Qu'est-ce qu'une SCPI de commerce ?
Une SCPI de commerce est une société civile de placement immobilier dont l'objectif est d'investir dans des actifs immobiliers commerciaux tels que des bureaux, des commerces, des entrepôts ou des locaux d'activité. Les investisseurs souscrivent des parts de la SCPI, ce qui leur confère une propriété indirecte sur les biens immobiliers détenus par la société.
Comment fonctionne une SCPI de commerce ?
Le fonctionnement des SCPI de commerce repose sur le principe de la mutualisation des risques par une grande diversification des investissements. Les investisseurs souscrivent des parts de la SCPI, ce qui apporte de la liquidité à la société. Les fonds ainsi collectés sont utilisés par la SCPI pour acquérir et gérer des actifs immobiliers commerciaux, en veillant à les louer à des locataires solvables et à collecter les loyers. Les revenus générés par la location de ces biens sont ensuite distribués aux investisseurs sous forme de dividendes périodiques.
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Quels avantages offrent les SCPI de commerce ?
Les SCPI de commerce offrent plusieurs avantages attractifs pour les investisseurs :
Diversification du patrimoine immobilier
En investissant dans une SCPI de commerce, les investisseurs peuvent bénéficier d'une diversification de leur patrimoine immobilier. En effet, la SCPI investit dans différents types de biens commerciaux et dans différentes régions, ce qui permet de répartir les risques.
Mutualisation des risques
En souscrivant des parts d'une SCPI de commerce, les investisseurs partagent les risques liés à l'investissement immobilier. Les capitaux étant investis sur de nombreux immeubles, le risque locatif est dilué fortement.
Accessibilité à des montants d'investissement plus modestes
Investir dans l'immobilier commercial peut nécessiter des sommes importantes. Les SCPI de commerce permettent aux investisseurs d'accéder à ce marché avec des montants d'investissement plus modestes, ce qui les rend accessibles à un plus large public.
Potentiel de rendements attractifs
Les SCPI de commerce peuvent offrir des rendements intéressants, généralement sous forme de loyers réguliers. Les revenus générés par les loyers des biens immobiliers sont distribués aux investisseurs, ce qui peut constituer une source de revenus complémentaires appréciable.
Potentiel de revalorisation
La valeur du patrimoine immobilier détenu au sein des SCPI de commerce est évidemment susceptible d’évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction de l’évolution du marché. En effet, c’est au moment de l’audit annuel de la valeur vénale du parc immobilier, que cette évolution de valeur peut être constatée. Cette évaluation est réalisée par un expert indépendant et encadré par l’Autorité des marchés financiers (AMF).
Quels sont les inconvénients des SCPI de commerce ?
Malgré leurs nombreux avantages, les SCPI de commerce présentent également certains inconvénients :
Liquidité limitée
Les parts de SCPI de commerce ont une liquidité qui peut être limitée, ce qui peut rendre difficile la sortie de l'investissement à court terme.
Frais associés à l'investissement
L'investissement dans des SCPI de commerce peut entraîner des frais de souscription plus ou moins important. Il est important de prendre en compte ces frais lors de l'évaluation du rendement potentiel de l'investissement, et en fonction de votre horizon de placement.
À NOTER : Ces frais dits de souscription ou d’acquisition ont la particularité de n’être prélevés en réalité « qu’à la sortie » c’est-à-dire au moment de la revente des parts. En d’autres termes, ça sera donc bien 100% de vos liquidités investies qui travailleront dès le départ sans qu’elles ne soient grevées de ces frais immédiatement (comme c’est par exemple le cas pour une assurance-vie).
Risques liés à l'évolution du marché immobilier et de l'occupation des locataires
Les SCPI de commerce sont exposées aux fluctuations du marché immobilier et aux risques liés à l'occupation des locataires. Si le marché immobilier connaît une baisse, la valeur des actifs détenus par la SCPI peut diminuer. De plus, si les locataires rencontrent des difficultés financières ou décident de ne pas renouveler leurs baux, cela peut affecter les revenus de la SCPI.
À qui s'adressent les SCPI de commerce ?
Les SCPI de commerce s'adressent à différents profils d'investisseurs :
L’investissement en pierre papier peut s’adresser aux investisseurs souhaitant profiter de revenus complémentaires. En souscrivant à des SCPI de commerce distribuant des dividendes mensuels ou trimestriels, l’investisseur particulier peut jouir d’un complément de revenus sans contraintes de gestion.
Autrement, les investisseurs particuliers souhaitant se créer du capital dans le temps, et n’ayant pas besoin de revenus complémentaires pour le moment, peuvent investir dans des SCPI de commerce à travers le mécanisme de la nue-propriété.
Enfin, les investisseurs institutionnels tels que les compagnies d'assurance, les fonds de pension et les sociétés de gestion peuvent également trouver un intérêt dans les SCPI de commerce. Ces véhicules d'investissement leur permettent de diversifier leurs portefeuilles et de générer des revenus stables en investissant dans des biens immobiliers commerciaux de qualité.
