Qu’est-ce qu’une SCPI internationale ?
Une SCPI internationale, ou Société Civile de Placement Immobilier internationale, est une forme d'investissement immobilier collectif similaire à une SCPI classique, mais qui se concentre sur l'acquisition et la gestion d'actifs immobiliers situés à l'étranger. Les SCPI internationales offrent aux investisseurs la possibilité de diversifier leur portefeuille immobilier au-delà des frontières nationales. Il est important de rappeler que ces SCPI sont soumises aux mêmes contrôles et à la même règlementation que les SCPI françaises. Elles sont toutes dans l’obligation d’être agrées par l’AMF.
Les SCPI de rendement internationales investissent généralement dans divers types de biens immobiliers tels que des bureaux, des commerces, des entrepôts, des actifs dans la santé ou l’hôtellerie voire des logements, situés dans différents pays. Cela permet aux investisseurs de potentiellement profiter des avantages économiques et fiscaux offerts par d'autres marchés immobiliers.
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Quels avantages offrent les SCPI internationales ?
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) internationales offrent plusieurs avantages pour les investisseurs qui souhaitent diversifier leur portefeuille immobilier au-delà des frontières nationales.
Voici quelques avantages clés :
Diversification géographique
Les SCPI internationales permettent aux investisseurs de diversifier leur exposition géographique en investissant dans des biens immobiliers situés dans différents pays. Cela peut aider à réduire les risques liés à la concentration dans un seul marché immobilier.
Accès à des marchés porteurs
Certaines régions et certains pays peuvent offrir des opportunités d'investissement immobilières plus attractives en termes de rendement et de croissance potentielle. Les SCPI internationales permettent aux investisseurs de profiter de ces marchés porteurs, même s'ils ne sont pas physiquement présents dans ces pays.
Une fiscalité attractive
Nous consacrerons plus bas dans ce guide un paragraphe dédié à la fiscalité des SCPI internationales mais il s’agit clairement d’un avantage à mettre au crédit des SCPI internationales.
Quels sont les inconvénients des SCPI internationales ?
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) internationales présentent certains inconvénients qu’il faut prendre en compte avant de se lancer dans ce type de placement.
Voici listés ci-dessous quelques points à considérer :
Risque de change
Investir dans des SCPI internationales expose vos investissements aux fluctuations des taux de change entre les devises. Les variations des taux de change peuvent influencer la valeur de votre investissement et entraîner des gains ou des pertes.
Pour contrer ce risque, il est plus que recommandé d’investir dans des SCPI qui se positionnent sur des actifs situés en zone euro.
Pour illustrer mon propos, imaginons que vous vous positionnez dans une SCPI faisant le choix d’investir aux Etats-Unis et que le dollar perd de la valeur vis à vis de l’euro. Dans un tel scénario, non seulement les loyers que vous allez récupérer seront moindres puisque convertis en euro mais par-dessus le marché vous risquez une dépréciation de la valeur de revente de votre investissement.
Raison pour laquelle, sauf contexte exceptionnel permettant d’avoir une vision claire sur les fluctuations de change, nous déconseillons fortement aux investisseurs de se positionner sur ce type de solution sans couverture vis à vis du risque de change.
Les SCPI européennes ont ainsi notre préférence.
Sensibilité aux événements géopolitiques
Les événements géopolitiques, économiques et sociaux dans le pays où la SCPI est située peuvent avoir un impact sur la valeur de votre investissement ainsi que sur les loyers mensuels.
Il est ainsi préférable pour maîtriser ce risque d’investir dans des zones stables ayant une situation économique, politique et sociale similaire à la France.
4. À qui s’adressent les SCPI internationales ?
Les SCPI internationales s'adressent généralement aux investisseurs qui souhaitent diversifier leur portefeuille immobilier en investissant dans des biens immobiliers situés à l'étranger. Ces investisseurs peuvent être des particuliers ou des professionnels qui cherchent à profiter des avantages potentiels offerts par l'investissement immobilier dans d'autres pays, tels que des rendements plus attractifs, des opportunités de croissance économique ou encore une fiscalité avantageuse grâce aux conventions fiscales internationales.
