Qu'est-ce que l'IFI et comment cela impacte vos SCPI ?

Définition de l'IFI : comprendre son principe

En France l'IFI, ou impôt sur la fortune immobilière, est un impôt annuel sur le patrimoine immobilier net des personnes physiques. Il a été créé en 2018 pour remplacer l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). L'IFI s'applique aux personnes physiques dont le patrimoine immobilier net est supérieur à 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition.

L'IFI est déclaré en même temps que l'impôt sur le revenu, sur la déclaration n° 2042. La date limite de déclaration est fixée au 1er juin de l'année suivant celle de l'imposition. Cet impôt est calculé selon un barème progressif, avec des taux allant de 0,5% à 1,7%.

Les implications de l'IFI sur les SCPI : à quoi s'attendre ?

Les SCPI, en tant que placements immobiliers, sont soumises à l'IFI. La valeur des parts de SCPI détenues est prise en compte dans l'assiette taxable de l'IFI, au prorata de la fraction représentative de biens ou droits immobiliers détenus par la SCPI au 1er janvier de l'année d'imposition.

Par exemple, si une SCPI détient 100 millions d'euros d'actifs immobiliers et 10 millions d'euros de biens non immobiliers, la fraction représentative de biens ou droits immobiliers est de 90 %. Si vous détenez 100 parts de cette SCPI, la valeur à déclarer à l'IFI sera donc de 90 000 € (100 parts * 90 €/part).

Comment calculer l'IFI sur vos parts de SCPI ?

Méthodologie de calcul de l'IFI pour les SCPI

Le montant de l'IFI est donc fonction de la valeur du patrimoine immobilier net et de la tranche d'imposition. Pour connaître la valeur du patrimoine immobilier net, la méthode de calcul est la suivante :

Patrimoine net taxable = valeur brute du patrimoine - (abattement sur la résidence principale + dettes déductibles)

Le patrimoine net taxable est ensuite soumis à un barème progressif, avec des taux allant de 0,5% à 1,7% :

Entre 0 et 800 000 € : 0 %
Entre 800 000 € et 1 300 000 € : 0,5%
Entre 1 300 000 € et 2 570 000 € : 0,7%
Entre 2 570 000 € et 5 000 000 € : 1 %
Entre 5 000 000 € et 10 000 000 € : 1,25%
Au-delà de 10 000 000 € : 1,50%

Dans le cadre des SCPI il convient, en amont, de calculer la fraction « représentation des biens » / « droits immobiliers ». De ce fait, l’estimation de l'IFI sur les SCPI se fait en 4 étapes :

1 - Détermination de la valeur des parts de SCPI : La valeur des parts de SCPI est communiquée chaque année par la société de gestion. Elle est indiquée sur l'Imprimé Fiscal Unique (IFU) envoyé aux détenteurs de parts de SCPI.
2 - Calcul de la fraction représentative des biens ou droits immobiliers : la fraction représentative de biens ou droits immobiliers est égale à la valeur vénale des actifs immobiliers divisée par la valeur totale des actifs de la SCPI.
3 - Calcul de la valeur nette taxable : la valeur nette taxable est égale à la valeur des parts de SCPI multipliée par la fraction représentative de biens ou droits immobiliers.
4 - Application du barème de l'IFI : la valeur nette taxable est ensuite soumise au barème de l'IFI qui, comme nous venons de le voir, est progressif.

Exemples de calculs d'IFI

Max F., détient 100 parts d'une SCPI

Max détient 100 parts d'une SCPI dont la valeur par part est de 100 €. La société de gestion communique une valeur de 90 € pour la fraction représentative de biens ou droits immobiliers. La valeur nette taxable est donc de 9 000 € (100 parts * 90 €/part * 90 %).

Si le patrimoine net taxable de Max est supérieur à 1 300 000 €, mais inférieur à 1 800 000 €, il devra alors payer un impôt sur la fortune immobilière au titre de ces SCPI de 450€ (9 000 x 0,5%)

Les SCPI dans un contrat d'assurance-vie sont-elles soumises à l'IFI ?

Les spécificités de l'assurance-vie dans le calcul de l'IFI

Comme vous le savez peut-être, l'assurance-vie est un contrat d'épargne qui permet de constituer un capital tout en bénéficiant d'un cadre fiscal avantageux.

En effet, les sommes investies dans un contrat d'assurance-vie sont exonérées d'impôt sur le revenu à la sortie. Mais sous certaines conditions d’antériorité fiscale (comme détenir le contrat depuis plus de 8 ans). L'assurance-vie est également un outil de diversification de son patrimoine, notamment en permettant d'investir dans des SCPI.

Cependant l’enveloppe « financière » de l’assurance-vie n’enlève pas le caractère immobilier aux SCPI investies dans le contrat : elles sont donc soumises à l'IFI, de la même manière que les SCPI détenues directement.