Les meilleures SCPI de commerce
Il existe de nombreuses SCPI de commerce sur le marché, et il est important de choisir celles qui correspondent le mieux à ses objectifs d'investissement. Les meilleures SCPI de commerce sont généralement celles qui ont démontré de bonnes performances passées, qui ont une stratégie d'investissement solide et qui sont gérées par des sociétés de confiance.
Il est possible de citer plusieurs SCPI qui se démarquent dans ce secteur du commerce :
- SCPI Cristal Rente : cette SCPI gérée par la société de gestion Intergestion est une SCPI 100% Commerce, dont les immeubles sont principalement situés en province, mais également pour une partie en région parisienne ainsi qu’à l’étranger. Composée de 156 actifs fin 2023, cette SCPI d’une capitalisation supérieure à 660 millions d’euros repose sur une base solide et affiche un taux de distribution de 5% pour l’année 2023.
- SCPI Cœur de ville : Cœur de ville est une SCPI de commerce de la société de gestion Sogénial. Créée en 2013, elle a distribué un rendement de 5,30% en 2023. Composée de 30 actifs pour une capitalisation d’environ 27 millions d’euros, cette SCPI a une taille plus modeste.
- SCPI Patrimmo commerce : la SCPI de Primonial REIM spécialisée sur le commerce, dont la capitalisation est de 676 millions pour 248 actifs, affiche un taux d’occupation financier de 89,7% en 2023. La répartition géographique des immeubles composant la SCPI est plus diversifiée que ses pairs : 50% en province, 30% à Paris et en région parisienne et 20% à l’étranger.
- SCPI Urban Cœur commerce : créée en 2018, la SCPI de Urban Premium concentre ses investissements sur des immeubles situés en cœur de ville, majoritairement en province. En progression depuis la création, la distribution de revenus s’établie à 14,10€ par part en 2022, soit un taux de rendement de 4,70%. Le taux d’occupation de cette SCPI est de 97,32% en 2022, pour un nombre de 45 immeubles.
Quelle est la fiscalité applicable aux revenus générés par les SCPI de commerce ?
Les revenus générés par les SCPI de commerce sont soumis à la même fiscalité que les revenus des autres types de SCPI. Les dividendes distribués par la SCPI sont imposables au titre de l'impôt sur le revenu, selon le régime des revenus fonciers, mais également soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%. Concernant les immeubles situés à l’étranger au sein d’une SCPI de commerce, c’est une fiscalité spécifique qui va s’appliquer. En effet, les revenus issus d’immeubles situés hors de France ne sont tout d’abord pas soumis aux prélèvements sociaux. Concernant l’impôt à acquitter, il dépend des conventions fiscales entre les pays. Généralement, un impôt est retenu à la source dans le pays d’origine et un complément est à acquitter en France.
Concernant les éventuelles plus-values réalisées sur les reventes d’immeubles au sein de la SCPI de commerce, c’est la fiscalité des plus-values immobilières qui va s’appliquer (et qui dépend notamment de la durée de détention). En cas de vente de parts de SCPI, c’est là aussi la fiscalité des plus-values immobilières qui va s’appliquer, selon la durée de détention des parts de SCPI. Il est possible de déduire du prix de cession les frais de cession des parts de SCPI de commerce.
Enfin, la SCPI peut également réaliser des plus-values sur valeurs mobilières. Dans ce cas, ce n’est pas la fiscalité des revenus fonciers qui s’applique. Les plus-values issues de placements financiers réalisés par la SCPI (avec sa trésorerie) sont imposés selon le barème des plus-values de cession de valeurs mobilières, pour chaque associé en fonction de sa quote-part. Cela signifie que ces plus-values sont soumises au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%, décomposé en 12,8% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux. Autrement, l’investisseur particulier peut opter pour l’application du barème progressif de l’impôt sur le revenu (auquel il convient d’ajouter les prélèvements sociaux de 17,2%).
Comment investir dans des SCPI de commerce ?
Pour investir dans des SCPI de commerce à capital variable, le plus simple et le plus efficient est encore de faire appel à un chef de projet patrimonial Netinvestissement afin d’être accompagné dans la sélection de SCPI cohérentes avec votre profil et vos objectifs.
En effet, il est important de bien comprendre les caractéristiques et les risques de l'investissement avant de prendre une décision. Rien de plus simple, prenez contact avec nous par mail, téléphone, tchat ou en physique dans l’une de nos agences et on s’occupe du reste.
Les SCPI de commerce représentent une solution d'investissement immobilier attrayante et diversifiée dans le secteur du commerce. Elles offrent aux investisseurs la possibilité de participer à des opérations immobilières dans le domaine commercial sans avoir à gérer directement les biens. Les SCPI de commerce ont gagné en popularité ces dernières années en raison de leurs nombreux avantages tel que la diversification du patrimoine et la mutualisation des risques.
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