Les SCPI internationales permettent aux investisseurs de participer à des projets immobiliers internationaux sans avoir de contraintes de gestion, ce qui peut être particulièrement attractif pour ceux qui préfèrent une approche plus passive de l'investissement immobilier.
Les meilleures SCPI internationales
Cœur d’Europe de SOGENIAL
Cette SCPI figure au sommet de notre classement, elle se focalise sur une stratégie d'investissement axée exclusivement sur des actifs localisés au sein de la zone euro. Cette approche vise à atténuer les risques associés aux fluctuations des taux de change pour les investisseurs. Elle concentre ses efforts principalement sur des pays tels que la Belgique et l'Espagne, où la demande pour des biens immobiliers tels que des crèches, locaux commerciaux et d'activités est en forte croissance.
Au 31 mars 2024, la capitalisation de cette SCPI a franchi la barre des 119 millions d'euros. Elle aspire à un taux de distribution de 6,10%, soit 5% net de fiscalité européenne.
La SCPI Cœur d'Europe privilégie les actifs respectueux de l'environnement, procurant un rendement stable à long terme. Elle se caractérise par les éléments suivants :
- Jeune SCPI en pleine croissance ;
- Portefeuille immobilier diversifié englobant des crèches, des locaux commerciaux et d'activités en zone euro ;
- Taux d'Occupation Financier (TOF) de 99% ;
- Gérée par Sogenial, une société de gestion avec plus de 40 années d'expérience sur le marché immobilier français et européen ;
- Objectif de distribution annuelle de 5% nets de frais et de fiscalité pour l'avenir ;
- Traitement fiscal favorable en tant que SCPI 100% européenne ;
- Prix de la part : 200€
La SCPI PF Hospitalité Europe de PERIAL
Cette SCPI européenne à part entière se spécialise dans l'immobilier d'accueil et d'hébergement. Elle répond à la demande croissante en structures d'accueil liée à l'évolution démographique en Europe, touchant divers secteurs tels que la santé, les seniors, l'éducation et la jeunesse.
L'objectif de la SCPI PF Hospitalité Europe est de saisir les opportunités d'investissement présentées par le marché immobilier européen, en se positionnant stratégiquement autour des métropoles dynamiques. Son but est de combiner la diversification géographique en Europe avec la stabilité des rendements grâce à des baux d'exploitation prolongés.
Cette SCPI est destinée aux individus en quête de revenus complémentaires immédiats ou en vue de la retraite. Elle offre la possibilité de tirer parti de la dynamique du marché immobilier tout en diversifiant les investissements sur le plan géographique.
Quelle est la fiscalité applicable aux revenus générés par les SCPI internationales ?
Les SCPI possédant des biens immobiliers à l'étranger sont soumises à une imposition différente de celle opérant en France. Les revenus provenant des loyers étrangers bénéficient d'un traitement fiscal plus favorable. Grâce à des accords fiscaux entre la France et divers pays, les résidents français détenant des parts de SCPI à l'étranger évitent la double imposition.
Rappelons que les revenus associés aux SCPI françaises sont fiscalisés au titre des revenus fonciers. Elles sont donc imposées à hauteur de la tranche marginale d’imposition du souscripteur à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%. Pour un contribuable ayant un taux d’imposition à 30%, la fiscalité globale sur ces revenus locatifs sera donc de 47,2% (30 + 17,2).
Les SCPI européennes permettent de partiellement amortir cette fiscalité que beaucoup jugeront prohibitive. Tout d’abord, elles permettent à tous les investisseurs de réaliser un gain de 17,2%. En effet, nous venons de le voir, les SCPI françaises sont soumises aux prélèvements sociaux tandis que les SCPI européennes sont exemptées.
Deuxièmement, la fiscalité au titre de l’impôt sur le revenu sera aussi souvent plus douce.