Gestion de l'IFI pour les SCPI en assurance-vie : étapes clés

Pour gérer l'IFI sur ses parts de SCPI, en assurance-vie comme en direct, il est important de suivre l’évolution de ses parts. Comment ? En calculant leur valeur de rachat au 1er janvier de l’année d’imposition, puis de comparer la valeur IFI des parts de SCPI avec les seuils d’imposition IFI :

Si le cumul de la valeur IFI de ses parts de SCPI et du reste du patrimoine immobilier net est inférieur au seuil d'imposition à l'IFI : vous n’avez pas à payer d'IFI.
Si le cumul de la valeur IFI de ses parts de SCPI et du reste du patrimoine immobilier net est supérieure au seuil d'imposition à l'IFI : alors vous devez payer l'IFI au taux correspondant à votre tranche d'imposition.

Comment réduire l'IFI sur vos parts de SCPI ?

En dehors de la diversification, il existe d’autre moyens de limiter l’IFI.

Stratégies pour minimiser l'IFI sur vos SCPI

Investir dans des SCPI à capital fixe : la valeur de rachat des parts de SCPI à capital fixe est généralement plus stable que celle des SCPI à capital variable. Cela permet de réduire l'IFI en cas de baisse de la valeur des parts, et d’éviter une imposition augmentée dans le cas d’une forte hausse.

Investir dans des SCPI via un PER : les capitaux versés sur un PER sont, par principe, bloqués jusqu’à la retraite. Autrement dit : il n’est pas possible de retirer les fonds avant l’échéance - la retraite - puisque le contrat n’est pas rachetable pendant sa phase de constitution d’épargne. C’est sur ce caractère « non rachetable » que s’appuie le Ministère des Finances pour sortir le PER de l’assiette taxable à l’IFI : “ S’agissant d’un PER prenant la forme d’un contrat d’assurance, le critère utilisé pour déterminer s’il est imposable à l’IFI est celui de son caractère rachetable ou non, conformément à l’article 972 du code général des impôts (CGI).”

À la lecture de ces éléments, il semblerait que l’investissement SCPI en PER échappe à la taxation de l’IFI.

Le démembrement de propriété : une solution pertinente ?

Le démembrement de propriété est une technique qui permet de séparer la pleine propriété d'un bien en deux : l'usufruit et la nue-propriété.

L'usufruitier a la jouissance du bien, tandis que le nu-propriétaire en est le propriétaire.

Pourtant, le démembrement de propriété n’est pas une solution réduisant l'IFI sur les SCPI. En effet, il revient à l’usufruitier, détenteur du bien ou des droits immobiliers, de déclarer les biens pour leurs valeurs en pleine propriété.

L'IFI est-il comparable à l'ISF en termes de gestion des SCPI ?

L'IFI et l'ISF présentent des similitudes et des différences en termes de gestion des SCPI :

Similitudes

Les deux taxes s'appliquent aux personnes physiques détenant un patrimoine immobilier net supérieur à un certain seuil.
La valeur des SCPI détenues directement ou indirectement est prise en compte dans l'assiette de l'IFI et de l'ISF.
Les deux taxes sont calculées selon un barème progressif.

Différences

L'IFI ne s'applique qu'au patrimoine immobilier. L’'ISF, lui, s'imputait à l'ensemble du patrimoine, immobilier et mobilier.
Certaines SCPI sont exonérées d'IFI. L'exonération d'ISF, quant à elle, était plus restrictive.

Pour autant, concernant les SCPI, compte tenu que ce véhicule d’investissement est à considérer dans l’IFI tout comme avant dans l’ISF, rien ne change côté gestion.

En résumé...

L'IFI n’est pas un impôt compliqué, mais pour autant son anticipation n’est pas toujours des plus évidentes. Comme vu précédemment plusieurs points importants sont à anticiper puisque certaines méthodes d’investissement peuvent vous éviter la case IFI.

Donc le plus simple reste encore d’être bien accompagné avant d’amorcer son investissement SCPI, ou à défaut de demander conseil pour bien gérer son portefeuille SCPI existant. Notre équipe de chefs de projets patrimoniaux se fera un plaisir de vous conseiller, le tout avec la bonne humeur en prime puisque chez NETINVESTISSEMENT en plus d’être compétents, on est sympas ! Donc à quoi bon s’en priver : contactez-nous, et nous nous nous ferons un plaisir de vous être utiles.

À propos de l'auteur

Gaspard Treuil, Conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Après un master obtenu à l’INSEEC spécialité finance, Gaspard intègre la société de gestion d'actif AXA IM à Paris en tant qu'ingénieur financier pendant 5 ans. Durant cette expérience, il est amené à définir et structurer des solutions d'investissements pour des grandes sociétés internationales. Sa volonté a ensuite été de mettre ses connaissances au service des particuliers. Grâce à son expérience il prend conscience que le secteur du conseil en gestion de patrimoine est en pleine mutation. C’est pourquoi, séduit par le modèle de netinvestissement, il décide de les rejoindre en juin 2018 en tant que chef de projet patrimonial.

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