l'investisseur d'acquérir, en pleine propriété, des parts d'une SCPI investie principalement en nue-propriété d'immobilier résidentiel. Le secteur d'investissement de la SCPI est le logement affecté à la location par des usufruitiers bailleurs sociaux. La SCPI est constituée dans une optique de valorisation du patrimoine et ne distribuera pas de revenus. Les biens immobiliers sont généralement cédés à l'issue de la période de démembrement.
Même la SCPI n'a pas de contraintes en la matière, elle cherche actuellement à cibler principalement des logements sociaux et intermédiaires dans les villes à forte demande locative en facilitant le parcours résidentiel des habitants et en développant la mixité urbaine.
Quelle est la fiscalité applicable aux revenus générés par les SCPI résidentielles ?
Nous l’avons souligné plus haut, les revenus perçus d’un placement en SCPI sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Ils sont ainsi soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (notion de Tranche Marginale d’Imposition), ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux en vigueur de 17,2%.
De la même façon que pour l’investissement immobilier en direct, si le placement est réalisé à crédit, les intérêts d’emprunt sont, sous conditions, déductibles du revenu foncier imposable.
Les parts de SCPI entrent également dans la base taxable à l’IFI.
Comment investir dans des SCPI résidentielles ?
Vous avez plusieurs possibilités pour investir dans des parts de SCPI résidentielles :
- Premièrement, de façon classique en direct et en pleine propriété : vous bénéficiez des loyers tous les mois ou tous les trimestres en fonction de la périodicité de versement, et vous subissez en contrepartie la fiscalité afférente ;
- Autre solution, au travers de l’acquisition de la seule nue-propriété des parts de SCPI. La technique est simple : vous renoncez à percevoir les dividendes sur une période convenue à l’avance, en contrepartie de quoi vous bénéficiez d’une décote significative sur le prix de la part ;
- L’investissement peut également se réaliser au moyen d’un emprunt, permettant de vous faire ainsi bénéficier d’un effet de levier encore non négligeable malgré la hausse des taux ;
- Dernière alternative : investir au travers d’un contrat d’assurance-vie pour bénéficier notamment de la fiscalité avantageuse de cette enveloppe contrairement à l’imposition des revenus fonciers ;
À chaque objectif, sa solution !
Réaliser un investissement dans des parts de SCPI résidentielle vous offre donc la possibilité de diversifier votre patrimoine immobilier, en mariant judicieusement rentabilité et sécurité de l’épargne investie.
C’est l’occasion d’investir de façon différenciante dans l’immobilier résidentiel et d’habitation, en saisissant notamment les nouvelles tendances en matière d’usage.
Pour passer le cap, n’hésitez plus. Prenez contact avec l’un de nos chefs de projet patrimonial et laisser vous guider au travers de notre parcours en ligne 100% dématérialisé !
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