En effet, selon les pays dans lesquels la SCPI va investir, les conventions prévoient généralement deux approches distinctes : soit l'utilisation de la méthode du crédit d'impôt (en Allemagne, en Espagne et en Italie), soit l'adoption de la méthode du taux effectif (appliquée en Belgique, au Portugal, en Finlande, en Irlande et aux Pays-Bas).
Illustration avec un exemple :
En Allemagne, le pourcentage d'imposition s'élève à 15,825%. Dans le but de prévenir la double imposition, l'accord fiscal entre la France et l'Allemagne stipule que les revenus provenant des propriétés immobilières localisées en Allemagne seront assujettis à l'imposition française avec un crédit d'impôt, engendrant ainsi une réduction significative du montant d'imposition de l’investisseur.
Il est donc important de parfaitement maîtriser les contours de la fiscalité qui englobe les SCPI. En effet, le rendement net de fiscalité pourra être plus attractif sur une SCPI qui investit dans des immeubles à l’étranger que sur une SCPI qui détient 100% de patrimoine sur le sol français.
Comment investir dans des SCPI internationales ?
Il existe diverses méthodes pour investir dans des SCPI, et ces différentes approches doivent être examinées en fonction de votre capacité financière (en utilisant un crédit ou en payant comptant) ainsi que de vos objectifs patrimoniaux.
Voici les différentes options pour investir dans une SCPI internationale :
Investissement direct
L'achat de parts de SCPI directement implique de souscrire directement à un investissement en "pierre-papier" pour profiter de ses avantages. Cette approche permet aux investisseurs d'accéder à un portefeuille diversifié de biens immobiliers, avec des rendements stables et attractifs, ainsi qu'une liquidité relativement élevée. Contrairement à l'investissement immobilier direct, il n'est pas nécessaire de gérer les coûts et les responsabilités liés à la gestion d'un bien, ce qui facilite la diversification et la liquidité des actifs. Cette forme d'investissement peut être effectuée en payant comptant ou en utilisant un crédit avec un effet de levier significatif (permettant des avantages fiscaux grâce à la déduction des intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers).
Via un contrat d'assurance-vie
Les parts de SCPI peuvent également être achetées et détenues à travers un contrat d'assurance vie. Investir dans des SCPI via un contrat d'assurance vie présente plusieurs avantages. Un contrat d'assurance vie offre tout d’abord une possibilité de diversification plus large et d’assurer plus de liquidité qu’en direct car celle-ci est garantie par l’assureur. Également, loger ses parts de SCPI au sein de l’assurance-vie permet de bénéficier des avantages fiscaux offerts par l’assurance-vie ; ces avantages concernent la fiscalité sur les revenus mais également les avantages successoraux pour ceux qui désirent anticiper la transmission de leur capital
En démembrement de propriété
Cette approche d'investissement dans une SCPI en démembrement permet au souscripteur de diviser la pleine propriété des SCPI en nue-propriété et en usufruit. En d'autres termes, lors de la souscription, un investisseur devient nu-propriétaire tandis qu'un autre acquiert l'usufruit, ce qui permet un placement de trésorerie à moyen terme (généralement réalisé par une personne morale). Cette option peut être particulièrement avantageuse pour les contribuables soumis à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) car le nu-propriétaire n’est pas redevable de cet impôt sur la valeur de son acquisition.
En résumé, les méthodes d'investissement dans des SCPI offrent des avantages différents, en fonction de vos besoins financiers et de vos objectifs. Il est important de prendre en compte tous les aspects, y compris les avantages fiscaux, la diversification et la liquidité, avant de choisir la meilleure approche pour votre situation.
Les SCPI internationales sont des solutions de placements qui présentent certains avantages. La fiscalité attractive et la diversification de votre capital en sont les principaux.
En revanche, certains pièges sont à éviter et certaines modalités de détentions peuvent optimiser votre projet dans sa globalité.
C’est pourquoi il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel pour modéliser au plus juste les contours de votre projet d’investissement.
À ce titre, toute l’équipe de Netinvestissement se tient à votre disposition.
À propos de l'auteur
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